Ingatlanpiaci kereslet és kínálat egyensúlyhiánya és társadalmi nyomás

(CPV) - Mivel az alacsony költségű és középkategóriás lakások fokozatosan „eltűnnek” a piacról, az átlagos és alacsony jövedelmű emberek egyre nehezebben találnak stabil lakhatási lehetőséget. A piaci kereslet és kínálat közötti egyensúlyhiány nemcsak a gazdaságra nézve okoz következményeket, hanem a társadalmi életre is nyomást gyakorol.

Sok alacsony és közepes jövedelmű ember küzd a megfelelő lakhatás iránti „szomjazással” (Fotó: HNV)

A vietnami ingatlanpiacon a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány jelenleg kiemelkedő problémává válik, és egyre gyakrabban emlegetik. A piacon a megfizethető lakhatás – amely a lakosság többségének alapvető szükséglete – fokozatosan „eltűnik”, átadva a helyét a luxuscikkeknek. Ez a helyzet nemcsak közvetlenül több millió munkavállaló letelepedési álmát érinti, hanem a gazdaságra és a társadalomra nézve is potenciális következményekkel jár.

Minh és Lan, egy fiatal hanoi pár elmondása szerint több mint egy évnyi takarékoskodás és családjuktól való kölcsönkérés után közel 2 milliárd vietnami dong gyűlt össze a kezükben, és szerettek volna lakást venni a külvárosban. Amikor azonban elkezdtek projekteket kutatni, rájöttek, hogy a 2 milliárd dong vagy annál olcsóbb lakások szinte elfogytak. A jelenlegi helyzetben a pár csak egy régi, a központtól távoli lakást tudott bérelni, de egy hosszú távú helyen való letelepedés még mindig távoli álom volt.

Egyre súlyosabbá válik a megfizethető lakások hiánya, és a Batdongsan.com.vn felmérése szerint sok átlagos és alacsony jövedelmű ember küzd a megfelelő lakhatás iránti „szomjazással”. Az új projektek mindegyike magas, 45 milliótól 100 millió VND/m2 feletti áron kínál lakásokat, és csak a magas jövedelmű ügyfeleket szolgálja ki, ami komoly egyensúlyhiányt okoz a piaci termékszerkezetben.

A Vietnámi Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint az új kínálat nagy részét a luxuslakások teszik ki, átlagosan 60 millió VND/m2 áron. A luxus- és felsőkategóriás projektek gyorsan növekednek, míg a megfizethető és középkategóriás lakások szinte „eltűntek”. Különösen a nagyvárosokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, jelentek meg a 200 millió VND/m2-es árkategóriájú luxuslakások. Ez azt jelenti, hogy a piac fokozatosan eltávolodik a többség valós igényeitől.

A CBRE jelentése azt is kimutatja, hogy az idei év harmadik negyedévében Hanoi ingatlankínálata főként a felsőkategóriás szegmensből származott, a teljes kínálat 75%-át téve ki. Ez riasztó adat, tekintve, hogy az emberek átlagjövedelme nem tudja kielégíteni az emelkedő lakásárakat. Ennek az egyensúlyhiánynak a következménye egy ingatlanpiaci „buborék” kialakulása – ahol a termékek többsége a befektetőket és a magas jövedelműeket célozza meg, fokozatosan kiszorítva a valódi lakásvásárlókat a piacról.

A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány nemcsak közvetlenül a megfelelő lakhatást kereső családokat érinti, hanem súlyos problémákat okoz a társadalom és a gazdaság számára is. A megfizethető lakások hiányát mutató, kizárólag a felső kategóriás termékekre összpontosító piac mély instabilitást teremt.

Először is, a társadalomra nehezedő nyomás miatt a munkavállalók és az alacsony jövedelműek egyre inkább eltávolodnak a saját otthonról szőtt álomtól, ami a hosszú távú bérlakások egyre gyakoribb helyzetéhez vezet. Ez pszichológiai instabilitást okozhat és negatívan befolyásolhatja az életminőséget. Ezenkívül a központtól távoli területeken való lakhatás megnehezíti a munkavállalók mozgását, ami a munkatermelékenység csökkenéséhez vezet.

Ezenkívül fennáll a gazdasági instabilitás veszélye, amikor a kínálat nagy része a felsőkategóriás szegmensben koncentrálódik, a piac a „felfújódás” veszélyének van kitéve, ami ingatlanbuborék kialakulásához vezethet. Ez a buborék kipukkadhat, ha a piac már nem tudja kielégíteni a valós keresletet, ami a luxuslakások értékvesztéséhez vezet, és az egész gazdaságot érinti.

Ezzel együtt nő az egyenlőtlenség , mivel az ingatlanpiac csak a felső osztályt és a befektetőket szolgálja ki, az alacsony jövedelműek pedig egyre inkább kiszorulnak a piacról. Ez az egyenlőtlenség növekedéséhez vezet, mivel kevesen tudnak nagyobb vagyonnal rendelkezni, míg a többség nem tud házat vásárolni.

Az ingatlanpiaci kereslet-kínálat egyensúlyhiányának problémájának megoldásához a szakértők szerint mind az állami, mind a magánszektor szinkron beavatkozására van szükség.

Ennek megfelelően az egyik sürgető megoldás a megfizethető lakhatás és a szociális lakásépítési projektek fejlesztésének fokozása. Az Építésügyi Minisztérium célul tűzte ki 2025-re 1 millió szociális lakás megépítését. Ennek a folyamatnak a felgyorsítása érdekében a kormányzat fontolóra veheti a befektetők támogatására irányuló politikákat, például a telekadó vagy a hozzáadottérték-adó (ÁFA) alóli mentességet, vagy akár a hitelkamatlábak támogatását. Ezek az ösztönzők segítenek csökkenteni a vállalkozások inputköltségeit, arra ösztönözve őket, hogy többet fektessenek be a megfizethető lakhatási szegmensbe, ahelyett, hogy csak a felső kategóriás projektekre koncentrálnának. Ezenkívül a jó infrastruktúrával rendelkező területeken az építési sűrűség módosítása szintén megoldást jelent a megfizethető lakások kínálatának növelésére a földterület bővítése nélkül.

A spekuláció általi lakásárak felhajtásának megakadályozása érdekében a kormány szigorúbb ellenőrzéseket vezethetne be. A szakértők olyan megoldásokat vitattak meg, mint a rövid távú tranzakciók magasabb adóztatása, ami segítene csökkenteni a gyors haszonszerzésre irányuló spekulatív tranzakciókat. Ugyanakkor az ingatlantulajdonlási szabályozást is felül kellene vizsgálni, hogy ösztönözzék a vásárlókat arra, hogy hosszú távon tartsák meg ingatlanjaikat ahelyett, hogy rövid időn belül újraértékesítenék azokat. Ezek az intézkedések elősegítenék a lakásárak stabilizálását, jobb feltételeket teremtve azok számára, akiknek valódi lakhatási igényeik vannak.

Nemcsak a kormány szerepe, hanem a köz- és a magánszektor együttműködése is elengedhetetlen a megfizethető lakhatás fejlesztésében. Az állam ingyenes földterületek vagy földkedvezmények biztosításával támogathatja a szociális lakásprojekteket, míg a vállalkozások felelősek a projekt megvalósításáért és irányításáért. A köz-magán partnerség (PPP) modellje segít megosztani a kockázatokat és az előnyöket, elősegítve a megfizethető lakhatás fenntartható fejlődését.

Ezenkívül az ingatlanpiaccal kapcsolatos információk átláthatósága fontos tényező az emberek és a vállalkozások számára a pontos döntések meghozatalához. Az ingatlankezelő ügynökségeknek teljes körűen nyilvánosságra kell hozniuk az árakkal, a tervezéssel és a projektek előrehaladásával kapcsolatos információkat, hogy az emberek helyes képet kapjanak, elkerülve a spekuláció okozta ingatlanárak „lázát”. A kommunikációs munkának is nagy szerepet kell játszania a piaci pszichológia orientálásában, segítve az embereket megérteni az ingatlanok valódi értékét, és elkerülve a „virtuális láz” hajszolását.

A megfizethető lakásépítésben részt vevő vállalkozások támogatása mellett a kormánynak pénzügyi támogatási programokat is kellene kidolgoznia azok számára, akik ebben a szegmensben szeretnének lakást vásárolni. A kedvezményes kamatozású lakáshitel-csomagok praktikus lehetőséget jelentenek majd, segítve az átlagos és alacsony jövedelműeket abban, hogy könnyen hozzáférjenek a tőkéhez és hosszú lejáratú részletekben vásárolhassanak lakást. A nehéz helyzetben lévő háztartások számára a közvetlen pénzügyi támogatás vagy a lakásvásárlási ár egy részének támogatása is hasznos megoldás lehet a letelepedés elősegítésére.

Egy másik nélkülözhetetlen megoldás az elővárosi területek közlekedési infrastruktúrájának korszerűsítése. A korlátozott forgalmi viszonyok sok munkavállalót arra kényszerítenek, hogy a városközponttól távolabbi területeken keressenek lakást, ami nemcsak a belvárosi lakások árát növeli, hanem az emberek munkahelyekhez és szociális szolgáltatásokhoz való hozzáférését is befolyásolja. Amikor a külvárosi területeket összekötő közlekedési rendszer javul, ezek a területek ideális választássá válnak a mérsékelt jövedelműek számára, csökkentve a belvárosi lakáspiacra nehezedő nyomást és stabilabb lakáskínálatot teremtve.

Az ingatlanpiaci kereslet és kínálat egyensúlyának helyreállításához összehangolt erőfeszítésekre van szükség a kormány, a vállalkozások és a pénzügyi intézmények részéről. Az olyan intézkedések, mint a megfizethető lakhatás fejlesztésének fokozása, a spekuláció megfékezése, a köz- és magánszféra közötti partnerségek előmozdítása és a közlekedési infrastruktúra korszerűsítése, hozzájárulnak a jelenlegi helyzet javításához. Ha ezeket a megoldásokat megvalósítják, nemcsak a lakhatás válik könnyebben elérhetővé a legtöbb ember számára, hanem az ingatlanpiac is kiegyensúlyozottabbá és fenntarthatóbbá válik a jövőben.

Forrás: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html