Az ingatlanpiac akkor lesz fenntartható, ha a telekárak megközelítik a reálértéket.

Dr. Tran Van Khai, a Nemzetgyűlés Tudományos , Technológiai és Környezetvédelmi Bizottságának alelnöke, Ninh Binh tartomány nemzetgyűlési küldötte az Ipari és Kereskedelmi Újság egyik tudósítójával adott interjújában a Nemzetgyűlés határozattervezetének tartalmáról beszélt, amely számos mechanizmust és politikát ír elő a földtörvény végrehajtásának megszervezésében felmerülő nehézségek és akadályok elhárítására, és amelyet nemrégiben a 15. Nemzetgyűlés 10. ülésszakán mutattak be és vitattak meg.

A telekárak listája a valósághoz közel áll

- A 2024-es földtörvény több mint egy évvel történő végrehajtása után számos nehézség és probléma merült fel; különösen a földértékelés tekinthető jelentős „szűk keresztmetszetnek”, amelyet haladéktalanul meg kell oldani. A Nemzetgyűlés által kiadott, a földértékeléssel kapcsolatos új mechanizmusokat és politikákat tartalmazó határozat rendkívül szükséges, mivel megfelel a gyakorlati követelményeknek. Mi a véleménye erről?

Dr. Tran Van Khai: Úgy gondolom, ez összhangban van a párt irányvonalával és a törvénnyel. A párt 18-NQ/TW számú határozatában foglalt politikája egyértelműen kimondja, hogy szükséges „megszüntetni a földár-keretrendszert”, és ki kell építeni egy olyan mechanizmust, amely a piaci elvek szerint határozza meg a földárakat, biztosítva, hogy az állami földárak közel legyenek a piaci árakhoz. Ez a határozattervezet ezt az irányt a fix földár-keretrendszer eltörlésével és a helyi önkormányzatok felhatalmazásával teszi konkrétabbá, hogy rugalmas, a piaci valósághoz közeli földárlistákat készítsenek.

*Dr. Tran Van Khai, a Tudományos, Technológiai és Környezetvédelmi Bizottság alelnöke*

A határozattervezet meghatározza a földértékelés alapelveit az objektivitás és az átláthatóság biztosítása érdekében. Konkrétan a tervezet 6. cikkének 1. záradéka kimondja: A földértékelésnek a piaci elveket kell követnie, meg kell felelnie a helyes módszereknek és jogi eljárásoknak; biztosítania kell a becsületességet és az átláthatóságot; különösen hangsúlyoznia kell az állam, a földhasználók és a befektetők érdekeinek összehangolására vonatkozó követelményt (6. cikk 1. záradék d) pontja). Ezek az elvek teremtik meg az alapot ahhoz, hogy a földértékelés a tényleges értéket kövesse, és összhangban legyen az állami gazdálkodással.

A részletes és reális földárlista összeállítása érdekében a kormány minden földtípusra, területre és helyszínre vonatkozóan földárlistát javasol. Azokon a helyeken, ahol digitális kataszteri térképek és földáradatok állnak rendelkezésre, minden egyes földterületre vonatkozóan földárlista készíthető. Ez egy fontos lépés afelé, hogy a földárak közelebb kerüljenek a valósághoz, leküzdve a korábbi általános „átlagos” árhelyzetet.

A tartományi Népi Tanács feladata a helyi földárlista meghatározása, kihirdetése és 2026. január 1-jétől történő alkalmazása, valamint annak szükség szerinti haladéktalan módosítása és kiegészítése a hosszú ciklusokban történő merevség helyett. Ez a decentralizáció összhangban van a 18-NQ/TW határozat szellemében, és segíti a településeket abban, hogy a helyi viszonyoknak megfelelően proaktívan frissítsék a földárakat.

Ezenkívül a tervezet lehetővé teszi a rugalmas földár-kiigazítási együtthatók alkalmazását. A Tartományi Népi Bizottság elnöke határozza meg minden év január 1-jétől alkalmazandó kiigazítási együtthatót, és szükség esetén év közben is módosíthatja azt minden egyes területre és helyszínre vonatkozóan. Ez a mechanizmus segít abban, hogy a helyi földárlista mindig közelítse a piacot, elkerülve az elavultságot.

A tartományi földértékelési tanácsot azért hozták létre, hogy felmérje az árlistát és a korrekciós együtthatót, szakosított ügynökségek részvételével, biztosítva a függetlenséget az ár-tanácsadó egység, az értékelési tanács és az árdöntéshozó ügynökség között. Ez a szabályozás várhatóan megszünteti azt a helyzetet, amikor a földértékelésben „egyszerre fociznak és fújják a sípot”, megakadályozva a helyi érdekeket.

Lerövidíti a helyszíni takarítási időt

- A határozattervezet egyik fontos áttörése, hogy megszünteti az egyes projektek „egyedi földárai” meghatározásának eljárását a földszerzés kompenzálásakor. Tudna bővebben beszélni erről a kérdésről?

Dr. Tran Van Khai: A határozattervezet 3. cikkének 6. záradéka kimondja, hogy a földek állami visszaszerzése és az újratelepítés során fizetendő kártérítés kiszámításához szükséges földárakat a tartomány által kiadott földárlista és földár-korrekciós együttható alapján kell kiszámítani. Ez leegyszerűsíti a folyamatot, és jelentősen lerövidíti a terület megtisztításának idejét a korábbiakhoz képest.

A gyakorlatban Ninh Binhben számos projekt késik a kompenzációs tervek kidolgozásához szükséges földárak meghatározásának késedelme miatt. Az új mechanizmussal a helyi önkormányzatok azonnal alkalmazhatják az aktuális földárlistát (plusz az együtthatókat) a kompenzáció kiszámításához, ami felgyorsítja a folyamatot és csökkenti a torlódások kockázatát, amelyek az egyes esetek árértékelésére való várakozás miatt merülnek fel.

A Ninh Binh-i vállalkozások arról számoltak be, hogy a terület megtisztításáért járó kártérítés továbbra is nehézkes, mivel az állami föld ára túl alacsony a megállapodás szerinti árhoz képest. Többet kell fizetniük, mint a hivatalos kártérítési tervben szerepel, hogy az emberek elfogadják, ami növeli a befektetési tőkét és csökkenti a projekt hatékonyságát.

Ha a kormányzat alkalmazza az árat, a hátrányos helyzetűek panaszkodni fognak, és a projekt elakad. A tartományi kormányzat is nehézségekkel néz szembe: befektetőket szeretne vonzani, de attól tart, hogy a társadalom nem fog beleegyezni, ha olcsó földet ad a vállalkozásoknak, vagy attól tart, hogy elveszíti a költségvetést, ha alacsonyan határozza meg az árat.

Nyilvánvaló, hogy az irreális földértékelés gyakori szűk keresztmetszettel jár, ami akadályozza mind a gazdasági fejlődést, mind a társadalmi biztonságot a településen.

Áttörés a földgazdálkodásban

- Uram, tekintettel a határozattervezetben szereplő földár-megállapítási mechanizmus várható pozitív hatásaira, hogyan bízik a közelgő változásokban? Ugyanakkor, hogy ezt a politikát hatékonyan és szinkronban lehessen a gyakorlatba átültetni, milyen javaslatai vannak?

Dr. Tran Van Khai: A piachoz közelebb álló földárlisták segítenek növelni a költségvetési bevételeket (köszönhetően a földhasználati díjak valós értéken történő beszedésének), miközben az embereket megfelelőbb kompenzációban részesítik, stabilizálva életüket a földszerzés után. A vállalkozások is profitálnak a gyors és átlátható földár-számítási folyamatból, amely egyértelműen megbecsülheti a földköltségeket, elkerülve a kockázatokat a projektek megvalósításakor. Az ingatlanpiac hosszú távon átláthatóbb és tisztességesebb lesz, amikor a földárak megközelítik a valós értéküket, fokozatosan kiküszöbölve a „kérek – adok” mechanizmust és a földbérleti díjak különbségeire vonatkozó spekulációt.

Nagyra értékelem a kormány erőfeszítéseit a földértékelés akadályainak felszámolására irányuló határozat benyújtásában. Az új szabályozások szakpolitikai szempontból helyesek, és a helyi nehéz valóságból fakadnak, áttörést ígérve a földgazdálkodás és -használat terén.

A politika gyakorlatba ültetése érdekében azt javaslom, hogy a kormány és a helyi önkormányzatok különítsenek el forrásokat a digitális kataszteri térképek és a helyi földár-adatbázisok építésének felgyorsítására. Ez az alapja a tervezetben megengedett módon minden egyes földterületre vonatkozó részletes földárlisták bevezetésének, biztosítva, hogy a földárak a helyszínnek megfelelően és valós időben pontosan frissüljenek.

Ezzel együtt nyilvánosságra kell hozni az árlistát, és véleményeket kell kérni. A földárlista összeállításának folyamatának átláthatónak kell lennie, a nyilvánosságra hozatal előtt a lakosság és a vállalkozások részvételével. Ez segít abban, hogy az árlista közel álljon a valósághoz, és már a kezdetektől fogva nagyfokú konszenzust teremtsen, elkerülve a későbbi panaszokat.

Ugyanakkor rendszeresen frissítsék, ne hagyják az árlistát "lógva". Ennek megfelelően ajánlott, hogy a tartomány Népi Tanácsa és Népi Bizottsága proaktívan alkalmazza azokat a szabályozásokat, amelyek lehetővé teszik a földárlista szükség szerinti kiigazítását. A valóságban a földárak folyamatosan ingadoznak, ezért a tartománynak nem szabad 5 éves ciklust várnia a frissítéssel, hanem rugalmasan, évente (vagy hirtelen) együtthatóval kell kiigazítania. Ez segít abban, hogy az állami földár mindig közel legyen a piachoz, korlátozva a nagy eltéréseket, amelyek sokkot okozhatnak az embereknek és a vállalkozásoknak.

Az árlista + együttható használatának mechanizmusának bevezetésekor a kompenzáció kiszámításához különös figyelmet kell fordítani az érdekek összehangolásának elvére (ahogyan azt a tervezet 6. cikk 1. záradékának d) pontja is kimondja). Pontosabban, azoknál a projekteknél, ahol a befektetők a terület nagy részére magas árakban állapodtak meg, a fennmaradó területre pedig, ha az árlistát alkalmazzák (általában a megállapodott árnál alacsonyabban), a tartománynak fontolóra kell vennie a lakosság további támogatását, vagy a befektetőtől a különbözet kompenzációjának felkérését. Ez a rugalmas megoldás célja a kompenzációs árak közötti különbség miatti panaszok és perek elkerülése, biztosítva, hogy az emberek, az állam és a vállalkozások mind elfogadják azt.

Ezenkívül javítani kell a földértékelés kapacitását és felügyeletét. Konkrétan meg kell erősíteni a tisztviselők képzését, és szakértelemmel rendelkező független tanácsadókat kell alkalmazni a tartomány támogatására a földértékelésben. Ugyanakkor elő kell mozdítani a Népi Tanács, a Hazai Front és a tömegszervezetek felügyeleti szerepét annak biztosítása érdekében, hogy a földértékelési folyamat az eljárásoknak megfelelően történjen, és megelőzzék a negatív visszajelzéseket. A tartománynak létre kell hoznia egy visszajelzési csatornát is, hogy az emberek és a vállalkozások ajánlásokat tehessenek, ha úgy találják, hogy az előírt földárak nem megfelelőek, ezáltal azonnal kiigazíthassák azokat.

Dr. Tran Van Khai: Egyetértünk és javasoljuk, hogy a Nemzetgyűlés mielőbb fogadja el a határozatot, ugyanakkor reméljük, hogy a kormány és a minisztériumok hamarosan (a tervezetben foglaltak szerint 2026. július 1. előtt) kiadják a végrehajtását irányító dokumentumokat. Közös elhatározással és összehangolt részvétellel a földértékelés egyre átláthatóbbá és realisztikusabbá válik, megszüntetve a régóta fennálló szűk keresztmetszeteket; ezáltal hatékonyan felszabadítva a földkészleteket, hozzájárulva a fenntartható társadalmi-gazdasági fejlődéshez.

Köszönöm!

Forrás: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html