2024 első felében a hazai befektetők fogják uralni az ingatlanpiaci M&A piacot.

2024 első felében a hazai befektetők fogják uralni az ingatlanpiaci M&A piacot.

Míg 2023 azonos időszakában a külföldi befektetők az ingatlanfelvásárlási és -fúziós tranzakciók vevői struktúrájának 93%-át tették ki, addig 2024 első felében a hazai befektetők 92,6%-os aránnyal vezető pozícióba kerültek.

A fenti fejleményekre Le Xuan Dong úr, az EY Parthenon - Stratégiai Tanácsadás, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam igazgatója mutatott rá a július 11-én tartott "Ingatlan-fúziók és -felvásárlások jogi és pénzügyi vonatkozásai az új jogi keretrendszer hatása alatt" című workshopon.

A piac volumenben csökkent, de értékben emelkedett.

2024 első felében a délkelet-ázsiai M&A piac mind az összérték, mind az ügyletek száma tekintetében csökkenő tendenciát mutatott. Vietnam sem kivétel, ahol a tranzakciók száma kismértékben csökkent, de az értékük közel 9%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest.

A szakértők szerint az ingatlanszektor továbbra is vonzza a külföldi befektetők figyelmét a gazdaság stabil hosszú távú növekedésének potenciáljának köszönhetően. Fotó: Trong Tin

Az ingatlanpiaccal kapcsolatban Le Xuan Dong úr elmondta, hogy a tranzakciók száma jelentősen csökkent az év első felében, 8 tranzakcióval, az átlagos tranzakciós érték elérte a 179,7 millió USD-t (az előző év azonos időszakában 18 tranzakció történt, az átlagos tranzakciós érték elérte a 81,8 millió USD-t).

Dong úr becslése szerint az ingatlan M&A tranzakciók értéke az év első felében meredeken emelkedett a Vingroup Corporation Vincom Retailtől való elidegenítésének köszönhetően, amelynek tranzakciós értéke 982,3 millió USD volt.

Dong úr egy figyelemre méltó pontja a vietnami ingatlanfelvásárlási és -fúziós tranzakciók vevői struktúrájával kapcsolatban, hogy fordított tendencia figyelhető meg.

Dong úr szerint 2023-ban, amikor a hazai vállalatok számos nehézséggel szembesültek és kénytelenek voltak csökkenteni működésüket, a külföldi befektetők 81,6%-os vevői aránnyal uralták az M&A piacot. 2024 első felére azonban a hazai befektetők 92,6%-os aránnyal átvették a vezetést.

További beszélgetések újságírókkal A Befektetési Elektronikus Újság – Baodautu.vn – szerint, ha elkülönítjük a Vingroup és a Vincom Retail értékesítését, a piac mindössze körülbelül 7 tranzakciót regisztrált, több száz millió USD értékben. Ez egy nagyon kis szám.

„A hazai befektetők számára jelenleg még számos nehézséggel kell szembenézniük a tőke és a jogi kérdések tekintetében, hogy befejezhessék és piacra dobhassák a projektet. Ezért a hazai befektetők nem igazán tértek vissza a piacra” – mondta Dong úr.

Dong úr azt is megjegyezte, hogy 2024 második felében folytatódni fog az M&A-ügyletek számának csökkenése.

Dong úr szerint, bár a külföldi befektetők továbbra is aktívan keresnek projekteket és vállalkozásokat fúziókhoz és felvásárlásokhoz, az ügyletek lezárása ebben az időszakban nem egyszerű.

„A befektetők sokkal óvatosabbak voltak a projektek értékelése során, különösen a továbbra is nehéz piaci környezetben. Ezenkívül eltérést látunk az eladó és a vevő várható értékelésében, ami késedelmet és a tranzakció lezárásának lehetetlenségét okozta” – mondta Dong úr.

Vevői struktúra ingatlan M&A tranzakciókban Vietnámban. Forrás: EY

Az ingatlanpiac felmérése mindig is pozitív fejlemény, amely vonzza a hazai és külföldi befektetők figyelmét, de Nguyen Truc Hien asszony, a Vietnam International Law Firm Limited (VILAF) tagügyvédje úgy értékelte, hogy még mindig számos, különösen jogi akadály van, amelyek megakadályozzák az M&A tevékenységek áttörését.

Hien asszony szerint az elkövetkező időszakban számos „átfogó” szabályozási változás fogja megkönnyíteni a befektetők számára a földterületek kompenzálását és megtisztítását, ezáltal a földárak a piaci áraknak megfelelően emelkednek, ezáltal előnyöket teremtve a földtulajdonosok számára, és segítve csökkenteni a befektetők nehézségeit a projektek kompenzációs folyamatában.

A 2024-es földtörvény számos előnnyel is jár a külföldi befektetők számára, például földhasználati jogok átruházását ipari parkokban, ipari klaszterekben, high-tech övezetekben, földhasználatot ingatlanprojektek átruházása révén, valamint a földhasználati jogok megszerzésének módjának kiterjesztését a külföldi befektetésű vállalkozások számára.

„A nyílt szabályozás előfeltétele annak, hogy üdvözölhessük a külföldi fúziók és felvásárlások hullámát ezen a piacon. A befektetőknek azonban alapos kutatást és a jogi keretrendszer tanulmányozását kell végezniük a befektetés mérlegelésekor, hogy biztosítsák az ügylet zökkenőmentes lebonyolítását” – mondta Hien asszony.

A zöld ingatlanoknak értéke lesz

A Vietnamba irányuló regisztrált külföldi működőtőke-beáramlás 2024 első felében tovább nőtt, elérve a több mint 15 milliárd USD-t, ami több mint 13%-os növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest. Ebből az ingatlanszektorba áramló külföldi működőtőke elérte az 1,89 milliárd USD-t, ami a teljes újonnan regisztrált tőke közel 20%-át teszi ki, ami 4,7-szerese az előző év azonos időszakának.

Le Xuan Dong úr úgy értékelte, hogy az ingatlanszektor továbbra is vonzza a külföldi befektetők, különösen az Egyesült Államokból, Szingapúrból, Japánból és Dél-Koreából érkező befektetők figyelmét (mind az egyesülések és felvásárlások, mind a külföldi közvetlentőke-befektetések révén), a gazdaság stabil hosszú távú gazdasági növekedésének potenciáljának, a termelési létesítmények Vietnámba való áthelyezésének tendenciájának, a fiatal népességszerkezetnek és a magas urbanizációs rátának köszönhetően.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve Hoang Nguyen Ha Quyen asszony, az LNT Law Firm & Members LLC ügyvezető ügyvédje elmondta, hogy a közelmúltban a vietnami regisztrált külföldi közvetlen befektetések több mint 13%-kal nőttek 2023 azonos időszakához képest, az ingatlanüzleti tevékenységek 4,7-szeresére nőttek ugyanebben az időszakban, és a teljes újonnan regisztrált tőke közel 20%-át tették ki.

Figyelemre méltó, hogy a befektetőket jobban érdeklik a lakóprojektek, ipari parkok és üdülőövezetek , ahol számos más forma mellett a népszerű tranzakciós struktúrák közé tartozik a tőkeátutalás projekttársaságokba, a projektátadás vagy a projekt egy részének átadás.

A szegmenseket tekintve Dong úr elmondta, hogy az ipari ingatlanpiac továbbra is egy olyan szegmens, amelyre a befektetők nagy figyelmet fordítanak.

Pontosabban, az autópályák, határátkelőhelyek, tengeri kikötők, folyami kikötők, repülőterek közelében, valamint olyan nagyobb tartományokban és városokban, mint Hanoi, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (Észak) és Ho Si Minh-város, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria - Vung Tau, Tay Ninh (Dél)... található ipari ingatlanprojektek továbbra is vonzani fogják a befektetők figyelmét az elkövetkező években.

Emellett a befektetők hajlamosak lakóingatlan-projekteket vagy nagy tiszta földalapokat vásárolni külvárosi területeken vagy műholdas tartományokban és városokban, olyan nagyvárosok mellett, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, hogy komplex lakóprojektek fejlesztésébe fektessenek be, beleértve házakat, iskolákat, kórházakat, kereskedelmi központokat, szórakoztató területeket stb., hogy teljes körű szolgáltatásokat nyújtsanak a lakosoknak, és üdvözöljék az urbanizációs hullámot.

A fenti két szegmensen túl Dong úr elmondta, hogy a nagyvárosok központi területein vagy összetett városi projektekben található kiskereskedelmi ingatlanok, amelyek változatos szolgáltatásokat nyújtanak, mint például a divat, a fogyasztási cikkek, a kozmetikumok; az vendéglátás; a szórakoztató szolgáltatások... magas kihasználtsági aránnyal, gyakran nagy figyelmet vonzanak a befektetőkből.

Különösen az olyan ingatlanok, mint a bevásárlóközpontok, irodaházak, szállodák stb., amelyek megfelelnek a fenntartható fejlődés kritériumainak és zöld tanúsítványokat szereznek, vonzzák a nagy intézményi befektetők figyelmét, és gyakran magasabb értéket képviselnek, segítve a befektetőket abban, hogy könnyen hozzáférjenek a versenyképes kamatlábú zöld pénzügyi forrásokhoz a felvásárlási tranzakció finanszírozásához.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html