Lakásárak emelkedése Ho Si Minh-városban: Okok és jövőbeli előrejelzés

A másodlagos lakásárak emelkedésének oka a kereslet és kínálat egyensúlyának felborulása.

Bár a Ho Si Minh-város ingatlanpiacán az utóbbi időben számos új lakásprojekt indult, a belvárosban és a külvárosokban található számos másodlagos projekt (olyan lakások, amelyek tulajdonjogát egyszer vagy többször átruházták) eladási ára továbbra is meredeken emelkedett, sőt, a régi rekordot is meghaladta.

Szédítő növekedés

A Lao Dong újság egyik riporterének felmérése szerint a Ho Si Minh-városban, a My Thanh Tay negyedben található Vinhomes Central Parkban egy 80 m²-es, kétszobás lakás ára jelenleg 8-9 milliárd VND/lakás (ami 800 millió VND-vel 1 milliárdra emelkedett egy évvel ezelőtthöz képest). Egy 90 m²-es lakás ára önmagában a Landmark negyedben közel 12 milliárd VND-t ért el, ami körülbelül 15%-kal magasabb, mint 2024-ben.

A Sun Avenue projekt lakásainak árai az elmúlt hónapokban meredeken emelkedtek, miután hírek érkeztek a rózsaszín könyv folyamatának akadályainak elhárulásáról.

A régi 7. kerületben a Quoc Cuong Gia Lai projektje az év elején nyílt meg négyzetméterenként 54-55 millió VND áron (kb. 3,6-3,7 milliárd VND/2 hálószobás lakás, 73 m² alapterület). A piaci ár azonban mára meghaladta a 64 millió VND/m²-t, ami 4,3 milliárd VND/lakásnak felel meg (ÁFA nélkül). Az adókkal együtt az ár akár a 4,8 milliárd VND-t is elérheti. Egyes lakások négyzetméterenként 60-62 millió VND körüli áron kelnek el.

A Ben Van Don környék (régi 4. kerület) sem marad el a trendből. A Novaland által finanszírozott Tresor projektben egy egyszobás lakás (50 m²) ára az év elején még 3,2-3,3 milliárd VND volt, mostanra pedig 4-4,2 milliárd VND-ra ugrott. Egy kétszobás lakás (58 m²) 5,4-5,5 milliárd VND-ért kapható, ami körülbelül 30%-os növekedést jelent a tavalyi évhez képest. Eközben az Icon 56 projekt, amelybe szintén a Novaland fektetett be, rózsaszín könyvvel rendelkezik, így az ár magasabb: egy 50 m²-es egyszobás lakás 5,2 milliárd VND, ami 22%-os növekedést jelent a tavalyi évhez képest.

A Sun Avenue (Binh Trung kerület) tapasztalta a legnagyobb áremelkedést. Pham Minh Nguyen úr, egy itt élő lakos elmondta, hogy tavaly valaki 4,3-4,4 milliárd VND-t ajánlott egy kétszobás lakásért (67 m²), de nem adta el. Jelenleg az ár 6,5-6,7 milliárd VND-re emelkedett (körülbelül 82 millió VND/m²), ami több mint 50%-os növekedést jelent mindössze egy év alatt. Nguyen úr szerint a fő ok az a hír, hogy a projekt hamarosan befejezi a rózsaszín könyvek kibocsátását.

Néhány más, alacsonyabb induló árú, de jogi eljárásokat éppen most befejező projekt ára is jelentősen emelkedett, mint például: a Saigon Gateway (Vo Nguyen Giap utca, Tang Nhon Phu kerület) ára a tavalyi 30-35 millió VND/m²-ről mostanra 38-42 millió VND-ra emelkedett; a TDH Riverview (Tam Binh kerület) ára szintén 30 millió VND/m²-ről 35-36 millió VND/m²-re emelkedett; a Capella projekt (Luong Dinh Cua utca, An Khanh kerület) ára 22%-kal emelkedett az elmúlt évben, egy 87 m²-es, kétszobás lakás átlagára 6 milliárd VND volt.

Phan Quoc Danh úr, egy ingatlancég brókerének elmondása szerint a másodlagos lakások árai Ho Si Minh-város keleti részén az utóbbi időben meredekebben emelkedtek, mint más területeken, mivel a legtöbb újonnan indított projekt nagyon magas indulóárral rendelkezik. Például a The Sun Avenue közvetlen közelében a Dat Xanh The Prive projektje 120 millió VND/m²-ért kel el, vagy a nem messze lévő Eton Park is hasonló áron kínálja ingatlanát, míg a Global City ára már 140 millió VND/m². Ez lerontotta a piaci hangulatot, és meredeken felhajtja a másodlagos lakások árait.

Nem nehéz elmagyarázni.

Ta Trung Kien úr, a Wowhome Ingatlaniroda igazgatója elmondta, hogy érthető, hogy számos lakásprojektet adtak át, és a jogi problémák miatt drágultak. Ami a Sun Avenue-t illeti, a közelmúltbeli meredek áremelkedés nemcsak jogi tényezőknek, hanem a környező projektek tovagyűrűző hatásának is köszönhető.

Kien úr szerint az elmúlt évben számos szomszédos befektető projektjét értékesítették 100 millió VND/m² feletti áron. „Ez a nagy árkülönbség arra készteti mind az eladókat, mind a vevőket az átadott projektekben, hogy az árakat feljebb húzzák, hogy megközelítsék az új szintet. Ezenkívül a terület közlekedési infrastruktúrája jól kapcsolódik Ho Si Minh-város keleti részéhez és a Ba Ria - Vung Tau (régi) irányú közlekedési tengelyhez, kielégítve a lakásvásárlók kényelmes utazási és munkavégzési igényeit a közigazgatási egységek átrendezése után” - magyarázta Kien úr.

Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Gazdasági és Környezetvédelmi Intézetének igazgatója elemzése szerint a másodlagos lakásárak emelkedésének fő oka, különösen azoknál a projekteknél, amelyek jogi eljárásait éppen most fejezték be, a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány. Az új lakások kínálata évek óta folyamatosan csökken, és a középkategóriás és megfizethető szegmensben lévő projektek száma szinte teljesen eltűnt a piacról. Eközben az emberek lakáskereslete továbbra is magas, különösen Ho Si Minh-városban.

Ugyanakkor számos, jogi problémák miatt leállított projektet sikerült lezárni, lehetővé téve a befektetők számára az átadási folyamat felgyorsítását. Ez bizalmat teremtett és keresletet is ösztönzött. A korábban elakadt projektekhez kapcsolódó rózsaszín könyvek kibocsátása szintén hozzájárult a lakások értékének növekedéséhez, különösen azoknál a lakásoknál, amelyeket már évek óta átadtak, de jó helyen vannak.

A jogi tényezőkön túl a kulcsfontosságú infrastrukturális projektek, mint például az 1-es metróvonal, a kibővített főutak vagy az újonnan megnyílt kereskedelmi központok „mágnesként” vonzzák a pénzforgalmat. „Minden olyan területen, amely infrastruktúrából profitál, egyértelmű áremelkedés tapasztalható. Például a Pham Van Dong utca mentén vagy a Thu Duc City (régi) egyes kerületeiben a lakásárak meredeken emelkedtek a forgalom javulása után.”

Ez a kontextus, azzal a ténnyel párosulva, hogy sok új projektben az elsődleges árak már eleve nagyon magasak, sok vevőt arra késztetett, hogy a másodlagos piac felé forduljon, ahol kényelmes helyen található, egyértelmű jogi státusszal rendelkező és az újonnan indult projektekénél még mindig „megfizethetőbb” árakkal rendelkező lakásokat találhatnak. Ez a keresleti nyomás továbbra is felfelé hajtja a régi lakások árait, új árszintet teremtve a piacon.

A keresési kereslet 70%-kal nőtt

A Batdongsan.com.vn adatai szerint 2025 közepére ismét megnőtt a Ho Si Minh-városban a lakások iránti kereslet, a keresések száma 70%-kal nőtt. Valójában a második negyedévben számos projekt folytatta új termékek bevezetését, de ezek többsége a felsőkategóriás szegmensbe tartozott, 80-100 millió VND/m2 vagy annál magasabb áron, mint például a The Global City, a Celadon City, a CitiGrand, az Alta Height... Az elsődleges árszint továbbra is 4-6%-kal emelkedett az új projektekben és 2-4%-kal a régi projektekben.

Forrás: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm