Szakértők véleményének köszönhetően Hanoiban az új földterületek árai sokszorosára emelkedtek.

(Dan Tri) - Megjelent Hanoi új földárlistája. Amellett, hogy vélemények szerint ez segíteni fogja a projektek engedélyezését és biztosítja az adózási átláthatóságot, a szakértők attól tartanak, hogy a spekulánsok kihasználják ezt az árak felhajtásához.

Hanoiban a földárak a legmagasabbak, 695 millió VND/m2.

A Hanoi Népi Bizottság nemrégiben kiadta a 2025. december 20-tól december 31-ig érvényes módosított földárlistát. A régi földárlistához képest a módosított lakóingatlan-árlista 2-6-szor magasabb.

Nevezetesen, a Hoan Kiem kerület számos utcájában a telekárak, köztük a Ba Trieu (Hang Khay-tól Tran Hung Dao-ig), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (Le Thanh Tongtól Quan Su-ig), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho (Tran Hungtól Daoig) a legmagasabb ár. több mint 695,3 millió VND/m2.

A kiigazított telekárak listája szerint Hanoi belvárosában a legmagasabb városi telekárak 188 millió VND/m2 három utcában: a Hang Ngang, a Hang Dao és a Le Thai To utcában. Így a legmagasabb kiigazított telekárak közel 3,7-szer magasabbak a kiigazítás előtti árnál.

A hanoi kiigazított földárlistán szereplő legmagasabb telekár magasabb, mint a tavaly októberben bejelentett Ho Si Minh-városi kiigazított földárlista, a legmagasabb ár több mint 687 millió VND/m2 a Dong Khoi, Le Loi és Nguyen Hue utcákban (1. kerület).

Egy másik központi kerületben, Ba Dinhben a Phan Dinh Phung utcában a legmagasabb a telekárak aránya, több mint 450 millió VND/m2. Ez az ár 3,4-szerese a régi telekáraknak. Néhány más utcában, például a Tran Phuban és a Doc Lapban, az árak meghaladják a 400 millió VND/m2-t.

A Hai Ba Trung kerületben a legmagasabb kiigazított telekárak a Nguyen Du utcában (Quang Trung és Tran Binh Trong közötti szakasz), a Hue utcában (Nguyen Du és Nguyen Cong Tru közötti szakasz) vannak, több mint 368 millió VND/m2. Ez az ár közel 3,5-szerese a régi árlistának.

A Tay Ho kerületben a Van Cao utca a legdrágább, több mint 256 millió VND/m2. Ez az ár közel 3,3-szorosa a jelenlegi árnak.

Ingatlanprojekt Hanoi Hoang Mai kerületében (Fotó: Tran Khang).

Emellett a kiigazítás után 5 kerület – Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc és Dan Phuong – Hanoi kerületeivé válnak, a legmagasabb, közel 117 millió VND/m2 árral.

A módosított földárlistával kapcsolatban a Hanoi Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériuma kijelentette, hogy az új árlista segít csökkenteni a különbséget, közelebb hozva a fővárosban a földárakat a piachoz. Ez segít egy szinkronikus földgazdálkodási politika kialakításában, és összehangolja az állam, a felhasználók és azok érdekeit, akiknek földet kell használniuk projektek megvalósításához. Ennek köszönhetően a költségvetési bevételek növekednek a lakosság és a vállalkozások földdel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeinek végrehajtásán keresztül.

Azokban az esetekben, amikor a földadók és -illetékek magasak, és nem felelnek meg az emberek jövedelmének, a vagyonkezelő ügynökség úgy véli, hogy az adó- és illetékkulcsok csökkentését kell megvizsgálni, nem pedig a földárak csökkentését.

A Minisztérium megerősítette, hogy a módosított árlista nem befolyásolja a területmegtisztításért járó kompenzációt és támogatást, amikor az állam visszaszerzi a földeket. Épp ellenkezőleg, pozitívan járul hozzá a területmegtisztításhoz, a befektetések vonzásához és a főváros fejlesztéséhez.

„Azoknak az embereknek a jogai, akiknek a földjét visszaszerezték, szintén jobban garantáltak, ami arra ösztönzi az embereket, hogy tartsák be a földterület-eltakarítási politikákat” – közölte a Minisztérium.

A szakértők attól tartanak, hogy az ingatlanárak továbbra is "felfújva" lesznek.

Pham Mien asszony, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének Befektetési Ösztönzési Osztályának Piackutatási és Tanácsadási részlegének vezetőhelyettese a Dan Tri riporternek elmondta, hogy az új földárlista kiadása azt mutatja, hogy a 2024-es földtörvény szabályozása fokozatosan életbe lépett.

A piacon számos ingatlanprojekt elakadt a földhasználati díjak meghatározásával kapcsolatos problémák miatt. Az új földárlista kiadása segít abban, hogy a projektek jogi alapot kapjanak az építkezés és a megvalósítás folytatásához, valamint új kínálat biztosításához az ingatlanpiacon.

Emellett a piachoz közeli földárak meghatározásának pozitívuma segíteni fogja az államot az ingatlan-átruházási tranzakciók utáni helyes és elegendő adók beszedésében.

Szerinte azonban van egy korlát, miszerint az ingatlanárak Hanoiban az utóbbi időben nagyon megemelkedtek, virtuálisak és messze meghaladják az emberek megfizethetőségét. Ez az áremelkedés a befektetési és spekulációs csoportok hatásának jeleit mutatja, amikor a piaci kínálat alacsony, és csak egy befektetői csoport kezében koncentrálódik.

„Így a földárlista a jelenlegi magas piaci áron alapul, ami láthatatlanul legitimálja ezt a magas árat” – hangsúlyozta Mien asszony.

Szerinte a jelenlegi magas telekárak növelni fogják a projekt megvalósításának költségeit, és a befektetők továbbra is emelni fogják az eladási árat. Eközben a jelenlegi ár miatt nehéz vásárolni azoknak, akiknek valódi keresletük van.

A szakértők aggódnak amiatt, hogy a spekulánsok kihasználják az emelkedő földárakat az árak felhajtásához (Illusztráció: Duong Tam).

Mien asszony elmondta, hogy a befektetői oldalon nehézségekbe ütközik majd a projekt megvalósításához szükséges területrendezés és földszerzés folyamata is. Nagyobb projektek esetén az állam részt vehet a földszerzési folyamatban. Ezzel szemben a kis és közepes projektek esetében a befektetőnek kell tárgyalnia a földszerzési árról az emberekkel.

„Egy, a piachoz közeli földárlista meghatározása segít összehangolni a három fél – az állam, a befektetők és az emberek – érdekeit. A jelenlegi földárlista azonban növeli a ráfordítási költségeket, arra kényszerítve a befektetőket, hogy emeljék az eladási árakat, ami megnehezíti a végfogyasztók dolgát” – mondta.

Mien asszony szerint ahhoz, hogy pontosan meghatározhassa a piachoz közeli árat, az államnak rendelkeznie kell egy eszközzel, amellyel az egyes területek értékesítési adatai alapján több évre visszamenőleg mérni tudja az indexet. Innen a helyi önkormányzatok olyan adatokat tudnak majd szolgáltatni a földárakról, amelyek a piac számára elfogadhatóak.

Tran Khanh Quang úr - ingatlanszakértő - elmondta, hogy a nemrégiben kiadott földárlista nagyon jelentősen megemelkedett, Ho Si Minh-város külvárosi területein körülbelül tízszeresére, Hanoiban pedig körülbelül 4-6-szorosára.

A projektek megvalósulnak, a földhasználati díjak jelenleg a teljes projektberuházási tőke mintegy 15-20%-át teszik ki. A földárlista hirtelen emelkedése növelni fogja a projektberuházási költségeket. Ennek megfelelően a befektetők kénytelenek emelni az ingatlanárakat.

„Az új földárlista alkalmazásának első 6 hónapja nem lesz egyértelmű hatással, mivel az ügyletek ekkorra többnyire lezárultak a jogi eljárások. Ezt követően azonban az új földárlista szerint kiszámított termékek körülbelül 30%-os helyi áremelkedést fognak okozni. Valójában Ho Si Minh-város Hanoi előtt alkalmazta az új földárlistát, és az áremelkedés egyes területeken is bekövetkezett” – mondta.

Quang úr elmondta, hogy az új földárlista pozitív aspektusai mellett, mint például az ingatlan-átruházási adó átláthatósága, a visszaszerzett földterülettel rendelkezőkkel szembeni méltányosság..., más korlátozások is lesznek.

Pontosabban, a vállalkozásoknak nehezebb lesz megtisztítani a földeket, mivel az emberek magasabb árat várnak majd, amikor a földet visszaszerzik. Ráadásul a spekulánsok, akik eddig egy lépéssel előrébb jártak az ingatlanok megszerzésében, kihasználják az új földárlistát, hogy nagyon magasra hajtsák az árat.

Még a nagybefektetők is, akiknek ingatlantermékeik vannak, kihasználják ezt az előnyt az árak felfújására. Ettől kezdve a valódi lakásvásárlók továbbra is nehézségekkel fognak szembesülni.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm