Földértékelés - egy olyan összefüggés, amelyet tisztázni kell a 2024-es földtörvény módosításakor

Több mint egy évnyi végrehajtás után a 2024. évi földtörvény számos hiányosságot tárt fel, amelyek között szerepelnek a földértékeléssel kapcsolatos problémák – ez a „gerinctényező”, amely meghatározza a föld-visszaszerzéssel, kártalanítással, áttelepítéssel és a földhasználati jogok árverésével kapcsolatos számos politika hatékonyságát. Annak érdekében, hogy a politika stabil módon kerüljön bevezetésre a gyakorlatban és biztosítsa a méltányosságot, sürgősen módosítani és kiegészíteni kell a földtörvényt a földértékelési mechanizmus tökéletesítése érdekében.

Továbbra is számos „szűk keresztmetszet” van a földértékeléssel kapcsolatban. Illusztrációs fotó: Quoc Dung/VNA

Sok "szűk keresztmetszet"

A 2024-es földtörvény várhatóan leküzdi a 2013-as földtörvény korlátait, különösen a piaci árakhoz közeli földárak meghatározása, a visszaszerzett földterülettel rendelkezők számára való méltányosság megteremtése és a beruházási projektek akadályainak elhárítása terén. A végrehajtás azonban azt mutatja, hogy még mindig számos „szűk keresztmetszet” van a földértékeléssel kapcsolatban, amelyeket hamarosan meg kell oldani.

Szakértők szerint a földárlista hosszú ideig alacsonyabb volt a piaci árnál, ami torzulásokat okozott a telek megtisztításáért járó kártérítésben. A 2024-es földtörvénnyel hivatalosan is eltörölték a földár-keretrendszert, és évente határozták meg a földárlistát, ami remélhetőleg segít az időben történő és reálisabb kiigazításokban.

Egyes településeken azonban a földárak még mindig jóval alacsonyabb szinten vannak meghatározva, mint a tényleges piaci ár, ami nagy különbséget eredményez a kompenzációs ár és a projekttel érintett földterület „nyitó” ára között. Ez panaszokhoz, lakossági reakciókhoz vezetett, és a vállalkozásoknak gondosan mérlegelniük kell pénzügyi erőforrásaikat a projektben való részvétel során.

A Hanoi Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium jelentése szerint a 2024. évi földtörvény 159. cikkelye értelmében a befektetett műszaki infrastruktúrával rendelkező telkek földhasználati jogainak árverezésére vonatkozó kikiáltási árat a földárlista szerint kell meghatározni. A földárlista azonban sok helyen alacsonyabb a piaci árnál, így nem fedezi a beruházási költségeket, a terület megtisztítását és az új földalapok létrehozását.

Elméletileg a konkrét telekárak azok az árak, amelyeket az illetékes hatóság a földterület kiosztása vagy adásvételekor meghatároz, és amelyek közelebb vannak a piachoz, mint az általános árlista. A gyakorlatban azonban a konkrét telekárak meghatározása nagyon nehéz. Mivel a konkrét telekárak meghatározásához számos tényezőre (elhelyezkedés, jogszerűség, infrastruktúra, fejlesztési potenciál) kell támaszkodni, a részletes értékelési mechanizmus és módszer jelenleg nem egyértelmű, és továbbra is nagyban függ az értékbecslő tapasztalatától.

Még a konkrét árak meghatározásának időpontjáról sem állapodtak meg (például, amikor egy állami szerv úgy dönt, hogy földet osszon ki vagy adjon bérbe, akkor azt meghatározzák - de jelenleg a földárak sokat ingadoztak a korábbi piaci árhoz képest). Nem is beszélve arról, hogy a konkrét árak meghatározása a települések és a hatóságok között továbbra is átfedésben van, ami könnyen vitákhoz és panaszokhoz vezethet az emberek és az állami szervek között...

Ez az egyik oka annak is, hogy sok település még mindig vonakodik széles körben alkalmazni a konkrét földárakat, vagy amikor alkalmazzák őket, azokat könnyen megkérdőjelezik és reagálnak rájuk. Ezenkívül a 2024-es földtörvény végrehajtására vonatkozó útmutató dokumentumok még mindig lassan készülnek el, ami miatt a települések „megrekednek” a földértékelés alkalmazásában.

Ezek a gyakorlati problémák „szűk keresztmetszeteket” hoznak létre, amelyek megakadályozzák, hogy a 2024-es földtörvény a vártnak megfelelően teljes mértékben bizonyítsa fölényét. A közelmúltban Tran Hong Ha miniszterelnök-helyettes elnökölt egy ülésen, amelyen meghallgatták a kormánytagok véleményének beérkezéséről szóló jelentést a 2024-es földtörvény számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló törvénytervezetről (Törvénytervezet), és felkérte a minisztériumok, ágazatok, szövetségek vezetőit..., hogy összpontosítsanak a 2024-es földtörvény módosításra szoruló, a társadalmi -gazdasági fejlődést akadályozó és sürgős tartalmak elemzésére és megvitatására; a földárlista piacra jutás céljából történő alkalmazásával kapcsolatos hiányosságok megoldására...

Stresszoldás

Elkerülhetetlen valóság, hogy a telekárak sok településen emelkedő tendenciát mutatnak, különösen a bővülő városi területeken. Ha egy projekt több évig tart, és a telekárat egyszer határozzák meg az árlista vagy a kezdeti konkrét ár alapján, a befektető veszteségeket szenvedhet el, ha a telekárak a megvalósítási szakaszban gyorsan emelkednek. Nem is beszélve arról, hogy ha azoknak, akiknek a földjét visszaszerzik, alacsonyabb árat kell elfogadniuk, mint a vállalkozás által az továbbértékesítéskor kapott földelőny, könnyen kialakulhat a „hátrány” érzése.

Épp ellenkezőleg, ha a földárakat a projekt megvalósítási időszakában a közbenső „piaci ár” szerint lehet módosítani, akkor könnyen előfordulhat „árinfláció” is, kihasználva az összejátszást a földárak profitcélú felfújására. Ezért sok vállalkozás és szakértő úgy véli, hogy a földértékelés jelenlegi módja továbbra is kockázatokkal jár, és nem biztosítja a méltányosságot.

Ngo Gia Cuong úr, a Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) igazgatója megjegyezte, hogy a földárlista összeállításakor, a termelési célokra vagy kereskedelmi-szolgáltató földterületek árának meghatározásakor szinte lehetetlen az előírt értékelési módszereket alkalmazni, hanem a lakóingatlanok árához viszonyított százalékos arány szerint kell interpolálni.

Sok településen a földárlisták kiadásáról szóló döntések továbbra is ezt a számítási módszert alkalmazzák, ami azt mutatja, hogy a Földárlista Értékelési Tanácsa nem tudja betartani a Földtörvény rendelkezéseit, amelyek előírják, hogy a földárlistában szereplő földárakat földértékelési módszerek szerint kell meghatározni (egyetlen módszer sem teszi lehetővé az interpolációt). Ez azt jelenti, hogy bár a 2024-es Földtörvény eltörölte a földár-keretrendszert, a földárlista piaci elvek szerinti összeállítása a 2026-os időszakra vonatkozóan továbbra is fennáll ennek a korlátozásnak a megismétlődésének kockázata.

Cuong úr szerint a földértékelés különálló és kiegészítő elveinek meghatározása a földár-táblázatok elkészítésekor, amelyek eltérnek a konkrét földárak meghatározásakor alkalmazott piaci elvektől, elősegíti, hogy a politika összhangban legyen az elmélettel, és ne okozzon politikai ingadozásokat. A földértékelés kiegészítő elveinek szabályozása a földár-táblázatok elkészítésekor egyértelmű jogalapot teremt a települések számára ahhoz, hogy kellő hatáskörrel és kezdeményezéssel rendelkezzenek a földár-táblázatok elkészítésében, összhangban a költségvetési bevételek stabilizálásával, de nem okoz ingadozásokat a kiigazítás alá tartozó alanyok számára.

A földárak piaci áraktól független feltüntetése a földár-táblázatban stabilitást teremt az alkalmazkodás alanyai (a gazdasági összetevők termelési költségei) számára. Ugyanakkor a pénzügyi kötelezettségek kiszámításának alapjául szolgáló földárakat nem befolyásolják a vietnami ingatlanpiac összetett, ciklikus és kiszámíthatatlan ingadozásai - elemezte Mr. Cuong.

Dr. Nguyen Thuong Lang docens, a Nemzeti Gazdaságtudományi Egyetem vezető előadója megjegyezte, hogy az első fontos lépés a földterület elsődleges árának kiigazítása, amelyet az állam állapít meg a földterületek első kiosztásakor. Az árat nem lehet kizárólag a piaci árak alapján meghatározni. Ehelyett az elsődleges árnak preferenciális jellegűnek kell lennie, ösztönzőket teremtve a vállalkozások számára a beruházásokra és a fejlesztésre, ahelyett, hogy magas szinten határoznák meg a költségvetési bevételek maximalizálása érdekében.

„Ha a földárak túl magasak lesznek, az nemcsak a vállalkozások inputköltségeit növeli, hanem ahhoz a következményehöz is vezet, hogy a földárak az egész piacon „felfújódnak”, ami a nyomás átterjedését okozza az egész gazdaságra” – javasolta Lang úr.

Ezenkívül a szakértő azt javasolta, hogy a földár-szabályozásnak egy referenciaár-keretrendszeren kellene alapulnia, amelyet régiónként és fejlesztési célok szerint differenciálnának. Például városi területeken vagy nagy profitpotenciállal rendelkező területeken az árak viszonylag magas szinten is meghatározhatók; míg azokon a területeken, ahol ösztönözni kell a beruházásokat, vagy alacsonyabb profitpotenciállal rendelkeznek, az árakat alacsonyabb, ésszerűbb szinten kellene meghatározni. Mindezt egy főterv keretein belül kell megtenni, legalább 3-5 éves jövőképpel a stabilitás biztosítása érdekében.

Ezenkívül az államnak proaktívan számos árszabályozási eszközt kell alkalmaznia az átláthatóság, a méltányosság és a hatékonyság biztosítása érdekében. A földárveréseket megfelelően kell ellenőrizni, hogy elkerüljük az árak túl magasra emelését és a piac torzítását. A szabályozási eszközöknek biztosítaniuk kell az állam, a vállalkozások és az emberek érdekeinek harmóniáját. Nemcsak adminisztratív intézkedéseket kell alkalmazni, mint például a tervezés, az árképzés, a földhasználati korlátozások..., hanem ki kell terjeszteni azokat a gazdasági eszközökre is, mint például az adók, a kamatlábak, a beruházási ösztönzők és egyéb fiskális támogatási politikák.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm