Emelkedő lakásárak Ho Si Minh-városban: Okok és jövőbeli előrejelzések.

A másodlagos piaci lakásárak emelkedésének oka a kereslet és kínálat egyensúlyának felborulása.

Bár Ho Si Minh-város ingatlanpiacán az utóbbi időben számos új lakásprojekt indult, a belvárosban és a külvárosokban található számos másodlagos projekt (olyan lakások, amelyek egyszer vagy többször cseréltek tulajdonost) eladási árai továbbra is meredeken emelkednek, sőt, meghaladják a korábbi rekordokat.

Az apartmanárak Ho Si Minh-városban az egekbe szöknek.

A Nguoi Lao Dong újság újságírói által végzett felmérés szerint a Ho Si Minh-városban, My Thanh Tay negyedben található Vinhomes Central Parkban egy 80 m²-es, kétszobás lakás ára jelenleg 8-9 milliárd VND/lakás (ami 800 millióval 1 milliárd VND-re emelkedett az egy évvel ezelőtti árhoz képest). Egy 90 m²-es lakás ára a Landmark negyedben közel 12 milliárd VND volt, ami körülbelül 15%-kal magasabb, mint 2024-ben.

A Sun Avenue projekt lakásárai az elmúlt hónapokban meredeken emelkedtek, miután hírek érkeztek arról, hogy megoldódtak a tulajdonjoggal kapcsolatos problémák.

Az egykori 7. kerületben a Quoc Cuong Gia Lai projektje az év elején indult, 54-55 millió VND/m² árakkal (körülbelül 3,6-3,7 milliárd VND egy 73 m²-es, kétszobás lakásért). A jelenlegi piaci árak azonban több mint 64 millió VND/m²-re emelkedtek, ami lakásonként 4,3 milliárd VND-nak felel meg (ÁFA nélkül). ÁFA-val együtt az ár elérheti a 4,8 milliárd VND-t. Egyes lakások ára 60-62 millió VND/m² körül mozog.

A Ben Van Don környék (korábban 4. kerület) is követi ezt a trendet. A Novaland Tresor projektje, amelyben az egy hálószobás lakások (50 m²) ára idén korábban 3,2-3,3 milliárd VND volt, mára 4-4,2 milliárd VND-ra ugrott. A két hálószobás lakások (58 m²) ára 5,4-5,5 milliárd VND, ami körülbelül 30%-os növekedést jelent a tavalyi évhez képest. Eközben az Icon 56 projekt, amely szintén a Novaland tulajdonában van, de meglévő tulajdonjoggal rendelkezik, még magasabb árakat kínál: az egy hálószobás lakások (50 m²) ára 5,2 milliárd VND, ami 22%-os növekedést jelent az előző évhez képest.

A legjelentősebb áremelkedést a The Sun Avenue-n (Binh Trung negyed) tapasztalták. Pham Minh Nguyen úr, az ottani lakos elmondta, hogy tavaly valaki 4,3-4,4 milliárd VND-t kínált egy kétszobás lakásért (67 m²), de nem adta el. Jelenleg az ár 6,5-6,7 milliárd VND-re emelkedett (körülbelül 82 millió VND/m²), ami több mint 50%-os növekedést jelent mindössze egy év alatt. Nguyen úr szerint a fő ok az a hír, hogy a projekt a befejezéséhez közeledik, és hamarosan megkapja a tulajdonjogot igazoló dokumentumokat.

Számos más, alacsonyabb induló árú, de a közelmúltban lezárult jogi eljárásokkal rendelkező projekt is jelentős áremelkedést mutatott, mint például: a Saigon Gateway (Vo Nguyen Giap utca, Tang Nhon Phu kerület), amely a tavalyi 30-35 millió VND/m²-ről 38-42 millió VND-ra emelkedett; a TDH Riverview (Tam Binh kerület) ára szintén 30 millió VND/m²-ről 35-36 millió VND/m²-re emelkedett; a Capella projekt (Luong Dinh Cua utca, An Khanh kerület) 22%-os növekedést mutatott az elmúlt évben, egy 87 m²-es 2 hálószobás lakás átlagára 6 milliárd VND volt.

Phan Quoc Danh úr, egy ingatlancég ingatlanügynöke elmondta, hogy Ho Si Minh-város keleti részén a másodlagos lakásárak az utóbbi időben meredekebben emelkedtek, mint más területeken, mivel a legtöbb újonnan indított projektnél nagyon magasak az indulóárak. Például a The Sun Avenue közvetlen közelében a Dat Xanh által tervezett The Prive projekt 120 millió VND/m²-ért kel el, a nem messze lévő Eton Parkban hasonló az ár, míg a Global Cityben az ár elérte a 140 millió VND/m²-t. Ez befolyásolta a piaci hangulatot, és meredeken felhajtotta a másodlagos lakások árait.

Nem nehéz megérteni a Ho Si Minh-városban található apartmanok magas árait.

Ta Trung Kien úr, a Wowhome Ingatlaniroda igazgatója úgy véli, hogy a jogi problémákat megoldott, befejezett lakásprojektek áremelkedése érthető. Különösen a The Sun Avenue esetében a közelmúltbeli meredek emelkedés nemcsak jogi tényezőkből, hanem a környező projektek hullámhatásából is fakad.

Kien úr szerint számos szomszédos, más fejlesztők által épített projekt több mint 100 millió VND/m²-ért kelt el az elmúlt évben. „Ez a nagy árkülönbség arra késztette mind az eladókat, mind a vevőket a befejezett projektekben, hogy hajlamosak legyenek 'felnyomni' az árakat, hogy megközelítsék az új piaci szintet. Ezenkívül a terület közlekedési infrastruktúrája jól kapcsolódik Ho Si Minh-város keleti részéhez és a régi Ba Ria - Vung Tau közlekedési tengelyhez, kielégítve a kényelmes ingázást és munkavégzést kereső lakásvásárlók igényeit a közigazgatási egységek átszervezése után” – magyarázta Kien úr.

Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-városi Gazdasági és Környezetvédelmi Intézet igazgatója elemzése szerint a másodlagos lakásárak emelkedésének fő oka, különösen az újonnan lezárult jogi eljárásokat tartalmazó projektek esetében, a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány. Az új lakások kínálata évek óta folyamatosan csökken, és a középkategóriás és megfizethető szegmensben lévő projektek száma szinte teljesen eltűnt a piacról. Eközben a lakások iránti kereslet továbbra is magas, különösen Ho Si Minh-városban.

Ugyanakkor számos, jogi problémák miatt leállított projekt problémája megoldódott, lehetővé téve a fejlesztők számára az átadási folyamat felgyorsítását. Ez egyrészt bizalmat épít, másrészt ösztönzi a vásárlások iránti keresletet. A korábban leállított projektek tulajdonjogát igazoló tanúsítványok kiállítása szintén hozzájárul a lakások értékének növekedéséhez, különösen a kiemelt helyen található, sok évvel ezelőtt átadott lakások esetében.

A jogi tényezőkön kívül a kulcsfontosságú infrastrukturális projektek, mint például az 1-es metróvonal, a főbb utak bővítése vagy az új bevásárlóközpontok megnyitása, „mágnesként” vonzzák a befektetéseket. „Azokon a területeken, amelyek profitálnak az infrastrukturális fejlesztésből, jelentős áremelkedés tapasztalható. Például a Pham Van Dong utca mentén vagy az egykori Thu Duc város egyes kerületeiben a lakásárak meredeken emelkedtek a forgalom javulása után.”

Ez a kontextus, valamint számos új projekt már eleve nagyon magas elsődleges eladási árai arra késztettek sok vevőt, hogy a másodlagos piac felé forduljanak, ahol kényelmes helyen, világos jogi dokumentációval rendelkező lakásokat találhatnak, megfizethetőbb áron, mint az újonnan indult projektek. Ez a keresleti nyomás továbbra is felfelé hajtja a régebbi lakások árait, új árszintet teremtve az egész piacon.

A keresési kereslet 70%-kal nőtt

A Batdongsan.com.vn adatai szerint 2025 közepére a Ho Si Minh-városban található lakások iránti kereslet ismét megnőtt, a keresési volumen akár 70%-kal is emelkedett. Valójában az idei év második negyedévében számos projekt folytatta új termékek bevezetését, de a legtöbb a felsőkategóriás szegmensbe tartozott, 80-100 millió VND/m² és afeletti árakkal, mint például a The Global City, a Celadon City, a CitiGrand, az Alta Height... Az elsődleges piaci árak továbbra is 4-6%-kal emelkedtek az új projektekben és 2-4%-kal a régebbi projektekben.

Forrás: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm