Hiányosságok a földhasználati díjak kiszámításának módszerében.

A projekt nyereségesből veszteségessé válik.

Egy ismert Ho Si Minh-városi ingatlancég vezetője szerint az ingatlanprojektek legnagyobb akadálya napjainkban a földhasználati díjak, beleértve a kiegészítő földhasználati díjakat is, kiszámítása. Korábban a város számos projektet kedvezményes elbánásban részesített, lehetővé téve az ideiglenes földhasználati díjak kiszámítását, hogy a vállalkozások folytathassák az építkezést és az értékesítést. Most, miután a projektek befejeződtek, és a lakosok évek óta ott élnek, a földhasználati díjakat az aktuális időpontban számítják ki, nem pedig a földterület kiosztásának időpontjában. Ez jelentős veszteségeket és frusztrációt okozott nemcsak a vállalkozásoknak, hanem a lakásvásárlóknak is.

Ho Si Minh-város több mint 4664 milliárd VND földhasználati díj megfizetésére kötelezi a Lakeview City projektet, ami nehézségeket és veszteségeket okoz a vállalatnak.

„A törvény kimondja, hogy a földértékelés és a földhasználati jogok kiszámításának időpontja az az időpont, amikor döntés születik a földterület kiosztásáról, a földhasználat átalakításának engedélyezéséről vagy a helyszínen történő földhasználat kiosztásáról. A valóságban azonban, valahányszor olyan változások történnek, amelyek meghosszabbítják a földhasználati jogok kiszámítását, a hatóságok az aktuális időpontban értékelik a földet és a földhasználati jogokat. További nehézséget jelent, hogy a vállalkozások nem tudják proaktívan kezelni a folyamatot és a fizetendő összeget. A vállalkozásoknak nincs szakértelmük, és nincsenek felhatalmazva arra, hogy a hatóságokkal megvitassák a földhasználati jogok kiszámításának ésszerű módszerét.”

„Ezért a vállalkozásoknak egy másik értékbecslő céget kell megbízniuk a méltányos eredmény elérése érdekében. Jelenleg a vállalkozások továbbra is a hatóságok számításaira támaszkodnak, és nem vitathatják azokat. Eközben biztonsági okokból az állami tisztviselők jelenleg nagyon magasan számolják a földhasználati adót. Sok projekt esetében korábban egy bizonyos összegben ideiglenesen számították ki a földhasználati adót, és a vállalkozások ezt az összeget használták fel az ügyfeleknek kínált eladási ár kialakításához. Most, sok év után, amikor a hatóságok újraszámítják a földhasználati adót, az összeg sokszorosa az előzetes számításnak. Ez azt okozza, hogy sok nyereséges projekt hirtelen súlyos veszteségeket szenved el, és egyes vállalkozások még fizetni sem tudnak” – mondta ez a személy.

A miniszterelnöknek és a Pénzügyminisztériumnak küldött, a tervezettel kapcsolatos visszajelzést tartalmazó dokumentumban Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke azt javasolta, hogy a részletes tervezés módosításáról szóló döntés meghozatalakor a teljes projektre vonatkozóan újra kell számolni a földhasználati adót (TSD). A vállalkozás által korábban befizetett TSD összegét a tervezés újbóli jóváhagyásakor újra kell számolni, és az újraszámítás után le kell vonni a TSD-ből, a levont összeg pedig nem haladhatja meg a fizetendő TSD-t.

Ha a vállalkozás nem fizette meg a földhasználati adót a projekt részletes tervének módosítása előtt, akkor a földhasználati adót a tervezés módosításakor kell megfizetnie. A már befizetett földhasználati adót (ha van ilyen) a tervezés módosításakor újraszámítják, figyelembe véve az inflációt, és levonják az újraszámított földhasználati adóból. A levont összeg nem haladhatja meg az esedékes földhasználati adó összegét. Ezzel egyidejűleg a vállalkozásnak késedelmi pótlékot kell fizetnie a földhasználati adó tekintetében, ha felszólítást kapott a földhasználati adó megfizetésére.

Chau úr példaként említett egy Ho Si Minh-városban (Város) található, 7. kerületben épült kereskedelmi lakásépítési projektet, amely egy 5,2 hektáros telken épült, és amelyre az illetékes állami szerv 2021 januárjában adott ki földosztási határozatot 3,05-szörös földhasználati együtthatóval és 35%-os maximális beépítési sűrűséggel. A projekt magában foglal egy maximum 27 emeletes lakóépületet, amelyben 903 lakás található, valamint egy alacsony építésű sorházas területet 110 sorházzal. 2021 márciusában a vállalat 850 milliárd VND-t fizetett földhasználati díjként. Ezt követően a befektető kérte a részletes tervezés kiigazítását, a földhasználati együttható 4,57-szeresére, a maximális beépítési sűrűség 40%-ra, a lakások teljes számának pedig 1355 egységre emelését. Ezt az illetékes állami szerv 2024 márciusában jóváhagyta. A rendelettervezet szerint a projektnek további 425 milliárd VND földhasználati díjat kellene fizetnie, de Chau úr javaslata szerint a vállalkozásnak csak 325 milliárd VND földhasználati díjat kellene fizetnie.

„Ha a vállalkozás már eladta az ingatlanokat és beszedte a pénzt, akkor a rendelettervezetben szereplő számítási módszer szerint a vállalkozásnak saját pénzéből kell kompenzálnia, ami veszteségek kockázatához vezet. Ha a projektet még nem adták el, a földhasználati adó hozzáadódik az eladási árhoz, ezáltal felhajtva az ingatlanárakat, és végső soron a lakásvásárlók lesznek azok, akik viselik a terhet” – számolta ki Chau úr.

Már csak egyetlen esetben van lehetőség földjáradék-mentességre.

A rendelettervezet szerint a befektetésösztönző területeken belüli befektetésösztönző ágazatokban a termelési és üzleti célú földhasználatnak jelenleg csak egyetlen esete mentesül a földbérleti díj alól. A tervezet a jelenlegi szabályozáshoz képest jelentősen leszűkítette a földbérleti díj mentességére jogosult esetek körét. Ha ezt a szabályozást jóváhagyják, aggályok merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy a befektetők, beleértve a külföldi befektetőket is, a továbbiakban nem részesülnek majd a földbérleti díj mentességéből, mivel ezek a települések nem minősülnek befektetésösztönző területeknek.

Továbbá Le Hoang Chau úr szerint a rendelettervezet már nem írja elő a földhasználati díjak alóli mentességet a projekt alapvető építési időszaka alatt, illetve a föld- és vízfelület-bérleti díjak alóli mentességi időszak után az alapvető építési időszak alatt. Ezért nem örökli a 46. rendeletben foglalt jelenlegi befektetésösztönző politikát. Az új szabályozás hatástalanná tette a 2020-as befektetési törvényben és a különleges befektetési ösztönzőkről szóló 29. számú miniszterelnöki határozatban foglalt különleges befektetésösztönző politikát. Ez negatívan befolyásolhatja a befektetésvonzási politikákat, csökkentve Vietnam befektetési környezetének vonzerejét a külföldi befektetők számára.

„Ez egy nagyon jelentős kérdés, ezért a kormánynak és az illetékes állami szerveknek különös figyelmet kell fordítaniuk rá, mielőtt rendeletet adnának ki egy kiváló, versenyképes befektetésösztönző politikai keretrendszer kiépítéséről, amely rövid, közép- és hosszú távon egyaránt biztosítja a nemzeti és etnikai érdekeket, miközben garantálja a befektetők jogos érdekeit is. Ez különösen fontos a külföldi közvetlen befektetések (FDI) vonzásáért folytatott országok közötti kiélezett verseny összefüggésében, különösen a pénzügyi, high-tech, chip- és félvezető szektorokban; például még az Egyesült Államok is nemrégiben hozott törvényeket a chipekről és a félvezető technológiáról” – javasolta Chau úr.

Tran Minh Cuong ügyvéd (Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája) elemzése szerint míg a Földtörvény előírja, hogy az éves földbérleti díjat 5 éves cikluson keresztül stabilan alkalmazzák attól az időponttól kezdve, amikor az állam úgy dönt, hogy bérbe adja a földet, lehetővé téve a földhasználat átalakítását az állami földbérlet formájára való átalakítással együtt, éves bérleti díj fizetésével, a kiigazítási mértéket a kormány minden időszakra vonatkozóan szabályozza, de a földbérleti díj növekedése megegyezhet az inflációval vagy annál alacsonyabb lehet. A rendelettervezet azonban kimondja, hogy a földbérleti díj emelkedésének kiigazítási mértéke megegyezik az inflációval. Ezért a rendeletnek mérlegelnie kell a földbérleti díj növekedésének korlátozását minden 5 éves ciklusban, hogy az ne haladja meg a fogyasztói árindex növekedését, de legfeljebb 15%-ot. Ez segít a vállalkozásoknak csökkenteni a pénzügyi kockázatokat, és felkészülni arra, hogy hosszú tőkemegtérülési idővel rendelkező nagyszabású projektekbe fektessenek be.

A vállalkozásokkal folytatott konzultációt követően a Vietnami Kereskedelmi és Iparkamara (VCCI) szintén úgy véli, hogy a 46. számú rendeletben foglalt jelenlegi politikához képest a tervezetben szereplő mentességi és csökkentési politika kevésbé vonzó. A jelenlegi szabályozás szerint vannak olyan esetek, amikor a vállalkozások teljesen mentesülnek a földbérleti díj alól, nem csak bizonyos számú évre csökkentik azt. Néhány olyan eset, amikor a jelenlegi szabályozás szerint a teljes bérleti időszakra 100%-ban mentesülnek a földbérleti díj alól: különösen nehéz társadalmi-gazdasági körülmények között fekvő, kiemelt befektetési ágazatokban megvalósuló beruházási projektek; állami költségvetési forrásokból diákkollégiumok építésére használt földterületek, ahol a földterület diákszállásként való kezelésével és használatával megbízott egység nem foglalhatja bele a földbérleti díjat a bérleti díjba; etnikai kisebbségek számára használt mezőgazdasági földterületek; védőerdő-telepítési projektek, talajrekultivációs projektek stb. földterületei. Ezért a rendeletnek meg kell fontolnia a földbérleti díj mentességére jogosult esetek bővítését a bérleti díj egyszerű csökkentése helyett. Ha ez megvalósítható, az beruházásokat vonz a hátrányos helyzetű területekre vagy a különleges ösztönzőkkel rendelkező ágazatokba.

Forrás: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm