Daftar harga tanah di Hanoi: Perlu harmonisasi antara 'harga pasar' dan populasi yang stabil

Keterangan foto — Rancangan daftar harga tanah Hanoi untuk periode 2026-2030 menarik perhatian besar. Foto: Tuan Anh/VNA

Menurut para ahli ekonomi , daftar harga tanah yang baru merupakan langkah penting dalam reformasi pengelolaan tanah, tetapi juga merupakan uji kemampuan untuk menyeimbangkan pembangunan ekonomi perkotaan dan jaminan sosial.

Banyak pihak mendukung penyesuaian harga tanah agar mendekati harga pasar, tetapi banyak pula yang khawatir tentang dampak berantai terhadap harga kehidupan dan perumahan, terutama harga rumah susun (SHS), yang juga akan meningkat, sehingga impian memiliki rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah semakin jauh. Oleh karena itu, ketika angka-angka tersebut dikaji, suara masyarakat di pinggiran kota—yang paling terdampak langsung—perlu didengarkan sepenuhnya oleh pihak berwenang dan pembuat kebijakan. Karena dengan demikian, daftar harga tanah Hanoi untuk periode 2026-2030 akan benar-benar mencerminkan nilai riil tanah dan nilai hidup masyarakat.

Berdasarkan rancangan yang diajukan oleh Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup kepada Komite Rakyat Hanoi, harga tanah di wilayah pinggiran kota seperti Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc, dan Thanh Tri diperkirakan akan naik 25-26% dibandingkan dengan daftar harga saat ini, sementara di wilayah pusat hanya akan naik tipis 1,5-2%. Bahkan, catatan di beberapa komune di wilayah pinggiran kota Hanoi menunjukkan bahwa usulan kenaikan harga tanah yang tajam di wilayah pinggiran kota telah membuat banyak rumah tangga dan pekerja khawatir tentang biaya hidup serta kemungkinan memiliki rumah di masa depan.

Masyarakat di daerah pinggiran kota meyakini bahwa bila daftar harga Negara naik, harga ganti rugi, biaya pindah, dan serangkaian biaya terkait lainnya akan naik, sehingga mengurangi keuntungan mereka saat perlu mengubah tujuan penggunaan lahan atau meminta ganti rugi dalam proyek.

Di komune Tien Phong (Hanoi), Ibu Nguyen Thi Luyen—yang memiliki lebih dari 3 sao lahan pertanian—mengaku bahwa keluarganya berencana mengalihfungsikan sebagian lahannya. Namun, setelah mendengar bahwa daftar harga baru telah naik 25-30%, dan biaya penggunaan lahan juga naik, ia khawatir tidak akan sanggup menanggungnya. Masyarakat tidak menentang kenaikan harga tanah, tetapi hanya berharap pemerintah memperhitungkannya secara wajar agar warga di pinggiran kota tidak dirugikan.

Tak hanya di Me Linh, di Dong Anh (Hanoi)—di mana harga tanah pernah "melonjak" ketika ada kabar tentang perencanaan kawasan perkotaan baru—banyak rumah tangga juga menunjukkan keraguan. Bapak Tran Van Thuc, seorang pedagang bahan bangunan di komune Vinh Ngoc, menyampaikan bahwa kenaikan harga tanah telah menyebabkan kenaikan harga sewa gudang. Usaha kecil tidak menghasilkan banyak keuntungan, dan kini dengan biaya tambahan, mereka khawatir tidak akan mampu bertahan.

Bapak Nguyen Van Lam, pemilik sebuah restoran kecil di Thanh Tri (Hanoi), mengatakan bahwa harga sewa tempat yang disewanya sedikit meningkat sejak pertengahan tahun 2025, meskipun daftar harga baru belum diterapkan. Pemilik restoran mengatakan bahwa ia mendengar bahwa harga tanah akan segera naik, sehingga ia menyesuaikan harga sewa lebih awal. Setiap bulan, Bapak Lam harus membayar sewa hampir satu juta VND lebih banyak, tetapi pendapatannya tetap sama.

Menurut pakar real estat Pham Quang Hiep, mentalitas "kenaikan harga secara preemptif" muncul di banyak kawasan suburban, terutama di kawasan yang dekat dengan pusat kota dengan infrastruktur yang baik. Hal ini menimbulkan kekhawatiran bahwa daftar harga tanah yang baru dapat meningkatkan biaya hidup masyarakat secara berantai, mulai dari sewa rumah dan ruang hingga harga jasa.

Meningkatnya harga tanah berarti harga rumah juga meningkat. Bapak Le Van Binh, seorang investor perumahan mini di Hoai Duc (Hanoi), mengatakan bahwa biaya pembebasan lahan menjadi perhatian utama. Perusahaan-perusahaan mengerjakan proyek skala kecil, menargetkan pembeli rumah pertama kali, tetapi jika harga tanah naik 25-30%, biaya input meningkat, maka harga jual juga harus naik. Pada saat itu, pembeli akan dirugikan.

Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) menyatakan bahwa daftar harga tanah merupakan dasar perhitungan biaya penggunaan lahan, sewa lahan, kompensasi, pajak dan biaya, dll., sehingga penyesuaian yang terlalu besar dapat memengaruhi harga perumahan komersial dan sosial. Meskipun perlu menaikkan harga tanah mendekati harga pasar, perlu ada peta jalan untuk menghindari kenaikan tajam yang akan memengaruhi stabilitas kehidupan masyarakat, terutama di daerah pinggiran kota.

Pengacara Nghiem Thi Hang - Kantor Hukum Vu Linh (Asosiasi Pengacara Hanoi) menilai bahwa penyesuaian daftar harga tanah tidak dapat dihindari untuk mencerminkan harga pasar secara akurat, meningkatkan pendapatan anggaran, dan membuat transaksi menjadi transparan. Namun, Hanoi membutuhkan peta jalan yang memadai untuk menghindari "guncangan harga" yang dapat berdampak serius pada masyarakat di pinggiran kota dan usaha kecil.

Menjelaskan masalah ini, Pengacara Nghiem Thi Hang mengatakan bahwa pengelola perlu menyeimbangkan dua kontradiksi. Di satu sisi, daftar harga harus mencerminkan harga pasar secara akurat sesuai dengan semangat Undang-Undang Pertanahan yang baru untuk memastikan transparansi, mencegah kerugian anggaran, dan mengurangi kesenjangan antara harga negara dan harga transaksi aktual. Di sisi lain, kenaikan harga yang tiba-tiba, terutama di wilayah pertanian/pinggiran kota, dapat menciptakan reaksi berantai yang meningkatkan biaya input proyek, meningkatkan harga perumahan komersial, dan menekan kelompok berpenghasilan rendah. Oleh karena itu, Hanoi harus menerapkan peta jalan kenaikan bertahap, menggabungkan kebijakan dukungan, memberikan kompensasi kepada masyarakat berpenghasilan rendah, dan menyesuaikan mekanisme kompensasi.

Senada dengan itu, Bapak Pham Quang Hiep, pakar real estat, mengatakan bahwa kenaikan harga tanah sebaiknya dibagi menjadi beberapa tahap penyesuaian. Misalnya, kenaikan 10-15% setiap tahun dalam dua tahun pertama, alih-alih sekaligus. Pada saat yang sama, data valuasi perlu dipublikasikan agar masyarakat dapat memantau dan menghindari kecurigaan atau kesalahpahaman.

Selain menaikkan harga tanah sesuai peta jalan, badan pengelola juga perlu mempublikasikan data valuasi, metode perhitungan, dan peta lokasi spesifik. Bersamaan dengan itu, perlu ada solusi untuk mendukung rumah tangga berpenghasilan rendah dan rumah tangga yang lahan pertaniannya telah dipulihkan melalui kebijakan alih fungsi lahan dan pengurangan biaya penggunaan lahan. Khususnya, perlu menjaga stabilitas harga proyek perumahan sosial guna menghindari efek limpahan (spillover effect) ke segmen pembeli rumah yang sebenarnya.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm