Az ingatlanpiac "furcsa", mit javasolnak a szakértők?

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének jelentése szerint a tranzakciós helyzet tekintetében 2025 első 9 hónapjában a piaci abszorpciós ráta nagyon pozitív szintet ért el - közel 70%-ot, ami körülbelül 60 000 tranzakciónak felel meg, ami kétszerese az előző év azonos időszakának.

A valóság azonban az, hogy bár a valós kereslet továbbra is nagy arányt képvisel, a piaci fejleményeket inkább a beruházási pénzáramlás vezérli, mivel az ingatlanárak nagyon magas szinten vannak.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke szerint a növekvő inflációs nyomás és az infrastruktúra-fejlesztések közepette sok befektető biztonságos menedéknek és hatékony profittermelő eszköznek tekinti az ingatlant.

A befektetési cash flow jelenleg főként a valós lakhatási igényeket kiszolgáló termékekre összpontosul - olyan termékekre, amelyek jó bérbeadási potenciállal és egyértelmű áremelkedési potenciállal rendelkeznek. Ezek a fő tényezők, amelyek motiválják a befektetőket a "pénz befizetésére".

„ A piacon jelenleg zajló tranzakciók többsége az ingatlanvásárlók második csoportjából származik – azaz azoktól, akik befektetési, nem pedig lakhatási céllal vásárolnak. Ez azt mutatja, hogy a vételi és eladási tevékenységeket elsősorban a befektetési cash flow vezérli, míg a valós lakáskereslet továbbra is nehézségekkel küzd, mivel a jelenlegi árak messze meghaladják a többség megfizethetőségét ” – mondta Dinh úr.

Az ingatlanpiacon jelenleg a legtöbb tranzakciót befektetők bonyolítják le. (Illusztrációs fotó: Minh Duc).

Vo Huynh Tuan Kiet úr, a CBRE Vietnam lakásügyi osztályának igazgatója azt is elmondta, hogy Ho Si Minh-város (korábban Ho Si Minh-város) belvárosában az új kínálat jelenleg a befektetési igények, nem pedig a valódi lakhatási igények kielégítése felé halad. A legtöbb befektető úgy dönt, hogy a vevők nem fognak az ingatlanban lakni, hanem csak megtartani vagy bérbe adni, így a terméket magasabbra pozicionálják a profit maximalizálása érdekében.

„ A jelenlegi árszint mellett a piacon lévő pénzáramlás szinte csak a befektetők között kering, míg a lakásvásárlókhoz nagyon nehéz hozzáférni ” – jegyezte meg Mr. Kiet.

A DKRA Group adatai is hasonló tendenciát mutatnak. Az év első 9 hónapjában rögzített több mint 2000 tranzakcióban a lakásvásárlók csak mintegy 30%-ot tették ki, a fennmaradó 70%-ot befektetők tették ki. A befektetői csoport erősebb pénzügyi potenciállal rendelkezik, hajlandóak magas árat fizetni, ha profitlehetőséget látnak, míg a valódi lakásvásárlók – 1-2 milliárd VND költségvetéssel – alig férnek hozzá a 4-5 milliárd VND vagy annál magasabb árú lakásokhoz.

Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiac Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) igazgatóhelyettese azt is elmondta, hogy az elsődleges piacon lebonyolított tranzakciók nagy része a sok ingatlannal rendelkező emberek csoportjának keresletéből fakad. Ezenkívül számos projekt jó abszorpciós aránnyal rendelkezik a „nagy projektek hullámának meglovaglásának” és a helyi fúziókból származó előnyöknek köszönhetően.

Mien asszony szerint az ingatlanárak rövid távon tovább fognak emelkedni, mivel a befektetők profitelvárásai továbbra is magasak. A befektetők nagy része még mindig „jól él”, és nem nehezedik rájuk a pénzügyi tőkeáttétel nyomása. Ezért nincs okuk az eladási árak módosítására.

„ Az alacsony kamatlábak fenntartása, a piacra áramló olcsó pénzáramok, az állami beruházásokat ösztönző intézkedések erőteljes végrehajtása, valamint a középkategóriás és megfizethető lakások kínálatának hiánya miatt a befektetők továbbra is úgy vélik, hogy az ingatlanárak tovább fognak emelkedni ” – értékelte Mien asszony.

Le Dinh Chung úr - szakértő ingatlan azt is megjegyezte, hogy az utóbbi időben a lakáskínálat főként a felső kategóriás szegmensben volt jelen. Az átlagos lakásár jelenleg 80 millió VND/m² körül van. Számos új projekt nyílt meg a közelmúltban 100 millió VND/m² feletti áron.

A jelenlegi lakásárak mellett az átlagembereknek, még havi 30 millió VND fizetéssel is, szinte esélyük sincs saját házat birtokolni. Akik 70-100 millió VND/m² áron vásárolhatnak, főként befektetők, spekulánsok és rendkívül magas jövedelműek, például vállalkozók.

Nguyễn Quốc Anh, a PropertyGuru Vietnam Company vezérigazgató-helyettese a spekulatív ingatlanvásárlások vietnami trendjének magas szintjét magyarázva elmondta, hogy ez részben a következőknek köszönhető: befektetési csatorna Ez „könnyű megvenni és könnyen eladni”, jó a likviditása, és magasabb a profitja, mint más csatornákon, például az aranyon, a részvényeken vagy a bankokon. Az ingatlanbefektetési hozamok az elmúlt 10 évben Vietnám legjobbjai közé tartoznak, lakások esetében elérve a 197%-ot, telkek esetében pedig a 137%-ot.

Egy másik ok az, hogy Vietnam ingatlanadó-politikája alacsonyabb és nyitottabb, mint a régió számos országában, és hiányoznak a spekulációval és a földvagyon feladásával szembeni szankciók.

Nguyễn Quốc Anh úr megemlítette, hogy jelenleg a világon 5 alapvető ingatlanadó létezik: a tulajdonjogi adó, a jövedelemadó, a regisztrációs adó, az üresen álló ingatlanokra kivetett adó és a fejlesztési adó (infrastruktúra, közművek, szolgáltatások fejlesztése az ingatlan területén). Átlagosan a lakástulajdoni adó sok országban 0,3-20%, a regisztrációs adó 2-6%, a jövedelemadó pedig 14-45% között mozog. Egyes országokban az üresen álló ingatlanokra 12-20%, a fejlesztési adóra pedig 1-3% adót szabnak ki.

Vietnámban a lakásvásárlóknak jelenleg csak az első három adót kell megfizetniük: a jövedelemadót (2-5%), a vagyonadót (0,03-0,2%) és a regisztrációs adót (0,5%). „ Az alacsony adók megkönnyítik a vásárlók számára, hogy ingatlan„rotációba” fektessenek be, ma megveszik ezt az ingatlant, holnap pedig egy másikat adnak el ” – mondta.

Figyelmeztetés a „buborék” kockázatára

Nguyen Van Dinh úr szerint, amikor egyre kevesebb a lakásvásárló, a piac elveszíti a kereslet-kínálat egyensúlyát, az árak felfelé lökődnek, de nincsenek összefüggésben a valós kereslettel, ami könnyen buborékkockázathoz vezethet.

Egy túl sok résztvevővel, befektetővel rendelkező piac ki van téve az inflációnak. (Illusztráció: Minh Duc).

„ Időben történő politikai beavatkozás nélkül a nagyvárosi területeken a lakhatás egyre elérhetetlenebbé válik a munkavállalók számára ” – mondta Dinh úr.

Dinh The Hien közgazdász is hangsúlyozta, hogy vissza kell állítani a piac valódi természetét, vagyis a többség lakhatási igényeinek kielégítését. Amikor a rövid távú befektetések dominálnak, a lakások már nem lakóhelyek, hanem a profittermelés eszközeivé válnak, folyamatosan felfelé hajtva az árakat és társadalmi következményekkel járva. Azt javasolta, hogy az állam hamarosan egészítse ki a középkategóriás és megfizethető lakások kínálatát a piaci struktúra kiegyensúlyozása érdekében.

Nguyen Quang Huy úr, a Nguyen Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának vezérigazgatója így értékelte: Amikor a tőke ingatlanokba áramlik, ennek az eszköznek az értéke gyorsabban növekszik, mint a munkatermelékenység és a jövedelem növekedése, egyre nagyobb szakadékot teremtve az ingatlanárak és az emberek fizetőképessége között. Emiatt a piac hajlamos az áremelkedésekre vonatkozó várakozások alapján működni a valós kereslet helyett, ami fenntarthatatlanná teszi a likviditást és növeli a buborék kockázatát.

Mivel a kereskedést nagyrészt befektetők vezérlik, a piacok érzékenyebbek lesznek a politikai változásokra. A hitelek, a kamatlábak vagy a hangulat kismértékű kiigazítása láncreakciót indíthat el, ami lassuláshoz vagy helyi korrekcióhoz vezethet. Ez a kockázat nemcsak a spekulatív csoportot érinti, hanem átterjedhet a pénzügyi rendszerre, a vállalkozásokra és a gazdaság egészére is, ha nem ellenőrzik gondosan.

„ Ezért a kormány drasztikus intézkedései az áremelkedés lefékezésére helyes és stratégiai lépések, amelyek a hosszú távú stabilitást célozzák ” – hangsúlyozta Mr. Huy.

Forrás: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html