Földhasználati díjak eltörlése ingatlanprojektek esetén Ho Si Minh-városban

Ho Si Minh-városban körülbelül 100 kereskedelmi ingatlanprojekt "vár" a pénzügyi kötelezettségek bejelentésére.

A múlt hétvégén Nguyễn Van Duốc-csal, a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának elnökével és az illetékes osztályokkal tartott munkamegbeszélésen Jun Sung Ho, a Thu Thiem Eco Smart City projekt (An Khanh kerület) befektetőjének, a Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) vezérigazgatója kifejezte azon szándékát, hogy folytatja a projekt megvalósítását, amennyiben Ho Si Minh-város elhárítja a befektetési akadályokat, különösen az évi 5,4%-os földhasználati többletdíj alóli mentességet.

100 pénzügyi kötelezettségekkel járó projekt

Nguyễn Vỏn Đủ, a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának elnöke tudomásul vette a vállalatok ajánlásait, és kijelentette, hogy jelentést tesz a központi kormánynak a megfelelő megoldások megfontolása érdekében. A város vezetői üdvözlik Lottét, hogy továbbra is kísérje a projektet, ossza meg vele a nehézségeket, és a tervek szerint hajtsa végre a projektet.

Valójában a Lotte által felvetett probléma nem elszigetelt eset. Korábban az Empire City projekt befektetője – az Imperial City Joint Venture – is küldött egy dokumentumot a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának, amelyben kérte a felmerült pénzügyi kötelezettségek felülvizsgálatát.

E szerint az egység szerint a vállalat 2017 óta közel 3600 milliárd VND értékű pénzügyi kötelezettségeit teljesítette, és a város földkiosztási határozata is egyértelműen kimondta, hogy a vállalatnak „nem kell többet fizetnie”, amikor az egyszeri földbérleti díjról földhasználati díjjal járó földkiosztásra vált.

Ennek alapján a projekt három munkacsoportot fejezett be és adott át a lakosoknak, ami körülbelül 1200 lakásnak felel meg. A további földhasználati díjak megfizetésének kötelezettsége azonban „nagy tehernek” minősül, amely komolyan befolyásolja a tőkeáramlást és az üzleti terveket.

Az Empire City projekt egy szeglete eljárási nehézségekkel küzd. Fotó: HOANG TRIEU

Hasonlóképpen, a Ho Si Minh-város adóhatósága nemrégiben kiadott egy dokumentumot, amelyben felszólította a Hung Loc Phat Ingatlanbefektetési Részvénytársaságot, hogy további 400 milliárd VND-t fizessen a Green Star Sky Garden projektre. A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) szerint a városban jelenleg mintegy 100 kereskedelmi ingatlanprojekt „vár” a pénzügyi kötelezettségek bejelentésére, köztük számos nagyszabású projekt, olyan vállalatoké, mint a Novaland , a Hung Thinh Land és a TTC Land.

Le Hoang Chau úr, a HoREA elnöke elmondta, hogy a szövetség többször is javasolta a további 5,4%-os adó beszedésének teljes eltörlését azokban az esetekben, amikor a vállalkozások nem hibásak. Szerinte „a pénzügyi kötelezettségek meghatározásának késedelme főként adminisztratív eljárásokból ered, nem a befektetők hibájából”.

Chau úr szerint ez a mechanizmus nemcsak a vállalkozásokat veszteségessé teszi, hanem költségvetési bevételkiesést is okoz, mivel a földhasználati díjakat „felfüggesztik”, és nem tudják időben kifizetni, miközben számos projekt esetében ideiglenesen le kell állítani az építkezést, ami a földalapok pazarlásához vezet.

Úgy véli, hogy ha a kormány meg tudja oldani ezt a problémát, a „felfüggesztett” projektek gyorsan teljesítik pénzügyi kötelezettségeiket, ezáltal felszabadítva az ingatlanpiacra áramló több tízezer milliárd dong tőke útját.

„A földhasználati díj kulcsfontosságú a lakáskínálat helyreállításához és a gazdasági növekedés előmozdításához. Amikor ez a probléma teljesen megoldódik, az fontos garanciát jelent majd Vietnam befektetési környezetére is” – hangsúlyozta.

A legnagyobb csomó

Dang Hong Anh úr, a Vietnami Fiatal Vállalkozók Szövetségének (VYEA) elnöke és a Saigon Thuong Tin Ingatlantársaság (TTC Land) alapító tanácsának elnöke elmondta, hogy a földdel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségekkel kapcsolatos problémák jelentik a „legnagyobb szűk keresztmetszetet”, amely akadályozza Ho Si Minh-város ingatlanpiacának fejlődését.

„A 2024-es földtörvény és a 103/2024/ND-CP rendelet rendelkezései szerint a földhasználati díjakat az állam földkiosztási határozatának kiadásának időpontja szerint határozzák meg. A valóságban azonban sok nagyszabású projektet szakaszosan valósítanak meg, és minden alkalommal, amikor a földet kiosztják, új árat kell meghatározni, ami kellemetlenségeket okoz” – mondta.

Számos olyan projektet említett, amelyeknél a város ideiglenesen földet adott ki az első fázishoz, hogy a befektetők megkezdhessék az építkezést, míg a többi a kártérítés és a terület megtisztításának befejezésére várt. Amikor megszületett a döntés az első fázisú földterület kiosztásáról, a vállalkozás a részletes tervezés alapján földhasználati díjat fizetett a teljes projektért.

Amikor azonban a fennmaradó földterületet kiutalták, a hatóságok az új földárnak megfelelően további pénzügyi kötelezettségeket határoztak meg, arra kényszerítve a vállalkozást, hogy több százmilliárd donggal többet fizessen, annak ellenére, hogy ez a terület benne volt az előző kifizetésben.

Hong Anh úr szerint ez a helyzet nemcsak a beruházási költségeket növeli és a megvalósítás előrehaladását késlelteti, hanem az ingatlanpiac teljes értékláncára is hatással van. „Egy késedelmes projekt nemcsak a vállalkozásoknak okoz károkat, hanem számos következménnyel is jár: a lakásvásárlók várnak, a bankoknak át kell strukturálniuk a hiteleiket, a kínálat blokkolódik, és a piac veszít a likviditásból” – mondta.

Dang Hong Anh úr szerint az ideiglenes földhasználati projektekhez kapcsolódó földhasználati díjakkal kapcsolatos pénzügyi kötelezettségek kérdése már régóta foglalkoztatja az üzleti közösséget. A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága számos dokumentumot küldött a Pénzügyminisztériumnak és a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumnak is megoldási javaslatok céljából, de eddig nem érkezett konkrét utasítás.

Ennek eredményeként sok vállalkozás évtizedekkel ezelőtt földhasználati díjat fizetett a teljes projektért, és most még mindig többet kell fizetniük a további kijelölt területért, a jelenlegi földárak pedig sokszorosára emelkedtek. Ez hatalmas pénzügyi terhet jelent, károkat okoz a vállalkozásoknak, súlyosan befolyásolja az üzleti terveket, számos projekt stagnálását okozza, és közvetve csökkenti a lakáskínálatot Ho Si Minh-városban.

Dang Hong Anh úr azt javasolta, hogy legyen egy külön mechanizmus a probléma méltányos és ésszerű kezelésére. „Javasoljuk, hogy a Pénzügyminisztérium és a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium hamarosan terjesszen a kormány elé egy olyan mechanizmust, amely lehetővé teszi a vállalkozások által korábban teljesített pénzügyi kötelezettségek levonását és ellentételezését terület szerint azon projektek esetében, amelyek a részletes tervezés 1/500-ad részének megfelelő teljes földhasználati díjat kifizették, de még nem fejezték be a földosztást.”

„Ez biztosítja a méltányosságot és az átláthatóságot, miközben védi az állam és a vállalkozások jogos jogait. Csak így tudjuk szigorúan kezelni a költségvetési bevételeket, miközben továbbra is ösztönözzük a vállalkozásokat a magabiztos beruházásokra, hozzájárulva a társadalmi-gazdasági előmozdításhoz és Ho Si Minh-város lakosainak lakhatási igényeinek kielégítéséhez” – hangsúlyozta.

Javaslat az 5,4%-os szabályozás teljes eltörlésére

Egy nemrégiben tartott társadalmi-gazdasági sajtótájékoztatón Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumának képviselője elmondta, hogy a Városi Népi Bizottság hivatalosan is javasolta, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium, valamint a Pénzügyminisztérium fontolja meg a meghatározatlan pénzügyi kötelezettségek időszakában a földhasználati díjak és a földbérleti díjak további 5,4%-ának beszedésére vonatkozó szabályozás eltörlését.

A város magyarázata szerint ezt a szabályozást azzal a céllal hozták létre, hogy „megosztsák a pénzügyi felelősséget az állam és a lakosság között”, de a valóságban a késedelem főként az irányító ügynökségtől származik. Ezért lehetetlen a vállalkozásokat és a lakosságot arra kényszeríteni, hogy viseljék ezt a többletköltséget.

A város azt is hangsúlyozta, hogy a COVID-19 világjárvány utáni társadalmi-gazdasági fellendülés összefüggésében a fenti szabályozás eltörlése segít csökkenteni a költségnyomást, ösztönzi a beruházásokat és elősegíti a növekedést. Jelenleg a törvény 5,4%-os kiegészítő beszedési mértéket ír elő, de a földhasználati díjakról és a földbérleti díjról szóló 103. számú rendelet módosításának tervezetében a Pénzügyminisztérium két lehetőséget javasol: 3,6%-ra csökkenti azt, vagy teljesen eltörli.

A teljes eltörlés azonban csak akkor valósítható meg, ha azt közvetlenül a Földtörvény rögzíti, ezért a Pénzügyminisztérium azt is javasolta, hogy a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium tanulmányozza és egészítse ki azt a közelgő törvénymódosítási folyamatban.

Számos szakértő és vállalkozás szerint a pénzügyi kötelezettségek meghatározásának késedelme valójában gyakran a bonyolult adminisztratív eljárásokból ered, miközben a vállalkozások már teljesítették a földhasználati díjak megfizetésére vonatkozó kötelezettségeiket. A többletbeszedés a beruházási költségek növekedését okozza, felhajtja az ingatlantermékek árát, közvetlenül érinti a lakásvásárlókat és csökkenti a lakhatáshoz való hozzáférést.

Egyes szakértők azt is vélik, hogy ha további díjakat vetnek ki, azokat csak azokra a projektekre szabad alkalmazni, amelyek már üzembe helyezték a földet és nyereséget termelnek, elkerülve azt a helyzetet, hogy a vállalkozások „tartják a földet és a megfelelő alkalomra várnak”. Azokban az esetekben azonban, amikor a befektető részéről nem áll fenn hiba, a további díjak beszedése tisztességtelen.

A szakértők szerint a legalapvetőbb megoldás az 5,4%-os szabályozás teljes eltörlése, és ezzel egyidejűleg egyértelmű mechanizmus bevezetése a földhasználati díjak kiszámításának időzítésére vonatkozóan az átláthatóság és a következetesség megteremtése érdekében, ezáltal feloldva egy sor elakadt projektet és helyreállítva a bizalmat az ingatlanpiacon.

További pontosításra van szükség

Le Hoang Chau, a HoREA elnöke azt is hangsúlyozta, hogy a Földtörvény végrehajtásának megszervezésében felmerülő nehézségek és akadályok elhárítására irányuló számos politikai mechanizmust előíró határozattervezetnek egyértelműbb szabályozást kell tartalmaznia a további földhasználati díjak kezelésére vonatkozóan. „A kormánynak konkrétan szabályoznia kell azoknak az összegeknek a levonását, amelyeket a vállalkozások arra az időszakra fizettek be, amikor a földhasználati díjakat vagy a földbérleti díjat nem számították ki, azokban az esetekben, amikor az nem a földhasználók hibája. Ez egy szükséges jogalap az olyan projektek kezeléséhez, mint a Lotte's Eco Smart City vagy az Empire City, elkerülve azt a helyzetet, hogy a vállalkozásokat hátrány érje” – elemezte Chau úr.

Forrás: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm