Mengusulkan mekanisme tambahan untuk menentukan harga tanah dan menangani pendapatan tambahan dalam rancangan Resolusi tentang Undang-Undang Pertanahan.

Gambar ilustrasi.

Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) baru-baru ini telah menyerahkan dokumen yang berisi masukan mengenai beberapa aspek rancangan Resolusi Majelis Nasional yang mengatur mekanisme dan kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan.

Oleh karena itu, VNREA memberikan lima saran; termasuk mengusulkan amandemen terhadap tiga ketentuan yang telah tercantum dalam draf dan menambahkan dua ketentuan yang belum termasuk dalam draf Resolusi tersebut.

Mengenai dua usulan tambahan tersebut, VNREA mengutip Pasal 5 Rancangan Resolusi, yang menetapkan penerapan tabel harga tanah untuk menentukan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk semua proyek ketika lahan dialokasikan, disewakan, atau tujuan penggunaannya diubah, dalam semua kasus.

Namun, menurut analisis VNREA, pada kenyataannya, terdapat proyek investasi di daerah yang baru berkembang atau proyek dengan skala penggunaan lahan yang besar yang tidak memiliki daftar harga tanah, atau jika ada daftar harga tanah, penerapannya tidak tepat. Dalam kasus seperti itu, perlu untuk menentukan harga tanah spesifik sesuai dengan metode penentuan harga tanah yang diatur dalam Undang-Undang Pertanahan yang berlaku untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan.

VNREA mengusulkan penambahan peraturan yang menentukan kasus-kasus di mana harga tanah tertentu berlaku untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk proyek-proyek ketika Negara mengalokasikan lahan, menyewakan lahan, atau mengubah tujuan penggunaan lahan, termasuk: proyek-proyek dengan skala penggunaan lahan besar seluas 100 hektar atau lebih dan proyek-proyek investasi di daerah-daerah yang baru dikembangkan yang belum memiliki daftar harga tanah.

Selain itu, VNREA mengusulkan penambahan peraturan tentang perhitungan biaya tambahan untuk periode sebelum harga tanah ditentukan. Berdasarkan poin d, Klausul 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024, Keputusan 103/2024/ND-CP menetapkan bahwa biaya tambahan bagi mereka yang menerima keputusan alokasi/sewa tanah sebelum 1 Agustus 2024, tetapi harga tanahnya belum ditentukan, akan dihitung sebesar 5,4%/tahun (diharapkan akan disesuaikan turun menjadi 3,6%/tahun) dari biaya penggunaan tanah/biaya sewa tanah yang harus dibayar untuk periode sebelum harga tanah ditentukan.

Argumennya adalah bahwa investor mendapat keuntungan dari biaya penggunaan/sewa lahan yang tidak dibayar. Pandangan ini salah dan tidak tepat – demikian penegasan VNREA. Saat ini, tanggung jawab untuk menentukan harga lahan berada di tangan lembaga negara, bukan pengguna lahan.

Tuntutan agar pengguna lahan dimintai pertanggungjawaban dalam kasus ini tidak berdasar. Ketika pengguna lahan belum membayar biaya penggunaan lahan atau sewa lahan, mereka tidak dapat menggunakan hak penggunaan lahan mereka: hak untuk membeli/menjual/mengalihkan/menggadaikan… karena, menurut peraturan, hak-hak ini hanya dapat digunakan setelah memenuhi kewajiban keuangan mereka terkait lahan tersebut, demikian analisis VNREA.

Oleh karena itu, VNREA mengusulkan penambahan klausul yang mengatur penanganan biaya tambahan berdasarkan perbedaan kasus spesifik. Untuk kasus di mana keputusan tentang alokasi lahan, sewa lahan, izin untuk mengubah tujuan penggunaan lahan, izin untuk beralih dari pembayaran sewa lahan tahunan ke pembayaran satu kali untuk seluruh periode sewa, perpanjangan penggunaan lahan, penyesuaian durasi penggunaan lahan, atau penyesuaian perencanaan rinci telah dibuat sesuai dengan hukum tanah dan hukum terkait lainnya sebelum tanggal berlakunya Undang-Undang ini, tetapi harga tanah belum ditentukan, penentuan biaya sewa lahan dan biaya penggunaan lahan harus dilakukan sesuai dengan poin a, b, dan c, Klausul 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024.

Selain itu, pengguna lahan wajib membayar biaya tambahan untuk periode di mana biaya penggunaan lahan dan sewa lahan belum dihitung, sebagaimana diatur dalam poin a, b, dan c dari Klausul 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan, jika pengguna lahan telah memanfaatkan, mengusahakan, atau menggunakan lahan yang telah diberikan hak penggunaan lahannya.

Pengguna lahan tidak diwajibkan membayar biaya tambahan untuk periode di mana biaya penggunaan lahan atau sewa lahan belum dihitung, sebagaimana diatur dalam poin a, b, dan c Pasal 2, Ayat 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan, jika pengguna lahan belum mengeksploitasi, menjalankan usaha, atau menggunakan lahan yang telah diberikan hak penggunaan lahannya. Jika pengguna lahan telah membayar biaya tambahan untuk periode di mana biaya penggunaan lahan atau sewa lahan belum dihitung, jumlah yang dibayarkan akan dikembalikan atau dikurangkan dari kewajiban keuangan lainnya kepada Negara…

Mengenai tiga amandemen yang diusulkan, VNREA mengutip: Pasal 7, Ayat 3 tentang pengadaan tanah, kompensasi, dukungan, dan relokasi menetapkan bahwa "Pengurangan jumlah kompensasi, dukungan, dan relokasi yang dibayarkan oleh investor dari biaya penggunaan tanah dan biaya sewa tanah yang harus dibayarkan akan dihitung untuk keseluruhan proyek sesuai dengan Pasal 2, Ayat 94 Undang-Undang Pertanahan."

Namun, menurut VNREA, Undang-Undang Pertanahan menetapkan bahwa dalam kasus di mana investor memberikan dana kompensasi, dukungan, dan relokasi, dana tersebut dapat dikurangkan dari biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan proyek. Jika, setelah dikurangi biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan proyek, masih ada sisa dana, maka dana tersebut dapat dimasukkan ke dalam total modal investasi proyek.

Oleh karena itu, peraturan ini sebenarnya tidak menjamin hak-hak dan tidak benar-benar menarik investor untuk berpartisipasi dalam memajukan dana kompensasi, dukungan, dan relokasi; terutama dalam kasus proyek-proyek yang dikecualikan dari atau memenuhi syarat untuk pengurangan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan – analisis VNREA.

Oleh karena itu, VNREA mengusulkan agar investor diizinkan untuk terus mengurangi pembayaran di muka untuk kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali dari kewajiban keuangan lain yang wajib dibayarkan oleh investor.

Selanjutnya, poin d, Klausul 1, Pasal 5 menetapkan bahwa dasar perhitungan biaya penggunaan lahan meliputi: biaya pembangunan infrastruktur untuk area lahan yang diserahkan investor kepada Negara; biaya pembangunan infrastruktur yang ditentukan dalam poin ini ditetapkan sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang pembangunan.

Menurut VNREA, rancangan tersebut hanya mengatur perhitungan biaya pembangunan infrastruktur untuk lahan yang diserahkan investor kepada Negara, yang mana hal ini tidak tepat. Hal ini karena sifat tabel harga tanah adalah peraturan umum, dan harga tanah dalam tabel tersebut biasanya didasarkan pada bidang tanah yang sudah ada. Proyek pembangunan infrastruktur yang tidak memiliki lahan yang diserahkan kepada Negara (seperti proyek pembangunan infrastruktur kawasan industri) tidak akan memenuhi syarat untuk pengurangan biaya infrastruktur.

Alternatifnya, proyek investasi akan memiliki biaya investasi infrastruktur yang berbeda tergantung pada kondisi geologis dan skalanya, terutama proyek di daerah baru atau lahan reklamasi, yang memiliki biaya sangat tinggi untuk perataan lahan dan pembangunan infrastruktur. Oleh karena itu, menghitung hanya biaya infrastruktur untuk area lahan yang diserahkan investor kepada Negara tidak akan menjamin keadilan.

Berdasarkan realitas ini, VNREA mengusulkan bahwa dalam menentukan harga tanah, biaya infrastruktur keseluruhan proyek harus dihitung, bukan hanya untuk luas lahan yang diserahkan investor kepada Negara. Bersamaan dengan itu, perlu ditambahkan peraturan mengenai penanganan biaya reklamasi lahan untuk proyek reklamasi lahan dalam menentukan harga tanah (saat ini, biaya reklamasi lahan termasuk dalam biaya pengembangan proyek ketika menentukan harga tanah menggunakan metode surplus).

Poin lain yang dikomentari VNREA adalah poin b, Klausul 13, Pasal 3, yang mengatur ketentuan transisi untuk pengadaan tanah, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali, yang menyatakan: "Dalam kasus di mana, sebelum tanggal efektif Resolusi ini, tidak ada keputusan yang menyetujui rencana kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali, pengadaan tanah, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali akan dilaksanakan sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan dan ketentuan Pasal ini."

Menurut VNREA, penggunaan frasa "kasus-kasus sebelum tanggal efektif Resolusi ini di mana belum ada keputusan yang dibuat" tidak secara akurat menentukan jangka waktu terjadinya peristiwa tersebut. Mungkin ada kasus-kasus di mana belum ada keputusan yang menyetujui rencana kompensasi yang dibuat sebelum tanggal efektif Resolusi ini, tetapi pada saat Resolusi ini berlaku, keputusan tersebut telah dibuat. Oleh karena itu, VNREA mengusulkan untuk mengubahnya menjadi "Kasus-kasus di mana belum ada keputusan yang dibuat pada tanggal efektif Resolusi ini...".

Sumber: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm