A kamatlábak emelkednek, a pénzforgalom „nehézkessé” válik: Az ingatlanpiac ismét belép a szűrési ciklusba

(CLO) Miután hosszú ideig élvezhette az olcsó pénzáramlás előnyeit, az ingatlanpiac új kihívásokkal néz szembe, mivel a kamatlábak emelkedni kezdenek.

Lassan emelkednek a kamatlábak

Miután hosszú ideig alacsony szinten maradtak, a megtakarítási kamatlábak sok banknál rövid távon csendben emelkedtek, ami a hitelkamatok emelkedő tendenciájához vezetett.

Bár az Állami Bank fenntartotta likviditástámogatási politikáját, és nem jelzett monetáris szigorítást – mivel június óta nem indította újra a kincstárjegyeken keresztüli pénzkivonás csatornáját –, a kamatszint jelenleg nagy nyomás alatt van.

Az inflációs nyomás visszatérése és a világ főbb jegybankjainak óvatos irányítási trendje szűkítette a mozgásteret az alacsony kamatlábak fenntartása érdekében.

A kamatlábak fokozatosan emelkednek. (Fotó: CSD)

Ebben az összefüggésben az ingatlanpiac, amely nagymértékben függ a hitelektől, komoly próbával néz szembe a fellendülés és a fejlődés szempontjából.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VAR) jelentése szerint a valóság azt mutatja, hogy amikor a kamatlábak meredeken emelkednek, az első és legnyilvánvalóbb hatás a piaci likviditás csökkenése. A lakásvásárlóknak, különösen azoknak, akik hitelt vesznek fel, újra kell gondolniuk pénzügyi terveiket.

Eközben az ingatlanbefektetők óvatosabbak portfólióbővítési terveikkel, mivel a várható jövedelmezőség valószínűleg nem ellensúlyozza a megnövekedett tőkeköltségeket.

Ugyanakkor a projektfejlesztő vállalkozások kettős kockázattal néznek szembe: a pénzügyi költségek nőnek, miközben a kereslet csökken, ami a pénzforgalom lassulásához és az új kínálat szűküléséhez vezet. Amikor a kínálat csökken, a tranzakciók stagnálnak, és ezért az árak nehezen tudják fenntartani az előző időszakhoz hasonló emelkedő lendületet.

A nagy pénzügyi tőkeáttétel jellemzője, hogy az ingatlanpiac a kamatingadozások által leginkább és legmélyebben érintett befektetési csatorna. A múltban a vietnami piac meredek visszaesést tapasztalt 2011 és 2013 között, amikor a hitelkamatok meghaladták az évi 18-20%-os küszöböt.

Sok vállalkozásnak és befektetőnek el kellett adnia eszközeit a veszteségek csökkentése érdekében, aminek következtében a piac hosszú időre „lefagyott”, az ingatlanárak sok helyen 30-40%-kal estek, még a központi területen is.

Az ok részben a rövid lejáratú hitelekre támaszkodó befektetési mentalitásból ered, míg az ingatlanprojektek és -eszközök hosszú befektetési ciklusokkal rendelkeznek. Amikor a tőkeköltségek hirtelen megnőnek, a pénzforgalom megszakad, és az illikviditás kockázata szinte elkerülhetetlen.

A kedvezményes lakáshitelek is nyomást gyakorolnak. Az elmúlt években a piac élénkítése érdekében számos befektető és kereskedelmi bank indított olyan lakáshitel-csomagokat, amelyek már évi 5,5%-os kedvezményes kamatlábbal, akár kamatmentesen is elérhetők, akár 5 évig terjedő tőketörlesztési türelmi idővel. Ez a politika számos embernek és befektetőnek segít olcsó tőkéhez jutni ingatlanvásárláshoz.

A kedvezményes időszak azonban csak átmeneti. A változó kamatozású időszakba lépve, ha az általános kamatszint emelkedik, az adósságtörlesztési nyomás meredeken megnő.

A VAR-ok úgy vélik, hogy sok ügyfél olyan helyzetben van, hogy „nem fizetett be tőkét, de a kamat megduplázódott”. Amikor a piaci likviditás alacsony, a termékek veszteségek csökkentése érdekében történő viszonteladása nehézkessé válik, és a rossz hitelek kockázata visszatérhet a hitelrendszerbe.

Ingatlanpiaci vállalkozások nagy nyomás alatt

A VAR-ok értékelése: Az ingatlanpiaci vállalkozások jelenleg a leginkább érintett csoportot sújtják a növekvő kamatlábak. Egyrészt magasabb pénzügyi költségeket kell viselniük a projektek megvalósításához szükséges hitelekért; másrészt a vásárlóerő csökken a piacon, amikor az embereknek nehézséget okoz a lakásvásárláshoz szükséges hitelekhez való hozzáférés.

Eközben a vállalati kötvényeken keresztüli tőkemobilizálás csatornája még nem állt teljesen helyre. Az új kibocsátások továbbra is óvatosak, míg a lejáró kötvények mennyisége továbbra is magas, ami arra kényszeríti sok vállalkozást, hogy földterületeik eladásával, az építkezések előrehaladásának késleltetésével vagy a vállalkozókkal és bankokkal folytatott tárgyalásokkal kezelje a pénzforgalmát a fizetési határidő meghosszabbítása érdekében.

Az ingatlanpiaci vállalkozások nagy nyomás alatt állnak a kamatlábak emelkedése miatt. (Fotó: ST)

Különösen, mivel a kínálat nagy része jövőbeli projekt, az ügyfelek cash flow-jának zavara még nagyobb pénzügyi nyomást gyakorol.

Amikor a hitelköltségek emelkednek, más tőkemobilizációs csatornák még nincsenek kifejlődve, és sok befektető pénzügyi kapacitása korlátozott, számos projektet fenyeget a felfüggesztés vagy a késés veszélye, ami kihat a vevők és a másodlagos befektetők bizalmára.

A tartósan magas kamatlábak nemcsak a folyamatban lévő projekteket érintik, hanem gyengítik a földalapok bővítésének és az új projektek indításának képességét is.

Valójában a bankok hajlamosak a kamatlábak emelésére a piaci visszaesés időszakaiban a magas kockázatok miatt. Ilyenkor sok vállalkozás a „nyugalom” mellett dönt a beruházások bővítése helyett, hogy korlátozza a veszteségeket – különösen a növekvő telek- és építési költségek összefüggésében.

Ennek eredményeként a lakáskínálat középtávon jelentősen csökkenhet. Ezenkívül a növekvő kamatlábak közvetve a közberuházásokat és az infrastrukturális költségeket is befolyásolják.

A nyersanyagárak, a munkaerőköltségek és a területrendezési költségek emelkedésével számos kulcsfontosságú közlekedési projekt előrehaladása késik. Ez közvetlenül befolyásolja az áremelkedési várakozásokat azokon a területeken, amelyekről korábban azt jósolták, hogy „hasznot húznak az infrastruktúrából”, ami sok másodlagos befektetőt nehéz helyzetbe hoz.

A számos kihívás ellenére Vietnam ingatlanpiacának hosszú távú kilátásai továbbra is pozitívak, köszönhetően a nagy reál lakáskeresletnek és az erős urbanizációnak.

„Ahogy a gazdaság továbbra is növekszik, az olyan szegmensek, mint a lakásépítés, az ipari ingatlanok, a bérbeadható irodák és a kiskereskedelem, továbbra is stabil keresletet tartanak fenn” – értékelte a VAR.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) úgy véli, hogy a jelenlegi időszakban a lakásvásárlóknak ki kellene használniuk a lehetőséget, amikor a kamatlábak még alacsonyak, és a kínálat is helyreáll.

A kölcsöntőke felhasználását azonban biztonságos szinten kell szabályozni, nem haladhatja meg az ingatlan értékének 50%-át, hogy elkerüljük a kockázatokat, amikor a kamatlábak megfordulnak. A vevőknek előnyben kell részesíteniük a jó hírű befektetőkkel, erős pénzügyi kapacitással, jogi garanciákkal és előrehaladott építési folyamattal rendelkező projekteket – különösen a jövőben kialakítandó lakástermékek esetében.

Forrás: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html