Ingatlanpiac: Bűnös vagy növekedés motorja?

De a növekedés nem lehet pusztán egy szám. Ami fontosabb, az a növekedés minősége, a gazdaság ellenálló képessége a globális ingadozásokkal szemben. A kérdés az, hogy Vietnamnak van-e elég szilárd alapja ahhoz, hogy fenntartható áttörést hozzon létre, vagy csak egy rövid távú „fellendülésről” van szó, amelyet az ingatlanpiac vezet – egy olyan szektor, amely egyszerre hajtóerő és a gazdaság egészségének mércéje?

Tagadhatatlan, hogy az elmúlt évtizedben a vállalatok ingatlan hozzájárultak az ország arculatának megváltoztatásához. Az új városi területek, sugárutak, üdülőhelyek és modern ipari övezetek civilizáltabb városi megjelenés kialakításához, munkahelyek teremtéséhez, az infrastruktúra fejlesztéséhez és az életminőség javításához járultak hozzá.

Számos vállalkozás is aktívan hozzájárult a társadalomhoz, támogatva a kormányt természeti katasztrófák és világjárványok idején. Ezek a hozzájárulások jelentősek, tükrözve a vietnami vállalkozók felelősségtudatát és szerepét az új korszakban.

Ezen eredmények mellett azonban az ingatlanpiac számos kihívást is feltárt. A gyorsan növekvő lakásárak, a korlátozott kínálat és az elhúzódó jogi eljárások fokozott nyomást gyakorolnak mind a vállalkozásokra, mind a magánszemélyekre.

A statisztikák szerint 2025 második negyedévében Hanoiban a lakásárak 33%-kal emelkedtek ugyanebben az időszakban, elérve a körülbelül 3000 USD/m²-es szintet; Ho Si Minh-városban pedig 47%-kal, közel 4700 USD/m²-re emelkedtek.

Fontos felismerni, hogy az ingatlanpiac nem homogén. Alapvetően kétféle vállalkozás működik ezen a területen.

Az egyik csoport csak az „olcsón vétel, drágán eladás” kérdésével törődik, rövid távú spekulációkra épít, és kevés fenntartható értéket teremt a társadalom számára. Ez a csoport torzítja a piacot, és elveszíti a valódi vásárlók bizalmát.

De emellett vannak valódi ingatlanfejlesztők is, olyan vállalkozások, amelyek hosszú távú víziót követnek, nemcsak eladó házakat építenek, hanem élhető várost is teremtenek. Szisztematikusan, kellően nagy léptékben fektetnek be, gyakran a város mellékterületein, hogy megfelelően megvalósítsák a népesség szétszóródásának és a kiegyensúlyozott regionális fejlődésnek az irányát.

Ahhoz, hogy az új városi területekre vonzzák az embereket, ezeknek a projekteknek egy átfogó élő ökoszisztéma igényeit kell kielégíteniük: modern infrastruktúra, oktatás, egészségügy, kereskedelem, zöldterületek és a központi területnél jobb szolgáltatások. Ebben az időben minden városi terület nemcsak lakóhely, hanem a helyi társadalmi-gazdasági fejlődés hajtóereje is.

Az ilyen vállalkozások előkészítése gyakran évekig tart, a tervezéstől, a jogi ügyeken és az infrastrukturális beruházásokon át a lakosok vonzásáig.

Tipikus példa erre a Can Gio tengerparti városi projekt, amelynek előkészítése 21 évig tartott, mielőtt megvalósításra jogosulttá vált, a Vinhomes Wonder City projekt (korábban Dan Phuong) jogi jóváhagyása pedig 13 évig tartott... A szinkron jogi keret hiánya miatti hosszú előkészítési idő a befektetési tőke növekedését okozta, ami az egyik fő ok, ami akadályozza a lakásárak csökkenését.

Figyelemre méltó tény, hogy a hiteltőke az utóbbi időben erőteljesen áramlott az ingatlanszektorba, és a teljes fennálló bankhitel-állomány jelentős részét teszi ki. 2025. július 31-én az ebben a szektorban fennálló hitelállomány meghaladta a 4,1 millió milliárd VND-t (ami 155 milliárd USD-nek felel meg), ami a bankrendszer teljes fennálló hitelállományának közel 24%-át tette ki. Az ingatlanhitelek növekedési üteme (17%) közel kétszerese a gazdaság általános növekedési ütemének (9,6%).

A probléma azonban nem az ingatlanpiacra áramló tőke, hanem az ingatlanpiac elhelyezkedése. Amikor a tőke spekulatív projektekben, felosztásban, árhullámok keltésében koncentrálódik, a gazdaság veszélybe kerül. De ha a tőkét helyesen irányítják, és fenntartható városi projektekbe, infrastruktúrába és ingatlanokba áramlik..., akkor az az infrastruktúra fejlesztésének és a társadalombiztosításnak az egyik mozgatórugója.

Mert az ingatlanpiac, ha a helyes irányba fejlesztik, nemcsak eszközöket teremt, hanem több száz kapcsolódó iparágat is aktivál, mint például az anyagipart, az építőipart, a belsőépítészetet, a logisztikát, a kereskedelmet és a szolgáltatásokat. Ezt a pontot kell megvizsgálni és hamarosan kiigazítani.

A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy minden fejlett gazdaság átélt már túlfűtött ingatlanpiacok időszakát. A lényeg a kockázatok kezelésének és a politikák szabályozásának képessége. Amikor az állam átlátható jogi mechanizmussal rendelkezik, hatékonyan ellenőrzi a tőkeáramlást és egészséges versenykörnyezetet teremt, az ingatlanpiac a növekedés hajtóerejévé válik, ahelyett, hogy potenciális kockázattá válna.

Sok országban, például Dél-Koreában, Szingapúrban vagy Kínában az iparosodás korai szakaszában erős ingatlanpiaci növekedés volt tapasztalható, amely nagyban hozzájárult a GDP-hez. Amikor azonban a piac elért egy bizonyos küszöböt, ezek az országok gyorsan áttértek a termelés, a technológia és az innováció fejlesztésére.

Kína a legutóbbi tanulság – amikor az időben történő szabályozás hiánya láncreakciót okozott a teljes pénzügyi rendszerben. Vietnamnak ezért különös figyelmet kell fordítania a „kiegyensúlyozott növekedés” problémájára, a földpiac és a termelési szektor közötti harmonikus fejlődésre.

Egy erős gazdaságnak a termelésre, a tudományra, a technológiára és az innovációra kell támaszkodnia, és nem háríthatja az összes „felelősséget” a földre vagy az eszközökre. A fenntartható növekedés elérése érdekében Vietnamnak a következő pillérekre kell összpontosítania:

Reform, az adminisztratív akadályok és a szükségtelen költségek megszüntetése.

A feldolgozóipar és a feldolgozóipar, a csúcstechnológiás mezőgazdaság, a megújuló energia és a digitális gazdaság előmozdítása.

A banki hitelektől való függőség csökkentése érdekében fejlesszék a tőkepiacokat (részvények, vállalati kötvények).

Jelentős összegeket kell befektetni a szociális lakásokba, a munkáslakásokba, az alacsony költségű lakhatásba, és az ingatlanokat vissza kell állítani a megfelelő polgári funkciójukba.

Reformálni kell a földadót, az ingatlanadót, bevezetni a spekulációellenes adót és az üresen álló ház adóját.

Tegyék átláthatóvá a földadatokat, a tranzakciós árakat és az ingatlanhiteleket az emberek, a vállalkozások és a befektetők számára, hogy nyomon követhessék azokat.

A reform középpontjában a földpiac átláthatóvá tétele áll, mivel csak akkor lehet stabil a pénzügyi és banki piac, erősödhet a társadalmi bizalom, és nyerhet valódi alapot a GDP növekedése, ha a földárak, a tervezés és a jogszerűség nyilvánosak.

Legfontosabb a vállalkozások és az emberek bizalmának helyreállítása. Egy piac csak akkor működik zökkenőmentesen, ha a vállalkozások bíznak a hosszú távú befektetésekben, az emberek hisznek abban, hogy vagyonuk védve van, és az állam tisztességes bíróként működik. Egy konstruktív kormányzat szerepe itt nem az adminisztratív beavatkozás, hanem az átlátható, stabil és kiszámítható játékszabályok meghatározása – az érett gazdaság alapja.

A kétszámjegyű növekedés nemes törekvés. De a fejlődésnek kéz a kézben kell járnia a stabilitással; a növekedésnek a minőséghez és a társadalmi igazságossághoz kell kapcsolódnia. Itt az ideje, hogy választanunk kell: vagy a növekedés átmeneti glóriáját kergetjük, vagy szilárdan megalapozzuk a termelést - a technológiát - a tudást a hosszú távú jövőre nézve.

Egy jó irányú „lökés” új fejlődési korszakot nyithat; egy rossz irányú „lökés” kockázati csapdába sodorhatja a gazdaságot. A történelem fogja megítélni ezt a választást, és a mai generáció felelőssége, hogy a „növekedési lökés” ne váljon a jövőben „csapdává”.

A növekedés nem csupán számok kérdése, hanem a vietnami nép hitének, intelligenciájának és törekvésének kérdése is. Ha tudjuk, hogyan helyezzük a nemzet hosszú távú érdekeit a rövid távú érdekek fölé, akkor nemcsak egy „növekedési lendületet” kapunk, hanem fenntartható alapot is ahhoz, hogy belépjünk az önellátó és virágzó fejlődés korszakába.

Forrás: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html