Engedd szabadjára az ingatlanprojekteket

Sok szakértő úgy véli, hogy a vállalkozások és az emberek közötti földhasználati jogok kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához történő tárgyalásának kísérleti mechanizmusa függetleníti a projekteket, növeli a lakáskínálatot, és hozzájárul a lakáshiány megoldásához.

A kormány azt is javasolta, hogy a Nemzetgyűlés engedélyezze a vállalkozások számára kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítását a létesítmény azon a területén, amelyet a környezetszennyezés miatt át kellett helyezni. A képen: a Hanoi Szappangyár kiváló minőségű telke a Cao-Xa-La Ipari Központban, a Nguyen Trai utca 233., 233B. és 235. szám alatt (Thanh Xuan kerület, Hanoi), a sokéves áthelyezés után, amely még mindig nem okoz földterület-pazarlást. - Fotó: DANH KHANG

A kísérleti mechanizmusról szóló határozattervezetet a Nemzetgyűlés éppen most véleményezte, és várhatóan a november végén záruló ülésszakon jóváhagyják.

De a jelenlegi lakáskínálati helyzetre tekintettel a közép-, felső- és luxuslakás-szegmensekre összpontosító piacon, egyes vélemények azt is sugallják, hogy a kísérleti mechanizmusnak egyértelmű irányt kell követnie, prioritásként kezelve a földhasználati jogok megszerzésére vonatkozó megállapodást a megfizethető lakhatási szegmens fejlesztése, valamint a megfizethető lakások tekintetében, hogy kielégítsék a többség valós lakhatási igényeit.

Több száz ingatlanprojekt vár megoldásra

2024 márciusában, a miniszterelnök ingatlanprojektek megvalósítását akadályozó nehézségek és akadályok elhárításának felülvizsgálatával, ösztönzésével és irányításával foglalkozó munkacsoportjának ülésén az Építési Minisztérium közölte, hogy Ho Si Minh-városban 143 ingatlanprojekt, Hanoiban 246 projekt, Hai Phongban 4 projekt, Binh Dinhben 16 projekt, Can Thoban 34 projekt vár a munkacsoportra, a minisztériumokra, a fióktelepekre és a helyi önkormányzatokra az akadályok elhárítása érdekében.

Látható, hogy országszerte még mindig több száz ingatlanprojekt van "befagyasztva".

Ezen projektek közül sok nem valósítható meg, mivel nincs hozzájuk lakóterület. Azok a befektetők, akik a tervek szerint pénzt költenek földterület vásárlására, nem tudják megépíteni a projektet, mert hiányzik... ^{1 m2} lakóterületük.

Ezenkívül a Nemzetgyűlésnek megfontolásra és jóváhagyásra benyújtott kísérleti határozattervezetben a kormány azt is javasolta, hogy a Nemzetgyűlés járuljon hozzá ahhoz, hogy a vállalkozások kereskedelmi lakásépítési projekteket hajthassanak végre olyan létesítmények földterületein, amelyeket környezetszennyezés miatt át kell helyezni, vagy amelyeket az építési tervezés és a városrendezés szerint át kell helyezni.

Hanoi belvárosában számos olyan gyártóüzem található, amelyek szennyezik a környezetet. Miután a gyárakat külvárosi kerületekbe vagy szomszédos tartományokba költöztették, számos évtizedek óta elhagyatott „aranyföld” került elő.

A három gyárból – a Sao Vang gumigyárból, a hanoi szappangyárból és a Thang Long dohánygyárból – álló csoportosulás jellemzően körülbelül ^{150 000 m2} -es összterülettel rendelkezik, miután a külvárosba költöztették és évekig parlagon hagyták.

Köztük a Hanoi Szappangyár „aranyföldjét” sok évvel ezelőtt áthelyezték, de a fű a mai napig nő, mivel nincs olyan mechanizmus, amellyel kereskedelmi lakásépítési területté alakíthatnák.

Projekt a Mai Chi Tho utcában, Phu Wardban, Thu Duc Cityben, Ho Si Minh-városban - Fotó: NGUYEN VAN TRUNG

A vállalkozások és a földtulajdonosok elégedettek

A Tuoi Tre-nek nyilatkozva Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke elmondta, hogy a kísérleti mechanizmus, amely lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához más, nem lakóingatlanként használt földterületek használati jogáról tárgyaljanak, egy újabb módszert kínál az ingatlanbefektetési vállalkozások számára a földterületekhez való hozzáférésre.

Ez a mechanizmus biztosítja a földhasználók tárgyalási jogát is, csökkentve a projektek megvalósításával kapcsolatos föld-visszaszerzéssel kapcsolatos panaszokat.

„Bár a jelenlegi föld-visszaszerzési mechanizmus sokkal jobb, mint korábban (a kártérítés kielégítőbb, piacorientáltabb), mégsem olyan jó, mint a vállalkozások és a földhasználati joggal rendelkező személyek földátruházásról való tárgyalására szolgáló kísérleti mechanizmus” – hangsúlyozta Chau úr.

Például Ho Si Minh-város 3. kerületében az elmúlt években 48 régi lakóház épült. Eddig 5 olyan régi lakóház esetében a vállalkozások megállapodtak abban, hogy a régi lakások 100%-át visszavásárolják a lakóktól, hogy megvalósítsák az új kereskedelmi lakóházak építésének projektjét, de panaszok nem érkeztek, mivel ez a kölcsönös adásvétel mechanizmusa.

Még mindig 43 régi lakóház van, amelyeket még nem újítottak fel, mivel nincs olyan mechanizmusunk, amely ösztönözné a befektetőket a régi lakások visszavásárlásáról szóló tárgyalásokra.

Chau úr szerint számos kereskedelmi lakásépítési projekt jelenleg elakadt, mivel a vállalkozások olyan földterülettel rendelkeznek, amely nem lakóterület, így az építkezések nem végezhetők el.

Míg az ingatlanpiac hiányos a lakáskínálatban (a lakásprojektek hiánya miatt), ha az Országgyűlés kísérleti jelleggel engedélyezi a vállalkozásoknak, hogy kereskedelmi lakásprojektekhez nem lakóingatlanok vásárlásáról tárgyaljanak, az engedélyezett kereskedelmi lakásprojektek száma növekedni fog, ezáltal növelve a lakáskínálatot az elkövetkező időszakban.

Nguyen Huu Cuong, a Hanoi Ingatlanklub elnöke megjegyezte, hogy a kísérleti program, amely lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy tárgyalásokat folytassanak nem lakóingatlanként szolgáló telkek megvásárlásáról kereskedelmi lakásépítési projektek céljából, nyitott irányt jelent az ingatlanpiac fejlődése számára.

Ez a mechanizmus lehetővé teszi az ingatlanvállalkozások számára, hogy együttműködjenek a földhasználókkal a földhasználati jogok átruházása és a földterületekben lévő részesedések hozzájárulása révén kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához.

Ez növelni fogja a lakásépítésekre szánt földalapot, kielégítve az emberek lakhatási igényeit. „Ha a vállalkozások közvetlenül tárgyalhatnak és visszavásárolhatják a földhasználati jogokat az emberektől, az minden bizonnyal sokkal olcsóbb lesz, mint a kereskedelmi lakásépítési projektek építéséhez szükséges földhasználati jogok licitálását és árverését megszervezni. A két fél közötti közvetlen tárgyalás elkerüli a „virtuális árakat” a földárveréseken” – jegyezte meg Mr. Cuong.

Számos ingatlanszakértő is kifejtette véleményét, hogy a kísérleti program, amely lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy mezőgazdasági földterületek és egyéb földterületek megvásárlásáról tárgyaljanak az emberekkel kereskedelmi lakások építése céljából, megakadályozná a városi területeken jelenleg tapasztalható földpazarlást is.

Valójában Hanoiban és Ho Si Minh-városban számos nem lakó jellegű telek áll évek óta elhagyatottan. A visszavásárlási és átalakítási megállapodások kísérleti bevezetése segíteni fogja a föld hatékonyabb felhasználását, miközben az állam továbbra is beszedi a földhasználati díjakat és adókat, és az embereknek több lehetőségük lesz házvásárlásra.

Ösztönözze az alacsony költségű kereskedelmi lakásépítést

Bár számos szakértő támogatja azt a kísérleti projektet, amely lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy beleegyezzenek a nem lakó jellegű telkek kereskedelmi lakásépítési célú használatának jogába, úgy vélik, hogy a vállalkozások kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához nem lakó jellegű telkek visszavásárlásába való beleegyezését lehetővé tevő kísérleti projektnek a megfizethető kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítását kellene előnyben részesítenie, amelyek megfelelnek a helyi gyakorlati helyzetnek.

Dinh Minh Tuan, a Batdongsan.com déli regionális igazgatója azt javasolta, hogy ezt a kísérleti mechanizmust alkalmazzák megfizethető lakhatás és alacsony költségű kereskedelmi lakások fejlesztésére, hogy növeljék a lakáskínálatot, és kielégítsék a többség valós lakhatási igényeit.

Tuan úr úgy véli, hogy a kísérleti mechanizmuson keresztüli lakáskínálat növelésének összhangban kell lennie a gyakorlati igényekkel. Ha nincs egyértelmű irány, a vállalkozások, miután beleegyeztek, hogy földet vásárolnak az emberektől, csak a drága, körülbelül 50 millió VND/ ^m2-es kereskedelmi ingatlanok fejlesztésére fognak összpontosítani, hogy a múlthoz hasonlóan magas profitot termeljenek, akkor a lakáskínálat és -kereslet egyensúlyának célja a piacon nem fog megvalósulni.

Tuan úr egy másik megjegyzése, hogy a vállalkozások kereskedelmi lakásépítési projektek céljából történő nem lakóingatlan-telkek vásárlására irányuló kísérleti programnak el kell kerülnie azt a helyzetet, hogy egyes pénzügyi potenciállal rendelkező befektetők kihasználják ezt a szabályozást földvásárlásra, és megvárják, amíg az ár emelkedik, hogy aztán más vállalkozásoknak adják át.

Szükséges kiegészíteni a szabályozást, hogy a földterületekről tárgyaló és azokat magánszemélyektől megvásárló vállalkozásoknak 2-3 éven belül meg kell valósítaniuk a kereskedelmi lakásépítési projekteket. Ha ez nem lehetséges, akkor a földet egy másik befektetőnek kell átruházniuk a projekt megvalósítására. Ha a földterület kihasználatlan marad, azt visszanyerik.

A két határozat elhárítja az ingatlanpiac akadályait.

Amellett, hogy a kísérleti határozat lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása érdekében tárgyalásokat folytassanak a nem lakóingatlanok átruházásáról, a kormány azt is tervezi, hogy benyújt az Országgyűlésnek megfontolásra és jóváhagyásra egy speciális határozatot a földproblémák, a szennyezett gyárak áthelyezése, az állami ügynökségek székhelyének átrendezése, valamint az ellenőrzés, audit, vizsgálat és bírósági döntés előtt álló projektek kezelésére.

Ez a két határozat „feléleszti” az országszerte jelenleg felfüggesztett több száz lakás- és városi projekt eszközeit. Az Országgyűlés határozataiból származó mechanizmus révén a vállalkozásoknak alapjuk lesz a projektberuházási eljárások befejezésére, a lakásprojektek megvalósításának folytatására, a lakáskínálat növelésére, valamint a piaci kereslet és kínálat egyensúlyának megteremtéséhez való hozzájárulásra.

Természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter, DO DUC DUY:

„A helyi vezetők által rosszul megvalósított projekteket megmentjük”

A tematikus határozattal kapcsolatban az illetékes hatóság irányelve az, hogy a helyi hatóságok és vezetők szabálytalanságai miatt elakadt projekteket rendezzék, hogy a vállalkozások folytathassák a projektek megvalósítását. Az ilyen típusú projektek esetében a szabálysértő helyi vezetők többségét megbüntették.

Ami azokat a projekteket illeti, amelyekben a vállalkozások szándékosan hibákat követnek el, azokat visszavonják, hogy elkerüljék a föld erőforrásainak pazarlását.

Még mindig kíváncsi vagyok a feltételekre

Lakásprojekt a Le Van Luong utcában, Nhon Duc Commune, Nha Be kerület, Ho Si Minh-város - Fotó: NGUYEN VAN TRUNG

Egy Ho Si Minh-városi ingatlanprojekt-befektető elmondta, hogy a kormány a kísérleti határozatot benyújtja a Nemzetgyűlésnek megfontolásra és jóváhagyásra, valamint Ho Si Minh-város felülvizsgálja azon vállalatok számát is, amelyek elakadtak a szabályozások miatt, és nem tudták megvalósítani projektjeiket. A felülvizsgálat szerint ennek a vállalatnak önmagában közel 20 elakadt telke van a Thu Duc 8. kerületében, Binh Chanhban.

Ez a személy azt mondta, hogy a földterület nagy része mezőgazdasági terület, nem mezőgazdasági terület, nem lakóterület, és a vállalkozás befejezte az emberektől való átruházást, de mivel a törvény nem engedélyezi, a projekt nem valósítható meg.

Az ingatlanpiac az utóbbi időben nehéz helyzetben van, de a vállalkozások nem tudják felhasználni a rendelkezésre álló földterületeket több projekt megvalósításához, és nincs beszerzési forrásuk, amit eladhatnának a pénzük megszerzése érdekében, így nagyon nehéz a helyzet. Mindeközben a vállalkozásoknak továbbra is banki hitelkamatokat kell fizetniük, ami tovább súlyosbítja a nehézségeket.

A jóváhagyásra kerülő határozattervezet elolvasása után ez a vállalat úgy véli, hogy ez egy szükséges intézkedés a vállalkozások és a piac nehézségeinek elhárítására, és hamarosan lehetősége lesz arra, hogy jóváhagyásra kerüljön.

A vállalkozások számára azonban aggodalomra ad okot a tervezethatározat, amely a kereskedelmi lakásépítési projektek földhasználati jogok megszerzéséről vagy birtoklásáról szóló megállapodások révén történő megvalósításának feltételeit szabályozza.

Ennek megfelelően az ingatlanügyi szervezetek, amelyek kereskedelmi lakásépítési projekteket valósítanak meg földhasználati jogok megszerzéséről szóló megállapodások vagy a jelen határozatban előírtak szerinti földhasználati jogok birtoklása révén, a projekt megvalósítása érdekében megváltoztathatják egy vagy több földtípus – beleértve a mezőgazdasági földterületet; a nem mezőgazdasági földterületet, amely nem lakóterület; a lakóterületet és az ugyanazon a földterületen található egyéb földterületet földhasználati jogok megszerzéséről szóló megállapodások esetén – a használati célt.

Ez a szabályozás úgy értelmezhető, hogy a már földterülettel rendelkező vállalkozások megváltoztathatják mezőgazdasági földterületük vagy nem mezőgazdasági földterületük, amely nem lakóterület, rendeltetését projektek megvalósítása céljából. Azonban, amikor kezdetben átruházás történik, át kell adniuk azokat a földterületeket, amelyeken lakóterület és ugyanazon a telken egyéb földterület is található.

Így, ha a határozatot a vállalat értelmezése szerint fogadják el és hajtják végre, az eltávolítás nem lesz teljes körű.

Ez a személy továbbá elmagyarázta, hogy jelenleg amellett, hogy a vállalkozásoknak üzleti használati joguk alapján rendelkezésre álló földterületeik vannak, vannak olyan esetek is, amikor a vállalkozások korábban engedélyezték a cégben részt vevő magánszemélyeknek mezőgazdasági földterületek megvásárlását, de jogi problémák miatt még nem vonták be azokat üzleti használatba; vagy vannak olyan vállalkozások, amelyek elegendő erőforrással rendelkeznek, és földterületeket szeretnének átruházni magánszemélyektől projektek megvalósításához.

A fentiek szerint értelmezve a vállalkozások csak olyan területeket vásárolhatnak, amelyeken lakótelkek és egyéb földterületek is vannak, ami korlátozza a vállalkozások földforrásokhoz való hozzáférését.

„A természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter a közelmúltban szintén rámutatott az Országgyűlésnek arra a hiányosságra, amikor a valóságban a legtöbb ingatlanprojektet olyan telken valósítják meg, amely eredetileg nem lakóterület, és a projekt részletes terve számos különböző típusú földterületet is magában foglal, például lakóterületet, közlekedési területet, zöldterületet... így a Földtörvény rendelkezései a gyakorlatban nem hajthatók végre. Ezért a tervezetet kidolgozó szervnek újra kell gondolnia ezt” – javasolta.

Egy kifejezést el kellene távolítani.

Ugyanezzel az aggodalommal egyetértve Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-város Ingatlanszövetségének elnöke is azt mondta, hogy a rendeletből el kellene távolítani a „földhasználati jogok átvételére vonatkozó megállapodás eseteire” kifejezést a lakótelekre és az ugyanazon a telken található egyéb földterületekre vonatkozó rendeletből, hogy elkerüljük a félreértéseket a határozat végrehajtása során.

Ez azt jelenti, hogy azok a vállalkozások, amelyek már rendelkeznek földterülettel, vagy kezdettől fogva földtulajdont kaptak, háromféle földterületet használhatnak: mezőgazdasági földterületet; nem mezőgazdasági földterületet, amely nem lakóterület; lakóterületet és ugyanazon a telken található egyéb földterületet kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítására, feltéve, hogy megfelelnek a tervezési, földhasználati tervnek és a határozatban foglalt egyéb kritériumoknak.

„Ez az egyetlen módja a szűk keresztmetszet megszüntetésének és a föld erőforrásainak felszabadításának” – mondta Chau úr.

Forrás: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm