Dr. Tran Kim Chung docens, a Központi Gazdaságirányítási Intézet korábbi igazgatóhelyettese szerint három forgatókönyv lehetséges a 2024-es ingatlanpiaccal kapcsolatban. „De bármelyik forgatókönyv is következik, a piac jobb lesz, mint két évvel ezelőtt” – jósolta Chung úr.
 |
| Dr. Tran Kim Chung docens, a Központi Gazdaságirányítási Intézet korábbi igazgatóhelyettese |
A következő év alakulása mindig az előző év alapjára épül. Uram, az ingatlanpiac számára sokan nagyon rossznak tartják a 2023-as évet?
Ha általános értékelést végzünk, elmondható, hogy 2023-ban az ingatlanpiac meglehetősen komor lesz, de a piac egyes szegmenseit külön-külön elemezve nem minden szürke.
Pontosabban, egy általánosan borús piac kontextusában az ipari ingatlanszektor meglehetősen jól teljesít. Ez a 2023-as külföldi közvetlen befektetések vonzásának erős növekedésének köszönhető.
A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a külföldi befektetők újonnan regisztrált tőkéje, korrigált jegyzett tőkéje, tőkehozzájárulása és részvényvásárlási értéke Vietnámban 2023-ban elérte a közel 36,6 milliárd USD-t, ami több mint 32%-os növekedést jelent az előző évhez képest. A közép- és alsó kategóriás kereskedelmi lakások szegmense is meglehetősen jó mind eladási ár, mind tranzakciószám tekintetében. A szuperluxus villák és a kiemelt helyen található ingatlanok szegmense nagy értéket képvisel, bár a tranzakciók száma kevés, az árak alig csökkentek. A turisztikai és üdülő ingatlanok szegmense a fellendülés jeleit mutatja.
Vagyis véleménye szerint elfogadható-e az ingatlanpiac alakulása 2023-ban?
A vietnami ingatlanpiac valójában 1993-ban alakult ki – az első földtörvény kiadásának idején. Az ingatlanpiac 30 éven át tartó nyomon követése során felfedeztem, hogy 10 évente megismétlődik a ciklus: nehézség – fellendülés – stabilitás – növekedés. Különösen a nehéz idők gyakran esnek arra az időszakra, amikor a Nemzetgyűlés az új földtörvény elfogadását mérlegelte (1993, 2003, 2013). A körülményektől függően minden szakasz körülbelül 2-3 évig tart.
A piac ezen nehéz időszaka 2022 második negyedévében kezdődött, és hamarosan véget ér, mivel 2024 elején az Országgyűlés elfogadta a (módosított) földtörvényt. 2023-ban a piac a „10 éves ciklus” nehéz időszakában van, de nem hanyatlik, nem romlik, hanem meglehetősen stabil, ami a ciklikus törvény pozitív pontja.
A Földtörvény korábbi módosításaival ellentétben az Országgyűlés ezúttal mind a Lakástörvényt, mind az Ingatlanüzleti Törvényt felülvizsgálta, így az ingatlanpiac visszatérése erősebb lesz. Mindhárom törvény azonban 2025 elején lép hatályba, így 2024-ben az ingatlanpiacnak még mindig három forgatókönyve van.
Mik is ezek a három forgatókönyv konkrétan, uram?
Az első forgatókönyv szerint, ha minden tényező nem változik, a piac folytatja emelkedő trendjét, de lassan.
A második forgatókönyv az, hogy a piac erőteljesen növekszik, amikor sokkhatások érik.
A harmadik forgatókönyv, amit senki sem akar, de mégis bekövetkezhet, az az, hogy az ingatlanpiac visszaesik abban az esetben, ha a világgazdaság nehézségekbe kerül, a világkereskedelem visszaesik, a külföldi befektetések visszaesnek, a hazai termelés és az üzleti tevékenység nem áll helyre, a piacra áramló befektetési pénzáram, különösen a banki hitelek és a vállalati kötvények, csökken. De bármi is legyen a forgatókönyv, a piac még mindig jobb, mint 2 évvel ezelőtt.
E három forgatókönyv közül a második felé hajlok, bár az ingatlanpiac működésének jogi rendszere idén nem változott az Országgyűlés által újonnan elfogadott, csak 2025-ben hatályba lépő Földtörvény, Ingatlanüzleti Törvény és Lakástörvény miatt.
Miért vagy ilyen optimista?
Felismerve az ingatlanpiac különleges fontosságát a gazdasági fellendülésben és fejlődésben, a kormány és a miniszterelnök 2023 eleje óta irányelvek és irányítási dokumentumok sorozatát adta ki a piac nehézségeinek, különösen a jogi és tőkebeli nehézségeknek és problémáknak az elhárítását célzó politikák, feladatok és megoldások szinkron végrehajtása érdekében.
A miniszterelnök a közelmúltban a 1376/CD-TTg számú (2023. december 17-i keltezésű) hivatalos közleményében kérte, hogy az ingatlanpiac biztonságos, egészséges és fenntartható fejlődését elősegítő megoldások folyamatos, drasztikus, időben történő és hatékony végrehajtása a minisztériumok, ágazatok és települések felelőssége legyen. A minisztériumoknak, ágazatoknak és településeknek ezt az egyik sürgős és fontos feladatnak kell tekinteniük, amelynek megoldására azon elv szerint kell összpontosítaniuk, hogy a probléma az adott szint hatáskörébe tartozik, az adott szintnek kell megoldania azt, semmiképpen sem kerülgetve, erőltetve, a hibáktól félve, a felelősségtől félve.
A miniszterelnök ingatlanprojektek megvalósításában felmerülő nehézségek és akadályok elhárításának felülvizsgálatával, ösztönzésével és irányításával foglalkozó, maga az építésügyi miniszter által vezetett munkacsoportjának határozottabbnak, erősebbnek, átfogóbbnak kell lennie, és időben kell irányítania és el kell távolítania a jogi eljárásokban felmerülő nehézségeket és akadályokat, fel kell gyorsítania az ingatlanprojektek, különösen a lakásépítési projektek, a nagyvárosi területek és a tovagyűrűző hatású ipari parkok előrehaladását; fel kell gyorsítania a decentralizációt, az engedélyezést és a felesleges adminisztratív eljárások csökkentését; határozottan kell kezelnie azokat az ügyeket, amelyek nehézségeket, kellemetlenségeket és kerülő úton történő ügyintézést okoznak, és késedelmet okoznak az embereknek és a vállalkozásoknak.
De uram, a piac a kínálat és a kereslet alapján működik, a politikai elszántság önmagában nem elég?
Kiadták az ingatlanpiaccal közvetlenül összefüggő legmagasabb szintű jogi dokumentumot. A kormány sürgősen kiegészíti az irányadó rendeletet, amely a kormány és a miniszterelnök elszántságával ötvözve helyreállította a vállalkozások, a befektetők és a lakosság bizalmát, ami fontos alapot ad ahhoz, hogy higgyünk a piac mielőbbi fellendülésében.
Az ingatlanpiac 2022 második negyedévének eleje óta recesszióban van. A „10 éves szabály” szerint a piaci recesszió időtartama körülbelül 1,5-2 év. 2024 második negyedévére pontosan 2 év lesz, a piac stabilizálódik és fejlődik.
A piac a kereslet és kínálat törvénye szerint működik. A kínálattal kapcsolatban a kormány úgy döntött, hogy a 2021-2030 közötti időszakban 120 000 milliárd VND-t költ legalább 1 millió szociális lakás építésére alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára, de ez a hitelcsomag jelenleg nagyon kevés. Az ingatlanpiac legfontosabb szegmensének kínálatának növelése érdekében a miniszterelnök utasította a minisztériumokat és az ágazati ágazatokat, hogy dolgozzanak ki megvalósítható megoldásokat a 120 000 milliárd VND hitelprogram drasztikus és hatékony végrehajtására, amely kedvezményes hiteleket biztosít szociális lakások, munkáslakások fejlesztésére, valamint lakások felújítására és újjáépítésére.
A kereslet élénkítése érdekében a miniszterelnök arra kérte a bankszektort, hogy dolgozzon ki gyakorlatias és hatékony megoldásokat a BBS-vállalkozásoknak nyújtott hitelek előmozdítására; erősítse meg a kereskedelmi bankok irányítását, ösztönzését és útmutatását, hogy a vállalkozások, az ingatlanprojektek és a lakásvásárlók könnyebben hozzáférhessenek a hitelforrásokhoz, és gyorsan megoldja a tőke- és pénzforgalmi nehézségeket.
A miniszterelnök nemrégiben konferenciát tartott olyan ingatlan- és gyártóvállalatok vezetőivel, mint a Vingroup, az FPT, a Masan, a Novaland, a Hung Thinh, a Sun Group, a Geleximco, a Taseco, a Becamex IDC, a Phat Dat..., hogy folytassa a nehézségek és akadályok elhárítását. Ez tekinthető az ingatlanpiac „Dien Hong konferenciájának”, ahol a mechanizmusok, a jogszerűség, a tőkeforrások, a piaci kínálat és kereslet tekintetében számos nehézség és akadály a lehető leghamarabb elhárul a konferencia után.
[hirdetés_2]
Forrás
Hozzászólás (0)