Ingatlanügyletek a földhasználati díjak miatt elakadtak

Bár több mint 20 emeletet építettek, a projekt még nem fizetett földhasználati díjat az államnak, így a jövőben nem tud házakat eladni, ami nehéz helyzetbe hozza a vállalkozást.

A vállalkozásokat a földpénz köti le

Binh Duong tartomány nagyvállalataként a Bcons Group 2018-tól napjainkig több tucat középkategóriás ingatlanprojekt fejlesztésével, megépítésével és az ügyfeleknek történő átadásával tette le a névjegyét. 2023-tól azonban, bár folyamatosan új projektek kaptak építési engedélyt, a vállalkozás továbbra is hatalmas nehézségekkel néz szembe: a projekt megkapta az építési engedélyt, de még nem kapott döntést a földhasználati díjak megfizetéséről.

A csoport egyik vezetője elmondta, hogy a Bconsnak van egy több mint 20 emeletes projektje, de Binh Duong tartomány Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériuma még nem jelentette be a vállalkozás által fizetendő földhasználati díjakról szóló döntést.

A földhasználati díj megfizetésének elmulasztása azt jelenti, hogy a vállalkozás nem tudja megépíteni a projekt eladási árát érő házat, nem tudja benyújtani a dokumentumokat az Ipari és Kereskedelmi Minisztériumhoz a projekt jóváhagyásához, hogy az eladásra alkalmas legyen, és adásvételi szerződéseket köthessenek az ügyfelekkel. Amennyiben az értékesítésre való megnyitás feltételei nem teljesülnek, a vállalkozás nem tud tőkét mozgósítani az építkezéshez.

A földhasználati díjakkal kapcsolatos hiányosságok nemcsak a föld erőforrásait pazarolják, gazdasági veszteséget okozva mind a vállalkozásoknak, mind az ügyfeleknek, hanem negatívan befolyásolják az ingatlanpiacot és általában a gazdaságot is.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke

A Phu Dong Ingatlantársaság közölte, hogy a vállalat 2022-ben befektetési politikát, tervezést és építési engedélyt kapott egy lakásprojektre Di An városában (Binh Duong tartomány). Az építési engedély kézhezvétele után a befektető azonnal tőketámogatást kapott a banktól az építkezéshez. A projekt eddig a 10. emeletig épült, de a földhasználati díjat még nem fizették ki, mivel a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium még nem értékelte a földhasználati díjat.

A Bconshoz hasonlóan a Phu Dong sem kezdheti meg a jövőbeli projektek értékesítését, amíg nem teljesítette pénzügyi kötelezettségeit.

Binh Duongban nemcsak a fenti két vállalat projektjei ragadtak le a földhasználati díjak miatt, hanem számos más projekt is, mint például a Pi Group PiCity Sky Parkja Di An városában, vagy az A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company által finanszírozott A&T Sky Garden... Nemcsak Binh Duong, hanem Long An is hasonló helyzetben van. Például a Ben Luc kerületben található Destino Centro apartmanprojekt építési engedélyt kapott, de nem tudta fizetni a földhasználati díjakat.

Le Van Thang úr, a Tan Dai Thanh Ingatlantársaság vezérigazgatója elmondta, hogy 2022 előtt a tartományok először beruházási politikákat adnak ki, majd 1/500-as tervezést végeznek, és végül kiszámítják a vállalkozások földhasználati díjait, hogy teljesíthessék pénzügyi kötelezettségeiket az építési engedélyek kiadása előtt. Jelenleg azonban a tartományok először az építési engedélyeket adják ki, a földhasználati díjakat pedig csak később mérik fel, a vállalkozások pedig később intézkednek. Ez a lépés azonban jelenleg túlterhelt, ami nehéz helyzetbe hozza a vállalkozásokat.

„Ha nem tudjuk, mennyi földhasználati díjat kell fizetnünk, nem tudjuk kiegyenlíteni a ház árát az ügyfelek számára. És még ha építkezünk is, ha nem fizettük ki a földhasználati díjat, nem tudjuk majd megnyitni az eladásra kínált házat, szerződéseket aláírni, vagy pénzt beszedni az ügyfelektől, így a vállalkozásoknak nem lesz pénzük építkezni. Ha banktól veszünk fel kölcsönt, a kölcsönért fizetendő kamatot később hozzá kell adni a ház eladási árához, és ha a ház ára túl magas, az ügyfelek nem fogják megvenni... Ezért ragadtak a vállalkozások a földhasználati díjjal” – mondta Mr. Thang.

"Ki kell oldani"

Nguyen Thi Bich Thuy asszony, Binh Duong tartomány Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatóhelyettese szerint a helyi ingatlanprojektek azért akadtak el a földhasználati díj fizetési szakaszában, mert a tartományban hiányoznak az értékbecslő vállalkozások, és nagyon nehéz vállalkozásokat megbízni a földárak felmérésével.

Nguyen Van Dung, a Hoang Long Ingatlanügynökség vezérigazgatója elmondta, hogy a vállalatok ingatlanprojektjeinek földhasználati díjainak kiszámításakor felmerülő nehézségek kezelése nem nehéz, mivel a földtörvény kimondja, hogy ha nem találnak olyan vállalatot, amely felméri a földárakat, a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium javasolja a tartományi Népi Bizottságnak egy interdiszciplináris csoport létrehozását a projekt földhasználati díjainak felmérésére. A valóságban azonban, miután az árértékelés során számos olyan szabálysértés történt, amelyek az utóbbi időben veszteségeket okoztak az állami költségvetésnek, a helyi tisztviselők félnek a hibáktól, a felelősségtől és a jogi kockázatoktól. A helyi tisztviselők, hogy biztonságban legyenek az értékelésben, és elkerüljék a későbbi felelősségre vonás kockázatát, gyakran úgy döntenek, hogy magas szinten jóváhagyják a földárakat, vagy elhalasztják a jóváhagyást.

Dung úr elmondta, hogy szükséges az ingatlanvállalatok „szabadon tartása” a földhasználati díjak jóváhagyásában. Az állam különösen felülvizsgálja és újraszámítja az olyan projektek földhasználati díjait, amelyek esetében a vállalatok arról számoltak be, hogy ésszerűtlen számítási időket és módszereket alkalmaztak. Ugyanakkor mentesíti a vállalatokat a késedelmi bírságok alól, ha arra a következtetésre jutnak, hogy a projekt árát ésszerűtlennek ítélik.

Azon új projektek esetében, amelyek jóváhagyási eljárása még folyamatban van, és még nem fizették meg a földhasználati díjakat, az állami igazgatási szerveknek véglegesíteniük kell az időt és a számítási módszert a vállalkozásokkal, hogy a vállalkozások a megvalósítás során kiszámíthassák a projekt költségeit és hatékonyságát.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke elmondta, hogy a földárak elhúzódó jóváhagyása, amely több évig vagy akár évtizedekig is eltarthat, nemcsak stagnálást okoz, hanem növeli a vállalkozások költségeit is, mivel az értékelésre várva a vállalkozásoknak továbbra is viselniük kell a kamatköltségeket és az alternatív költségeket.

Chau úr szerint, amikor az engedélyezési folyamat elhúzódik, és a földhasználati érték nem jelezhető előre pontosan, az nehézségeket okoz a vállalkozásoknak az előrejelzésben és a pénzügyi tervezésben, ami miatt a vállalkozások pénzügyi hiány vagy az adósságok fizetésképtelenségének kockázatával néznek szembe.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html