90-95% जमा राशि की मांग करके और फिर उस धनराशि का दुरुपयोग करके धोखाधड़ी से बचने के लिए आप क्या कर सकते हैं?

हमें बाजार में सभी प्रकार की जमा गतिविधियों को कवर करने की आवश्यकता है।

रियल एस्टेट व्यवसाय संबंधी संशोधित कानून के अनुच्छेद 24 के खंड 4 के बिंदु d में दिए गए नियम के संबंध में, जिसमें कहा गया है कि रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर्स को "ग्राहकों से जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति है जब आवास या निर्माण परियोजना व्यवसाय में आने की सभी शर्तों को पूरा कर चुकी हो और अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद लेन-देन पूरा हो चुका हो", हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ का मानना ​​है कि यह नियम सही है लेकिन अपर्याप्त है। उनका तर्क है कि इसमें एक ऐसे नियम को शामिल करने की आवश्यकता है जो निर्माणाधीन रियल एस्टेट, आवास या भूमि भूखंडों की खरीद-बिक्री के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले जमा राशि स्वीकार करने की अनुमति दे।

जमा राशि से संबंधित कानूनी नियम और अचल संपत्ति, मकान और निर्माणाधीन भूमि भूखंडों की खरीद-बिक्री के अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने से पहले जमा राशि स्वीकार करने पर सख्त नियमों को लागू करने की आवश्यकता, कानूनी मानदंडों की निरंतरता और एकरूपता सुनिश्चित करने और धोखाधड़ी वाली गतिविधियों को रोकने के लिए आवश्यक है।

हनोई में निर्माणाधीन एक कॉन्डोमिनियम परियोजना (उदाहरण के लिए फोटो: हा फोंग)।

HoREA के अध्यक्ष ने तर्क दिया कि 2006 और 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून त्रुटिपूर्ण थे क्योंकि वे केवल अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद ही रियल एस्टेट लेनदेन को विनियमित करते थे, लेकिन अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले जमा राशि की आवश्यकता का प्रावधान नहीं करते थे।

वास्तव में, संपत्ति संबंधी लेन-देन अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले जमा राशि की अनिवार्यता के कारण, जमा राशि की प्रथा अभी भी बहुत प्रचलित है और यह केवल 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 के खंड 2 के प्रावधानों द्वारा नियंत्रित होती है। हालांकि, नागरिक संहिता में अधिकतम जमा राशि निर्दिष्ट नहीं है, जिसके कारण कई मामलों में बेईमान दलाल, भूमि सट्टेबाज और व्यवसाय इस प्रणाली का दुरुपयोग करके बड़ी जमा राशि प्राप्त कर लेते हैं।

श्री चाउ ने कहा, "ऐसे मामले सामने आए हैं जिनमें लेन-देन मूल्य के 90-95% तक की जमा राशि प्राप्त की गई, फिर उसका दुरुपयोग किया गया या धोखाधड़ी की गई, जिससे जमाकर्ता को नुकसान हुआ और अचल संपत्ति बाजार में अस्थिरता भी आई। इसलिए, अचल संपत्ति व्यापार कानून में इसे विनियमित करना आवश्यक है।"

हालांकि, संशोधित अचल संपत्ति व्यापार संबंधी मसौदा कानून के अनुच्छेद 24 के खंड 4 के बिंदु डी में भी यही खामी दोहराई गई है, क्योंकि इसमें अचल संपत्ति लेनदेन अनुबंध की शर्तों के पूरा होने से पहले किए गए निवेदनों को विनियमित नहीं किया गया है। यह विशेष रूप से उन मामलों में लागू होता है जहां अनुबंध की शर्तों के पूरा होने से पहले "विभाजित भूमि भूखंडों" की खरीद-बिक्री के वादे के रूप में या अचल संपत्ति परियोजनाओं के उत्पादों की खरीद-बिक्री के वादे के रूप में निवेदन किया जाता है, जब भूमि उपयोग अधिकार संबंधी दस्तावेज उपलब्ध नहीं होते हैं, या सक्षम प्राधिकारी ने "निवेशक की स्वीकृति के साथ निवेश नीति को मंजूरी नहीं दी है", या निर्माण कार्य अभी शुरू नहीं हुआ है। ऐसे मामलों में, निवेदन करने वाले पक्ष को आमतौर पर नुकसान उठाना पड़ता है।

उदाहरण के लिए, यदि जमा राशि कम है लेकिन संपत्ति का मूल्य बढ़ जाता है, तो जमा राशि प्राप्त करने वाला पक्ष सौदा रद्द करके जमाकर्ता को जमा राशि (दुगुनी राशि) वापस करने के लिए तैयार हो सकता है। या, यदि जमा राशि बड़ी या बहुत बड़ी है, तो जमा राशि प्राप्त करने वाला पक्ष धोखाधड़ी कर सकता है और ग्राहक की जमा राशि का दुरुपयोग कर सकता है।

इसके अलावा, श्री चाउ के अनुसार, अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी संशोधित कानून के अनुच्छेद 24 के खंड 4 के बिंदु डी में केवल "अनुबंध निष्पादन सुनिश्चित करने" के उद्देश्य से अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद जमा राशि जमा करने का प्रावधान है, लेकिन "अनुबंध समापन सुनिश्चित करने" के उद्देश्य से अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले जमा राशि जमा करने का प्रावधान नहीं है। इसलिए, "विनियमन का दायरा" अचल संपत्ति बाजार में सभी जमा गतिविधियों को पूरी तरह से कवर नहीं करता है।

उपरोक्त विश्लेषण के आधार पर, उन्होंने निम्नलिखित सामग्री जोड़ने का सुझाव दिया: रियल एस्टेट परियोजना विकासकर्ता आवास या भविष्य की निर्माण परियोजनाओं को खरीदने या पट्टे पर लेने में रुचि रखने वाले ग्राहकों से जमा राशि प्राप्त करने के लिए उत्तरदायी हैं और उन्हें यह जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति है जब परियोजना को सक्षम प्राधिकारी से निवेश अनुमोदन, निर्माण परमिट (यदि लागू हो) प्राप्त हो चुका हो और निर्माण कार्य शुरू हो चुका हो। वैकल्पिक रूप से, विकासकर्ता ग्राहकों से जमा राशि तभी प्राप्त कर सकते हैं जब आवास या निर्माण परियोजना व्यवसाय में आने की सभी शर्तों को पूरा करती हो और लेनदेन इस कानून के प्रावधानों के अनुसार किया गया हो।

श्री चाउ ने जोर देते हुए कहा, "जमा राशि खरीदे, बेचे या पट्टे पर दिए जा रहे घर या निर्माण परियोजना के मूल्य के 5% से अधिक नहीं होनी चाहिए; विक्रेता या पट्टेदार को जमा अनुबंध में घर या निर्माण परियोजना की बिक्री या पट्टे की कीमत स्पष्ट रूप से बतानी होगी।"

डेवलपर्स को कानून का उल्लंघन करने से रोकें।

राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति द्वारा संशोधित अचल संपत्ति व्यापार कानून पर प्रारंभिक समीक्षा रिपोर्ट में, कुछ राय यह थी कि अचल संपत्ति व्यापार कानून में जमा प्रावधानों को विनियमित करना अनावश्यक है, और इन्हें नागरिक संहिता के सामान्य प्रावधानों द्वारा नियंत्रित किया जाना चाहिए। इसलिए, "जमा" संबंधी प्रावधान मसौदा कानून में एक नया प्रावधान है; मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी से अनुरोध है कि वह इस विनियमन को प्रस्तावित करने की आवश्यकता और आधार, विशेष रूप से इसके व्यावहारिक आधार पर रिपोर्ट और स्पष्टीकरण प्रस्तुत करे।

समीक्षा रिपोर्ट में कहा गया है, "जहां आवश्यक हो, भविष्य के अचल संपत्ति लेनदेन में जमा राशि से संबंधित विशिष्ट प्रावधानों को ही मसौदा कानून में शामिल किया जाना चाहिए; नागरिक संहिता में पहले से ही निर्धारित प्रावधानों को दोहराने की कोई आवश्यकता नहीं है।"

विशेषज्ञों के अनुसार, जमाकर्ताओं के लिए जोखिम को सीमित करने के लिए बाजार में सभी जमा गतिविधियों को कवर करना आवश्यक है (उदाहरण के लिए चित्र: हा फोंग)।

भावी निर्माण परियोजनाओं से जुड़े अचल संपत्ति लेनदेन में जमा राशि के संबंध में, निर्माण मंत्री गुयेन थान न्घी ने यह भी कहा कि पहले अचल संपत्ति व्यापार कानूनों में इस मामले पर कोई नियम नहीं थे।

वास्तव में, कुछ विकासकर्ता मकान या निर्माण परियोजनाओं की बिक्री की शर्तें पूरी होने से पहले ही ग्राहकों से जमा राशि या अन्य प्रकार के अनुबंधों पर हस्ताक्षर करके कानून का उल्लंघन करते हैं। इसलिए, इस मसौदे में यह नियम शामिल किया गया है कि जमा राशि तभी ली जाए जब मकान या निर्माण परियोजनाएं व्यवसाय में आने और नियमों के अनुसार लेनदेन करने की शर्तों को पूरा कर चुकी हों।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm