Harga tanah melambung, impian untuk menetap pun pudar

VTV.vn - Dalam 5 tahun terakhir saja, Hanoi telah memimpin negara dalam kenaikan harga real estat sebesar 112%; Hai Phong meningkat sebesar 71%, Da Nang dan Kota Ho Chi Minh meningkat hampir satu setengah kali lipat.

Harga tanah meningkat tanpa alasan.

Harga tanah selalu menjadi perhatian banyak orang, baik investor maupun mereka yang ingin membeli tanah untuk ditinggali atau membangun rumah. Namun, selama bertahun-tahun, harga tanah telah melambung secara tidak wajar, berdampak negatif pada masyarakat, mendistorsi alokasi sumber daya, dan menyebabkan risiko ketidakstabilan ekonomi makro... Itulah salah satu dari empat konsekuensi harga tanah yang ditetapkan berdasarkan pasar.

Dalam 5 tahun terakhir saja, Hanoi telah memimpin negara dalam hal kenaikan harga properti dengan 112%; Hai Phong meningkat sebesar 71%, Da Nang dan Kota Ho Chi Minh meningkat hampir satu setengah kali lipat. Kenaikan harga yang tidak normal ini bukan disebabkan oleh permintaan riil, melainkan oleh spekulasi, penimbunan, dan terutama cara penetapan harga tanah berdasarkan perbandingan dengan lelang atau proyek "panas" di sekitarnya, yang menyebabkan harga selanjutnya selalu mengikuti harga sebelumnya, menciptakan spiral kenaikan harga yang tak terkendali.

Di komune Dong Anh, Hanoi, seorang broker mengatakan bahwa kawasan ini saat ini paling layak untuk diinvestasikan di ibu kota... Karena jika dua tahun lalu, harga per meter persegi di sini kurang dari 50 juta VND, kini karena serangkaian proyek perumahan mewah yang sedang dibangun di dekatnya, harga tanah telah meningkat 4 kali lipat. Lebih dari 3 km jauhnya, meskipun jauh dari proyek perumahan mewah, harga tanah juga meningkat seiring dengan meningkatnya area pusat.

Selama beberapa tahun terakhir, di banyak daerah, terutama Hanoi, harga tanah belum mencerminkan nilai guna riil, melainkan didorong oleh inflasi harga yang terorganisir. Biasanya, lelang puncak digunakan sebagai patokan perbandingan, dan kemudian secara bersamaan menaikkan harga di sekitarnya. Belum ada peta jalan, tetapi harga tanah di sini saat ini berfluktuasi sekitar 140 juta VND/m2. Perlu dicatat bahwa sekitar dua tahun lalu, harga tanah di sini hanya sekitar 30 juta VND/m2. Naik atau turunnya harga tanah tidak hanya dipengaruhi oleh pasar, tetapi juga ditentukan oleh komunitas bisnis properti setempat.

Salah satu alasan utama kenaikan harga tanah yang tidak wajar adalah cara pemerintah daerah menentukan daftar harga tanah dan koefisien penyesuaiannya. Daftar harga tanah yang dikeluarkan pemerintah daerah saat ini seringkali jauh lebih rendah daripada harga transaksi di pasar. Namun, koefisien penyesuaian diterapkan saat menghitung biaya penggunaan lahan, kewajiban keuangan, dan kompensasi pembebasan lahan. Koefisien ini seringkali didasarkan pada transaksi acuan yang harganya telah dinaikkan sebelumnya.

Bapak Nguyen Chi Thanh, Wakil Presiden Asosiasi Pialang Properti Vietnam, mengatakan: "Di negara-negara maju terkemuka seperti AS, Australia, buku merah memuat informasi tentang harga jual, harga yang mereka gunakan untuk menentukan pajak, terkadang naik, terkadang turun. Vietnam ingin diakui sebagai ekonomi pasar, kita tidak bisa memiliki hukum tak tertulis yang hanya naik dan tidak turun."

Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, menyampaikan: "Metode penilaian tanah dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, kami menggunakan unit konsultasi. Unit konsultasi adalah organisasi yang menentukan semua harga tanah. Saya pikir ini cara yang salah."

Saat ini, di ibu kota Hanoi, harga apartemen 100 juta/m² dianggap normal.

Mimpi memiliki rumah semakin memudar

Saat ini, di ibu kota Hanoi, harga apartemen 100 juta VND/m² masih dianggap normal. Di beberapa tempat, harganya mencapai 300 juta VND/m². Harga ini tampak selangit, tetapi kenyataannya memang demikian. Dibandingkan 10 tahun lalu, harganya 5 hingga 10 kali lipat lebih tinggi. Saat itu, harga rata-rata apartemen di Hanoi sekitar 20 juta VND/m². Tahun ini, harganya telah meningkat hampir mencapai 80 juta VND/m², belum termasuk proyek-proyek mewah. Para spekulan sering memanfaatkan Undang-Undang Pertanahan dengan metode penetapan harga tanahnya yang mengikuti pasar, sehingga harga tanah melambung tinggi, harga rumah pun melambung, menyebabkan demam perumahan, dan membuat impian banyak keluarga untuk menetap semakin jauh.

Menurut para ahli, harga tanah seringkali mencapai 40% dari biaya produk real estat. Padahal, faktor-faktor lain seperti biaya penggunaan tanah (dibayar sesuai Undang-Undang Pertanahan yang lama), bahan bangunan, tenaga kerja, dll., tidak mengalami kenaikan yang signifikan. Namun, untuk membenarkan hal ini, para spekulan seringkali mengutip Undang-Undang Pertanahan dengan metode penetapan harga tanahnya berdasarkan pasar, sehingga menyebabkan inflasi harga tanah, kenaikan harga perumahan, dan sebagainya.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, berkomentar: "Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh , harga rumah dan properti telah meningkat tajam. Penyebab utamanya adalah penawaran dan permintaan. Permintaan sangat besar, dalam segala bentuknya: permintaan perumahan, permintaan investasi, perumahan untuk berbagai sektor, terutama perumahan bagi pekerja, pegawai negeri sipil, dan pekerja produksi, namun terjadi kelangkaan yang besar. Kelangkaan inilah yang menyebabkan kekacauan di pasar."

Tahun ini, dari lebih dari 40.000 apartemen baru yang dibuka untuk dijual di dua pasar terbesar, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, lebih dari 95% apartemen berada di segmen kelas atas, dengan harga berkisar antara 76-80 juta VND/m2. Tidak ada lagi apartemen kelas menengah dengan harga 35-40 juta VND/m2 seperti beberapa tahun lalu. Harga tanah yang tinggi akan meningkatkan biaya pembelian, sewa, atau penggunaan lahan, yang mengakibatkan total biaya investasi yang lebih tinggi untuk setiap proyek, sehingga mengurangi potensi keuntungan... Hal ini merupakan faktor yang sangat memengaruhi investor asing ketika berpartisipasi di pasar properti Vietnam.

Bapak Michael Piro, Direktur Jenderal Indochina Capital, berkomentar: "Ketika pasar menunjukkan tanda-tanda spekulasi yang kuat, harga tanah jauh melampaui nilai ekonomi riil, kita seringkali memperlambat langkah, mundur, dan mengamati, alih-alih mengejar 'demam' tersebut."

Bapak Koen Soenens, Direktur Deep C Industrial Park Hai Phong, berkomentar: "Pada kenyataannya, dalam proyek yang sama, tahap 1 memiliki harga yang berbeda, sementara tahap 2 proyek ini memiliki harga tanah yang lebih tinggi sesuai harga pasar."

4,1 juta miliar VND merupakan modal yang dipinjamkan lembaga kredit ke sektor real estate.

Harga tanah yang tinggi menyebabkan masalah alokasi sumber daya

4,1 triliun VND adalah aliran modal yang dipinjamkan lembaga kredit ke sektor properti. Angka ini 4 kali lebih tinggi daripada modal investasi publik negara tahun ini dan telah mencapai tingkat pertumbuhan kredit hampir 17% dibandingkan akhir tahun lalu. Namun, seberapa efektif aliran modal ini bagi perekonomian dan akankah pertumbuhan kredit yang tinggi di sektor properti menyebabkan terulangnya risiko gelembung properti dan kredit macet bagi sistem perbankan seperti yang terjadi bertahun-tahun lalu?

Setiap hari, Tuan dan Nyonya Lieu datang untuk mengurus kebun sayur keluarga mereka. Ironisnya, lahan tempat sayuran ditanam sebenarnya adalah lahan vila-vila senilai puluhan miliar dong yang dibiarkan kosong. Sejumlah besar sumber daya sosial terpendam dalam proyek-proyek terbengkalai tanpa ada yang tinggal di sana.

Menurut perkiraan, sektor properti saat ini hanya berkontribusi langsung sekitar 3,5% terhadap PDB, tetapi menyerap hampir 1/4 dari total modal perekonomian. Hal ini menunjukkan bahwa produktivitas modal sektor properti sangat rendah.

Ratusan vila kini hanya dihuni beberapa rumah tangga. Ratusan miliar dong terbengkalai dengan properti-properti ini. Semakin dekat ke pusat kota, kota-kota besar, dan tempat-tempat dengan harga tanah yang tinggi, semakin banyak rumah yang tidak berpenghuni. Impian menjadi kaya dari spekulasi properti kini telah menjadi beban bagi banyak investor dan bank, serta mendistorsi sumber modal pertumbuhan negara.

Realitas menunjukkan bahwa modal yang diinvestasikan di sektor properti berputar dalam suatu siklus: Bank memberikan pinjaman kepada investor proyek properti untuk membangun rumah - Bank juga memberikan pinjaman kepada investor properti untuk membeli rumah - Investor proyek properti menggunakan uang yang terkumpul dari investor properti untuk berinvestasi dalam proyek baru dan membangun lebih banyak rumah. Menurut para ahli ekonomi, dari perspektif tertentu, hal ini bertentangan dengan hukum ekonomi yang berlaku, yaitu kredit harus disalurkan ke sektor-sektor produksi dalam perekonomian.

Bapak Mac Quoc Anh, Wakil Ketua Asosiasi Usaha Kecil dan Menengah Hanoi, berkomentar: "Terlalu banyak kredit di sektor properti akan berdampak langsung pada sektor manufaktur, perdagangan, dan jasa. Karena sektor-sektor inilah yang menciptakan banyak lapangan kerja."

Menurut perkiraan, dalam 10 tahun terakhir, luas lahan telah meningkat 3,12 kali lipat. Hal ini juga menjadi alasan mengapa real estat menarik banyak modal dari investor perorangan, perusahaan domestik, perusahaan FDI, dan lembaga kredit...

Bapak Tran Duc Anh, Direktur Strategi Makro dan Pasar, KB Securities Vietnam Company, mengatakan: "Suku bunga pinjaman seringkali lebih tinggi daripada suku bunga normal untuk kegiatan produksi dan bisnis. Lebih penting lagi, pinjaman untuk properti memiliki agunan."

Dr. Pham Thi Hoang Anh, Wakil Direktur Akademi Perbankan, berkomentar: "Aset hipotek sebagian besar berasal dari pasar properti. Oleh karena itu, jika pasar properti melewati fase gelembung dan memasuki fase resesi, hal ini akan menimbulkan potensi risiko yang dapat dianggap sebagai risiko bagi sistem perbankan dan keuangan, terutama terkait masalah kredit macet."

Dalam sidang Majelis Nasional ini, Pemerintah telah menyusun dan mengajukan serangkaian usulan mekanisme dan kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam penyusunan dan pelaksanaan undang-undang pertanahan. Hal ini dianggap sebagai sinyal positif untuk mengatasi dan membantu menyehatkan pasar, baik bagi masyarakat maupun pelaku usaha. Hanya ketika harga tanah dikelola secara ketat oleh Negara, secara terbuka dan transparan, spekulasi, manipulasi, dan inflasi harga dapat dihilangkan, dan kepentingan masyarakat dan pelaku usaha dapat terjamin secara harmonis.

Sumber: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm