2026-tól a kormány eltörli az ötévente a kormány által meghatározott földár-keretrendszert, és helyébe a tartományok által meghatározott földár-táblázatok lépnek, amelyeket 2026-tól kezdődően évente a tényleges piaci ingadozásoknak megfelelően módosítanak. A földár-táblázatokat szigorú kormányzati előírások és a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium iránymutatásai szerint dolgozzák ki az elvekre, eljárásokra, módszerekre és kritériumokra vonatkozóan, amelyek a területekre és helyszínekre vonatkoznak. A két legfontosabb elv az árak meghatározása, amelyek szorosan tükrözik a piaci árakat, valamint az árat meghatározó tanácsadó egység és az Árértékelési Tanács közötti függetlenség biztosítása, amelyet jóváhagyat az illetékes hatóság. Az általános ártábla 8 alapvető másodlagos táblázatot tartalmaz 8 földtípus szerint: 4 táblázat a mezőgazdasági földterületekre (egynyári növénytermesztő földterület, évelő növénytermesztő földterület, akvakultúra-föld és erdőgazdálkodási földterület). 4 táblázat a nem mezőgazdasági földterületekre (lakóföld, kereskedelmi és szolgáltató földterület, termelési létesítmény földterülete és ipari park földterülete). Továbbá a földárak tovább oszthatók kisebb másodlagos táblázatokra, például lakóföldekre és egyéb nem mezőgazdasági földtípusokra, városi és vidéki területek szerint kategorizálva. Közigazgatási egységenként (község/kerület) földár-táblázatok is elérhetők, amelyek mindegyike további zónákra oszlik, és minden zóna számos kategóriát tartalmaz. Minden kategóriához több helyszín tartozik. A lakó- és egyéb nem mezőgazdasági földterületek minden kategóriája általában 5 helyszínnel rendelkezik, míg a mezőgazdasági földterületek minden kategóriája általában 3 helyszínnel. Az 1. számú helyszín ára a legmagasabb, a további helyszíneké pedig csökken.
A földárlista szolgál alapvető alapként az állami tulajdonú földterületek bérbeadásra vagy kifizetéssel járó kiosztásra vonatkozó értékének, a licitálási áraknak, a földhasználati díjaknak a földhasználat átalakítása esetén, a föld adásvételére kivetett adóknak, az állam föld-visszaszerzése esetén fizetendő kártalanításnak, valamint a földterülethez kapcsolódó egyéb díjaknak és költségeknek a meghatározására.
A tartományok számára 2026-ra javasolt földárlista közel áll a piaci árakhoz, átlagosan 30-70%-os növekedéssel a lakótelkek esetében és 20-50%-os növekedéssel a mezőgazdasági földterületek esetében (a 2025 végéig érvényben lévő földárlistához képest). A síkvidéki lakótelkek esetében a javasolt növekedés 30-40% a lakótelkek esetében és 15-30% a mezőgazdasági földterületek esetében. Ez az arány a hegyvidéki területeken 15-30%, illetve 10-25%. A hegyvidéki területeken a csúcsértékek a földárak lényegesen alacsonyabbak, mindössze 10-30%-át teszik ki a síkvidékieknek. Figyelemre méltó, hogy tartományi egyesülések esetén a központi területeken a földárak nem emelkednek, sőt akár csökkenhetnek is, ha a tartományi közigazgatási központot áthelyezik. Ezzel szemben az egyesült tartományok közös közigazgatási központjává váló területeken a földárak meredeken emelkednek.
Számos település került a média figyelmének középpontjába. Északon Hanoi a városi földárak 2-26%-os emelését javasolja (a 2025-ös kiigazított árhoz képest), és 150-270%-os emelést (a 2025-ös kiigazítatlan árhoz képest). A csúcsár (négyzetméterenként) 702 millió VND a belvárosi városi telkekért és 290 000 VND a mezőgazdasági területekért. Quang Ninhben a városi földárak átlagosan 1,5-2-szeresére emelkedtek, némelyikben több mint ötszörösére, 203 millió VND-nál tetőzve; a vidéki földárak átlagosan körülbelül háromszorosára, némelyikben pedig kilencszeresére. Hai Phongban volt a legnagyobb, 370%-os növekedés, a városi földárak meghaladták a 200 millió VND-t. Bac Ninhben a városi földárak átlagosan 2,4-szeresére emelkedtek, 120 millió VND-nál tetőzve. Közép-Vietnámban, Nghe An tartományban a régi és az új Vinh város egyes területein a földárak a piaci érték 80%-ára tehetők, a csúcsárak meghaladják a 200 millió VND-t. Da Nangban a városi földárak 5-82%-kal emelkedtek, elérve a 350 millió VND-t; a mezőgazdasági földterületek árai minden típusban átlagosan 140-150%-kal emelkedtek, elérve a 300 000 VND-t. Quang Ngaiban a városi földterületek árai 2-3-szorosára emelkedtek, elérve a 60 millió VND-t. Dél-Vietnámban, Ho Si Minh-városban 4-280%-os emelkedés volt tapasztalható. A városi földterületek árai csúcsértéke elérték a 687 millió VND-t, a mezőgazdasági földterületeké pedig a 810 000 VND-t. Dong Naiban a lakóingatlanok árai 1,3-2-szeresére, a mezőgazdasági földterületek árai pedig 1,1-1,8-szorosára, egyes területeken pedig akár 9-szeresére is emelkedhettek. A városi telkek ára a csúcson elérték a 64 millió VND-t, a vidéki lakótelkek ára 18 millió VND-t, a mezőgazdasági földeké pedig 396 000 VND/m2-t. Tay Ninhben a vidéki és városi területeken a telekárak 1,6-6-szorosára emelkedtek, a városi telkek ára 83 millió VND, a mezőgazdasági földeké pedig 178 000 VND volt a csúcs.
Az Északi-Midlands és a hegyvidéki régió tartományai az alacsony és közepes földárak emelkedésével jellemezhető csoportba tartoznak. A városi lakótelkek ára átlagosan 15-30%-kal nőtt, a legnagyobb növekedés 5-8-szoros volt; a mezőgazdasági földterületek ára átlagosan 5-20%-kal nőtt, a legnagyobb növekedés 80% volt. Thai Nguyen tartomány érte el a legmagasabb csúcsot, ahol a mezőgazdasági földterületek ára 140 000 VND, a városi lakótelkeké pedig 100 millió VND volt. Phu Tho tartományban az árak 90 000 VND és 105 millió VND felett voltak. Lao Cai tartományban az árak 50 000 VND és 83 000 millió VND felett voltak. Dien Bien tartományban az árak 82 000 VND és 42,5 millió VND voltak. Lai Chau tartományban az árak 43 000 VND és 9 000 millió VND között mozogtak. Lang Son tartományban az árak 43 000 VND és 37,2 millió VND voltak.
Son La egyike azon tartományoknak, amelyek korán bejelentették a 2026-os földárlistájukat, és jelenleg minden szinttől, ágazattól, szervezettől és a nyilvánosságtól kérnek visszajelzéseket. A Tartományi Hazai Front Bizottság a Tanácsadó Testület tagjaitól is kér véleményeket. Son La földárlistája nyolc árlistát tartalmaz nyolc földtípusra. A mezőgazdasági földterületek négy listával rendelkeznek (egynyári termőföldek, évelő termőföldek, erdőgazdálkodási földek és akvakultúra-területek). A nem mezőgazdasági földterületek négy listával rendelkeznek: lakóföldek, kereskedelmi és szolgáltató földek, nem mezőgazdasági termelési földek, valamint ipari parkok/ipari klaszterek földjei). A nem mezőgazdasági földterületeket 75 közigazgatási egység (községek és kerületek) szerint kategorizálják. Minden kerület jellemzően körülbelül 20 területet, és minden község körülbelül 10 területet foglal magában. Minden terület számos kategóriába tartozik, és minden kategória jellemzően 5 helyszínnel rendelkezik. A mezőgazdasági földterületek tekintetében az egész tartományban 75 község és kerület található, ami 75 területet és 75 helyszínt jelent. A lakóföldek átlagos árai 10-20%-kal emelkedtek. A mezőgazdasági földterületek alapárai folyamatosan, körülbelül 30%-kal emelkedtek. A lakótelkek ára volt a legmagasabb az összes földtípus közül, a legmagasabb To Hieu kerületben volt, általában 15-20 millió VND/m2, a csúcs pedig 54 millió VND volt. A második legmagasabb ár 32 millió VND volt Thao Nguyen kerületben (korábban Moc Chau város). A lakótelkek ára a községi szinten közel 16 millió VND volt (Mai Son község, korábban Mai Son város). A mezőgazdasági földterületek ára a kettős vetésforgójú rizsföldek esetében volt a legmagasabb, átlagosan 45 000 VND/m2, a csúcs pedig 78 000 VND (Doan Ket község, korábban Moc Chau járás). Így az országos tartományok előre jelzett földárlistáihoz képest Son La előre jelzett földárai a legalacsonyabbak közé tartoznak, és az emelkedési ütem is a legalacsonyabbak közé tartozik. Az Északi-Közép- és Hegység régióban a földárak és az emelkedési ütemek a középső tartományban vannak. Ez összhangban van Son La földpiacának tényleges helyzetével.
Son La tartomány földárlistája némileg eltér az ország és a régió többi részéhez képest. Azaz (1) a mezőgazdasági földterületek árai folyamatosan és gyorsabban emelkednek, mint a lakóingatlanok árai, míg az ország többi részén és a régióban a lakóingatlanok árai jobban emelkednek; (2) A földterületeket és a nem mezőgazdasági földterületeket községek és kerületek szerint osztják fel területekre és helyszínekre, ahelyett, hogy a listát városi és vidéki területek szerint osztanák fel; (3) Minden községet és kerületet területként és helyszínként is használnak a mezőgazdasági földterületek árainak meghatározásához. Az aggodalomra ad okot, hogy az egyesülés előtt a tartománynak 204 községe és kerülete volt, most már csak 75 községe és kerülete van. Most sok község 2-3 községből egyesült, beleértve a különböző fejlesztési övezetekhez (I. zóna, II. zóna, III. zóna) tartozó községeket is, de mindegyik ugyanazon a helyen található, ami aggodalomra ad okot.
A földárak és az áremelkedések régiónként és tartományonként/városonként eltérőek, elsősorban a gazdasági fejlettség, az urbanizáció, az infrastruktúra-fejlesztés, az ipari övezetek, a vállalkozások és a beruházási projektek eltérő szintje miatt. A szakértők általános előrejelzése szerint, ha a jelenlegi földárak a piaci érték 70%-a körül vannak, akkor 2026-ban az árak várhatóan körülbelül 85%-kal emelkednek. A piaci árakat azonban néha és egyes helyeken negatív tényezők (ármanipuláció, infláció) befolyásolják. Az, hogy a várható földár-emelkedés túl gyors-e, és sokkot okoz-e, vita tárgya. Ha a kormány „elkapja” a piaci árat, a piaci ár is „követni fogja”. A legbiztonságosabb és legésszerűbb megközelítés egy legalább 5 éves ciklus az optimális árkonvergencia eléréséhez. A földárak piaci értékhez közelítése objektív és szükséges tendencia, de kétélű fegyver is. A kormány korlátozni fogja a pénzügyi veszteségeket és növelni fogja a költségvetési bevételeket, de ez a föld visszaszerzésekor a kártérítést, a támogatást és az újratelepítési költségeket is növeli. A vállalkozások aggódnak amiatt, hogy a beruházási projektek ráfordítási költségei emelkedni fognak a földárak emelkedése miatt, ami csökkenti termékeik versenyképességét a piacon, ami viszont hatással van a munkaerő vonzására és a költségvetési bevételek generálására. A közvélemény különösen a kerti földterület lakóterületté alakítása esetén fennálló ára miatt aggódik. A lakóterülethez kapcsolódó kerti földterület ára várhatóan másfélszeresére fog emelkedni a hasonló mezőgazdasági földterületek árához képest, de lakóterületté alakítás esetén az ár 20-szorosára, vagy akár 50-szeresére is emelkedik. A gyermekeik számára házak építése céljából telket leválasztani és átalakítani kívánó háztartások tehetetlenek a lehetőségeiket meghaladó anyagi teher miatt. Számos szakértő azt javasolja, hogy a kerti földterület árát emeljék a lakóterületek árának közelébe (körülbelül 60-70%-ra), hogy csökkentsék az emberekre nehezedő anyagi terheket. A kormány azonban – és az Országgyűlés jelenleg véleményeket vár – egy olyan politikát javasol, amely pénzügyi ösztönzőket alkalmaz a probléma ésszerűbb megoldása érdekében. Azok, akik az előírt határon belül kerti földet lakóterületté alakítanak át, 70%-os kedvezményre jogosultak, és pénzügyi kötelezettségeiknek csak 30%-át kell fizetniük. Ha a határt egynél kevesebbszer lépik túl, akkor 50%-ot fizetnek; Ha egy vagy több alkalommal túllépik, akkor 100%-ot fizetnek.
Az üzleti beruházási projektek inputköltségeinek emelkedő földárak miatti növekedésével kapcsolatban Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese, valamint számos szakértő azt javasolja, hogy a jó tapasztalatokkal rendelkező országok tanulhatnak ebből. Konkrétan az üzleti beruházási projektek infrastruktúrát teremtenek és munkaerőt vonzanak, amelyek alapvető tényezők a földárak növelésében a térségben és a költségvetés bevételeinek generálásában. Ezért csökkenthetők a vállalkozásokra háruló pénzügyi terhek.
Egy másik probléma, hogy a földár-táblázatok létrehozásának folyamata kevésbé érzékeny a negatív hatásokra, de az egyes esetekre vonatkozó, a földterület, a terület, a helyszín és az idő alapján meghatározott konkrét földárak nagyobb valószínűséggel problémákkal járhatnak. Ez azért van, mert a konkrét földárat ezután úgy számítják ki, hogy a földár-táblázatban szereplő árat egy együtthatóval megszorozzák. A negatív kockázatok, a tisztességtelenség és a potenciális panaszok megelőzésének hatékony intézkedése annak biztosítása, hogy a konkrét földárak meghatározása nyilvános és átlátható legyen, közösségi felügyelet és közreműködés mellett. Másrészt a földár-kiigazításokhoz, a földügyi eljárásokhoz, a vételi és eladási tranzakciókhoz, valamint a földhasználat-átalakításhoz vezető átmeneti időszakban gyakran késedelmek és zavarok tapasztalhatók, amelyek jelentősen befolyásolják a vállalkozások és a polgárok jogait. A kormányzati hatóságoknak minden szinten biztosítaniuk kell az átlátható, zökkenőmentes és hatékony átmeneti folyamatot, utasítva az illetékes szerveket (azokat, amelyek a földügyi eljárásokat intézik, és a földadókat, díjakat és költségeket beszedik), hogy leküzdjék a földár-emelkedésekre való várakozás okozta késedelmeket.
A tartományokban a 2026-ra vonatkozó földárlisták jól előkészítettnek tekinthetők, és általában a piaci valóságot tükrözik. Ezek azonban csak előrejelzések. A kulcsfontosságú érdekelt felek (polgárok és vállalkozások) visszajelzéseinek, beleértve a felülvizsgálati funkcióval rendelkező szervezetek véleményét és az értékbecslő tanács értékelését, összegyűjtésével a földárlisták kétségtelenül teljesebbek lesznek, kielégítik a kormányt, a vállalkozásokat és a polgárokat, és jelentősen hozzájárulnak a társadalmi-gazdasági fejlődés előmozdításához minden településen és az ország egészében.
Phan Duc Ngũ
Forrás: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Hozzászólás (0)