Harga tanah dinaikkan secara tidak wajar.
Harga tanah selalu menjadi perhatian utama bagi banyak orang, termasuk investor dan mereka yang ingin membeli tanah untuk perumahan atau membangun rumah. Namun, selama bertahun-tahun, harga tanah telah meningkat secara tidak wajar, berdampak negatif pada masyarakat, mendistorsi alokasi sumber daya, dan menimbulkan risiko ketidakstabilan ekonomi makro… Ini adalah salah satu dari empat konsekuensi penetapan harga tanah berdasarkan kekuatan pasar.
Dalam lima tahun terakhir saja, Hanoi memimpin kenaikan harga properti di negara ini dengan 112%; Hai Phong meningkat sebesar 71%, sementara Da Nang dan Kota Ho Chi Minh hampir menggandakan harganya. Lonjakan harga yang tidak normal ini bukan didorong oleh permintaan yang sebenarnya, melainkan oleh spekulasi, penimbunan, dan terutama oleh penilaian lahan berdasarkan perbandingan dengan kesepakatan lelang atau proyek-proyek "panas" di sekitarnya. Hal ini menciptakan siklus ganas kenaikan harga yang tidak terkendali, dengan harga selanjutnya selalu mengikuti harga sebelumnya.
Di komune Dong Anh, Hanoi, agen properti mengatakan bahwa daerah ini saat ini merupakan lokasi investasi paling menarik di ibu kota... Karena dua tahun lalu, harga per meter persegi di sini kurang dari 50 juta VND, tetapi sekarang, karena serangkaian proyek perumahan mewah yang dibangun di dekatnya, harga tanah telah meningkat empat kali lipat. Lebih dari 3 km jauhnya, meskipun lebih jauh dari proyek perumahan kelas atas, harga tanah juga naik seiring dengan daerah pusat.
Selama bertahun-tahun, di berbagai daerah, terutama Hanoi, harga tanah tidak mencerminkan nilai sebenarnya tetapi didorong oleh skema manipulasi harga yang terorganisir. Contoh tipikalnya adalah menggunakan harga lelang tertinggi sebagai patokan, kemudian secara bersamaan menaikkan harga di sekitarnya. Meskipun jalan ke depan belum jelas, harga tanah di sini saat ini berfluktuasi sekitar 140 juta VND/m2. Hebatnya, sekitar dua tahun lalu, harga tanah di sini hanya sekitar 30 juta VND/m2. Harga tanah naik dan turun tidak hanya karena kekuatan pasar tetapi juga ditentukan oleh komunitas bisnis properti lokal.
Salah satu alasan utama inflasi harga tanah yang tidak wajar adalah cara pemerintah daerah menentukan tabel harga tanah dan koefisien penyesuaian. Tabel harga tanah yang dikeluarkan pemerintah daerah saat ini seringkali jauh lebih rendah daripada harga transaksi pasar. Namun, ketika menghitung biaya penggunaan lahan, kewajiban keuangan, dan kompensasi untuk penggusuran lahan, koefisien penyesuaian diterapkan. Koefisien ini seringkali didasarkan pada transaksi referensi yang telah diinflasi sebelumnya.
Bapak Nguyen Chi Thanh, Wakil Presiden Asosiasi Pialang Properti Vietnam, menyatakan: "Di negara-negara maju terkemuka seperti AS dan Australia, sertifikat hak milik tanah mencakup informasi tentang harga jual, yang mereka gunakan untuk menentukan pajak, dan harga ini berfluktuasi. Jika Vietnam ingin diakui sebagai ekonomi pasar, kita tidak bisa memiliki hukum tak tertulis di mana harga hanya naik dan tidak pernah turun."
Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, menyampaikan: "Metode penilaian tanah dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 menggunakan unit konsultan. Unit konsultan ini adalah organisasi yang menentukan semua harga tanah. Saya percaya ini adalah pendekatan yang tidak akurat."
Saat ini, di Hanoi, harga apartemen sebesar 100 juta VND/m² dianggap normal.
Impian untuk memiliki rumah sendiri semakin memudar.
Saat ini, di Hanoi, harga apartemen sebesar 100 juta VND/m² dianggap normal. Di beberapa tempat, bahkan mencapai 300 juta VND/m². Harga yang tampaknya selangit ini sebenarnya nyata. Dibandingkan dengan 10 tahun lalu, harganya 5 hingga 10 kali lebih tinggi. Saat itu, harga rata-rata apartemen di Hanoi sekitar 20 juta VND/m². Tahun ini, harganya telah naik menjadi hampir 80 juta VND/m², belum termasuk proyek-proyek kelas atas. Spekulan sering memanfaatkan sistem penilaian tanah berbasis pasar dalam Undang-Undang Pertanahan untuk menaikkan harga tanah, menciptakan gelembung buatan dan membuat impian memiliki rumah semakin jauh bagi banyak keluarga.
Menurut para ahli, biaya tanah seringkali mencapai hingga 40% dari harga produk real estat. Hal ini terjadi meskipun faktor-faktor lain seperti biaya penggunaan lahan (yang sudah dibayarkan berdasarkan Undang-Undang Pertanahan lama), bahan bangunan, dan biaya tenaga kerja tidak meningkat secara signifikan. Namun, para spekulan sering menggunakan metode penilaian tanah berbasis pasar dalam Undang-Undang Pertanahan sebagai pembenaran untuk menaikkan harga tanah, mendorong harga perumahan, dan menciptakan lonjakan harga buatan.
Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, menyatakan: "Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh , harga rumah dan properti telah meningkat tajam. Alasan mendasar di sini adalah penawaran dan permintaan. Permintaan sangat tinggi dalam berbagai bentuk: permintaan perumahan, permintaan investasi, perumahan untuk banyak sektor, terutama perumahan untuk pekerja, pegawai negeri, dan pekerja produksi, yang pasokannya terbatas. Kekurangan ini menyebabkan kekacauan di pasar."
Tahun ini, dari lebih dari 40.000 apartemen baru yang diluncurkan di dua pasar terbesar, Hanoi dan Ho Chi Minh City, lebih dari 95% berada di segmen kelas atas, dengan harga mulai dari 76-80 juta VND/m2. Apartemen kelas menengah dengan harga 35-40 juta VND/m2 seperti beberapa tahun lalu sudah tidak ada lagi. Harga tanah yang tinggi akan meningkatkan biaya pembelian, penyewaan, atau penggunaan tanah, yang menyebabkan biaya investasi total yang lebih tinggi untuk setiap proyek, sehingga mengurangi potensi keuntungan… Ini adalah faktor utama yang memengaruhi investor asing yang berpartisipasi di pasar properti Vietnam.
Michael Piro, CEO Indochina Capital, berkomentar: "Ketika pasar menunjukkan tanda-tanda spekulasi yang kuat, dengan harga tanah jauh melebihi nilai ekonomi sebenarnya, kami biasanya sedikit memperlambat, mundur untuk mengamati daripada mengejar 'demam' tersebut."
Bapak Koen Soenens, Direktur Deep C Industrial Park di Hai Phong, berkomentar: "Kenyataannya adalah bahwa dalam proyek yang sama, fase 1 memiliki harga yang berbeda, sedangkan fase 2 dari proyek tersebut memiliki harga lahan yang lebih tinggi berdasarkan nilai pasar."
4,1 juta VND adalah jumlah modal yang telah dipinjamkan lembaga kredit ke sektor properti.
Harga tanah yang tinggi menciptakan ketidakcukupan dalam alokasi sumber daya.
4,1 juta VND adalah jumlah modal yang dipinjamkan lembaga kredit ke sektor properti. Angka ini empat kali lebih tinggi dari total modal investasi publik seluruh negeri tahun ini dan mewakili pertumbuhan kredit hampir 17% dibandingkan akhir tahun lalu. Namun, seberapa efektifkah aliran modal ini bagi perekonomian, dan apakah pertumbuhan kredit yang tinggi di sektor properti akan menyebabkan terulangnya risiko gelembung properti dan kredit macet bagi sistem perbankan, seperti yang terjadi beberapa tahun lalu?
Setiap hari, Tuan dan Nyonya Lieu datang untuk merawat kebun sayur keluarga mereka. Ironisnya, lahan tempat mereka menanam sayuran sebenarnya adalah lahan vila-vila bernilai miliaran dolar yang saat ini terbengkalai. Sejumlah besar sumber daya masyarakat terbuang sia-sia untuk proyek-proyek yang ditinggalkan dan tidak berpenghuni.
Menurut perkiraan, sektor properti saat ini hanya menyumbang sekitar 3,5% dari PDB secara langsung, tetapi menarik hampir seperempat dari total modal seluruh perekonomian. Hal ini menunjukkan bahwa produktivitas modal dari sektor properti sangat rendah.
Ratusan vila dulunya kosong, hanya dihuni oleh segelintir keluarga. Ratusan miliar dong menganggur di properti-properti ini. Semakin sentral lokasinya, semakin besar kotanya, dan semakin mahal tanahnya, semakin banyak properti yang tidak dihuni. Impian untuk menjadi kaya melalui spekulasi properti kini telah menjadi beban bagi banyak investor dan bank, yang mendistorsi potensi pertumbuhan negara.
Pada kenyataannya, aliran modal ke sektor properti berputar secara siklik: Bank memberikan pinjaman kepada pengembang properti untuk membangun rumah - Bank juga memberikan pinjaman kepada investor properti untuk membeli rumah - Pengembang properti menggunakan uang yang diterima dari investor properti untuk berinvestasi dalam proyek baru dan membangun lebih banyak rumah. Menurut para ahli ekonomi, sampai batas tertentu, hal ini bertentangan dengan prinsip ekonomi normal bahwa kredit seharusnya mengalir ke sektor-sektor produktif ekonomi.
Bapak Mac Quoc Anh, Wakil Ketua Asosiasi Usaha Kecil dan Menengah Hanoi, berkomentar: "Injeksi kredit yang berlebihan ke sektor properti akan secara langsung memengaruhi industri manufaktur, perdagangan, dan jasa. Hal ini karena sektor-sektor tersebutlah yang menciptakan banyak lapangan kerja."
Menurut perkiraan, harga tanah telah meningkat 3,12 kali lipat selama 10 tahun terakhir. Inilah juga mengapa sektor properti menarik banyak modal dari investor individu, bisnis domestik, perusahaan FDI, dan bahkan lembaga kredit…
Bapak Tran Duc Anh - Direktur Makroekonomi dan Strategi Pasar di KB Securities Vietnam, menyatakan: "Suku bunga pinjaman biasanya lebih tinggi daripada suku bunga reguler untuk kegiatan produksi dan bisnis. Lebih penting lagi, pinjaman untuk properti memiliki jaminan."
Dr. Pham Thi Hoang Anh - Wakil Direktur Akademi Perbankan, menyatakan: "Aset jaminan terutama berasal dari pasar properti. Oleh karena itu, jika pasar properti mengalami fase gelembung dan memasuki resesi, hal itu akan menciptakan potensi risiko, yang dapat dianggap sebagai risiko bagi sistem perbankan dan keuangan, terutama terkait dengan masalah piutang macet."
Selama sesi Majelis Nasional ini, Pemerintah telah mengembangkan dan mengajukan serangkaian usulan tentang mekanisme dan kebijakan untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan hukum pertanahan... Hal ini dipandang sebagai sinyal positif untuk menyelesaikan masalah dan membantu menciptakan pasar yang sehat bagi warga negara dan pelaku usaha. Hanya ketika harga tanah dikelola secara ketat oleh Negara, secara publik dan transparan, spekulasi, manipulasi, dan inflasi harga akan diberantas, dan kepentingan warga negara dan pelaku usaha akan terjamin secara harmonis.
Sumber: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
Komentar (0)