Sürgősen szükség van szociális lakások építésére - Záró cikk: Új mechanizmusok hozzáadása

Az Építési Minisztérium előrejelzése szerint a lakások iránti kereslet a 2021 és 2030 közötti időszakban tovább növekszik, különösen a városi területeken. A városi népesség aránya jelenleg körülbelül 40%, és 2030-ra körülbelül 45%-ra fog emelkedni. A jelenlegi népességnövekedési ütem és a lakáskereslet mellett évente mintegy 70 millió négyzetméternyi városi lakást kell építeni.

Különösen nagy a potenciál és a fejlődési lehetőség Vietnámban a szociális lakások szegmensében. A valóságban azonban a szabályozások nem igazán vonzóak, így a legtöbb ingatlanpiaci vállalkozás továbbra is „közömbös” ezzel a szegmenssel szemben. Az emberek és a vállalkozások egy sor újonnan kiadott szabályozást várnak, amelyek segítenek eltávolítani az eljárási és pénzügyi akadályokat a szociális lakások fejlesztésének előmozdítása érdekében.

Nguyen Hoang Nam úr - a G-Home vezérigazgatója:

Jelenleg, ha egy befektető szociális lakásokat akar építeni, a vállalkozásnak a lakásalap 20%-át bérbeadásra kell félretennie, és csak 5 év után adhatja el. Jelenleg a szociális lakások fejlesztéséhez a vállalkozásoknak nagyon magas költségeket kell költeniük, miközben a bérleti díj nem lehet magas, mert van egy „keretrendszer”.

A szociális lakások összes eladási és bérleti ára nyilvános az Építési Minisztérium információs portálján azon településeken, ahol a projektek találhatók. A szociális lakások becsült bérleti díja Hanoiban és Ho Si Minh-városban körülbelül 100 000 VND/m2/hó. Más tartományokban és városokban ez az ár körülbelül 30 000-50 000 VND/m2/hó.

Arról nem is beszélve, hogy ha szociális lakást szeretne bérelni, a bérlőnek számos feltételnek kell megfelelnie; legalább 1 évre kell bérelnie. Ezenkívül a szabályozás kimondja, hogy ha egyszer már igénybe vette a szociális lakásbiztosítást, másodszor már nem élvezheti azt. Tehát, ha hivatalosan 1 hónapra bérel, a bérlő a jövőben nem vásárolhat szociális lakást.

A világ számos országa sikeresen és széles körben alkalmazta azt a modellt, hogy a vállalkozások bérlakásokat építenek, mivel hosszú távú tőkeköltségeik olcsók. A vállalkozásoknak csak körülbelül 3%-os kamatlábbal kell hitelt felvenniük, így könnyen befektethetnek, majd amikor kiadják az ingatlant, továbbra is profitot termelhetnek.

Eközben Vietnámban a vállalkozásoknak jelenleg körülbelül 12-15%-os kamatlábbal kell tőkéhez jutniuk, és mindig tartalékdíjakat kell fizetniük, így a végrehajtási költségek megnőnek. A jelenlegi pénzügyi mechanizmussal nincs pénzforrás a vállalkozások támogatására, amikor a kamatlábak és a ráfordítási költségek nagyon magasak.

Eközben a vállalkozás profitmarzsa mindössze 10%, átlagosan az éves profit mindössze 2%. Ez megnehezíti a vállalkozások szociális lakások építésébe való befektetését.

Duong Thuy Dung asszony - a CBRE Vietnam vezető igazgatója:

2021-től kezdődően a szociális lakásépítésekre vonatkozó beruházási tőkeráta megegyezik az Építési Minisztérium kereskedelmi lakásépítésekre vonatkozó beruházási tőkerátájával. 2022. július 13-án azonban az Építési Minisztérium kiadta a 610/QD-BXD számú határozatot az építési munkálatok beruházási tőkerátájának és a munkálatok szerkezeti elemeinek teljes építési költségének 2021-es bejelentéséről.

Ennek megfelelően az Építésügyi Minisztérium kiadott egy keretrendszert a társasházak formájában megvalósuló szociális lakásprojektek beruházási tőkéjére. A felülvizsgálat szerint a szociális lakásprojektek építéséhez szükséges beruházási tőke körülbelül 25%-kal alacsonyabb, mint a kereskedelmi társasházak építéséhez szükséges beruházási tőke.

Így a 2021-től épülő szociális lakásprojektek az árképzési tervek kidolgozásakor az Építési Minisztérium által kiadott beruházási tőkerátát fogják figyelembe venni és alkalmazni, ennek megfelelően a szociális lakásépítés beruházási tőkerátája alacsonyabb, mint a kereskedelmi lakásoké. Ha azonban jó minőséget akarunk biztosítani és mintaértékű szociális lakásövezeteket akarunk építeni, a beruházási rátát növelni kell.

Jelenleg nemcsak a szociális lakások, hanem az összes ingatlantermék fejlesztésének költsége is magas Vietnámban. Tehát a megoldandó probléma az, hogy a befektetők hogyan tudják elkerülni a veszteségeket és profitot termelni az üzleti tevékenységük során.

Miközben a piacon a lakások iránti kereslet továbbra is nagyon magas, különösen a „megfizethető” szegmensben, vagyis a szociális lakások terén, a vállalkozásoknak is szorosan követniük kell a piacot, képesnek kell lenniük megragadni a lehetőségeket, és olyan termékeket kell kínálniuk, amelyek nem túl drágák. Ezenkívül a világ egyes országainak tapasztalatai azt mutatják, hogy ahelyett, hogy eladásra kínálnák a lakásokat a vevőknek, a befektetők 1-3 éves időtartamra történő bérlést tesznek lehetővé, a bérleti szerződésben pedig szerepel egy olyan záradék, amely lehetővé teszi a vásárlást. Így ebben a 3 évben a rászorulóknak több lehetőségük lesz a gyűjtésre és a választásra.

Le Hoang Chau úr - a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke:

A 100/2015/ND-CP számú rendelet értelmében a szociális lakásépítési projektek befektetői a szabványhoz képest akár 1,5-szeresére is növelhetik az építési sűrűséget vagy a földhasználati együtthatót. A szociális lakások fejlesztéséről és kezeléséről szóló legújabb rendelettervezetből azonban az Építési Minisztérium eltávolította ezt a rendelkezést.

A szociális lakások fejlesztéséről és kezeléséről szóló rendelettervezetnek vissza kell illesztenie azt a szabályozást, amely lehetővé teszi a szociális lakásprojektek befektetői számára, hogy az építési szabványokhoz és normákhoz képest legfeljebb 1,5-szeres mértékben módosítsák az építési sűrűséget vagy a földhasználati együtthatót. Ez a megvalósíthatóság biztosítását és a befektetők ösztönzését szolgálja a földhasználati jogok megszerzéséről vagy a szociális lakásprojektek megvalósításához szükséges földhasználati jogok megszerzéséről szóló tárgyalásokra.

Ez egyben az egyik politikai mechanizmus a befektetők vonzására. A szociális lakásprojektek befektetői számára lehetővé kell tenni, hogy a beépítési sűrűséget vagy a földhasználati együtthatót a jelenlegi építési szabványokhoz és az illetékes hatóságok által kiadott szabályozásokhoz képest legfeljebb 1,5-szeresére módosítsák azokban az esetekben, amikor a befektetők kiválasztására irányuló pályáztatás során a telek vagy földterület csak 1/2000-es méretarányú rendezési tervvel rendelkezik, vagy olyan esetekben, amikor a befektetőnek joga van a földet a szociális lakásprojekt megvalósításához használni.

Mivel e politikai mechanizmus nélkül a befektetők a meglévő földalapjukat fogják inkább kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítására felhasználni, amelyek egyszerűbbek és hatékonyabbak, ahelyett, hogy számos szabályozással kötött szociális lakásépítési projekteket valósítanának meg.

Emellett, bár az államnak nincsenek rendelkezésre álló földterületei szociális lakások fejlesztésére, ösztönözni kell a befektetőket, hogy tárgyaljanak a saját földhasználati jogaikról, vagy rendelkezzenek földhasználati jogokkal szociális lakásprojektek megvalósításához.

A VNA szerint

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478