Daftar Harga Tanah 2026: Investor Khawatir Biaya Modal, Masyarakat 'Takut' Dapat Buku Merah

Baru-baru ini, sejumlah daerah, termasuk Hanoi , telah menyusun proposal untuk mengembangkan daftar harga tanah pertama, yang diharapkan akan diterapkan mulai 1 Januari 2026. Sebagian besar daftar harga tanah baru yang sedang dikembangkan telah disesuaikan dengan sangat kuat, dengan peningkatan yang berkali-kali lipat lebih tinggi dari daftar harga tanah saat ini.

Sebagai contoh, menurut rancangan daftar harga tanah baru Hanoi, di kawasan pusat kota seperti Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet,... daftar harga tanah baru telah disesuaikan dengan kenaikan sekitar 2%. Di mana, harga tanah hunian tertinggi tercatat lebih dari 702 juta VND/m2.

Khususnya, harga tanah di daerah pinggiran kota dan pinggiran kota juga diperkirakan akan meningkat secara signifikan. Sebagai contoh, di komune Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son, dan An Khanh, kenaikan harga tertinggi tercatat, hingga 26% dibandingkan dengan daftar harga saat ini.

Tanah tidak lagi menjadi pilihan yang menarik bagi investor. — Sebagian besar daftar harga tanah baru yang sedang disusun telah disesuaikan secara signifikan. (Foto: CD)

Komune lain seperti Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong juga telah mengusulkan kenaikan sekitar 25%.

Terkait persoalan ini, Lembaga Penelitian dan Evaluasi Pasar Properti Vietnam (VARS IRE) meyakini bahwa daftar harga tanah merupakan instrumen penting Negara dalam pengelolaan tanah, pengumpulan anggaran, penghitungan kewajiban keuangan, dan sebagai dasar hukum penetapan harga ganti rugi serta dukungan pemukiman kembali.

Oleh karena itu, penyusunan daftar harga tanah perlu dilakukan secara cermat, ilmiah dan dengan peta jalan yang masuk akal agar dapat mencerminkan nilai pasar secara akurat, sekaligus menghindari timbulnya gangguan atau tekanan finansial bagi masyarakat dan pelaku bisnis.

Menurut VARS IRE, kenaikan tajam penyesuaian harga tanah oleh pemerintah daerah akan berdampak signifikan terhadap masyarakat dan rumah tangga. Khususnya, kelompok yang sedang melakukan prosedur pertanahan seperti perubahan peruntukan lahan, pemberian sertifikat hak guna lahan, atau penerima kompensasi dan pembebasan lahan akan paling terdampak, karena kewajiban keuangan dihitung langsung berdasarkan daftar harga yang baru.

Biaya alih fungsi lahan, penerbitan buku merah, dan pembelian properti dapat meningkat tajam, yang berdampak pada masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Selain itu, kenaikan harga lahan dapat menimbulkan keluhan dan sengketa di area yang sedang dalam proses kompensasi dan pembebasan lahan jika penyesuaiannya jauh melebihi harga yang disetujui.

Tak hanya berdampak pada masyarakat, kenaikan harga tanah juga berdampak langsung pada bisnis properti. Biaya kompensasi dan biaya penggunaan lahan, yang merupakan pengeluaran terbesar dalam struktur biaya pengembangan proyek, akan meningkat tajam, yang akan berdampak pada peningkatan total investasi.

Untuk proyek yang sedang berjalan, bisnis mungkin merasa sulit untuk memutuskan apakah akan melanjutkan atau menangguhkannya, karena kenaikan biaya dapat menyebabkan total investasi melebihi kapasitas keuangan.

Sementara itu, untuk proyek yang belum terlaksana, bisnis dapat lebih proaktif dalam perencanaan dan opsi kompensasi, tetapi apakah pasar akan menerima kenaikan harga yang dipaksakan atau tidak masih belum diketahui.

“Beberapa proyek mungkin mengalami kerugian atau lambat dalam menerbitkan sertifikat kepada pelanggan, sehingga menimbulkan risiko sengketa,” VARS IRE memperingatkan.

Lembaga ini meyakini bahwa semua regulasi harga, termasuk daftar harga tanah, hanya bersifat relatif, karena dalam jangka panjang, harga properti masih ditentukan oleh penawaran dan permintaan. Oleh karena itu, sulit untuk menyusun daftar harga tanah yang memenuhi harapan semua kelompok kepentingan. Daftar harga tanah hanya benar-benar bermakna jika diterapkan untuk tujuan tertentu seperti kompensasi dan pembebasan lahan.

“Jika digunakan untuk berbagai keperluan seperti penghitungan biaya penggunaan tanah, lelang, atau pajak, daftar harga akan kehilangan kepraktisannya dan perlu disesuaikan secara fleksibel untuk memastikan keselarasan kepentingan antara negara, masyarakat, dan pelaku usaha,” tegas VARS IRE.

Oleh karena itu, VARS IRE merekomendasikan agar pemerintah daerah mengidentifikasi dengan tepat peran tabel harga tanah – sebagai alat manajemen dan pemungutan pajak, bukan alat untuk mengatur penawaran dan permintaan pasar. Kebijakan stabilisasi harga tanah perlu diarahkan pada tujuan jangka panjang berupa transparansi, keadilan, dan keberlanjutan.

Unit ini juga mengusulkan pembagian tanggung jawab yang jelas antara tingkat pusat dan daerah: Negara harus mengeluarkan kerangka kerja teknis dan metode penilaian yang terpadu, sementara pemerintah daerah harus beroperasi dan melakukan kalibrasi dalam praktiknya. Selain itu, pemerintah daerah perlu diberi wewenang untuk mengeluarkan koefisien penyesuaian yang fleksibel sesuai dengan wilayah, waktu, jenis penggunaan lahan, dan tujuan pembangunan sosial-ekonomi masing-masing.

Selain itu, VARS IRE merekomendasikan penerapan tarif yang berbeda untuk biaya penggunaan lahan, sewa lahan, pajak, retribusi, dan pungutan, tergantung pada tujuan penggunaan dan tingkat infrastruktur serta pembangunan perkotaan di setiap wilayah. Penyesuaian ini perlu memiliki rencana yang matang agar tidak menimbulkan "kejutan" bagi pasar dan dampak mendadak terhadap bisnis dan masyarakat—terutama dalam konteks banyak daerah yang sedang menyempurnakan model pemerintahan perkotaan dua tingkat.

Terakhir, VARS IRE menekankan perlunya memperkuat komunikasi dan panduan implementasi, membantu masyarakat, pelaku bisnis, dan broker memahami hakikat dan peran daftar harga tanah, sehingga terhindar dari eksploitasi untuk "menaikkan harga" atau menciptakan ekspektasi palsu tentang tren pasar.

Sumber: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html