A befektető fizetőképessége

A VIS Rating arra számít, hogy az ingatlanfejlesztők adósságtörlesztési képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

Az ingatlanbefektetők fizetőképességének helyreállásával kapcsolatos várakozások

A VIS Rating arra számít, hogy az ingatlanfejlesztők adósságtörlesztési képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

A VIS Rating által tegnap délután (november 28-án) széles körben közzétett, a bevétel tekintetében legnagyobb 30 lakóingatlan-vállalat adatain alapuló lakóingatlan-szektorbeli jelentés szerint Hanoiban és Ho Si Minh-városban a 2024-es harmadik negyedévben az ingatlaneladások 48%-kal nőttek az előző negyedévhez képest, ami az elmúlt 4 negyedév legmagasabb szintje. A lakáskereslet továbbra is erős, amit a magas felhasználási arányok és a lakáshitelek erőteljes, 7%-os növekedése is tükröz az előző év azonos időszakához képest, ami mindössze 1%.

Az emelkedő lakásárak várakozásai, az alacsonyabb önerővel együtt, továbbra is erős keresletet fognak generálni a lakásvásárlók részéről. Számos fejlesztő, mint például a VHM, az NLG, a KDH, az AGG és a HDC, növekedést könyvelhetett el, főként a felső kategóriás szegmensekben. A jelentésben figyelt fejlesztők 2024 első kilenc hónapjának bevétele és nyeresége azonban 20%-kal, illetve 43%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest a 2023-as gyenge értékesítésből adódó alacsonyabb átadások miatt. Ezért várható, hogy a fejlesztők több mint 60%-a nem fogja elérni a 2024-es teljes éves nyereségcéljait.

Várhatóan a befektetők több mint 60%-a nem fogja teljesíteni a 2024-es év egészére vonatkozó profittervét.

Számos új ingatlanpiaci szabályozás jelent meg a közelmúltban, amelyek fellendítik az értékesítési projektek fejlesztését 2025-ben és azt követően. Több mint 20 rendeletet és körlevelet adtak ki 2024 harmadik negyedévében a felülvizsgált Földtörvény, Lakástörvény és Ingatlanüzleti Törvény végrehajtásának támogatására. A befektetők világosabb útmutatást kapnak az eljárások lefolytatásához és az új projektek fejlesztésének előmozdításához. Ezek a szempontok magukban foglalják a földértékelést, a földszerzést, a díjakat és számos egyéb tényezőt.

Ezenkívül a kormány azon erőfeszítései, hogy 2024 elejétől felgyorsítsa a kiemelkedő ingatlanprojektek jogi jóváhagyását, a 2024 harmadik negyedévében értékesítésre kerülő újonnan engedélyezett és jogosult projektek számának növekedéséhez vezettek.

A VIS Rating arra számít, hogy 2025-ben a fejlesztők növelni fogják az új projektek számát, ami segít majd az értékesítés és a cash flow javításában. Az iparág adósságszolgálati képessége továbbra is gyenge lesz 2024 harmadik negyedévében, de az új szabályozásoknak köszönhetően várhatóan kontroll alatt lesz az eladósodottság, és a fejlesztők cash flow-ja javulni fog a megnövekedett értékesítésnek köszönhetően.

2024 harmadik negyedévében a VIS Rating által nyomon követett fejlesztők több mint fele gyenge eladósodottsági és adósságszolgálati profillal rendelkezett. Ez főként a 2021-2023-as projektfejlesztési túlzott eladósodottságnak, valamint a befejezetlen projektek és az eladatlan készletek felhalmozódásának volt köszönhető, mivel a piaci hangulat 2023 óta romlott.

Várhatóan az ingatlanbefektetők adósságtörlesztési képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

Az értékesítési eredmények javulásával azonban a VIS Rating arra számít, hogy az ingatlanfejlesztők adósságszolgálati képessége a 2023-2024-es gyenge szintről javulni fog.

Az új projektek értékesítésének és a pénzforgalomnak a pozitív kilátásaival a fejlesztők adósságfedezeti mutatói fokozatosan javulni fognak. A 2024 júliusában kiadott új szabályozások korlátozzák az új projektekhez felhasznált adósságokat. Ezért a VIS Rating arra számít, hogy az adósságnövekedés a 2022-2023-as időszakban az évi 15%-os csúcsról tovább lassul.

2024 negyedik negyedévében körülbelül 22 000 milliárd VND értékű, befektetők által kibocsátott kötvény jár le, amelyek nagy része az előző időszakokban késedelmesen fizetett tőke- és kamatfizetéssel. A 2024 negyedik negyedévében lejáró mintegy 13 000 milliárd VND értékű kötvény 2023-ban késedelmesen fizetett tőke- és kamatfizetéssel járt le, és sikeresen tárgyaltak a kötvénytulajdonosokkal a fizetés következő évre való meghosszabbításáról.

Körülbelül 13 000 milliárd VND értékű kötvény jár le 2024 negyedik negyedévében.

Ezeket a kötvényeket olyan ingatlanvállalatokhoz kapcsolódó vállalatok bocsátották ki, mint a Van Thinh Phat, a Novaland , a Hung Thinh és a Sunshine.

A fennmaradó 9000 milliárd VND értékű kötvényt 11 vállalat bocsátotta ki, köztük 7 gyenge hitelminősítésű és magas kockázatú vállalat, főként olyan cégek, amelyek nem végeznek ingatlanokkal kapcsolatos üzleti tevékenységet, nincs működési bevételük és nagyon kevés készpénzforrással rendelkeznek.

Pozitívumként említhető, hogy az ingatlancégek új tőkéhez való hozzáférése javult. Ezeknek a magas kockázatú kibocsátóknak a kapcsolódó vállalatok likviditási támogatására kell támaszkodniuk, vagy a kötvénytulajdonosok jóváhagyását kell kérniük a fizetési határidő meghosszabbításához, hogy elkerüljék a kötvények tőke- és kamatfizetésének késedelmét.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html