Az „újjáélesztett” projektek fontos kínálati forrást jelentenek az ingatlanpiac számára

Uram, sokan kíváncsiak, hogy miért emelkednek folyamatosan az ingatlanárak, különösen Hanoiban és Ho Si Minh-városban, különösen a földről, a lakhatásról és az ingatlanokról szóló három törvény hatályba lépése kapcsán. Hogyan magyarázza ezt a problémát?

Sok oka van az ingatlanárak gyors emelkedésének az utóbbi időben, különösen a nagyvárosokban. Azonban az ok, amely valószínűleg széles körű konszenzust fog kapni, a kínálat hiánya és a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány, különösen a központi területen található átlagos árú lakások és kis telkek esetében.

Miért vannak áringadozások és kínálati hiányok, amikor a Földtörvény, a Lakástörvény és az Ingatlanügyi Üzleti Törvény augusztus 1-je óta hatályos?

Véleményünk szerint azért, mert az új törvények hatálybalépése után nem sok új lakásépítési projekt kínál eladásra kínált ingatlant. Sokan nagyobb kínálatra számítanak, de objektíven kell értékelni, hogy bár az új szabályozás nagyon nyitott és ésszerű, csak az újonnan megvalósult lakásépítési projektekre vonatkoznak. Ezeknek a projekteknek jogi eljárásokat kell lefolytatniuk, és nem lehet őket közvetlenül a törvények hatálybalépése után értékesíteni.

Másrészt a lakásépítési projekteket különféle okok miatt leállítják, például: rossz befektető kiválasztása, a földterületekre vonatkozó szabályozások be nem tartása stb., így jelenleg nincs megoldás. A régi projektek ezért továbbra is „várakozási” állapotban vannak az új szabályozások megoldására. A „teherbe vont” projektek, mivel nem oldották meg őket, nem teremtettek kínálatot a piac számára.

Másodszor, a „bemeneti” költségek növekedése a földárak emelkedéséhez vezet. Jelenleg a települések a földtörvény rendelkezéseinek megfelelően módosítják a földárlistát. Például Ho Si Minh- város október 21-én tette közzé a földárlistát, amelyben a 2020-as földárlistához képest számos terület ára 3-11-szeresére emelkedett a régi árhoz képest, például Cu Chi kerületben; Hoc Monban 2-11-szerese... A földárlista emelkedése a földköltségek megfelelő emelkedéséhez vezet az emberek számára (földadó, földhasználati díj igazolás esetén, földhasználati cél átalakítási díj...).

A vállalkozások számára, bár a projektek földjeinek árait nem a földárlista alapján határozzák meg, az új szabályozással a beruházási projektekhez meghatározott földhasználati díjak nem lesznek alacsonyabbak, mint korábban. Különösen a területrendezés magasabb kompenzációs költségei miatt, amikor az, akinek a földjét visszaszerzik, a korábbinál több előnyhöz jut.

A harmadik ok az ingatlanspekuláció trendje, amely továbbra is népszerű. Nem nehéz megerősíteni, hogy az emberek továbbra is szívesen fektetnek be földbe a magas jövedelmezősége miatt. Egyesek úgy gondolják, hogy a föld jó eszköz a vagyon megtartására. Ez mind a befektetők, mind a földvásárlók számára igaz. A közmondás, miszerint "egy életnyi vállalkozás nem egyenlő egy telek profitjával", a mai napig igaz.

A spekuláció trükkökhöz is vezet az ingatlanárak „emelésére”. Az egekbe szökő árakkal indított, majd a foglalókat érvénytelenítő aukciók megzavarják a piaci információkat, például Thanh Oaiban, Hoai Ducban... sőt, nemrégiben Ha Dongban is, ahol 262 millió VND/m2-es nyertes ajánlatot tettek közzé, továbbra is megdöntve a korábbi aukciók rekordjait. Ezen ár„emelkedések” következménye, hogy a piaci információk megzavarodnak, és a vevők az árak „labirintusában” találják magukat.

Gondolja, hogy a települések árlistáinak kiigazítása növelni fogja az ingatlanok ávételi árait a piacon?

Véleményünk szerint a helyi földárlisták kiigazítása objektív szükségszerűség. A korábban szabályozott földárlisták nem tükrözik a telkek tényleges értékét. Ezért a földárlisták kiigazítása és korai alkalmazása szükséges, és segíti a piac átláthatóságát és stabilitását, valamint megoldja az évek óta fennálló problémákat, mint például: Ésszerűbb lesz a kártérítési árak kiszámítása azoknak, akiknek a földjét visszaszerezték, korlátozva annak a helyzetét, hogy az egyének földet szerezzenek, majd spekulatív célokra megváltoztassák a föld rendeltetését...

A földárak emelkedése az árlistában azonban számos alanycsoportot is érint, különösen azokat a magánszemélyeket, akiknek földhasználati jogot kell igazolást kiállítaniuk, házakkal azonos telken lévő mezőgazdasági földterületek földhasználati céljának megváltoztatását kell kérniük, nem mezőgazdasági földhasználati adót kell fizetniük stb. Ők azok a alanyok, akiket negatívan fog érinteni a földárlista kiigazítása, mivel a földhasználat költségei emelkedni fognak.

Például a földárlista kiigazítása előtt egy 100 m2-es mezőgazdasági földterületért 1 milliárd VND-t kellett fizetni a föld rendeltetésének megváltoztatása miatt. Ha a földárlista 2,2-szeresére emelkedik, a földköltségek 2,2 milliárd VND-val fognak emelkedni. A regisztrációs díjak és a nem mezőgazdasági földhasználati adók költségei is emelkedni fognak.

Ez a kiszolgáltatott személyeket fogja érinteni, különösen azokat, akik hosszú ideje „felfüggesztett tervezésű” földet használnak anélkül, hogy engedélyt kaptak volna rá, és most jogosultak arra, hogy engedélyt kapjanak. A földhasználati díjak megfizetésének költsége, amikor az állam elismeri bizonyos esetekben, a korábbiakhoz képest magasabb lesz.

Általánosságban azt látjuk, hogy amikor a földárlista, a konkrét földár (bemeneti földár) a piaci árhoz közelebb kerül meghatározásra, az átvételi földár (kimeneti ár) általában emelkedik. Így még a kínálat javulása esetén is nagyon nehéz lehet az ingatlanárakat rövid időn belül „lehűteni”.

Szóval, véleményed szerint mi a megoldás a jelenlegi helyzetre, amikor az ingatlanárak a közeljövőben hirtelen emelkednek?

Az ingatlanárak „lehűtéséhez” számos összehangolt hatósági megoldásra van szükség. Jogi szempontból azonban úgy véljük, hogy rövid és hosszú távú megoldásokra is szükség van.

Rövid távon az illetékes hatóságnak meg kellene fontolnia egy olyan mechanizmus bevezetését, amely kezeli a jogi problémák miatt felfüggesztett projekteket. Más szóval, olyan szabályozásokra van szükség, amelyek határozottan kezelik az ilyen típusú projekteket, lehetővé téve azok megvalósítását vagy teljes leállítását; nem engedve meg a jelenlegi „felfüggesztett” projektek helyzetét.

Az „újjáélesztett” projektek fontos kínálati forrást jelentenek a piac számára az elkövetkező időszakban. A „beragadt” projektek száma nagy, és ezeknek a projekteknek csak kis részét kell megvalósítani ahhoz, hogy megváltozzon a piaci kínálat. Másrészt a földárak kiigazításának hatásának elkerülése érdekében a kormánynak fontolóra kell vennie a földhasználati díjak alóli mentességre és csökkentésére vonatkozó rendeletek kiadását, beleértve a háztartások és magánszemélyek földhasználati céljának megváltoztatását is.

Hosszú távon továbbra is alapvető megoldásnak számít a magasabb adókulcsok alkalmazása azok esetében, akik több ingatlannal rendelkeznek, parlagon hagyják a földet, és rövid időn belül vásárolnak és adnak el földet. Ez nem az egyetlen megoldás, de az egyik fontos intézkedés a piac szabályozására; hozzájárulva az ingatlanokba fektetett pénz mennyiségének korlátozásához. Természetesen egy ilyen adótörvény alkalmazása gondos kutatást igényel a megfelelő időzítés és módszer tekintetében.

Emellett fenntartható megoldást jelenthet az információ nyilvánosságra hozatala, a digitalizáció előmozdítása és egy nemzeti ingatlantőzsde – a jelenlegi tőzsde egy formájának – létrehozása. Egy, az állam által irányított közszolgálati szervezet modellje szerint működő nemzeti ingatlantőzsde, amely integrálva van a nemzeti népesség- és földadatbázissal, hozzájárul a tényleges tranzakciós érték ellenőrzéséhez, elősegítve a piac átláthatóságát és egészséges működését.

Köszönöm szépen!

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040