A fejlesztő fizetőképessége

A VIS Rating arra számít, hogy az ingatlanfejlesztők adósságtörlesztési képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

Egyre nagyobbak az elvárások az ingatlanfejlesztők hiteltörlesztési képességével kapcsolatban.

A VIS Rating arra számít, hogy az ingatlanfejlesztők adósságtörlesztési képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

A VIS Rating tegnap délután (november 28-án) közzétett, a 30 legnagyobb bevételt hozó ingatlancég adatain alapuló, a lakóingatlan-szektorról szóló jelentés szerint Hanoiban és Ho Si Minh-városban 2024 harmadik negyedévében az ingatlaneladások 48%-kal nőttek az előző negyedévhez képest, ami az elmúlt négy negyedév legmagasabb szintje. A lakáskereslet továbbra is erős, amit a magas felhasználási ráta és a lakáshitel-nyújtás erőteljes, 7%-os növekedése is bizonyít, szemben az előző év azonos időszakában mért mindössze 1%-kal.

Az emelkedő lakásárak várakozásai, a csökkenő önerővel együtt, továbbra is erős keresletet fognak táplálni a lakásvásárlók részéről. Számos fejlesztő, mint például a VHM, az NLG, a KDH, az AGG és a HDC, növekedést könyvelhetett el, főként a felsőkategóriás szegmensben. A jelentésben figyelt fejlesztők 2024 első kilenc hónapjában elért bevétele és nyeresége azonban 20%-kal, illetve 43%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest, a 2023-as gyenge értékesítésből adódó alacsonyabb átadási volumenek miatt. Ezért a prognózisok szerint a fejlesztők több mint 60%-a nem fogja elérni a 2024-es teljes évi nyereségcéljait.

A becslések szerint a fejlesztők több mint 60%-a nem fogja elérni a 2024-es év egészére kitűzött profitcéljait.

Számos új, a közelmúltban kiadott ingatlanpiaci szabályozás lendületet ad majd az értékesítési projektek fejlesztésének 2025-ben és azt követően. 2024 harmadik negyedévében több mint 20 rendeletet és körlevelet adtak ki a módosított Földtörvény, Lakástörvény és Ingatlanüzleti Törvény végrehajtásának támogatására. A fejlesztők világosabb útmutatást kapnak az eljárásokról, és elő tudják mozdítani az új projektek fejlesztését. Ezek a szempontok magukban foglalják a földértékelést, a földszerzést, a díjakat és számos egyéb tényezőt.

Továbbá a kormány 2024 eleje óta a kiemelkedő ingatlanprojektek jogi jóváhagyásának felgyorsítására irányuló erőfeszítései a 2024 harmadik negyedévében értékesítésre kerülő újonnan engedélyezett és jogosult projektek számának növekedéséhez vezettek.

A VIS Rating arra számít, hogy 2025-ben a fejlesztők jelentősen növelik az új projektek számát, ami segít javítani az értékesítésüket és a cash flow-jukat. Az iparág adósságtörlesztési képessége továbbra is gyenge maradt 2024 harmadik negyedévében, de az új szabályozásoknak köszönhetően várhatóan kontroll alatt maradnak a tőkeáttételi szintek, és a fejlesztők cash flow-ja javulni fog a megnövekedett értékesítés miatt.

2024 harmadik negyedévében a VIS Rating által nyomon követett fejlesztők több mint fele gyenge eladósodottsággal és adósságtörlesztési képességgel rendelkezett. Ez elsősorban a 2021-2023 közötti időszakban a projektek fejlesztéséhez felhasznált túlzott eladósodottságnak, valamint a befejezetlen projektek és az eladatlan készletek felhalmozódásának volt köszönhető, mivel a piaci hangulat 2023 óta romlott.

A várakozások szerint az ingatlanfejlesztők adósságtörlesztési képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

Az értékesítési folyamatok javulásával azonban a VIS Rating arra számít, hogy az ingatlanfejlesztők adósságtörlesztési képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

Az új projektek értékesítésének és a cash flow-nak pozitív kilátásaival a fejlesztők adósságfedezeti mutatói fokozatosan javulni fognak. A 2024 júliusában kiadott új szabályozások korlátozzák az új projektekhez felhasznált adósságokat. Ezért a VIS Rating arra számít, hogy az adósságnövekedés a 2022-2023-as időszakban az évi 15%-os csúcsról tovább lassul.

Körülbelül 22 billió VND értékű, fejlesztők által kibocsátott kötvény jár le 2024 negyedik negyedévében, amelyek többsége a korábbi időszakokban nem teljesítette a tőke- és kamatfizetést. A 2024 negyedik negyedévében lejáró mintegy 13 billió VND értékű kötvény esetében már 2023-ban nem teljesítették a tőke- és kamatfizetést, és a kötvénytulajdonosokkal folytatott sikeres tárgyalások eredményeként a futamidő a következő évre meghosszabbításra került.

Körülbelül 13 billió VND értékű kötvény jár le 2024 negyedik negyedévében.

Ezeket a kötvényeket olyan ingatlankonglomerátumokhoz kapcsolódó vállalatok bocsátották ki, mint a Van Thinh Phat, a Novaland , a Hung Thinh és a Sunshine.

A fennmaradó 9000 milliárd VND értékű kötvényt 11 vállalat bocsátotta ki, köztük 7 gyenge hitelminősítésű és magas kockázatú, főként olyan vállalatok, amelyek nem végeznek ingatlanokkal kapcsolatos üzleti tevékenységet, nincs üzemi bevételük, és nagyon csekély a cash flow-juk.

Pozitívumként említhető, hogy az ingatlancégek új finanszírozáshoz való hozzáférése javult. Ezeknek a magas kockázatú kibocsátóknak a kapcsolódó vállalatok likviditási támogatására kell támaszkodniuk, vagy a kötvénytulajdonosok jóváhagyását kell kérniük a fizetési határidő meghosszabbításához, hogy elkerüljék a tőke- és kamatfizetési késedelmet.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html