Mire van szüksége Ho Si Minh-városnak az áttöréshez?

Le Hoang Chau úr számos konkrét mechanizmust javasolt Ho Si Minh-város fellendülésének elősegítésére.

- Milyen mechanizmusokról gondolod ezeket?

*Először is, a BOT (Build-Operate-Transfer – Építés-Üzemeltetés-Átadás) szerződést nem szabad alkalmazni a Ho Si Minh-városban található meglévő úthálózat korszerűsítésére, bővítésére és modernizálására irányuló beruházási projektekre. Ez elkerüli az összeférhetetlenséget a projektbefektető és a BOT utakat használó, útdíjat fizető személyek között, ami potenciálisan társadalmi nyugtalansághoz vezethet. Ehelyett a meglévő úthálózat korszerűsítésére, bővítésére és modernizálására irányuló beruházási projekteket BT (Build-Transfer – Építés-Átadás) szerződés keretében kell megvalósítani, a város költségvetéséből fizetve a befektetőnek.

Továbbá meg kell fontolni annak engedélyezését, hogy Ho Si Minh-város újraindíthassa az építési beruházási projekteket a BT szerződéses modellje alapján, állami költségvetési forrásokból a befektetők kifizetésére, semmiképpen sem a földalapok más projektek megvalósítására való felhasználásával. Ugyanakkor az államnak költségvetési forrásokat kell létrehoznia földfejlesztésbe történő beruházások, földfejlesztési alapok, földfejlesztési szervezetek és földhasználati jogok árveréseinek révén, a módosított földtörvény tervezetében foglaltaknak megfelelően, hogy mozgósítsa a magánszektor erőforrásait a városi infrastruktúra fejlesztésébe, közlekedési projektekbe stb. történő beruházásokhoz.

-Az ingatlanpiac jelenlegi szűk keresztmetszeteivel kapcsolatban milyen javaslatai vannak azok megoldására és Ho Si Minh-város fejlődésének áttörésére?

Jelenleg a legnagyobb akadály jogi kérdésekhez kapcsolódik, konkrétan a földhasználati díjak kiszámításához. A projektek többsége azért nem valósítható meg, mert a jelenlegi számítási módszerekkel nem tudják megfizetni a földhasználati díjakat. Ezért azt javasoljuk, hogy a kereskedelmi lakásépítési projektek alkalmazhassák a földár-korrekciós együtthatót (K együttható), és azt jóváhagyásra terjesszék be a Ho Si Minh-város Népi Tanácsának, hogy azt alkalmazzák a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámításakor minden földterület esetében (függetlenül a földár-táblázat szerinti értéküktől).

Jelenleg a többletmódszert széles körben alkalmazzák a földértékelésben, meghatározva a konkrét földárakat a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámításához ingatlanprojektek, kereskedelmi lakások és városi területek esetében. Ez a módszer azonban nem hoz valóban megbízható földértékelési eredményeket. Szakértők szerint ugyanazon ingatlanprojekt esetében, ha csak egy értékbecslő cég alkalmaz két különböző földértékelési módszert, az két különböző eredményt produkál, körülbelül 17%-os eltéréssel. Ha ugyanazt az ingatlanprojektet két különböző értékbecslő cég értékeli ugyanazzal a földértékelési módszerrel, az is két különböző eredményt produkál, körülbelül 17%-os eltéréssel. Ezért elengedhetetlen a földár-korrekciós együttható módszer alkalmazása az ingatlan- és kereskedelmi lakásprojektek földhasználati díjainak és földbérleti díjainak kiszámításához.

- Milyen előnyei vannak a K-együttható alkalmazásának, uram?

*Tudomásom szerint a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága egyszer kiadott egy dokumentumot, amelyben a K-együttható módszer alkalmazását javasolta a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámítására minden ingatlan- és kereskedelmi lakásépítési projekt esetében, függetlenül attól, hogy a földhasználati díj értéke 30 milliárd VND felett vagy alatt van-e, ahelyett, hogy egy tanácsadó céget bíznának meg a földérték felmérésével, ahogy az jelenleg történik. Ha a K-együtthatót alkalmazzák a földhasználati díjak meghatározására, a folyamat legfeljebb 6 hónapig tarthatna. Ez biztosítaná az állami költségvetés bevételeinek megfelelő, pontos és időben történő beszedését, miközben a projektbefektetők jogait is védené.

Sok projektet nem lehet megvalósítani, mert a földhasználati díjakat nem lehet kifizetni.

Ugyanakkor, ha a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának javaslata szerint hajtják végre, szabványosítja a földhasználati és földbérleti díjak kiszámítását ingatlanprojektek, kereskedelmi lakások és városi területek esetében, biztosítva az átláthatóságot, és lehetővé téve mind az állam, mind a vállalkozások számára, hogy előre lássák a földhasználati és földbérleti díjak állami költségvetésbe fizetendő összegét.

A jelenlegi, meghatározatlan földhasználati és bérleti díjak helyzetének kezelése egyrészt elkerüli az állami tisztviselők és alkalmazottak, valamint az érintettek jogi kockázatait feladataik ellátása során; másrészt biztosítja, hogy az állami szervek teljes hatáskörrel rendelkezzenek a földhasználati és bérleti díjak állami költségvetésbe fizetendő összegének meghatározására (a földár-kiigazítási együttható (K4 együttható) éves vagy piaci ingadozáskor történő meghatározásának jogán keresztül, az egyes ingatlanprojektek, kereskedelmi lakások és városi területek típusaival összhangban, így betöltve az állam piacvezető, nem pedig azt követő szerepét). Ugyanakkor biztosítja az állami költségvetés számára elegendő, pontos és időben történő beszedést, miközben védi a projektbefektetők jogait.

-A vállalkozások egyik jelenlegi szűk keresztmetszete a befektetési politikák és a befektetők jóváhagyásának eljárása. Ezek a projektek megvalósításának első két lépése. Milyen javaslatai vannak ennek kezelésére?

*Megfigyeltük, hogy a befektetési politikák és a befektetők jóváhagyásának egyidejű eljárása csupán a kezdeti lépés az ingatlan- és kereskedelmi lakásépítési projektek befektetési és építési eljárásainak „láncolatában”. Ezért az eljárás „szűk keresztmetszete” az utóbbi időben a szociális lakásépítési projektek és a kereskedelmi lakásépítési projektek „szűk keresztmetszetéhez” vezetett. Következésképpen ezt az akadályt nemcsak Ho Si Minh-város, hanem az egész ország számára meg kell oldani.

Továbbá, jelenleg akadályt jelent a szociális lakásépítési projektek 1/2000-es léptékű tervezésének módosítása. Sok projekt nem valósítható meg, mivel a szociális lakásépítési projektek többsége korábban kereskedelmi lakásoknak kijelölt, de átalakított telken található. Ha szociális lakások épülnek ezen a telken, a földhasználati együttható 1,5-szeresére nő. Ez azt jelenti, hogy a régi 1/2000-es léptékű tervezést ennek megfelelően módosítani kell.

Az 1/2000-es méretarányú rendezési terv módosítása állami szervek felelőssége és hatásköre, és a városrendezési és építési törvényeknek megfelelően „időszakosan” módosításra kerül. Azonban nincs olyan szabályozás, amely kimondaná, hogy „a rendezési terveket és a részletes terveket a törvénynek megfelelően jóvá kell hagyni vagy módosítani kell a beruházásra és építésre vonatkozó megvalósíthatósági tanulmány elkészítése és a projekt következő lépéseinek megvalósítása előtt”. Ezért a szociális lakásprojektekbe befektetőknek várniuk kell, anélkül, hogy tudnák, mennyi ideig kell várniuk, annak ellenére, hogy a szociális lakásprojektek nem növelik a tartomány lakosságának méretét. Ez azért van, mert a szociális lakások vásárlóinak legalább 6 hónapos állandó vagy ideiglenes lakóhellyel kell rendelkezniük, és társadalombiztosítással kell rendelkezniük, és a projekt csak a helyi lakosság méretét növeli abban a területen, ahol a projekt található.

Forráslink: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm