A földértékelési folyamat teljesebbé tétele érdekében

[hirdetés_1]

A telekérték meghatározása fontos lépés az ingatlanprojektek fejlesztési folyamatában. Az Építési Minisztérium nemrégiben végzett felmérése szerint az ingatlanprojektek több mint 50%-a nehézségekkel, akadályokkal vagy lassú megvalósítással küzd a telekárak piaci ár módszerrel történő meghatározásának nehézségei miatt. 2022-ben az árak és a piac meghatározásának képessége is hozzájárult az ingatlankínálat 2021-hez képesti meredek csökkenéséhez.

A földértékelés fontos lépés.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium jelenleg véleményeket gyűjt az illetékes minisztériumoktól, ágazatoktól és ügynökségektől a 44. számú rendelettervezet és a 36. számú körlevél módosításáról. A javasolt módosítások között számos különböző nézet forog kockán a jelenlegi földértékelési módszerekkel kapcsolatban, különösen a „többlet” módszer eltörlésével kapcsolatban, ami vitatott kérdés. A többlet módszer különbségével kapcsolatban Do Thi Thu Giang asszony, a Savills Ho Chi Minh City tanácsadó szolgálatának igazgatója, az értékelésben sokéves tapasztalattal rendelkező szakértő elmondta, hogy jelenleg számos különböző értékelési módszer létezik, és az ingatlan jellemzőitől és az adatok elérhetőségétől függően lesznek megfelelő megközelítések és értékelési módszerek.

Giang asszony elemzése szerint például az összehasonlító módszer alkalmas kis alapterületű ingatlanok esetében, és gyakori a hasonló tranzakciók száma. A módszernek azonban adatfeldolgozási korlátai vannak: a gyűjtött tranzakciós információk között eltérés van a tényleges tranzakciós érték és a szerződésben szereplő tranzakciós érték között; a tranzakció részletei nem teljes mértékben nyilvánosak. Nagy alapterületű ingatlanok vagy fejlesztési projektek esetében a hasonló, összehasonlítható ingatlanok száma nagyon korlátozott, ami nagymértékű korrekciók elvégzésének szükségességét teszi szükségessé, ami befolyásolja az értékelési eredmények pontosságát. A földár-korrekciós együttható módszerénél a korrekciós együtthatót egy adott időszakban fixen alkalmazzák, nem tükrözi a rövid távú piaci ingadozásokat. Ezenkívül a korrekciós együttható korlátozott és pontatlan földtranzakciós adatok elemzési eredményein is alapul.

Eközben a többletmódszer alkalmasabb a fejlesztés alatt álló nagyméretű telkek értékelésére. Ez a módszer a becsült bevételből levonja a becsült beruházási költséget, így megkapjuk a fennmaradó telekértéket. „Tegyük fel, hogy egy telek potenciális kereskedelmi és szolgáltatási célú; az összehasonlítási módszerrel vagy a korrekciós együtthatóval a telekértéket egy adott értéken becsüljük meg. A többletmódszerrel azonban feltételezhető, hogy a telek különböző típusú kereskedelmi és szolgáltatási célú, például irodák, bevásárlóközpontok vagy szállodák számára épült be, ezáltal megtalálva a telek legmagasabb értékét, biztosítva az ingatlan legjobb és leghatékonyabb értékelésének elvét” – említette a szakértő. Egy másik példában az értékelendő telek egy vegyes telek, lakótelekkel, valamint kereskedelmi és szolgáltatási telkekkel. Így az összehasonlítási módszer vagy a korrekciós együttható használata nem lesz képes teljes mértékben és helyesen tükrözni a vegyes értéket a hasonló összetevőarányú összehasonlítható eszközök korlátozott száma vagy a megfelelő együttható hiánya miatt.

Valójában ennek a módszernek is vannak korlátai számos feltételezés és szubjektív előrejelzés miatt. Ezen korlátok minimalizálása érdekében az értékelési folyamat során további összehasonlító és szembeállítási módszerekre lehet szükség a pontos értékelési eredmények elérése érdekében.

A többletmódszer szerepe

A fenti elemzés alapján Do Thi Thu Giang asszony úgy véli, hogy a többletmódszert meg kell tartani, mivel ez a módszer alkalmas a fejlesztési vagy átépítési potenciállal rendelkező földterületek becslésére.

A többletmódszer szerepének további értékelése kapcsán Troy Griffiths úr, a Savills Vietnam ügyvezető igazgatóhelyettese elmondta, hogy a legtöbb esetben a többletértékelési módszer eltörlése konzervatívabb értékelésekhez vezet. „A projektfejlesztésre tervezett földalapokat a többletmódszerrel pontosabban lehet értékelni. Ez a módszer a projekt általános jövedelmezőségét, valamint olyan pénzügyi mutatókat is mutat, amelyek megmutatják, hogy a projekt pénzügyileg fenntartható-e vagy sem” – mondta Troy Griffiths úr.

„Vietnámban, miközben a kormány fontos frissítéseket vitat meg a földértékelési folyamattal kapcsolatban, érthető, hogy a reziduális módszer megszüntetését fontolgatják, mivel az számos szubjektív változóra támaszkodik. Bármely új módszer bevezetésekor nagyobb integritású és kevésbé szubjektív tényezőket tartalmazó módszert kell figyelembe venni. A reziduális módszert azonban megfelelően kell alkalmazni, mint elfogadott és alkalmazott értékelési módszert” – tette hozzá a Savills ügyvezető igazgatóhelyettese.

Abban az esetben, ha a reziduális módszert elhagyjuk, továbbra is számos más értékelési módszer létezik; de megjegyzi, hogy a legalapvetőbb kérdés egyszerűen a közvetlen összehasonlítás. Az értékelés célja a piaci viselkedés szimulálása a piaci érték meghatározása érdekében. A legtöbb vevő gyakran kizárólag a közelben lévő hasonló ingatlanok értékére támaszkodik ingatlana értékének meghatározásakor.

A szakértők szerint a reziduális módszert vagy a hipotetikus módszert számos országban meglehetősen hatékonyan alkalmazzák. A bankok, bíróságok és választottbíróságok gyakran elfogadják és vitatják a használt változókat. Ez egyszerűen a Diszkontált Cash Flow (DCF) módszer, több szubjektív változóval, így kevésbé népszerű, mint más módszerek.

[hirdetés_2]
Forráslink