वियतनाम विदेशी निवेशकों का ध्यान आकर्षित कर रहा है, अति दुर्लभ वस्तुओं की बिक्री कम हो रही है, अपार्टमेंट रखरखाव निधि पर नियम लागू हो रहे हैं

वियतनाम विदेशी निवेशकों के लिए तेजी से आकर्षक हो रहा है, हनोई के ओल्ड क्वार्टर में अचल संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं, लेनदेन शांत हैं, अपार्टमेंट बिल्डिंग रखरखाव निधि पर नियमन... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

वैश्विक वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाज़ार के सामने अनेक चुनौतियों के बीच, वियतनाम पारदर्शिता, कानूनी अनुपालन और सामान्य रूप से व्यावसायिक वातावरण में सुधार के लिए कई सकारात्मक नीतियों और पहलों वाला देश बनकर उभरा है। (फोटो: होआंग हा)

हनोई के ओल्ड क्वार्टर में 1 वर्ग मीटर ज़मीन की कीमत एक अपार्टमेंट की कीमत के बराबर है

वियतनामनेट के अनुसार, होन कीम जिले (हनोई) की "सुनहरी" सड़कों पर स्थित रियल एस्टेट जैसे कि दीन्ह तिएन होआंग, काऊ गो, लो सु, हैंग न्गांग, हैंग डाओ, हैंग बाक, हैंग बी, हैंग बुओम, हैंग बोंग, हैंग बो... हमेशा काफी ऊंची कीमतों पर बिक्री के लिए पेश किए जाते हैं, जो स्थान के आधार पर कई सौ मिलियन वीएनडी से लेकर अरबों वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक होते हैं।

यहाँ तक कि दो "सुनहरी" सड़कों पर स्थित घरों की कीमत 2 अरब VND/m2 तक है। उदाहरण के लिए, दीन्ह तिएन होआंग और काऊ गो की दो सड़कों पर 210 वर्ग मीटर क्षेत्रफल और 8 मीटर के अग्रभाग वाला एक तीन मंजिला घर 420 अरब VND में बिक रहा है। इस कीमत पर, प्रत्येक वर्ग मीटर की कीमत 2 अरब VND के बराबर है।

या फिर, दीन्ह तिएन होआंग स्ट्रीट पर 65 वर्ग मीटर क्षेत्रफल और 6 मीटर सामने वाले हिस्से वाला घर 70 अरब वियतनामी डोंग में बेचा जा रहा है; जो 1 अरब वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर से भी ज़्यादा है। विक्रेता के अनुसार, घर के मालिक के नाम पर लाल किताब है, इसलिए तुरंत लेन-देन हो जाएगा।

लो सु स्ट्रीट पर, 100 वर्ग मीटर क्षेत्रफल और एक लिफ्ट वाला एक 8-मंजिला घर बिक्री के लिए है। इसकी माँगी गई कीमत 86 अरब वियतनामी डोंग है, जो 86 करोड़ वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर के बराबर है और इस पर बातचीत हो सकती है। विक्रेता के अनुसार, घर के मालिक के नाम पर एक लाल किताब है और इसे व्यवसाय के लिए किराए पर दिया जा रहा है।

हांग बी स्ट्रीट पर 32 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाला एक 4 मंजिला घर भी 25 अरब वीएनडी, यानी लगभग 781 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बराबर, में बेचा जा रहा है। या हांग बैक स्ट्रीट पर 250 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाला, 7.5 मीटर सामने वाला घर 120 अरब वीएनडी, यानी लगभग 480 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर में बेचा जा रहा है।

इसी तरह, हांग बो स्ट्रीट पर स्थित घर का क्षेत्रफल 260 वर्ग मीटर है, जिसकी बिक्री कीमत 135 बिलियन वीएनडी, यानी लगभग 520 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है। बिक्री की जानकारी के अनुसार, इस घर का एक मालिक और एक "लाल किताब" है, जो एक बेहद खूबसूरत जगह पर स्थित है, सड़क पर सबसे कीमती, चौड़ा फुटपाथ...

Batdongsan.com.vn के एक प्रतिनिधि ने कहा कि पिछले 3 महीनों (मार्च, अप्रैल और मई 2023) में औसतन, हनोई के ओल्ड क्वार्टर में सड़क के सामने वाले घरों की बिक्री मूल्य लगभग 597 मिलियन VND/m2 है।

हनोई के ओल्ड क्वार्टर में सड़क के किनारे घर ढूँढने वालों की संख्या पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में लगभग 30% कम हो गई है। इस बीच, हनोई के ओल्ड क्वार्टर में सड़क के किनारे घरों की माँग पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में 11% कम हुई है, लेकिन कोविड-19 महामारी (2019) से पहले के स्तर की तुलना में अभी भी 8% अधिक है।

उदाहरण के लिए, हनोई की कुछ पुरानी गलियों में पिछले वर्षों की इसी अवधि की तुलना में 2023 के मार्च, अप्रैल और मई के तीन महीनों के औसत आँकड़ों से पता चलता है कि 2023 में लो सु स्ट्रीट पर घरों का विक्रय मूल्य 1.058 बिलियन VND/m2 था और 2019 में यह 972 मिलियन VND/m2 था। या हैंग बुओम स्ट्रीट पर, 2023 के तीन महीनों का औसत विक्रय मूल्य 924 मिलियन VND/m2 था, जबकि 2019 में यह 706 मिलियन VND/m2 था...

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि हनोई के ओल्ड क्वार्टर्स में स्थित घर मुख्य रूप से घरेलू और अंतर्राष्ट्रीय पर्यटकों के लिए खानपान, होटल और पर्यटन सेवाओं के उद्देश्य से बनाए जाते हैं। इसलिए, इस रियल एस्टेट क्षेत्र की "स्वास्थ्य" का एक संकेत पर्यटकों, विशेष रूप से विदेशी पर्यटकों की संख्या है।

"पिछले साल की तुलना में पर्यटकों की संख्या में सुधार हुआ है, लेकिन अभी तक कोविड-19 से पहले के स्तर तक नहीं पहुँच पाया है। 2023 की पहली तिमाही में, हनोई ने लगभग 59 लाख पर्यटकों का स्वागत किया, जबकि 2019 की इसी अवधि में यह संख्या लगभग 75 लाख थी।"

इस तरह की प्रवृत्ति के साथ, मैं भविष्यवाणी करता हूं कि अगले 3-6 महीनों में, हनोई के ओल्ड क्वार्टर में टाउनहाउस का मूल्य स्तर स्थिर रहेगा और लेनदेन की मात्रा में शायद ही सुधार होगा।

हालाँकि, लंबी अवधि में, अगले 3-5 वर्षों में, जब अर्थव्यवस्था सामान्य हो जाएगी और पर्यटन उद्योग और मज़बूती से विकसित होगा, हनोई के ओल्ड क्वार्टर में टाउनहाउस अभी भी संभावित क्षेत्रों में से एक हैं। मूल्य स्तर के साथ-साथ लेन-देन भी बेहतर होगा," श्री क्वोक आन्ह ने टिप्पणी की।

वियतनाम में अचल संपत्ति की मांग विदेशी निवेशकों द्वारा की जा रही है।

ज़िंग के अनुसार, वियतनाम की हाल की व्यावसायिक यात्रा के दौरान, कुशमैन एंड वेकफील्ड के एशिया-प्रशांत क्षेत्र (एपीएसी) के सीईओ श्री मैथ्यू बोउ ने पुष्टि की कि वियतनाम दुनिया भर के कई संस्थागत निवेशकों के लिए तेजी से आकर्षक हो रहा है।

मार्च में, वाणिज्यिक रियल एस्टेट सेवा फर्म ने अपने सिंगापुर मुख्यालय में दुनिया के 80 सबसे बड़े संस्थागत निवेशकों, जिनमें से कई एशिया से थे, के लिए एक कार्यक्रम आयोजित किया। जब कुशमैन एंड वेकफील्ड ने अधिकारियों से उनके पसंदीदा रियल एस्टेट निवेश बाजारों के बारे में पूछा, तो अधिकांश उत्तर जापान, ऑस्ट्रेलिया और वियतनाम के थे।

श्री मैथ्यू बाउ के अनुसार, संस्थागत निवेशक हमेशा स्थिर और विश्वसनीय बाज़ारों का लक्ष्य रखते हैं। विशेष रूप से, वैश्विक वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाज़ार के सामने कई चुनौतियों के संदर्भ में, वियतनाम पारदर्शिता, कानूनी अनुपालन और सामान्य रूप से व्यावसायिक वातावरण में सुधार के लिए कई सकारात्मक नीतियों और पहलों वाला देश बनकर उभरा है।

साथ ही, लेगो, पैनासोनिक, सैमसंग, एलजी, शार्प जैसी कई बड़ी बहुराष्ट्रीय कंपनियों की निवेश लहर भी एक सकारात्मक संकेत है, क्योंकि जहां भी किरायेदार जाएंगे, संस्थागत निवेशक भी वहां जाएंगे।

भविष्य की ओर देखते हुए, श्री मैथ्यू बोउ ने इस बात पर जोर दिया कि निवेशक हमेशा ऐसे क्षेत्रों की तलाश में रहते हैं जो विकास दर्शा रहे हों, जैसे सकारात्मक आर्थिक संकेतक, युवा जनसंख्या, बढ़ता मध्यम वर्ग और तेजी से शहरीकरण।

"वियतनाम में ये सभी विशेषताएँ मौजूद हैं, साथ ही इसकी जीडीपी वृद्धि दर भी उच्च है। ये सभी कारक सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों के विकास के लिए प्रेरक शक्ति हैं। वियतनाम में विकास के सभी कारक मौजूद हैं और अगर यह कारोबारी माहौल को बेहतर बनाने के लिए प्रयास जारी रखता है, तो यह और भी अधिक आकर्षक निवेश गंतव्य बन सकता है," कुशमैन एंड वेकफील्ड एशिया-प्रशांत के प्रमुख ने कहा।

हनोई में बिक्री के लिए अति दुर्लभ अचल संपत्ति की लहर के पीछे

हाल ही में, हनोई रियल एस्टेट में क्वांग एन स्ट्रीट, ताई हो, क्षेत्रफल 1,263 वर्ग मीटर पर स्थित 5 4 मंजिला विला की बिक्री की सूचना से हलचल मची हुई है, जिसका कुल मूल्य 660 बिलियन वीएनडी है।

विशेष रूप से, दलाल ने इस बात पर ज़ोर दिया कि यह क्वांग आन मोहल्ले का सबसे खूबसूरत प्लॉट है, और बहुत कम लोग इसे बेचते हैं। क्वांग आन स्ट्रीट पर भी, हाल ही में एक दलाल ने "सुपर-लार्ज, उच्च-श्रेणी, 1,270 वर्ग मीटर, जिसकी कीमत केवल 600 बिलियन वीएनडी है" बिक्री के लिए एक घर पोस्ट किया था। ध्यान आकर्षित करने के लिए, दलाल ने ज़ोर देकर कहा कि यह एक "बेहद दुर्लभ" अचल संपत्ति है जिसके मालिक के नाम पर एक लाल किताब है, यह पूरी तरह से आवासीय भूमि है, दीर्घकालिक उपयोग के लिए...

हाल ही में, कई सौ बिलियन VND तक के रियल एस्टेट उत्पादों का विज्ञापन खूब देखने को मिला है, न केवल ओल्ड क्वार्टर क्षेत्र में, जिसे हनोई में "हीरे" स्थान के रूप में जाना जाता है, बल्कि कई प्रमुख सड़कों पर भी।

जैसे कि 528 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले टॉन डुक थांग स्ट्रीट (डोंग दा) पर 9 मंजिला इमारत 485 बिलियन वीएनडी में बिक्री के लिए; 1,869 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले थाई हा स्ट्रीट (डोंग दा) पर इमारत 518 बिलियन वीएनडी में बिक्री के लिए; 183 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले ज़ा डैन स्ट्रीट (डोंग दा) पर घर 118 बिलियन वीएनडी में बिक्री के लिए...

काऊ गिया स्ट्रीट पर घरों की कीमतों का सर्वेक्षण करने पर पता चला कि कई घर 550-750 मिलियन VND/m2 की कीमत पर बिक्री के लिए उपलब्ध हैं। ट्रुंग किन्ह स्ट्रीट पर, घर 500-600 मिलियन VND/m2 की कीमत पर बिक्री के लिए उपलब्ध हैं।

इस बीच, ट्रान ड्यू हंग स्ट्रीट पर, टाउनहाउस 50 करोड़ से लेकर 70 करोड़ VND/m2 तक की कीमतों पर बिक्री के लिए उपलब्ध हैं। उदाहरण के लिए, 200 वर्ग मीटर के चार मंज़िला टाउनहाउस की कीमत 145 अरब VND है, जो 72.5 करोड़ VND/m2 के बराबर है। विक्रेता ने बताया कि यह घर 25 करोड़ VND/माह के किराए पर दिया जा रहा है...

केवल रियल एस्टेट ही नहीं, कई शहरी क्षेत्रों में विला भी कई सौ अरब डाँग में बेचे जा रहे हैं।

ऑनलाइन रियल एस्टेट लिस्टिंग साइट पर, विन्होम्स ग्रीन बे परियोजना (नाम तु लिएम) के होआंग लान उपखंड में स्थित एक विला 650 मिलियन/वर्ग मीटर से अधिक की कीमत पर उपलब्ध है। 300 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले इस पूरे घर की कुल कीमत 200 बिलियन VND है।

सर्वेक्षणों से पता चलता है कि परियोजना का वर्तमान विक्रय मूल्य पिछले वर्ष के उच्चतम स्तर की तुलना में कम होकर 600-700 मिलियन VND प्रति वर्ग मीटर हो गया है, लेकिन सर्वोत्तम दृश्य वाले अपार्टमेंटों की कुल कीमत दस मिलियन USD से कम नहीं है।

हनोई में सैकड़ों अरबों डोंग मूल्य के मकान बेचना कोई नई बात नहीं है, लेकिन हाल ही में ऐसा ज़्यादा हुआ है। पहले हुई तेज़ कीमतों में बढ़ोतरी के कारण टाउनहाउस और विला सेगमेंट में तरलता की कमी दर्ज की गई है। कई मकान मालिकों को अपना मकान बेचना पड़ रहा है, और कुछ जगहों पर तो सामान जल्दी से बेचने की उम्मीद में बिक्री मूल्य कम करना पड़ा है।

हालाँकि, इस खंड का विक्रय मूल्य अभी भी बहुत ऊँचा है, जो अधिकांश लोगों की वास्तविक ज़रूरतों के लिए उपयुक्त नहीं है। उदाहरण के लिए, तीसरे रिंग रोड के बाहर स्थित विला का विक्रय मूल्य कई सौ अरब VND दर्ज किया गया। यह वह स्तर है जो पहले केवल केंद्रीय ज़िलों में ही दिखाई देता था।

उद्योग के जानकारों का कहना है कि इस समय बैंक ब्याज दरें ऊँची हैं, रियल एस्टेट में सट्टेबाजी अब नहीं रही और असली माँग मूलतः किफ़ायती, लोकप्रिय रियल एस्टेट उत्पादों की है। कठिन आर्थिक परिस्थितियों में, जितने ज़्यादा अरबों डॉलर मूल्य के उत्पादों का विज्ञापन किया जाता है, उतने ही ज़्यादा उत्पाद बिना बिके रह जाते हैं।

रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, टाउनहाउस और विला जैसे अत्यधिक सट्टा वाले क्षेत्र एक मज़बूत शुद्धिकरण प्रक्रिया में प्रवेश कर रहे हैं। इस स्तर पर बाज़ार उन क्षेत्रों की ओर बढ़ रहा है जो वास्तविक माँग को पूरा करते हैं।

रियल एस्टेट बाज़ार एक मुश्किल दौर से गुज़र रहा है, लेकिन कमज़ोर और अक्षम उद्यमों को हटाने के लिए यह एक ज़रूरी चरण भी है। साथ ही, सरकार को अपनी नीतियों और संस्थानों में लगातार नए बदलाव लाने होंगे।

अपार्टमेंट भवन रखरखाव निधि पर विनियम

नियमों के अनुसार, अपार्टमेंट प्रबंधन बोर्ड वियतनाम में संचालित एक क्रेडिट संस्थान में एक समर्पित खाता खोलता है, ताकि अपार्टमेंट परिसर की सामान्य संपत्ति के लिए रखरखाव निधि और संपूर्ण अपार्टमेंट भवन की सामान्य संपत्ति के लिए रखरखाव निधि का प्रबंधन और उपयोग किया जा सके।

वर्तमान में, अपार्टमेंट बिल्डिंग रखरखाव निधि से संबंधित आवास कानून के प्रावधानों का कार्यान्वयन, सरकार के 26 मार्च, 2021 के डिक्री संख्या 30/2021/ND-CP के खंड 6, अनुच्छेद 1 में, आवास कानून के कई लेखों के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले डिक्री संख्या 99/2015/ND-CP के कई लेखों को संशोधित और पूरक करता है: "अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन बोर्ड निर्माण मंत्रालय द्वारा जारी अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन और उपयोग पर विनियमों के अनुसार निवेशक द्वारा सौंपी गई आम संपत्ति के लिए रखरखाव निधि प्राप्त करने के लिए एक खाता खोलने के लिए जिम्मेदार है"।

इसके अलावा, अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन और उपयोग पर नियमों को लागू करने वाले निर्माण मंत्री के परिपत्र संख्या 02/2016/TT-BXD दिनांक 15 फरवरी, 2016 के अनुच्छेद 36 के खंड 3 के बिंदु ए में (परिपत्र संख्या 28/2016/TT-BXD दिनांक 15 दिसंबर, 2016 के अनुच्छेद 3 के खंड 12 में संशोधित और पूरक) यह निर्धारित करता है: "अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन बोर्ड अपार्टमेंट बिल्डिंग की आम संपत्ति के लिए रखरखाव निधि और पूरे अपार्टमेंट बिल्डिंग की आम संपत्ति के लिए रखरखाव निधि का प्रबंधन और उपयोग करने के लिए वियतनाम में संचालित एक क्रेडिट संस्थान में एक विशेष खाता खोलता है"।

अपार्टमेंट रखरखाव निधि के संबंध में, हाल ही में, निर्माण मंत्रालय ने अपार्टमेंट रखरखाव निधि से संबंधित आवास कानून विनियमों के कार्यान्वयन के संबंध में इको ग्रीन सिटी अपार्टमेंट बिल्डिंग (हनोई) के प्रबंधन बोर्ड को जवाब देते हुए एक दस्तावेज भी भेजा।

विशेष रूप से, निर्माण मंत्रालय ने इको ग्रीन सिटी अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन बोर्ड को उपरोक्त कानून के प्रावधानों की तुलना कार्यान्वयन के विशिष्ट मामले से करने का निर्देश दिया है। साथ ही, कृपया ध्यान दें कि कार्यान्वयन प्रक्रिया के दौरान, यदि कोई कठिनाई या समस्या आती है, तो प्रबंधन बोर्ड से अनुरोध है कि वह क्षेत्र की राज्य आवास प्रबंधन एजेंसी, हनोई निर्माण विभाग, से उसके अधिकार क्षेत्र के अनुसार मार्गदर्शन और समाधान के लिए संपर्क करे।

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