Melegföldek árlistája 2026 tartományok

2026-tól az állam eltörli az ötévente kormány által szabályozott földár-keretrendszert, és helyébe egy tartományok által szabályozott földárlista lép, amelyet 2026-tól kezdődően évente a piac tényleges ingadozásai alapján módosítanak. A földárlistát a kormány szigorú előírásai és a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium utasításai alapján állítják össze az elvekre, folyamatokra, módszerekre és kritériumokra vonatkozóan, amelyeket a területekre és helyszínekre vonatkozóan határoztak meg. A két legfontosabb alapelv az, hogy az árakat szorosan a piaci árakhoz igazítsák, biztosítva az ármegállapítási tanácsadó egység és az illetékes jóváhagyó hatósággal rendelkező Árértékelési Tanács közötti függetlenséget. Az általános árlista 8 alapvető másodlagos táblázatot tartalmaz 8 földtípus szerint: 4 mezőgazdasági földterület-tábla (egynyári növények termesztésére szolgáló földterület, évelő növények termesztésére szolgáló földterület, akvakultúra- és erdőgazdálkodási földterület). A nem mezőgazdasági földterületek közé szintén 4 táblázat tartozik (lakóföld, kereskedelmi és szolgáltató földterület, termelési létesítmények földterülete, ipari parkok földterülete). Ezenkívül számos kisebb másodlagos táblázatra osztható, például lakóföld és egyéb nem mezőgazdasági földterület, amelyeket városi és vidéki területek szerint osztályoznak. Földár-táblázat községenként és kerületenként, minden egység több területre van osztva, minden területhez több elem tartozik. Minden elemhez több helyszín tartozik. A lakótelkek és egyéb nem mezőgazdasági területek minden kategóriája általában 5 helyszínnel, a népszerű mezőgazdasági területek minden kategóriája pedig 3 helyszínnel rendelkezik. Az 1. helyszín ára a legmagasabb, a további helyszíneké fokozatosan csökken.

A földárlista az alapja a bérbe adott vagy az állam által (fizetéssel) kiosztott földterületek árának, a pályázati árnak, a földhasználati díjnak a földhasználat átalakítása esetén, a földvásárlási és -átruházási illetéknek, az állam föld-visszaszerzése esetén fizetendő kártalanításnak, valamint a földterületekre vonatkozó egyéb díjaknak és költségeknek.

A tartományok 2026-os földárlistája a piaci árhoz közelít, átlagosan 30-70%-kal emelkedve a lakótelkek, és 20-50%-kal a mezőgazdasági földterületek esetében (a 2025 végéig érvényben lévő földárlistához képest). A síkvidéki földárlista a lakótelkek esetében átlagosan 30-40%-kal, a mezőgazdasági földterületek esetében pedig 15-30%-kal emelkedik. Ez az arány a hegyvidéki területeken 15-30%, illetve 10-25%. A hegyvidéki területeken minden földtípus csúcsára jóval alacsonyabb, a síkvidékeknek mindössze 10-30%-át teszi ki. Figyelemre méltó, hogy tartományi egyesülések esetén a központi területen a földárak nem emelkednek, sőt, nem is csökkennek, amikor a tartományi közigazgatási központ átköltözik, ellenkezőleg, azon a helyen, amely az egyesülés után a tartományok közös közigazgatási központjává válik, a földárak meredeken emelkednek.

Néhány település a sajtó figyelmének középpontjába került. Északon Hanoiban a városi telkek árának emelését javasolják 2-26%-kal (a 2025-ös kiigazított árhoz képest), ami 150-270%-os növekedést jelent (a 2025-ös kiigazítatlan árhoz képest). A belvárosi telkek csúcsára (négyzetméterenként számítva) 702 millió VND, a mezőgazdasági területeké pedig 290 000 VND. Quang Ninhben a városi telkek ára átlagosan 1,5-2-szeresére, a legmagasabban több mint ötszörösére, a csúcsár 203 millió VND volt; a vidéki telkek ára átlagosan több mint háromszorosára, akár kilencszeresére is emelkedett. Hai Phongban a legnagyobb mértékben, 370%-ra emelkedett a városi telkek ára, a csúcsár meghaladta a 200 millió VND-t. Bac Ninhben a városi telkek ára átlagosan 2,4-szeresére, a csúcsár 120 millió VND volt. A központi régióban, Nghe Anban, a régi és az új Vinh város egyes részein a piaci ár 80%-án számolva a csúcsár meghaladta a 200 millió VND-t. Da Nangban a városi telkek ára 5-82%-kal emelkedett, a csúcsár 350 millió VND volt; mindenféle mezőgazdasági földterület ára átlagosan 140-150%-kal emelkedett, a csúcsár 300 000 VND volt. Quang Ngaiban a városi telkek ára 2-3-szorosára emelkedett, a csúcsár 60 millió VND volt. Délen, Ho Si Minh-városban 4-280%-kal emelkedett. A városi telkek ára 687 millió VND, a mezőgazdasági földterületeké 810 ezer VND volt. Dong Naiban a lakótelkek ára 1,3-2-szeresére, a mezőgazdasági földterületek ára 1,1-1,8-szorosára, egyes helyeken pedig akár 9-szeresére is emelkedett. A városi telkek csúcsára 64 millió VND, a vidéki telkeké 18 millió VND, a mezőgazdasági földeké pedig 396 000 VND/m2 volt. Tay Ninhben a vidéki és városi telkek ára 1,6-6-szorosára nőtt, a városi telkek csúcsára 83 millió VND, a mezőgazdasági földeké pedig 178 000 VND volt.

Az Északi-Közép-Anglia és Hegyvidék tartományok az alacsony és közepes földár-emelkedésű csoportba tartoznak. A városi földterületek ára átlagosan 15-30%-kal nőtt, a legmagasabb 5-8-szorosára; a mezőgazdasági földterületek ára átlagosan 5-20%-kal nőtt, a legmagasabb 80%-kal. Thai Nguyen tartomány érte el a legmagasabb csúcsot, a mezőgazdasági földterületek ára 140 000 VND, a városi földterületek ára pedig 100 millió VND volt. Phu Tho tartományban ez az érték meghaladta a 90 000 VND-t és a 105 millió VND-t. Lao Cai tartományban ez az érték meghaladta az 50 000 VND-t és a 83 milliárd VND-t. Dien Bien tartományban ez az érték 82 000 VND és a 42,5 millió VND volt. Lai Chau tartományban ez az érték 43 000 VND és a 9 milliárd VND felett volt. Lang Son tartományban ez az érték 43 000 VND és a 37,2 millió VND volt.

Son La egyike azon tartományoknak, amelyek korán közzétették a 2026-os földárlistát, és jelenleg minden szinttől, ágazattól, szervezettől és személytől gyűjtik az észrevételeket. A Tartományi Hazai Front Bizottság a Tanácsadó Testület tagjaitól is gyűjti az észrevételeket. Son La földárlistája 8 árlistát tartalmaz 8 földtípus szerint. A mezőgazdasági földterületek 4 táblázatot tartalmaznak (Egynyári növények termesztésére szolgáló földterület, évelő növények termesztésére szolgáló földterület, erdőgazdálkodási földterület, akvakultúra-földterület). A nem mezőgazdasági földterületek 4 táblázatot tartalmaznak: Lakóterületek, kereskedelmi földterületek, szolgáltató földterületek, nem mezőgazdasági termelési földterületek, ipari parkok földterületei, ipari klaszterek). A nem mezőgazdasági földterületek 75 közigazgatási egység, település és kerület szerint. Minden kerület általában körülbelül 20 területet, egy település pedig körülbelül 10 területet foglal magában. Minden területhez számos kategória tartozik, minden kategóriához általában 5 helyszín tartozik. A mezőgazdasági földterületek tekintetében az egész tartományban 75 település és kerület található, amelyek 75 területet és szintén 75 helyszínt jelentenek. A lakóterületek átlagára 10-20%-kal emelkedett. A mezőgazdasági földterületek ára lényegében folyamatosan, körülbelül 30%-kal emelkedett. A lakótelkek ára az összes földtípus közül a legmagasabb To Hieu kerületben található, általában 15-20 millió VND/m2, a csúcsár 54 millió VND. A második csúcs 32 millió VND, Thao Nguyen kerületben (régi Moc Chau város). A közösségi földek csúcsára közel 16 millió VND (Mai Son község, régi Mai Son város). A mezőgazdasági földterületek legmagasabb ára a kétféle termésű rizsföld, átlagosan 45 000 VND/m2, a csúcsár 78 000 VND (Doan Ket község, régi Moc Chau járás). Így az ország tartományainak várható földárlistájához képest Son La várható földára az alacsony csoportba esik, az emelkedési ütem szintén az alacsony csoportba, az északi középső és hegyvidéki régióban a földár és az emelkedési ütem az átlagos csoportba esik. Ez a lehetőség összhangban van Son La földpiacának tényleges helyzetével.

Son La tartomány földár-táblázata azon tartományok csoportjában helyezkedik el, amelyek némileg eltérnek az ország egészéhez és a régióhoz képest. Vagyis (1) a mezőgazdasági földterületek árai folyamatosan és gyorsabban emelkednek, mint a lakóföldek árai, míg az egész országban és a régióban a lakóföldek árai gyorsabban emelkednek; (2) A lakóföldek és egyéb nem mezőgazdasági földterületek övezeti besorolása és elhelyezkedése községenként és kerületenként, a táblázat városi és vidéki területekre való felosztása nélkül; (3) Minden egyes községet és kerületet területként és helyszínként is figyelembe vesznek a mezőgazdasági földterületek árainak meghatározásához. Az aggodalomra ad okot, hogy az egyesülés előtt az egész tartományban 204 község és kerület volt, most pedig 75 község és kerület található. Most sok község 2-3 községből egyesül, beleértve a különböző fejlesztési régiókhoz (I. régió, II. régió, III. régió) tartozó községeket is, de mindegyik ugyanazon a helyen található, ami elgondolkodtató.

A földárak listája és az áremelkedési ütem a régiók, tartományok és városok között főként a gazdasági fejlettség eltérő szintjének, az urbanizáció eltérő szintjének, az infrastruktúra-fejlesztés, az ipari parkok, a vállalkozások és a beruházási projektek eltérő szintjének tudható be. Általánosságban azonban a szakértők szerint, ha a régi földár a piaci ár körülbelül 70%-a, akkor 2026-ban az ár várhatóan 85% fölé emelkedik. A piaci árat azonban időnként és egyes helyeken negatív tényezők is befolyásolják (árösztönzés, infláció). A várható földár túl gyors, sokkot okozva vagy sem, eltérő vélemények vannak. Ha az állami ár "utoléri", a piaci ár is "elszalad". A legbiztonságosabb és legésszerűbb az, hogy az aszimptotikus folyamatnak legalább 5 éves ciklusra van szüksége az optimális aszimptotikus szint létrehozásához. A földárak piaci árakhoz közelítése objektív és szükséges tendencia, de kétélű fegyver is. Az állam korlátozni fogja a pénzügyi veszteségeket, növelni fogja a költségvetési bevételeket, és egyúttal növelni fogja a kártérítést, a támogatást és az áttelepítési költségeket a föld visszaszerzésekor. A vállalkozások attól tartanak, hogy a beruházási projektek ráfordítási költségei megnőnek a földárak emelkedésével, ami csökkenti a termékek versenyképességét a piacon, ami viszont befolyásolja a munkaerő vonzását és forrásokat teremt a költségvetési bevételekhez. Az emberek különösen aggódnak a kerti földek lakóterületté alakítása esetén. A lakóterülethez kapcsolódó kerti földek ára várhatóan másfélszeresére fog emelkedni az azonos típusú mezőgazdasági földek árához képest, de lakóterületté alakítás esetén az ár a hússzorosára, sőt akár ötvenszeresére is emelkedik. Azok a háztartások, akik gyermekeik számára házak építése céljából szeretnének telket elkülöníteni és átalakítani, tehetetlenek, mert teherbírásukat meghaladó anyagi terhet kell viselniük. Számos szakértő azt javasolja, hogy a kerti földek árát hozzák közel a lakóterületek árához (körülbelül 60-70%-ra), hogy csökkentsék az emberekre nehezedő anyagi terheket. A kormány azonban javaslatot tett, és az Országgyűlés véleményeket kér arról a politikáról, hogy a pénzügyi politikák segítségével ésszerűbben oldják meg a problémát. Vagyis azok, akik az előírt határokon belül kerti földet lakóterületté alakítanak, 70%-os csökkentést kapnak, és csak a pénzügyi kötelezettség 30%-át kell fizetniük. Egynél kevesebbszeri limittúllépés esetén 50%-ot, többszöri túllépés esetén pedig 100%-ot fizetnek.

A vállalatok beruházási projektjeinek inputköltségeinek növekedésével kapcsolatban a földárak emelkedése esetén Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese, valamint számos szakértő szerint a jó tapasztalatokkal rendelkező országok tanulhatnak ebből. Vagyis a vállalatok beruházási projektjei létesítményeket, infrastruktúrát hoznak létre, munkaerőt vonzanak, ez az alapvető tényező, amely növeli a földárakat a régióban, bevételt teremtve a költségvetés számára. Ezért csökkenthető a vállalatok inputköltségeinek pénzügyi felelőssége.

További probléma, hogy a földárlisták összeállításának folyamatát nagyon nehéz negatív tényezőknek befolyásolni, viszont a földterület, a terület, a helyszín és az idő szerinti konkrét földárak meghatározása minden egyes esetre nagyobb valószínűséggel merülhet fel. Mivel ekkor a konkrét földárat a földárlistában szereplő ár és egy együttható szorzatából veszik. A negatív kockázatok, az igazságtalanság és a perekhez vezető tényezők megelőzésének hatékony intézkedése az, hogy a konkrét földárak meghatározásának nyilvánosnak és átláthatónak kell lennie, a közösséget figyelemmel kell kísérni és véleményt kell nyilvánítani. Másrészt a földár-kiigazításra való felkészülés átmeneti időszaka, a földügyi eljárások, a földügyletek, a földhasználat-átalakítások gyakran elakadnak és stagnálnak, ami nagyban befolyásolja a vállalkozások és a magánszemélyek érdekeit. A hatóságoknak minden szinten biztosítaniuk kell a nyilvános, átlátható és zökkenőmentes átmeneti folyamatot, és utasítaniuk kell az illetékes hatóságokat (a földügyi eljárásokat kezelő és a földdel kapcsolatos adókat, díjakat és illetékeket beszedő ügynökségeket), hogy leküzdjék a földárak emelkedésére való várakozás késlekedésének jelenségét.

A tartományok 2026-os földárlistáját gondosan elkészítettnek, alapvetően a piaci valósághoz közel állónak értékelik. De ez csak egy előrejelzés. A főbb érintett felek (lakosok és vállalkozások) véleményének, a kritikai funkcióval rendelkező szervezetek véleményének, az értékbecslő tanács észrevételeinek és értékeléseinek összegyűjtésével a földárlisták minden bizonnyal teljesebbek lesznek, kielégítik az államot, a vállalkozásokat és a lakosságot, jelentősen hozzájárulva az egyes települések és az egész ország társadalmi-gazdasági fejlődésének előmozdításához.

Phan Duc Ngũ

Forrás: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html