Két bejelentett árral szigorítsák az ingatlanokra kivetett adókat.

A Pénzügyminisztérium nemrégiben nyújtotta be a kormánynak a személyi jövedelemadóról szóló törvény végrehajtásának megszervezésére és irányítására vonatkozó rendelkezéseket és intézkedéseket részletező rendelettervezetet. Figyelemre méltó pont az a javaslat, hogy a szokatlanul alacsony bevallott árak esetén újra kell számolni az adókat.

A banki tranzakcióknak kötelezőnek kellene lenniük.

E tervezet szerint az ingatlanátruházások adóköteles értéke a szerződéses áron alapul. Konkrétan az ingatlanátruházások utáni személyi jövedelemadó az átruházási ár 2%-a. Az adóköteles jövedelem meghatározásának időpontja az átruházási szerződés hatálybalépése, vagy az ingatlan használati vagy tulajdonjogának bejegyzése.

A Pénzügyminisztérium adójavaslata vegyes fogadtatásban részesült.

FOTÓ: DINH SON

A rendelettervezet konkrétan kimondja, hogy az ingatlan átruházási ára az átruházási szerződésben az átruházás időpontjában szereplő ár. Amennyiben az átruházási szerződés nem tartalmazza a telekárt, vagy ha a szerződésben szereplő telekár alacsonyabb, mint a telekárakra vonatkozó tábla és a telekára-korrekciós együttható (K együttható), akkor az ingatlan átruházási árát az átruházás időpontjában alkalmazandó telekárakra vonatkozó tábla és a K együttható (ha van ilyen) alapján kell meghatározni.

Azokban az esetekben, amikor mind a földhasználati jogok, mind a földhöz kapcsolódó vagyontárgyak, például házak és építmények átruházására kerül sor, és a szerződés nem határozza meg a föld árát, vagy az ár alacsonyabb, mint a földárlista, a földhasználati jogok értékét a helyi földárlista és a K együttható szerint számítják ki. Ha a ház vagy az építmény értéke a szerződésben alacsonyabb, mint a Tartományi Népi Bizottság által meghatározott regisztrációs díj számítási szintje, az adóhatóság a helyi önkormányzat által közzétett ár alapján számítja ki az összeget.

Nguyễn Van Hoa, a Ho Si Minh-városi Közjegyzői Egyesület elnöke megfelelőnek és szükségesnek értékelte ezt a javaslatot, mivel az ingatlanátruházások során már évek óta létezik a „két ár” feltüntetésének gyakorlata, ami adóbevétel-kiesést okoz és torzítja a piaci átláthatóságot. Azonban az, hogy csak a földár-táblázatot szorozzák meg a K-együtthatóval, vagy a helyi önkormányzat által közzétett árat minimumként használják, csak a probléma egy részét oldja meg. A probléma hatékony kezelése érdekében további szinkronizált megoldásokra van szükség, például az ingatlanügyletek bankokon keresztüli fizetésének kötelezővé tételére. Ezzel egyidejűleg adatkapcsolatra van szükség a közjegyzők, az adóhatóságok, a földhivatalok és a bankok között; ki kell építeni a tényleges tranzakciós árak adatbázisát; és ami a legfontosabb, növelni kell minden fél felelősségét az ügyleteik hiteles bejelentésében.

„Úgy vélem, hogy az értékbecslés felelősségét nem a közjegyzőknek kell viselniük. A közjegyzők nem értékbecslő ügynökségek vagy adóhatóságok. A közjegyző megfelelő szerepe, hogy elmagyarázza és figyelmeztesse a feleket jogi kötelezettségeikre, valamint a tranzakciós adatok törvényileg előírt módon történő szolgáltatását koordinálja. Ha ezeket a megoldásokat szinkronban hajtják végre, a politika hozzájárul a „kétáras” tranzakciók csökkentéséhez, a költségvetési bevételkiesés elleni küzdelemhez, valamint az ingatlanpiac átláthatóságának és jogbiztonságának növeléséhez” – javasolta Nguyen Van Hoa úr.

A Pénzügyminisztérium javaslatának lényegében helyes célja van: az adóelkerülés elleni küzdelem és a piaci átláthatóság biztosítása. Ahhoz azonban, hogy megvalósítható és méltányos legyen, a legfontosabb, hogy a földárak valóban tükrözzék a piaci értékeket, a K-együttható megfelelő legyen, az alkalmazási mechanizmus pedig rugalmas, elkerülve, hogy az adók a legitim tranzakciók teherévé váljanak.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke

Attól félnek, hogy további terheket rónak az emberekre.

Tran Khanh Quang ingatlanszakértő szerint a Pénzügyminisztérium által javasolt adószámítás a „gyanús” ingatlanügyletekre csak részben ésszerű. Korábban a helyi hatóságok és a szakértők egyaránt azt javasolták, hogy az adószámításhoz 2%-os szorzót alkalmazzanak a földár-táblázatra. Ez a legpontosabb módszer, amely biztosítja, hogy ne legyen bevételkiesés, könnyen kiszámítható, és szorosan tükrözi a piaci árakat. Ez azért van, mert a tartományokban, például Ho Si Minh-városban a földár-táblázatok a sokéves kiigazítások után már a piaci árak körülbelül 80%-át teszik ki. A K együttható hozzáadása jelentősen megnövelné az adókat, nagyobb terhet róva a polgárokra.

Sok vélemény szerint a földár-táblázatoknak valóban tükrözniük kellene a piaci árakat, és a K együtthatónak megfelelőnek kellene lennie.

Fénykép: “Dinh Son”

„Július 1-jétől a települések továbbra is megadják a K-együtthatót, amelyet a földhasználati díjak kiszámításához alkalmaznak. Jelenleg a földhasználati díjak túl magasak, meghaladják a túlnyomó többség megfizethetőségét, ami aggodalomra ad okot számukra. Most az ingatlanátruházásokból származó személyi jövedelemadó kiszámítása és a K-együtthatóval való szorzása az árak akár a piaci áraknál is magasabb emelkedését okozhatja, ezáltal megnövelve az emberek által fizetendő adó összegét a jelenlegi helyzethez képest” – fejezte ki aggodalmát Tran Khanh Quang úr.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-város Ingatlanszövetségének elnöke elmondta, hogy korábban a tartományok az egyes települések átlagárain alapuló alsó ártáblázatokat adtak ki annak megállapítására, hogy mely esetekben merült fel alul- és melyek esetében túlzott árbevallás. Amikor alul-bevallást észleltek, az adóhatóságok a földártáblázat 2%-os szorzásával újraszámolták az árakat. Jelenleg a Pénzügyminisztérium javaslata szerint azokban az esetekben, amikor gyaníthatóan alacsonyabb az ár a piaci árnál, a földártáblázatot K együtthatóval, majd 2%-kal szorozzák meg. Bár ez a módszer elméletileg alkalmazható, a gyakorlatban két lehetséges forgatókönyvet teremt.

Az első forgatókönyv, amelyet a Pénzügyminisztérium javasolt, megszüntetné a helyi alsó árlisták szükségességét. E megközelítés alkalmazása biztosítaná a törvényi méltányosságot, megkönnyítené a kormányzati számításokat és csökkentené az állam terheit, ezáltal megkönnyítve a föld- és lakásbevételek pontos előrejelzését. Ez a módszer megakadályozná mind a bevételkiesést, mind a túlzott adóztatást, biztosítva a méltányosságot. A polgárok a bevallásokhoz is ezt a módszert alkalmaznák, elkerülve mind az alacsony, mind a magas értékeket. „Azonban, amint ezt a módszert bevezetik, a 2%-os küszöbértéket újra kell gondolni, mivel az adókulcs magasabb lenne a jelenleginél. Ezért egy 2%-nál kisebb érték is megfontolható; a Pénzügyminisztériumnak felmérést kell végeznie, és ennek megfelelően újra kell számolnia” – javasolta Le Hoang Chau úr.

Másodszor, ha nem hajtják végre a 2%-os csökkentést, akkor minden településen minimum árlistát kell létrehozni ellenőrzési célokból. Egy minimum árlista segítségével a kormány meg tudja állapítani, hogy ki vallja be a helyes árat, és ki fizet alul, ezzel kiküszöbölve a jelenlegi „gyanút”. A polgárok ezután ezt a minimum árlistát használhatják vételi és eladási áraik bevallásának, valamint az adók kiszámításának alapjául.

„A Pénzügyminisztérium javaslatának lényegében helyes célja van: az adócsalás elleni küzdelem és a piaci átláthatóság biztosítása. Ahhoz azonban, hogy megvalósítható és méltányos legyen, a legfontosabb, hogy a földárak valóban tükrözzék a piaci értékeket, a K-együttható megfelelő legyen, az alkalmazási mechanizmus pedig rugalmas, elkerülve, hogy az adók a legitim tranzakciók teherévé váljanak” – javasolta Le Hoang Chau úr.

A veszteséget elszenvedő eladóknak továbbra is adót kell fizetniük.

Ezzel szemben számos szakértő azzal érvel, hogy ha az adókulcs magasabb a tényleges tranzakciós árnál, az embereknek akkor is jelentős összegű adót kell fizetniük, ha veszteséggel vagy nullszaldóval adnak el. Ez különösen azokat érinti, akiknek pénzügyi nehézségek miatt sürgősen el kell adniuk, valamint azokat, akik az árboom idején vásároltak ingatlant, de akkor adják el, amikor a piac „lefagy”, így kénytelenek csökkenteni veszteségeiket. Továbbá, ha minden település eltérő K-együtthatót alkalmaz, vagy pontatlanul módosítja azt, viták merülhetnek fel a polgárok és az adóhatóságok között a fizetendő adó összegét illetően, mivel egyes területeken magasabbak lesznek az adókulcsok, mint másokon.

Forrás: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm