A vállalkozások a bürokratikus eljárások örvényében szenvednek.

A vállalkozások szenvednek a bürokratikus eljárások örvényében - 5. rész: Ne hagyjuk, hogy a vállalkozások és a befektetők "megbetegedjenek"

Számos projektet érintő sürgető problémák közepette, mint például a földértékelés késedelme, a tervezési kiigazítások és a hatóságokra való várakozás a múltbeli hibák kijavítására, amelyek aláássák a vállalkozások és a befektetők egészségét és bizalmát, számos jogász és szakértő osztotta meg nézőpontját és javasolt megoldásokat.

Számos közép-vietnami projekt elakadt különféle okok miatt, leggyakrabban a tervezési kiigazításokkal, a földhasználat szerkezetével és formájával, valamint a földértékeléssel kapcsolatos akadályok miatt. Ezeknek az eljárásoknak a lebonyolításához szükséges idő összetett és hosszadalmas, ami nemcsak a vállalkozásokat terheli anyagilag, hanem aláássa a helyi hatóságokba vetett bizalmat is.

A befektetőknek joguk van panaszt vagy pert benyújtani jogaik érvényesítése érdekében.

- Le Ngoc Doan ügyvéd, Da Nang városi ügyvédi kamara

A földbérleti szerződés 70 évről 50 évre történő módosításának meg kell felelnie a 2013. évi földtörvény 106. cikkének 3. pontjában foglalt rendelkezéseknek.

Azokban az esetekben, amikor a földbérleti szerződés időtartamát kiigazítják, de az nem felel meg a 2013. évi földtörvény 106. cikkelyének 3. pontjában foglaltaknak, és kárt okoz a földbérlőnek, a felelősség az illetékes állami földgazdálkodási szervet terheli, amely jelen esetben a Tartományi Népi Bizottság.

Az olyan földbérleti szerződésekért, amelyek nem felelnek meg a 2013. évi Földtörvény 126. cikkének 3. pontjában foglalt rendelkezéseknek, valamint az olyan kiigazításokért, amelyek nem felelnek meg a 2013. évi Földtörvény 106. cikkének 3. pontjában foglalt rendelkezéseknek, az illetékes állami szerv a felelős.

Azok a befektetők, akiknek jogait és érdekeit megsértették, és akik kárt szenvedtek, panaszt vagy pert indíthatnak az illetékes népbíróságnál jogaik érvényesítése érdekében.

A befektetőknek konkrét bizonyítékokkal kell alátámasztaniuk a veszteségeket.

- Pham Ho Hoang Long úr, okleveles diplomával, az An Thanh Tanácsadó és Befektetési Társaság igazgatója

A 2013. évi földtörvény 126. cikke szerint csak a nagy befektetési tőkével rendelkező, de lassú tőkemegtérülésű projektek, a nehéz társadalmi -gazdasági körülmények között fekvő területeken megvalósuló beruházási projektek, vagy a különösen nehéz társadalmi-gazdasági körülmények között fekvő, hosszabb távú befektetést igénylő területeken megvalósuló projektek esetében lehet 50 évnél hosszabb, de legfeljebb 70 évre szóló földkiadást vagy -bérletet biztosítani.

Ezért azoknál a tengerparti turisztikai projekteknél, amelyekhez a kormány 70 éves földbérleti szerződést adott, amelyet később 50 évre módosítottak, a befektetőknek konkrét bizonyítékokkal kell alátámasztaniuk a módosításokra vonatkozó hosszabb várakozási idő miatti veszteségeket, az elveszett befektetési lehetőségeket stb. ahhoz, hogy megalapozott kártérítést kérhessenek az állami irányító ügynökségtől.

A földárakkal kapcsolatban a kormány nemrégiben kiadta a 71/2024/ND-CP számú rendeletet, amely a 31/2024/QH15 számú földtörvény hatálybalépésének napjától hatályos. Ez a rendelet azonban még mindig tartalmaz néhány olyan kérdést, amelyek nincsenek egyértelműen szabályozva. Például a műszaki infrastruktúra költségeivel kapcsolatban a többletértékelés során nagyon nehéz a becslést az értékelés előtt felmérni.

A kormányzat folyamatosan hibákat követ el, majd „kijavítja” azokat, de ki vállalja a felelősséget, ha a befektetők veszteségeket szenvednek el?

- Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke

A korábbi években számos tengerparti turisztikai projekt – annak ellenére, hogy kereskedelmi és szolgáltatási célokra kijelölt földterületeket használtak – Közép-Vietnam egyes tartományainak és városainak hatóságai akár 70 éves földbérleti szerződéseket is kaptak, amelyeket később 50 évre csökkentettek. Ez a bérleti szerződésmódosítási folyamat időigényes volt, és jelentős nehézségeket okozott a vállalkozásoknak.

Természetesen ez a probléma korábban is létezett a jogszabályokban, de a megelőzésre irányuló erőfeszítések nem voltak elég határozottak. Továbbá egyes jogszabályok kiskapukat, ellentmondásokat és átfedéseket tartalmaznak, ami következetlen értelmezésekhez és végrehajtáshoz vezet, és minden település más megközelítést alkalmaz.

Egyes helyeken az ellenőrök felülvizsgálatokat végeznek, feltárják a szabálysértéseket, majd magyarázatot és kezelést végeznek, ami stagnálást okoz a helyi gazdaságfejlesztési tervek és stratégiák kidolgozásában és végrehajtásában.

Statisztikáink szerint jelenleg országszerte több mint 1000 olyan projekt van folyamatban, amelyeket felülvizsgálat miatt leállítottak, megoldásra várnak, vagy új szabályozásra várnak a problémák megoldása érdekében. Ezen projektek közül sok a laza állami irányítás jeleit mutatja.

A hibákat elkövető hatóságokat felelősségre kell vonni, sőt akár büntetőeljárással is szembesülhetnek. Mindazonáltal eddig nem indítottak „felülvizsgálati” ügyet, amely egyértelműen elemezné, hogy a hatóságok hibái hogyan károsították a vállalkozásokat és a polgárokat.

Például a közelmúltban néhány település földhasználati engedélyeket adott ki turisztikai és üdülőhelyi projektekhez. Az ügyfelek ezeket az engedélyeket használták fel a termékek vásárlásával kapcsolatos döntéseik alapjául. Amikor az ellenőrök kivizsgálták az ügyet, és arra a következtetésre jutottak, hogy az engedélyek kiadása ellentétes volt a szabályozásokkal, a hatóságok a kiállított engedélyek visszavonásával vagy módosításával „korrigálták” a helyzetet.

A hatóságok folyamatosan hibákat követnek el, majd „kijavítják” azokat, de ki vállalja a felelősséget, ha a befektetők és az ügyfelek veszteségeket szenvednek el? Ha ezt a problémát nem oldják meg, az ahhoz vezet, hogy az emberek több szinten panaszokat és pereket fognak benyújtani a fejlesztők ellen, ami társadalmi instabilitást okoz, és különösen aláássa a befektetők és a nyilvánosság bizalmát a jogrendszerben és a kormányzati szervekben.

Véleményem szerint szabályozásokra van szükség. A jogsértők megbüntetése mellett a kormánynak mindig készen kell állnia a párbeszédre és a megoldások keresésére, akár a helytelen döntések kompenzálására is. A további jogsértések megelőzése érdekében az egyik legfontosabb dolog a tisztviselők körültekintő kiválasztása és kinevezése, alapos értékelések és átvilágítások lefolytatása.

Az újonnan kiadott földterületekre vonatkozó szabályozások magasabb rendűek, következetesebbek és egységesebbek. Úgy véljük, hogy az egyértelmű szabályozások korlátozzák a hibákat, és akadályokat hoznak létre, amelyek megakadályozzák a tisztviselők hibázását.

A jogi szabályozásoknak következeteseknek kell lenniük.

- Le Cao ügyvéd, FDVN Ügyvédi Iroda

A földérték meghatározásának négy módszere közül a többletmódszert úgy alkalmazzák, hogy a földterület vagy terület teljes becsült fejlesztési költségét kivonják a teljes becsült fejlesztési bevételből, a földhasználati terv és a részletes építési terv szerinti leghatékonyabb földhasználat alapján.

A 2024. évi földtörvény 158. cikke és a 71/2024/ND-CP számú rendelet 6. cikke iránymutatása szerint a nyereséget lényegében úgy számítják ki, hogy a becsült teljes fejlesztési bevételből kivonják a becsült fejlesztési költségeket.

A valóságban azonban a költségek nem csak egy ingatlanprojekt fejlesztési költségeit, vagy magának az ingatlannak az értékét jelentik. Sokan aggódnak amiatt, hogy ha a profitot a teljes fejlesztési bevétel mínusz a teljes fejlesztési költségek egyenlővé teszik, akkor a földhasználati jogok eredeti értékét nem veszik figyelembe. Csak a kezdeti beruházási és fejlesztési fázisban felmerült költségeket veszik figyelembe, a föld megvásárlásába fektetett tőkét vagy a fizetendő földhasználati díjakat nem. Ez nagyon nagy látszólagos profithoz vezetne. A nagy látszólagos profit ezután magas adókhoz és díjakhoz vezetne, ami alacsony tényleges profitot, vagy akár veszteséget is eredményezne. Következésképpen a jövedelmezőség biztosítása érdekében a vállalkozások felhajtanák az ingatlanárakat. Ez káros a lakásvásárlókra, és egyúttal a piacot is az instabilitás spiráljába taszítja, mivel az árak nem tükrözik a valóságot.

Véleményem szerint ezek az aggályok nagyon fontosak. Az újonnan kiadott 71/2024/ND-CP rendelet 6. cikkében foglalt többletszámítási módszerrel, bár részletes szabályozások lépnek hatályba a 12/2024/ND-CP rendelet 1. cikkének 8. pontjában foglalt rendelkezések helyett (amelyek kiegészítik a 44/2014/ND-CP rendelet 5d. cikkét), továbbra sem oldható meg a földárak tényleges értékükhöz való közelítésének igénye, mivel a nyereség értéke mesterségesen fel van emelve, ahogyan azt az előbb elemeztem.

A földértékelésre vonatkozó meglehetősen specifikus szabályozások ellenére a kérdés a gyakorlatban továbbra is rendkívül bonyolult. Sok értékbecslő szervezet vonakodik értékelni a közvagyont és a közpénzeket felhasználó projektekhez kapcsolódó földeket, attól tartva, hogy az esetleges hibákért felelősségre vonhatók.

Ezért a földértékelés nem csupán az ár meghatározásáról szól, hanem az ingatlanpiac jogi folyamatának megkönnyítéséről is. Miután a földhasználati jogokat igazoló okiratokat kiállították, a földterület-kiürítésért járó kártérítést kifizették, és a földdel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeket teljesítették, akkor lehet előrelépni a további jogi kérdésekben.

A jelenlegi hiányosságok miatt úgy vélem, hogy a következő konkrét megoldásokra van szükség:

Először is, a 71/2024/ND-CP számú rendeleten túlmenően, a 2024. évi Földtörvény, a 2023. évi Ingatlanügyi Üzleti Törvény, a 2023. évi Lakástörvény stb. irányelveit meghatározó egyéb rendeletek kidolgozásakor konkrét és részletes szabályozást kell bevezetni, egységes megközelítéssel az ingatlanpiaci valós érték ellenőrzése érdekében. Ez magában foglalja a megoldások szinkronizálását az ingatlanokra vonatkozó általános és különösen az ingatlanértékekre vonatkozó pontos adatok és információk rendszerezése érdekében, beleértve a földhasználati jogok értékét is. A pontos földértékelés megköveteli a vonatkozó ingatlantörvények szabályozásának következetességét.

Másodszor, a 71/2024/ND-CP számú rendelet 8. cikke meghatározza a földárakat befolyásoló tényezőket, ami egy fontos új tartalom, amely előírja, hogy a földértékelési folyamat során azonosítsanak konkrét kérdéseket. Ez a kérdés a végrehajtás során mérlegelési jogkörbe tartozik; ezért a konkrét szabályozásoknak és a településeken végzett földértékelési tevékenységeknek következetesnek kell lenniük a standard feltételek és adatok figyelembevételében, hogy a földértékelési módszereket a gyakorlatban tudományos és pontos módon, a földhasználati jogok valódi piaci értékét tükrözve alkalmazzák.

Harmadszor, a földterületekre, ingatlanokra és lakhatásra vonatkozó új jogszabályok átfogó, szisztematikus, következetes és határozott végrehajtása szükséges azok hatékony gyakorlati érvényesítése érdekében. A földárakat megfelelően kell meghatározni és fenntartani, a valós piaci értéket tükrözve, és azokat nem befolyásolhatják a beruházásokra, tervezésre, üzleti feltételekre, tranzakciós feltételekre vonatkozó szabályozások és a különféle jogi dokumentumok egyéb rendelkezései. Amikor ezeket a szabályozásokat hatékonyan végrehajtják, és az ingatlanpiac a piaci elvek szerint működik, akkor az ingatlanárak tükrözni fogják a valós értéküket.

BEFEKTETŐ AZZAL FENYEGET, HOGY PERELÉST INDÍT DA NANG VÁROS NÉPI BIZOTTSÁGÁVAL

2024. június 28-án a Hoa Binh Company Limited értesítést küldött a Da Nang Golden Bay Projekt (más néven a Hoa Binh Green Da Nang Komplexum Projekt) lakástulajdonosainak, amelyben kijelentette, hogy 2024. június 5-én a vállalat a 212-2024/CV-HB számú hivatalos levelet küldte Da Nang város Népi Bizottságának elnökének, amelyben választ kért a Da Nang Golden Bay Projekt lakásainak tulajdonjogát igazoló dokumentumok kiadásával kapcsolatban. Amennyiben a Da Nang város Népi Bizottsága 2024. június 30-ig nem ad választ, a vállalat pert indít.
Állítólag 2024. július 3-ig a Da Nang Városi Népi Bizottság még nem adott hivatalos választ, a Hoa Binh Company Limited pedig kijelentette, hogy a fent említett módon pert indít.

Forrás: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html