Az ingatlanárak az egekbe szöknek a lejáró kötvények okozta nyomás ellenére is.

A kötvények lejárata elérte a csúcspontját.

A FiinGroup pénzügyi adatokat és elemzéseket szolgáltató vállalat jelentése szerint több mint 100 billió VND értékű ingatlanvállalati kötvény jár le az idei év második felében. Ez a szám a visszafizetéssel kapcsolatos meglévő cash flow nyomást jelzi. Augusztusban az ingatlancégek által kibocsátott, lejáró kötvények mennyisége tetőzött, körülbelül 17,5 billió VND-val.

A VNDirect Securities Company statisztikái azt mutatják, hogy az idei év harmadik negyedévében a lejáró vállalati kötvények teljes értéke körülbelül 67 000 milliárd VND-re becsülhető, ami az egész év legmagasabb értéke. Az ingatlanszektor több mint 57%-ot tett ki, ami közel 38 200 milliárd VND-nek felel meg, és főként a 2023-tól meghosszabbított kötvénykibocsátásokból állt.

A kötvénytörlesztések okozta erős nyomás ellenére számos ingatlancég továbbra is az „ártartás” stratégiáját követi, és nem hajlandó csökkenteni az árakat a cash flow helyreállítása érdekében.

A vállalkozások szerint az árak csökkentésének fő oka a tőkeköltségek és a kötvénytulajdonosokra nehezedő pénzügyi kötelezettségek nyomása. Az ingatlankötvények kamatlába jelenleg évi 10-12%, ami jóval magasabb, mint a banki hitelkamatlábak. Az eszközök gyors, alacsony áron történő eladása nem eredményezne elegendő bevételt a tőke- és kamatfizetések fedezésére, és a kötvénytulajdonosokkal kötött megállapodások feltételeit is sérthetné. Ezért az ingatlanárak minden szegmensben az év eleje óta folyamatosan meredeken emelkednek.

Az Építésügyi Minisztérium második negyedéves ingatlanpiaci jelentése szerint a nagyvárosokban a lakáspiac kivételt képez, továbbra is "uralkodó", és közel egy évtizede a legmagasabb árszintet határozza meg.

Hanoiban a második negyedévben az átlagos eladási ár elérte a 80 millió VND/m2-t, ami 5,6%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, és 33%-os növekedést az előző év azonos időszakához képest. Felmérések szerint számos hanoi lakásprojektben körülbelül 5-6%-os áremelkedés volt tapasztalható. Figyelemre méltó, hogy egyes felső kategóriás projektek meglepően magas kikiáltási árakat regisztráltak, mint például a Noble Crystal 160-270 millió VND/m2-es és a The Matrix One 120-150 millió VND/m2-es áron.

Idén augusztusban az ingatlancégek által kibocsátott, lejáró kötvények mennyisége elérte a csúcsot, körülbelül 17 500 milliárd VND-t. (Illusztrációs fotó: VOV)

Ho Si Minh-városban az átlagos lakásár elérte a 89 millió VND/m2-t, ami az előző negyedévhez képest alig változott, viszont körülbelül 36%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Bár általánosságban stabilak voltak, egyes luxus szegmensekben továbbra is lokális emelkedés tapasztalható, és új árszintek alakultak ki, főként a kiváló infrastrukturális előnyöknek köszönhetően, mint például a metróvonal, a körgyűrű, a Cat Lai alagút, valamint számos kulcsfontosságú út bővítése Thu Thiem, Thao Dien, An Phu és Thanh My Loi városokban.

A projekteken belüli villák és sorházak szegmense szintén enyhe emelkedő tendenciát mutatott az előző negyedévhez képest, nevezetesen Ho Si Minh-városban és Khanh Hoában .

A kötvény nemfizetése valószínűtlen.

Az SSI Securities Corporation szakértői úgy értékelik, hogy az ingatlanárak piaci viszonyok átvészelésére irányuló stratégia csak rövid ideig lesz hatékony. Ha a piaci bizalom tovább csökken, a „lélegzetvisszafojtás” megközelítése már nem jelent megoldást, hanem széles körű likviditási kockázattá válik. Ezért erős és összehangolt megoldásokra és politikákra van szükség a lejárati nyomás csökkentése és a piaci likviditás helyreállítása érdekében.

A szakértők szerint rövid távon a magánkötvények kibocsátásának mechanizmusát tovább kell fejleszteni a kötelező információközlés, az időszakos auditok és a megerősített független hitelminősítések irányába; az adósságátstrukturálás jogi keretét ki kell bővíteni, például a kötvények részvényekké alakításával, vagy feltételes meghosszabbítással a teljes körű jogi megfeleléssel és egyértelmű előrehaladással rendelkező projektek esetében.

Az ingatlanárak piaci körülményekhez való alkalmazkodás érdekében történő fenntartásának stratégiája csak rövid ideig működik. (Szemléltető ábra.)

Hosszú távon az ingatlanszektornak nyújtott hiteleket szelektíven kell szabályozni, előnyben részesítve a szociális lakásokat és a bérlakásokat, valamint korlátozva a spekulatív projektekbe irányuló tőkeáramlást. Az ingatlanpiac fokozatosan helyreáll; amíg a vállalkozások el tudják adni ingatlanjaikat, a kötvények lejárata már nem lesz jelentős probléma.

Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza úgy véli, hogy az idei kötvénynyomás nem ad okot aggodalomra. A javuló ingatlanpiac miatt a fizetésképtelenség valószínűtlen. Sok vállalkozás körülbelül 10%-os kedvezménnyel tudja értékesíteni termékeit, szemben a korábbi időszakok 40-50%-os árengedményeivel.

Az elemzők szerint az ingatlanszektor idén is erős növekedést fog mutatni. Az ország befejezte a közigazgatási egységek átszervezését és stabilizálta a politikai környezetet. Az ingatlanszektor profitál az alacsony kamatkörnyezetből és az intézményi reformokból. Az ingatlanokról szóló három törvény, a földhasználati jogokról szóló megállapodások révén kísérleti kereskedelmi lakásépítési projektekről szóló határozat, a közberuházások fellendítésére irányuló erőfeszítések, valamint az adminisztratív eljárások csökkentése mind hozzájáruló tényezők.

A kormány közelmúltbeli erőfeszítései, amelyek az ingatlanprojektek jogi akadályainak elhárítására irányulnak, kedvező feltételeket teremtenek a vállalkozások számára a projektek megvalósításának folytatásához és a cash flow javításához, elősegítve az értékesítés korai elindítását, és lehetővé téve számukra, hogy pénzügyi terveket dolgozzanak ki a kötvénytulajdonosok visszafizetésére.