Az ingatlanpiac biztonságos és kockázatmentes fejlődéséért

Vietnam ingatlanpiaca egyre inkább bizonyítja nagy és fontos szerepét, különös figyelmet kapva az emberektől, a befektetőktől és a politikai döntéshozóktól egyaránt.

A vietnami ingatlanpiac még mindig nagy potenciállal és fejlődési lehetőséggel rendelkezik, de a lakásárak gyorsan emelkednek, messze meghaladják a reáljövedelmeket, és szélesítik a szakadékot azok között, akik ingatlannal rendelkeznek, és azok között, akik nem tudnak saját otthont vásárolni.

Az Országos Statisztikai Hivatal adatai szerint az építőipar és az ingatlanszektor átlagos hozzájárulása az ország teljes GDP-jéhez az elmúlt években körülbelül 10% volt. Ebből az ingatlanszektor közvetlenül körülbelül 3,5%-ot tesz ki, ami átlagosan körülbelül 0,5 százalékponttal járul hozzá a GDP növekedéséhez. Az iparág átlagos hozzájárulása Vietnam GDP-jéhez azonban a régió többi országához képest mindössze 50%.

Az ingatlanvagyon aránya a teljes gazdasági vagyonhoz képest mindössze elérte a 21%-ot – ami jelentősen alacsonyabb, mint a fejlett országokban tapasztalható 35%-os arány.

A kínálat növekszik, de a szerkezet kiegyensúlyozatlan

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége kijelentette, hogy az elmúlt három évben a piacon lévő lakások kínálata meredeken megnőtt, de a kínálati szerkezet továbbra is kiegyensúlyozatlan. Az új kínálat nagy része a magas kategóriájú, nagy értékű projektekre összpontosít, amelyek befektetési igényeket szolgálnak ki, amelyek közül néhány spekulatív.

Még a megfizethető lakhatást biztosító külvárosi területeken is, a tényleges eladási árak továbbra is jelentősen magasabbak a lakosok átlagos jövedelménél, csak „viszonylag alacsonyabbak”, mint a központi területen. Eközben a piacon a legnagyobb kereslet a megfizethető lakhatási szegmensben van.

A jelenlegi piacfejlődési folyamat még mindig számos fenntarthatatlansági jelet mutat, különösen a termékstruktúra és az emberek fizetőképessége közötti eltérést.

A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány a lakásárak, különösen a nagyvárosi lakások esetében, meredek emelkedéséhez vezetett, új árszintet teremtve, és messze meghaladva a reáljövedelmek növekedési ütemét. Ez nemcsak a legtöbb ember lakhatáshoz jutásának lehetőségét szűkíti, hanem növeli az árbuborék kialakulásának kockázatát is.

Feltételezve, hogy az ingatlanárak és a jövedelmek változatlanok maradnak, a lakhatás megfizethetősége meredeken csökken. Egy kétszobás, körülbelül 5 milliárd VND-ba kerülő városi lakás megvásárlása, ha egy családnak magas, körülbelül havi 50 millió VND-s jövedelme van, körülbelül 8 évbe telne, ha minden jövedelmét házvásárlásra költené, és 25 évbe, ha azt az elvet követné, hogy a lakhatási költségek ne haladják meg jövedelmük 1/3-át.

Ezen elv szerint még a városi területeken élő alacsony jövedelmű emberek számára tervezett szociális lakások sem „olcsók”, mivel egy 60 m2-es lakás ára körülbelül 1,5 milliárd VND, ami még a jóváhagyási kritériumok szerint „a legmagasabb szintű” – havi 40 millió VND – összjövedelemmel rendelkező háztartásokat is arra kényszeríti, hogy körülbelül 10 évig takarékoskodjanak.

Valójában ez a szám sokkal nagyobb, ha hitelfelvételi lehetőséget veszünk igénybe. Ennek eredményeként egyre inkább rögzül a különbség a már vagyonnal rendelkező és a vagyonnal nem rendelkező csoportok között, amikor az ingatlanpiac növekedése valójában csak egy kis csoportot gazdagít, akik már rendelkeznek vagyonnal.

Amikor a kínálat elég nagy, a piaci árak a valós kereslet-kínálat egyensúlyának megfelelően önszabályozódnak.

Négy megoldás az emelkedő lakásárak „fékezésére”

Ezért a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége úgy véli, hogy ahhoz, hogy az ingatlanpiac a piac és a gazdaság kockázata nélkül tovább növekedhessen, megoldást kell találni a lakásárak gyors növekedésének „fékezésére”.

Először is, fel kell gyorsítani az új jogrendszer végrehajtását irányító dokumentumok elkészítését, a helyi ügynökségek végrehajtási kapacitásának javításával párhuzamosan. Ugyanakkor meg kell erősíteni a decentralizációt és a hatáskörök átruházását a helyi önkormányzatokra a politikák kiigazítása terén, biztosítva a rugalmasságot minden régió számára, minden alkalommal és összhangban a társadalmi-gazdasági fejlesztési célokkal, valamint az egyes régiók infrastrukturális és városi fejlesztési szintjével.

A területrendezés során felmerülő szűk keresztmetszeteket átlátható és hatékony módon kell kezelni, lerövidítve a vállalkozások végrehajtási idejét, miközben továbbra is biztosítják az emberek jogait.

A földhasználati díjak késedelmes befizetése esetén fizetendő 5,4%-os pótlólagos évi beszedési szabályozás eltörlésének mérlegelése olyan esetekben, amikor az emberek 2024. augusztus 1. előtt döntöttek a földterület kiosztásáról/bérbeadásáról, de még nem határozták meg a föld árát, valamint a földhasználati díjak meghatározására szolgáló egyértelmű és stabil módszer haladéktalan kihirdetése segíteni fog a projektfejlesztési költségek csökkentésében, ezáltal teret teremtve a lakásárak csökkentésének.

Másodszor, diverzifikálni kell a tőkecsatornákat a banki hitelektől való függőség csökkentése érdekében. A vállalati kötvénypiacot át kell strukturálni, hogy hatékony közép- és hosszú távú tőkeforrássá váljon. Ugyanakkor elő kell mozdítani a Nemzeti Lakásás Alap létrehozását és az Ingatlanbefektetési Alapok (REIT-ek) fejlesztését.

Harmadszor, a szociális lakásépítési és megfizethető lakhatási projekteket prioritásként kell kezelni a tervezés során, és ösztönző mechanizmusokkal kell rendelkezni. A városfejlesztést össze kell kapcsolni a közlekedési infrastruktúrával, különösen az autópályákkal, a metróval és az autópályákkal, hogy bővítsék a városi teret és csökkentsék a telekárakra nehezedő nyomást a belvárosban. Ugyanakkor professzionális bérleti piacot kell kialakítani, csökkentve azt a mentalitást, hogy „saját házat kell építeni az élet stabilizálásához”.

Negyedszer, fel kell gyorsítani egy egységes, szinkron és átlátható adatbázis kiépítését és befejezését az országos föld-, lakás- és ingatlanpiacokról. Egy nyílt, összekapcsolt adatrendszer létrehozása a minisztériumok, ágazatok és települések között, beleértve a tervezésre, tranzakciókra, értékekre, jogi státuszra és a földhasználat változásaira vonatkozó információkat, nemcsak a monitoring és a politikai döntéshozatal hatékonyságának javítását segíti elő, hanem hozzájárul az átláthatóság növeléséhez, a kockázatok minimalizálásához, a spekuláció és az ármanipuláció megelőzéséhez, valamint az emberek és vállalkozások jogos jogainak védelméhez is.

Forrás: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/