A kikiáltási árak túl alacsonyak, ami lehetőséget teremt a „profitszerzésre” a földárveréseken.

A Batdongsan.com.vn jelentése szerint az ingatlanpiac 2024 első 6 hónapjában fellendülést mutatott, amikor az ingatlanok a befektetési hozamok tekintetében az első helyen álltak, megelőzve mind az aranyat, mind a részvényeket.

A piaci hatás a külvárosi területekre költözés folytatódó tendenciáját mutatta, ahol a telkek fokozatosan vonzó szegmenssé váltak a vásárlók számára.

A Földtörvény, a Lakástörvény és az Ingatlanügyi Üzleti Törvény, amelyeket augusztus 1-jétől korán alkalmaztak, várhatóan pozitív kiigazításokkal segítik majd az ingatlanpiac fellendülését.

A valóságban azonban az új törvény alkalmazásának első napjaiban az ingatlanpiac azonnal felforrósodott, mint egy serpenyő tűz, amikor egyes külvárosi földárveréseken hirtelen megemelkedtek az árak.

A mindössze néhány millió VND/m2 kikiáltási ártól Hanoi külvárosaiban a telkeket akár több százmillió VND/m2-ért is árverezik, bár sokan nem tartják kiemelkedőnek az infrastruktúrájuk, a közlekedésük és a lassú profitpotenciáljuk szempontjából.

A kikiáltási ár a forrás?

Dang Van Cuong, a Hanoi Ügyvédi Kamara Chinh Phap Ügyvédi Irodájának ügyvédje elmondta, hogy az aranyárak folyamatos változása, a pangó tőzsde, az ellátási lánc által befolyásolt üzleti tevékenységek és a világpiaci ingadozások miatt az ingatlan továbbra is a befektetők előnyben részesített választása a pénzforgalom biztonságos menedékeként.

Cuong úr szerint a 2024. augusztus 1-jétől részlegesen hatályba lépett ingatlantörvények kimondják, hogy magánszemélyek és vállalkozások nem vásárolhatnak földet, nem oszthatnak fel telkeket és nem adhatnak el földet; csak az állam jogosult telkek felosztására és árverések szervezésére.

Ez kínálati hiányt okoz, ami kihat az ügyfelek és a befektetők pszichológiájára, akik nagymértékben az olyan földárverésekre fognak koncentrálni, mint a legutóbbi.

Emellett az ügyvéd azt mondta, hogy a magas telekárak oka az árverés azon elve, hogy aki a legmagasabb árat fizeti, az nyeri a licitet.

Eközben a fenti telkek árverése több ezer regisztrált és közvetlenül részt vevő ember figyelmét keltette fel. „Ez azt bizonyítja, hogy rengeteg érdeklődő van, ennyi emberrel teljesen lehetséges, hogy az ár felfelé fog emelkedni” – elemezte Mr. Cuong.

Dang Van Cuong ügyvéd emellett felvetett egy lehetséges esetet is, miszerint „a hatóságok mindeddig nem jutottak el a végéig” a földárak inflációjával kapcsolatos helyzetről, amelynek célja az ingatlanpiac manipulálása egyes személyek vagy szervezetek által.

Dang Van Cuong ügyvéd – Chinh Phap Ügyvédi Iroda, Hanoi Ügyvédi Kamara.

Dang Van Cuong ügyvéd szerint a fenti helyzet részben abból fakadt, hogy túl alacsonyan határozták meg az aukció kikiáltási árát.

Korábban az árverés kikiáltási árát a Tanácsadó Testület által megadott ár alapján határozták meg. A 2024. februári 12. számú rendelet értelmében azonban a kikiáltási árat a település határozza meg a földárlista és az együttható szorzata alapján.

„Jelenleg az új, 2023-as földtörvények végrehajtásának átmeneti időszaka van, amelyek csak részben léptek hatályba, és amelyek nagy része csak 2025. január 1-jén lép teljes mértékben hatályba.

„A probléma tehát az, hogy a földár-keretrendszer eltörléséről szóló rendelet még nem lépett hatályba, így a régi földár-táblázatról szóló rendelet marad érvényben az év végéig. Ezért a számítási képlet továbbra is a régi földár-táblázat és a K együttható szorzatán alapul, így kapjuk meg a kikiáltási árat, ami alacsony árat eredményez” – mondta Cuong ügyvéd.

Az ügyvédek úgy vélik, hogy a hirtelen megemelkedett földárverési árak részben annak tudhatók be, hogy a kikiáltási ár túl alacsony volt. (Fotó: Huu Thang)

Cuong úr ugyanakkor azt is hangsúlyozta, hogy a kormányrendelet szabályozásainak kiadása nem volt helytelen, de a kereszteződés idején a dokumentumok még nem léptek hatályba szinkronban, ami ahhoz a történethez vezetett, hogy az új földárlistát még nem állapították meg, így állt elő a fenti helyzet.

Az alacsony induló árból kiindulva a befektetőknek csak nagyon kis összeget kell befizetniük, ami továbbra is fennáll annak a kockázata, hogy egyes, az aukción részt vevő szervezetek kihasználják ezt a pontot, felhajtják a kívánt árat, személyes előnyhöz jutnak, majd törlik a befizetést.

Eközben kering egy hír, miszerint az ingatlanárverésekről szóló törvény csak 2025 elején lép hatályba, így szigorúan kezeli a foglaló felmondásának eseteit az árveréseken való részvétel 6 hónaptól 5 évig tartó megtiltásával.

Jelenleg a befizetéseiket elhagyó aukciós résztvevőkkel való bánásmódra vonatkozó szabályozások még mindig túlságosan adminisztratívak, hiányzik belőlük az elrettentő erő és az alapos kezelés, így sok magánszemély vagy szervezet kihasználta ezt a kiskaput a piac megzavarására.

Nem szabadna az összes költségvetési bevételt földárveréseken beszedni

Vu Ngoc Bang ügyvéd, a Galaxy Ügyvédi Iroda Hanoi Ügyvédi Kamarájának igazgatóhelyettese az éjszakai földárverésekkel kapcsolatban kifejtette véleményét, és elmondta, hogy bár nem nyilvános, az árverés, ahol az éjszakai fordulók száma nem volt korlátozva a végső ár véglegesítéséhez, precedens lehetett, és nem az első alkalom.

Ennek az aukciós formának az az előnye, hogy nagy és szinte „hirtelen” bevételt hoz a költségvetésnek, mivel az ár minden körben megdöbbentően emelkedik, és a végső ár lehetővé teszi az állam számára, hogy minden aukción több százmilliárd dongot szerezzen.

Vu Ngoc Bang ügyvéd – a Galaxy Ügyvédi Iroda igazgatóhelyettese, Hanoi Ügyvédi Kamara.

Pozitívumként említhető, hogy ez segít kiegészíteni a költségvetést olyan árverések révén, amelyek biztosítják az összes jogszabályi előírás betartását.

Vu Ngoc Bang ügyvéd azonban ezzel szemben azt mondta, hogy „a túl magas áron történő földeladás következményei súlyosabbak, mint a vele járó gazdasági előnyök”.

Az ügyvéd ugyanakkor azt is megerősítette, hogy a közelmúltbeli forró árveréseken részt vevő földárverési szervezetek teljes mértékben betartották a törvényi rendelkezéseket, de hogy az árverés résztvevői tisztelték-e a törvényt, az már egy másik kérdés, meg kell várnunk a vizsgáló szerv következtetéseit.

„Ha az aukciós résztvevők személyes haszonszerzés céljából „kék csapat, piros csapat” helyzetbe kerülnek, akkor az aukción a piac manipulálása céljából való részvétel hosszú távú következményekkel jár, és az adott területen a földárak egy ingatlanpiaci „buborékba” torkollnak. Ennek a problémának a megoldása sokszor nehezebb lesz, mint a költségvetésből rövid távon befolyt előnyök” – elemezte Bang úr.

Dang Van Cuong ügyvéd is egyetértett abban, hogy az államnak nem kell az összes földet árveréseken megszereznie.

„Mert ha magas az ár, az állam azonnal valamivel nagyobb összegű haszonra tesz szert, de ilyenkor a földet elhagyják, és a spekulánsok felfújják az árat, így a földet nem veszik használatba vagy nem aknázzák ki, pedig értékes erőforrásról van szó, a következmények sokkal súlyosabbak lesznek” – mondta az ügyvéd.

A földárveréseket ideiglenesen fel kell függeszteni, és a földáraknak közelebb kell kerülniük a piaci árakhoz.

Ennek megfelelően, hogy megakadályozzák a hasonló földláz esetek újbóli előfordulását az árveréseken, Dang Van Cuong ügyvéd azt mondta, hogy a földárverések ideiglenes felfüggesztése az ellenőrzések elvégzése érdekében teljesen ésszerű.

Különösen abban az összefüggésben, hogy a törvények összefonódnak, de még nem szinkronizálódnak, „teljesen megváltoztak”, még mindig számos kiskapu van, amelyeket rossz szándékú egyének vagy szervezetek személyes haszonszerzés céljából kihasználhatnak.

Emellett Cuong úr egy tervet is javasolt az aukciók kikiáltási árainak kiszámítási módszerének gyors felülvizsgálatára, felgyorsítva a piaci árakhoz közeli földárlisták elkészítésének folyamatát.

Az ügyvédek azt javasolják, hogy ideiglenesen függesszék fel a földárveréseket, és a földárakat közelítsék a piaci árakhoz (Fotó: Huu Thang).

A befektetők számára az ügyvéd azt is javasolta, hogy egyértelműen határozzák meg a pénz befizetésének és kifizetésének idejét, valamint azt, hogy az adott területen hogyan fog növekedni és csökkenni a piac.

Kerüld el azt a helyzetet, amikor a piacpszichológia szerint kapkodsz a befektetéssel, és végül nem tudsz időben "elmenekülni", olyan lesz, mint egy adósságot tartani, a veszteség lehetősége nagyon magas.

Emellett a szakértő szerint a befektetőknek óvatosnak kell lenniük azokkal a területekkel is, ahol az ingatlanárak az egekbe szöknek, de nincs új infrastruktúra, szabályozás vagy népességingadozás.

Azoknak, akik ingatlant szeretnének vásárolni, Mr. Cuong azt tanácsolja, hogy a megfelelő időpontban és helyszínen válasszák ki a hosszú távú ingatlanvásárláshoz illő terméket.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm