Anomáliák, hátrányok és instabilitás a Hanoi külvárosában zajló „Thu Thiem-stílusú” földárverésen – 2. rész
Számos következménye lesz az ingatlanpiacra és a gazdaságra nézve, ha nem derül ki, hogy a Hanoi külvárosaiban a közelmúltban lezajlott földárveréseket spekulánsok és földügynökök manipulálták.
Amióta az év elején újra megnyitották a földárveréseket a külvárosokban, nem nehéz észrevenni a földárveréseken tapasztalható szabálytalanságokat, amelyek gyanút keltenek a spekulánsok és földügynökök „manipulációjával”, ami veszélyezteti a kormány lakásárak csökkentésére és a társadalombiztosítás biztosítására irányuló erőfeszítéseit, miközben a földek magas áron történő eladására való várakozás pszichológiája miatt a teljes gazdaság stagnálását is okozza.
2. rész: Sötét indítékok és Thu Thiem földjének visszatérő „rémálma”
A Hanoi külvárosaiban „lázat” okozó közelmúltbeli földárverések közös pontja, hogy számos egyéni spekuláns csoport – nem is helyi lakosok – vesz részt rajtuk, akik a földárakat ésszerűtlen, nem piaci szintre emelik, és azt jósolják, hogy semmilyen valódi tranzakció nem lesz. Sok piaci szereplő felteszi magának a kérdést: „Vajon sötét szándékok állnak-e a közelmúltbeli földárverési trükkök mögött?” Mi a szerepe az állami irányító szervnek, amikor hagyja, hogy a földügynökök monopolizálják és manipulálják a piacot?
Amikor a spekulánsok táplálják a földárverési lázat
Sok szakértő szerint az aukciós területen rövid távon biztosan nem sok az áremelkedés lehetősége, mivel az csak a környékbeli lakosok lakhatási és befektetési igényeit szolgálja ki. A Tien Yen községben (Hoai Duc) és azt megelőzően a Thanh Cao községben (Thanh Oai) lezajlott két „lázas” aukció után azonban felmerül a kérdés, hogy a helyiek hány százaléka nyerte meg az aukciót.
Számos online fórumcsoportban a Dau Tu újság feljegyzései szerint sokan, akik helyi lakosnak vallották magukat, azt mondták, hogy elég szerencsések voltak a legutóbbi árverés megnyeréséhez, mert nem volt rá szükségük, ezért valamivel magasabb áron, néhány százmillió donggal magasabb áron szerették volna eladni. A valóságban azonban, amikor a helyi feljegyzések szerint többségük nem állandó lakos volt a környéken.
 |
| A Tien Yenben (Hoai Duc) tartott földárverés után olyan információk láttak napvilágot, amelyek szerint az ingatlan árkülönbsége „több százmillió dong” volt. |
Például a Thanh Cao községben nemrégiben megrendezett árverésen Nguyen Cong Quang úr, a Thanh Oai Kerületi Földalap Fejlesztési Központ igazgatója szerint Thanh Oai-ban mindössze 2 ember nyerte meg az árverést, amelynek telekára közel 80 millió VND/m2 volt. Me Linh kerületben (Hanoi) néhányan sok telket nyertek, míg Chuong My kerületben (Hanoi) egyetlen személy nyerte meg az árverést. Az árverés nyerteseinek többsége Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong és Phu Tho régióból érkezett.
Eközben a Tien Yen községben (Hoai Duc) zajló árverésen részt vevő számos személy megerősítése szerint a végső nyertes csoport tagjainak akár 99%-a sem Tien Yen község lakosa volt, hanem más településekről származó befektetői csoportok, például Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Azok a befektetők, akik részt vettek, de nem voltak elég "szerencsések" a megnyeréshez, szintén nagyon kevés helyi lakos volt, főként olyan csoportok befektetői, akik egyszerre vettek részt az árverésen 7-19 telek között.
 |
| Dr. Dinh Trong Thinh docens, a Pénzügyi Akadémia Nemzetközi Pénzügyi Tanszékének korábbi vezetője |
A Hoai Duc kerületi tornateremben lévő árverési résztvevőkön kívül számos ingatlanügynök is gyűlt össze, hogy augusztus 19-én reggeltől figyelemmel kísérje a földárverést. Néhány ügynök élő videóközvetítést kapcsolt be a közösségi média platformokon, hogy beszámoljon az árverési terület körüli hangulatról.
Azzal a koncepcióval, hogy „ha az infrastruktúra továbbra is korlátozott, később jobb lesz, ha a termőföld később urbanizálódik, ha nincsenek különleges gazdasági előnyök, az embereknek lesz, de ha most nem vásárolnak földet, akkor hosszú évekig nem lesz”, ezek a befektetői csoportok nem haboznak pénzt költeni arra, hogy az aukciós földek árát az egekbe szöktessék, akár a helyiek képzeletét is meghaladva.
Thu Thiem földárverési rémálomának „árnyéka”
A Batdongsan.com.vn felmérése szerint a Thanh Cao községben (Thanh Oai, Hanoi) eladó telkek ára az elmúlt években emelkedő tendenciát mutatott, derül ki a Batdongsan.com.vn technológiai platform által nemrégiben közzétett jelentésből. Az egység ártörténeti eszköze szerint az átlagos eladó telekár ebben a környéken az elmúlt 4 évben mintegy 80%-kal emelkedett - a 2020-as 15 millió VND/m2-es átlagos szintről 2024-re 27 millió VND/m2-re. Az elmúlt 2 hétben számos új eladó telek ártartománya ezen a weboldalon 43 millió VND/m2-es új szintre emelkedett, ami körülbelül 60%-os növekedést jelent a régi árhoz képest.
Eközben, a bróker weboldalán található ajánlati adatait is figyelembe véve, Tien Yen községben (Hoai Duc, Thanh Cao) az elmúlt években jelentős növekedés volt tapasztalható, körülbelül 10 millió VND/m2-ről körülbelül 40 millió VND/m2-re, mióta megjelent a hír, hogy ez a kerület kerületté válik, miközben a 4-es körgyűrű is áthalad rajta. Azonban mindössze néhány héttel a Thanh Cao-i földárverés után a földárak Tien Yenben és néhány környező községben gyorsan 30-40%-kal emelkedtek, és körülbelül 55-60 millió VND/m2 áron kereskednek velük.
A földárverésekből származó hő egyértelműen óriási hatással volt a befektetők és a helyi lakosok pszichológiájára, mivel sokan úgy vélik, hogy egy ilyen magas aukciós ár azt jelenti, hogy nincs ok arra, hogy a földjük árát ne lehetne a megfelelő szintre igazítani.
Úgy tettek, mintha üzleti szolgáltatásokhoz földet kellene venniük Thanh Cao községben, és számos brókerrel beszélgetve azt mondták: „Jelenleg nagyon nagy a kereslet a földek iránt Thanh Cao-ban, szinte nincsenek telkek. Ha jó telket szeretnél, várnod kell, vagy akár többet is be kell fizetned, hogy a bróker meggyőzze az előző vevőt, hogy feladja, akkor talán kapsz egyet.”
Hasonlóképpen, a „Hoai Duc” tűzrakóhelyen az elmúlt napokban a Long Khuc környékén földet vásárolni kívánó befektetők, hogy kihasználják az árverésre bocsátott földterületeket, szinte lehetetlennek találták, és több százmilliós különbséget kell fizetniük a korábban befektetők által birtokolt régi telkek visszavásárlásáért. Nemcsak rossz minőségű, főként lakható telkek vannak sikátorokban, de nehéz is üzletelni rajtuk, és nem is olyan könnyű megtalálni őket, mint gondolták.
Nguyen Chi Thanh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) alelnöke szerint az ilyen „szokatlanul” magas nyereményű földárverésekkel kapcsolatos legnagyobb aggodalom a nem egyértelmű indítékú befektetői csoportok által végrehajtott áremelés.
Ez azért szokatlan, mert a közelmúltbeli nehéz piaci időszak után, még a jó infrastruktúrával, világos tervezéssel rendelkező, növekedési potenciállal rendelkező területeken található termékek esetében is sok befektető továbbra is nagyon óvatos, de a Thanh Oai-i vagy Hoai Duc-i telekárak az egekbe szöktek.
Arról nem is beszélve, hogy a Thanh Oai-i aukció résztvevői főként más településekről érkeztek – mondta Thanh úr –, ami tovább bizonyítja, hogy nem valós lakhatási igényekből fakadtak. Még sok befektető is, miután megnyerte az aukciót, azonnal sietett eladni több százmilliós különbséggel, ami ezt tovább bizonyítja.
A jelenlegi alacsony, a kikiáltási árhoz képest számított letét (100-200 millió VND/telek) mellett a befektetők elfogadják a letét elengedését, de ennek következtében az árverésre bocsátott földterület körüli árszint új magasságokba emelkedett, miközben a tényleges vételi kereslet nem magas. Bár az állam csak kis összegű pénzt szed be a letétből, többet fog veszíteni, amikor a környékbeli számos projekt lezárásának kompenzációs költségei minden bizonnyal megemelkednek.
 |
| Az egyes külvárosi kerületekben tapasztalható földárverési láz, a spekulatív árinflációval együtt, negatívan befolyásolja és lassítja a helyi társadalmi-gazdasági fejlődési folyamatot. |
Eközben, ugyanezen a véleményen lévő Tran Minh ingatlanbefektetési tanácsadó szerint aggasztó, hogy a hanoi brókerek és befektetők ezeket az információkat arra használják, hogy összehasonlítsák és növeljék a más területeken található projektek eladási árát, ami még magasabbá teszi a hanoi ingatlanárakat. Eközben az áremelkedés lehetősége az aukciós területen rövid távon biztosan nem túl nagy, mivel ez csak a környékbeli lakosok vásárlási és befektetési igényeit szolgálja. Nincsenek kiemelkedő tervek sem az árak emelésére, vagy arra, hogy más helyekről idecsábítsák az embereket.
 |
| Nguyen Quoc Hiep úr, a GP Invest elnöke |
Ezeket a „rekord” árveréseket két tényező kombinációja befolyásolhatta.
Az első a pletykáknak köszönhető, amelyek célja az árak „felfújása” aukciókon keresztüli profitszerzés érdekében. A második a tudatlan emberek befolyásának köszönhető, akik nem rendelkeznek teljes körű információkkal, ami abból fakad, hogy egyes települések egy új földárlista tervezetét tették közzé, amely nagyon magas, 5-50-szeresére emelkedik. Ezért ez a csoport valószínűleg aggódik a földárak közelgő emelkedése miatt, és azért vesz részt az aukciókon, hogy „előrébb jusson”.
Ezért az aukció eredményei után várjon a befizetési időszak végéig, hogy megtudja, az ár valóban virtuális-e vagy sem. 
.
A Thanh Oai-ban vagy Hoai Duc-ban történtek, bár eltérő léptékűek, sokakban felidézték a 2021 végi Thu Thiem-i (HCMC) "példátlan" földárverést is. Ezen az árverésen mind a 4 telek, miután az árat túlságosan felnyomták a kikiáltási árhoz képest, 24 500 milliárd VND-ért nyerte meg az aukciót egy 10 000 m2-nél nagyobb telekre, azaz több mint 2,4 milliárd VND/m2-ért. Szerencsére a fenti árat nem állapították meg, mert nem sokkal ezután a nyertes vállalkozások egyszerre kérték előlegeik törlését.
De közvetlenül a Thu Thiem-i földárverés után elkezdtek kihasználni a virtuális nyereményt, hogy „kövessék az esőt”, és felfújják a szomszédos területen lévő földek és házak árát. Még a közelben földalapokkal rendelkező más tőzsdén jegyzett vállalatok is profitáltak, amikor a kötvények és részvények értéke sokszorosára emelkedett.
Dr. Tran Xuan Luong, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IEX) igazgatóhelyettese szerint az egyes külvárosi kerületekben tapasztalható földárverési láz spekulatív árinflációt okoz, és úgy vélik, hogy negatív hatással lesz, lassítva a település társadalmi-gazdasági fejlődését. Ha a urbanizáció lelassul, mind a külföldi, mind a belföldi befektetések vonzereje csökkenni fog. A helyi gazdaságra gyakorolt hosszú távú következmények óriásiak.
„Amikor a földárverések száma növekszik, és új árszint alakul ki, az állam által fizetett kártérítés a jövőbeni földterület-visszaszerzéskor számos akadályba ütközik majd, ami megnehezíti a terület megtisztítását és a projektek megvalósítását. Az államnak egyértelmű politikával és állásponttal kell rendelkeznie ebben az ügyben” – mondta Dr. Tran Xuan Luong.
(Folytatás következik)
![[Fotó] To Lam főtitkára fogadja Robert Kalinak szlovák miniszterelnök-helyettest és védelmi minisztert](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/18/1763467091441_a1-bnd-8261-6981-jpg.webp)
Hozzászólás (0)