Mire van szüksége Ho Si Minh-városnak az áttöréshez?

Le Hoang Chau úr számos különleges mechanizmust javasolt Ho Si Minh-város fellendülésének elősegítésére.

- Szerinted mik ezek a mechanizmusok?

*Először is, a BOT-szerződéseket nem szabad alkalmazni Ho Si Minh-város meglévő utainak korszerűsítésére, bővítésére és felújítására irányuló beruházási projektekre. Ez elkerüli az összeférhetetlenséget a projektbefektetők és a BOT-utakat használók között, akiknek díjat kell fizetniük, ami potenciálisan társadalmi gócpontokat hozhat létre. Ehelyett a meglévő utak korszerűsítésére, bővítésére és felújítására irányuló beruházási projekteket BT-szerződések keretében kell megvalósítani, a város költségvetését felhasználva a befektetők kifizetésére.

Ezenkívül meg kell fontolni annak engedélyezését, hogy Ho Si Minh-város újraindíthassa építési beruházási projektjeit BT-szerződések formájában, állami költségvetési tőkéből fizetve a befektetőket, és semmiképpen ne földalapokból fizessen azért, hogy a befektetők más projekteket valósítsanak meg. Ugyanakkor az állam költségvetési tőkét hoz létre a földalap-fejlesztésbe, földfejlesztési alapokba, földalap-fejlesztő szervezetekbe, földhasználati jogok árverésébe történő befektetési tevékenységek révén a módosított földtörvény tervezetének rendelkezései szerint, hogy a magánszektor erőforrásait mozgósítsa a városi infrastruktúra fejlesztésébe, a közlekedési munkálatokba stb. történő befektetésekhez.

-Az ingatlanpiac jelenlegi szűk keresztmetszeteivel kapcsolatban milyen javaslatai vannak azok megoldására és Ho Si Minh-város fejlődésének áttörésére?

*Jelenleg a legnagyobb probléma jogi kérdésekkel kapcsolatos, konkrétan a földhasználati díjak kiszámításával. A legtöbb projekt nem valósítható meg, mert a jelenlegi számítási módszerekkel nem tudják megfizetni a földhasználati díjakat. Ezért javasoljuk, hogy a kereskedelmi lakásépítési projektek alkalmazhassák a földár-korrekciós együtthatót (K együttható), és azt nyújtsák be jóváhagyásra a Ho Si Minh-város Népi Tanácsának, hogy a földhasználati díjakat és a földbérleti díjakat minden földterületre és telekre alkalmazzák (függetlenül a földárlista szerint számított értéktől).

Mivel jelenleg a többletmódszert gyakran használják konkrét földárak meghatározására, ingatlanprojektek, kereskedelmi lakások és városi területek földhasználati díjainak és bérleti díjainak kiszámításához, ez a módszer azonban nem ad megbízható földértékelési eredményeket. Szakértői számítások szerint ugyanazon ingatlanprojekt esetében, ha csak egy értékelő vállalkozás alkalmaz két különböző földértékelési módszert, az két különböző eredményt ad, körülbelül 17%-os értékkülönbséggel. Ha ugyanazt az ingatlanprojektet két különböző értékelő vállalkozás valósítja meg, ugyanaz a földértékelési módszer szintén két különböző eredményt ad, körülbelül 17%-os értékkülönbséggel. Ezért a földár-korrekciós együttható módszer alkalmazása a kereskedelmi lakásépítési ingatlanprojektek földhasználati díjainak és bérleti díjainak kiszámításához rendkívül fontos.

-Mennyire előnyös a K-együttható alkalmazása, uram?

*Tudomásom szerint a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága kiadott egy dokumentumot, amelyben engedélyt kért a K-együttható módszer alkalmazására a földhasználati díjak és a földbérleti díj kiszámítására minden ingatlan- és kereskedelmi lakásépítési projekt esetében, függetlenül attól, hogy a projekt földhasználati díj értéke 30 milliárd VND felett vagy alatt van-e, ahelyett, hogy a jelenlegi gyakorlatnak megfelelően földértékelési tanácsadó egységet alkalmaznának. Ha a K-együtthatót alkalmazzák a földhasználati díjak meghatározására, az időtartam nem haladhatja meg a 6 hónapot. Biztosítva a teljes, helyes és időben történő beszedést az állami költségvetés számára, a projektbefektetők jogainak tiszteletben tartása mellett.

Sok projektet nem lehet megvalósítani, mert nem tudják fizetni a földhasználati díjakat.

Ugyanakkor, ha a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának javaslata szerint alkalmazzák, formalizálná a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámítását ingatlanprojektek, kereskedelmi lakások és városi területek esetében, biztosítva az átláthatóságot, így mind az állam, mind a vállalkozások előre jelezhetik a földhasználati díjak és a földbérleti díjak összegét, amelyeket az állami költségvetésbe kell fizetni.

A földhasználati díjak és a földbérleti díjak ismeretlenségének jelenlegi helyzetének leküzdése, elkerülve a tisztviselők, köztisztviselők és közalkalmazottak, valamint a kapcsolódó személyek jogi kockázatait; miközben biztosítja, hogy az állami szervek teljes hatáskörrel rendelkezzenek a földhasználati díjak és a földbérleti díjak állami költségvetésbe fizetendő összegének meghatározásában (a földár-kiigazítási együttható (K4 együttható) éves vagy piaci ingadozáskori meghatározásának jogán keresztül, valamint az egyes ingatlanprojektek, kereskedelmi lakások, városi területek típusainak megfelelően, az állam piacvezető szerepének betöltése érdekében, ne pedig a piacot követő állam szerepének betöltése). Ugyanakkor biztosítva az állami költségvetés számára elegendő, helyes és időben történő beszedést, miközben biztosítja a projektbefektetők jogait.

-Egy olyan probléma, amellyel a vállalkozások jelenleg „megrekedtek”, a befektetési politikák és a befektetők jóváhagyásának eljárása. Ezek a projektek végrehajtásának első két lépése. Milyen javaslatai vannak a megoldásukra?

*Tudjuk, hogy a befektetési politikák és a befektetők jóváhagyásával egy időben történő jóváhagyási eljárás csupán a kezdeti eljárása az ingatlan- és kereskedelmi lakásépítési projektek befektetési és építési eljárásainak „láncolatában”. Ezért ennek az eljárásnak a „blokkolása” a múltban a szociális lakásépítési projektek és a kereskedelmi lakásépítési projektek „blokkolásához” vezetett. Ezért ezt az akadályt nemcsak Ho Si Minh-város, hanem az egész ország számára is el kell távolítani.

Ezenkívül a jelenlegi problémát az 1/2000-es tervezés módosítása jelenti a szociális lakásprojektekre vonatkozóan. Sok projekt nem valósítható meg, mivel a szociális lakásprojektek többsége kereskedelmi lakásokból átalakított földterület. Ha szociális lakások épülnek, a földhasználati együtthatót 1,5-szeresére kell növelni. Ez azt jelenti, hogy a régi 1/2000-es tervezést ennek megfelelően módosítani kell.

Az 1/2000-es méretarányú rendezési terv módosítása állami szervek felelőssége és hatásköre, és a városrendezési és építési törvénynek megfelelően „időszakosan” módosításra kerül, de nem írták elő, hogy „az rendezési terveket és a részletes terveket a törvénynek megfelelően jóvá kell hagyni, vagy módosításra jóvá kell hagyni az építési beruházás megvalósíthatósági tanulmányának elkészítése és a projekt következő lépéseinek megvalósítása előtt”. Ezért a szociális lakásprojektek befektetőinek várniuk kell, anélkül, hogy tudnák, mennyi ideig kell várniuk, annak ellenére, hogy a szociális lakásprojekt nem növeli a tartomány lakosságának méretét. Mivel a szociális lakások vásárlóinak legalább 6 hónapig állandó vagy ideiglenes lakosoknak kell lenniük, és társadalombiztosítással kell rendelkezniük, ami csak növeli a helyi lakosság méretét abban a területen, ahol a projekt található.

Forráslink: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm