Kényelmetlenségek a földhasználati díjak kiszámításában

A projekt nyereséget veszteséggé alakít

Egy neves Ho Si Minh-városi ingatlancég vezetője elmondta, hogy a mai ingatlanprojektek legnagyobb problémája a földhasználati díjak (LUR) kiszámítása, beleértve a további LUR-t is. Korábban a város számos projektet ösztönzött a LUR ideiglenes kiszámítására, hogy a vállalkozások építkezhessenek és értékesíthessenek, de most, amikor a projekt átadta a házakat, és az emberek évek óta bennük laknak, a LUR-t jelenleg számítják ki, nem pedig a földátadás időpontjától. Ez sok kárt és frusztrációt okozott nemcsak a vállalkozásoknak, hanem a lakásvásárlóknak is.

Ho Si Minh-város több mint 4664 milliárd VND földhasználati díjat kért a Lakeview City projekttől, ami miatt a vállalkozás nehéz helyzetbe került és veszteségeket szenvedett el.

„A törvény előírja, hogy a földértékelés és a földhasználati adó kiszámításának időpontja a földkiosztási döntés, a földhasználati cél megváltoztatásának vagy a terepen történő földkiosztás időpontja. A valóságban azonban, amikor olyan változás történik, amely a földhasználati adó kiszámításának elhúzódását okozza, az illetékes hatóság a jelenlegi időpontban újraértékeli a földet és a földhasználati adót. További nehézséget jelent, hogy a vállalkozás nem tud kezdeményezni a folyamatban és a fizetendő összegben. A vállalkozásnak nincs szakértelme, és nem jogosult megvitatni az illetékes hatósággal a földhasználati adó kiszámításának ésszerű módszerét.”

„Ezért a vállalkozásoknak egy másik értékbecslő céget kell megbízniuk a harmonikus eredmény elérése érdekében. Jelenleg a vállalkozások továbbra is a hatóságok számításaira támaszkodnak, és nem emelhetnek kifogást. Eközben, a biztonság kedvéért, az állami tisztviselők nagyon magasra számolják a földhasználati jogokat. Sok projekt esetében korábban ideiglenesen számítottak ki földhasználati jogokat egy bizonyos számon, és a vállalkozások ezt a számot használták fel az ügyfelek számára kínált eladási ár kialakításához. Most, sok év után, a hatóságok újraszámolták a földhasználati jogokat, és a szám sokszorosa az ideiglenes számnak. Ez azt okozza, hogy sok nyereséges projekt hirtelen súlyos veszteségeket szenved el, és a vállalkozások még az üzletet sem tudják lezárni” – mondta.

Miután a tervezet véleményezése céljából dokumentumot küldött a miniszterelnöknek és a Pénzügyminisztériumnak Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke, azt javasolta, hogy a részletes rendezés módosításáról szóló döntés meghozatalakor a teljes projektre vonatkozóan újra kell számolni a földhasználati adót. A vállalkozás által korábban befizetett földhasználati adó összegét a rendezés újbóli jóváhagyásakor újra kell számolni, és az újraszámítás után le kell vonni a földhasználati adóból; ​​a levont összeg nem haladhatja meg a fizetendő földhasználati adó összegét.

Abban az esetben, ha a vállalkozás nem fizette meg a földhasználati adót a projekt részletes tervének módosítása előtt, a vállalkozásnak a tervezés módosításakor kell megfizetnie a földhasználati adót. A befizetett földhasználati adó összegét (ha van ilyen) a tervezés módosításakor újraszámítják, figyelembe véve az inflációs tényezőt, és az újraszámítás után levonják a földhasználati adóból. A levont összeg nem haladhatja meg a fizetendő földhasználati adó összegét. Ugyanakkor a vállalkozásnak késedelmes földhasználati adót kell fizetnie, ha földhasználati adó fizetéséről szóló értesítés van érvényben.

Chau úr egy 5,2 hektáros telken épült, a 7. kerületben (HCMC) található kereskedelmi lakásépítési projektet említett, amelyre az illetékes állami szerv 2021 januárjában földhasználati határozatot adott ki 3,05-szörös földhasználati együtthatóval és 35%-os maximális beépítési sűrűséggel, beleértve egy maximum 27 emeletes társasházat 903 lakással és egy alacsony építésű sorházas területet 110 sorházzal. 2021 márciusában a vállalkozás 850 milliárd VND földhasználati adót fizetett. Ezt követően a befektető kérte a részletes tervezés kiigazítását, hogy a földhasználati együtthatót 4,57-szörösre, a maximális beépítési sűrűséget 40%-ra növelje, így a lakások teljes száma 1355-re emelkedik, amit az illetékes állami szerv 2024 márciusában hagyott jóvá. A rendelettervezet szerint a projektnek további 425 milliárd VND földhasználati adót kell fizetnie, de Chau úr javaslata szerint a vállalkozásnak csak 325 milliárd VND földhasználati adót kell fizetnie.

„Ha a vállalkozás eladta és beszedte a pénzt, akkor a rendelettervezet számítási módszerével a vállalkozásnak saját zsebéből kell fizetnie, ami veszteség kockázatához vezet. Ha a projektet nem adják el, a földhasználati díj hozzáadódik az eladási árhoz, és így megemeli a ház árát, ekkor a házvásárló lesz az, aki végső soron viseli a terhet” – számolta ki Mr. Chau.

Már csak egyetlen eset maradt a földjáradék-mentességre.

A rendelettervezet szerint a befektetésösztönzési szektorban a földbérleti díj alól mentesített befektetésösztönzési területen jelenleg csak egyetlen termelési és üzleti célú földhasználat van. A tervezet a jelenlegi szabályozáshoz képest jelentősen leszűkítette a földbérleti díj alóli mentesség eseteit. Ha ezt a szabályozást elfogadják, számos befektető, köztük külföldi befektetők sem élvezhetik többé a földbérleti díj alóli mentesség politikáját, mivel ezek a települések nem tartoznak a befektetésösztönzési területbe.

Le Hoang Chau úr szerint a rendelettervezet ezenkívül már nem írja elő a földhasználati díjak alóli mentességet az alapvető építési projekt időszakában, illetve a föld- és vízfelszíni bérleti díj alóli mentességi időszak után az alapvető építési időszak alatt, így nem örökli a 46. rendeletben foglalt jelenlegi befektetésösztönzési politikát. Az új szabályozás érvénytelenítette a 2020. évi befektetési törvényben és a különleges befektetési ösztönzőket szabályozó 29. számú miniszterelnöki határozatban foglalt különleges befektetésösztönzési politikát. Ez negatívan befolyásolhatja a befektetésvonzási politikákat, csökkentve a vietnami befektetési környezet vonzerejét a külföldi befektetők szemében.

„Ez egy nagyon nagy kérdés, ezért a kormánynak és az illetékes állami szerveknek különös figyelmet kell fordítaniuk arra, hogy a rendelet kiadása előtt megfontolják egy kiemelkedő és versenyképes befektetésösztönző politikák keretrendszerének kiépítését, amely rövid, közép- és hosszú távon egyaránt biztosítja mind a nemzeti, mind az etnikai érdekeket, miközben biztosítja a befektetők jogos és törvényes érdekeit. Különösen a külföldi közvetlen befektetések (FDI) vonzásáért folytatott országok közötti kiélezett verseny helyzetében, különösen a pénzügy, a csúcstechnológia, a chipek és a félvezető technológia területén; jellemzően még az Egyesült Államok is csak most adott ki törvényt a chipekről és a félvezető technológiáról” – javasolta Chau úr.

Tran Minh Cuong ügyvéd (Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája) elemzése szerint míg a Földtörvény előírja, hogy az éves földbérleti díjat 5 éves cikluson keresztül stabilan alkalmazzák attól az időponttól számítva, amikor az állam úgy dönt, hogy bérbe adja a földet, lehetővé teszi a földhasználat céljának megváltoztatását, amely az állami földbérleti formára való áttéréssel jár, éves földbérleti díj fizetéssel. A kiigazítási mértéket a kormány minden időszakra szabályozza, de a földbérleti díj emelkedése megegyezhet az inflációval vagy annál alacsonyabb lehet. A rendelettervezet azonban kimondja, hogy a földbérleti díj kiigazítási mértéke megegyezik az inflációval. Ezért a rendeletnek figyelembe kell vennie, hogy a földbérleti díj emelkedése minden 5 éves ciklusban ne haladja meg a fogyasztói árindex növekedését, de legfeljebb 15%-ot. Ez segít a vállalkozásoknak csökkenteni a pénzügyi kockázatokat, felkészülni a nagy projektekbe való befektetésre, és idővel megtérülni a tőkéjük.

A vállalkozásokkal folytatott konzultációt követően a Vietnami Kereskedelmi és Iparkamara (VCCI) azt is kijelentette, hogy a 46. számú rendeletben foglalt jelenlegi politikához képest a tervezetben szereplő mentességi politika kevésbé vonzó. A jelenlegi szabályozás szerint vannak olyan esetek, amikor a vállalkozások teljes mértékben mentesülnek a földbérleti díj alól, nem csak bizonyos számú évre csökkentett földbérleti díjat kapnak. A jelenlegi szabályozás szerint a teljes bérleti időszakra a földbérleti díj 100%-a alól mentesülő esetek közé tartoznak: a különleges társadalmi-gazdasági nehézségekkel küzdő területeken befektetett különleges befektetési ösztönzők területén megvalósuló beruházási projektek; az állami költségvetésből származó pénzből diákkollégiumok építésére használt földterületek, ahol a diákok kezelésére és használatára kijelölt egység nem foglalhatja bele a földbérleti díjat a házbérleti díjba; etnikai kisebbségek számára használt mezőgazdasági földterületek; védőerdő-telepítési projektek, erdőtelepítési projektek stb. megvalósítására szolgáló földterületek. Ezért a rendeletnek olyan szabályozásokat kell mérlegelnie, amelyek a földbérleti díj alóli mentesség eseteit bővítik, ahelyett, hogy csak a bérleti díjat csökkentenék. Ha ez megvalósítható, az befektetési tőkét vonz a nehéz helyzetű területekre vagy különösen a kedvezményezett területekre.

Forrás: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm