Az ingatlanárak a kötvénylejárat okozta nyomás ellenére is csúcson vannak

Lejáratú kötvények csúcspontja

A FiinGroup pénzügyi adatokat és elemzéseket szolgáltató vállalat jelentése szerint több mint 100 000 milliárd VND értékű ingatlanvállalati kötvény esedékes a kifizetés az idei év második felében. Ez a szám a meglévő fizetési cash flow nyomást mutatja. Idén augusztusban az ingatlancégek által kibocsátott kötvények lejárata tetőzött, körülbelül 17 500 milliárd VND-val.

A VNDirect Securities Company statisztikái azt mutatják, hogy az idei év harmadik negyedévében a lejáró vállalati kötvények teljes értéke körülbelül 67 000 milliárd VND-re becsülhető, ami az év legmagasabb értéke. Figyelemre méltó, hogy az ingatlancsoport több mint 57%-ot tett ki, ami közel 38 200 milliárd VND-nek felel meg, amelynek többségét 2023-tól meghosszabbított kötvények tették ki.

A kötvények visszafizetésére nehezedő nagy nyomás ellenére sok ingatlanvállalkozás továbbra is az „ármegtartás” stratégiáját követi, és nem hajlandó csökkenteni az árakat a cash flow helyreállítása érdekében.

A vállalkozások szerint az árak csökkentésének fő oka a tőkeköltségek és a kötvénytulajdonosokkal szembeni pénzügyi kötelezettségek nyomása. Az ingatlankötvények kamatlába jelenleg évi 10-12%, ami jóval magasabb, mint a banki hitelek kamata. Ha az eszközöket gyorsan és alacsony áron értékesítik, a bevétel nem lesz elegendő a kötvények tőke- és kamattörlesztésére, és sértheti a kötvénytulajdonosokkal szembeni kötelezettségvállalás feltételeit. Ezért az ingatlanárak minden szegmensben meredeken emelkedtek az év eleje óta.

Az Építésügyi Minisztérium második negyedéves ingatlanpiaci jelentése szerint a nagyvárosi lakásszegmens kivételt képez, továbbra is "uralkodik" , és közel egy évtizede a legmagasabb árszintet határozza meg.

Hanoiban a második negyedévben az átlagos eladási ár elérte a 80 millió VND/m2-t, ami 5,6%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, és akár 33%-os növekedést az előző év azonos időszakához képest. A felmérés szerint számos hanoi lakásprojektben körülbelül 5-6%-os áremelkedést regisztráltak. Különösen néhány felső kategóriás projektnél regisztráltak „sokkoló” eladási árakat, mint például a Noble Crystal projekt 160-270 millió VND/m2-es áron, a The Matrix One pedig 120-150 millió VND/m2-es áron.

Idén augusztusban tetőzött az ingatlanpiaci vállalkozások által kibocsátott, lejáró kötvények mennyisége, mintegy 17 500 milliárd VND értékben. Illusztrációs fotó: VOV.

Ho Si Minh-városban az átlagos lakásár elérte a 89 millió VND/m2-t, ami nem jelent nagy ingadozást az előző negyedévhez képest, viszont körülbelül 36%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest. Bár általánosságban stabil volt, egyes luxus szegmensekben továbbra is helyi emelkedés tapasztalható, és új árszintek alakultak ki, főként a kiemelkedő infrastrukturális előnyöknek köszönhetően, mint például a metróvonalak, a körgyűrűk, a Cat Lai alagutak, valamint számos kulcsfontosságú útvonal bővítése Thu Thiem, Thao Dien, An Phu és Thanh My Loi régiókban.

A projekt villák és sorházak szegmense szintén kismértékű növekedést mutatott az előző negyedévhez képest, nevezetesen Ho Si Minh-városban és Khanh Hoában .

A kötvényfizetési késedelem valószínűtlen

Az SSI Securities Corporation szakértőinek értékelése szerint az ingatlanárak fenntartásának stratégiája a túlélés érdekében csak rövid ideig fog tartani. Ha a piaci bizalom tovább csökken, a „lélegzetvisszafojtás” állapota már nem jelent megoldást, hanem széles körű likviditási kockázattá válik. Ezért erős és szinkron megoldásokra és politikákra van szükség a lejárati nyomás csökkentése és a piaci likviditás helyreállítása érdekében.

A szakértők úgy vélik, hogy a közeljövőben tovább kell fejleszteni az egyedi kötvények kibocsátásának mechanizmusát a kötelező információközlés, az időszakos auditok és a független hitelminősítések megerősítése irányába; ki kell bővíteni az adósságátstrukturálás jogi keretét, például a kötvények részvényekké alakításával, vagy a teljes jogi státusszal rendelkező és egyértelmű előrehaladást mutató projektek feltételes meghosszabbításával.

Az ingatlanárak alacsonyan tartásának stratégiája a túlélés érdekében csak rövid ideig tart. Szemléltető fotó.

Hosszú távon az ingatlanszektor hitelezését szelektíven kell szabályozni, előnyben részesítve a szociális lakásokat és a bérlakásokat, korlátozva a spekulatív projektekbe áramló tőkét. Az ingatlanpiac fokozatosan javul, amíg a vállalkozások el tudják adni termékeiket, a kötvények lejárata már nem okoz gondot.

Dr. Can Van Luc - a BIDV vezető közgazdásza - megjegyezte, hogy az idei évben a kötvényekre nehezedő nyomás nem aggasztó. A fizetésképtelenségek valószínűsége kisebb, mivel az ingatlanpiac fokozatosan pozitívabbá vált. Sok vállalkozásnak csak körülbelül 10%-os termékkedvezményt kell beállítania termékei értékesítéséhez, a korábbi 40-50%-os helyett.

Az elemzők szerint az ingatlanszektor idén továbbra is erőteljes növekedést mutat. Az egész ország befejezte a közigazgatási egységek átszervezését és stabilizálta a politikai környezetet. Az ingatlanszektor profitál az alacsony kamatkörnyezetből és az intézményi reformokból. Az ingatlanokról szóló három törvény, a kereskedelmi lakásépítési projektek földhasználati jogok megszerzéséről szóló megállapodások révén történő megvalósításának kísérleti irányításáról szóló határozat, az állami beruházások előmozdítására és az adminisztratív eljárások csökkentésére irányuló erőfeszítések...

A kormány közelmúltbeli erőfeszítései az ingatlanprojektek jogi akadályainak elhárítására olyan feltételeket teremtenek a vállalkozások számára, amelyek helyreállíthatják a projektek végrehajtását és javíthatják a pénzforgalmukat, megkönnyítve ezzel a vállalkozások számára, hogy hamarosan megnyíljanak az értékesítés előtt, és pénzügyi terveket készítsenek a kötvénytulajdonosoknak történő adósság visszafizetésére.