Pada malam tanggal 19 Agustus dan dini hari tanggal 20 Agustus 2024, lelang 19 bidang tanah di komune Tien Yen, distrik Hoai Duc, berakhir dengan harga tanah akhir mencapai 133 juta VND/m2, 30 kali lebih tinggi dari harga awal.
Lelang lahan yang terletak di pinggiran Hanoi berlangsung hingga 18 jam, menimbulkan sensasi di media sosial dengan gambar ratusan investor yang berbaris dan berebut untuk mendaftar agar dapat berpartisipasi dalam lelang tersebut.
Lelang tanah tersebut berlangsung hingga hampir pukul 4:00 pagi pada tanggal 20 Agustus 2024 (Foto: Huu Thang).
Dua bidang tanah yang terjual dengan harga terendah di lelang ini adalah 91,3 juta VND/m2, namun harga tersebut masih 12,5 kali lebih tinggi dari harga awal.
Situasi ini bukanlah hal yang sepenuhnya baru, karena kurang dari setengah bulan yang lalu, "pusat" lelang tanah di Thanh Oai juga menetapkan patokan harga baru untuk tanah di daerah pinggiran kota.
Lelang tanah yang diadakan akhir pekan lalu di distrik Thanh Oai, Hanoi, menarik ribuan peserta. Penawaran tertinggi yang dimenangkan mencapai lebih dari 100 juta VND/m2, delapan kali lebih tinggi dari harga awal yang hanya 8,6 juta VND/m2 hingga 12,5 juta VND/m2.
Makelar properti menjual kembali tanah tersebut segera setelah lelang (Foto: Huu Thang).
Dengan demikian, total uang yang dikumpulkan oleh distrik Thanh Oai dari lelang baru-baru ini adalah 404,6 miliar VND, selisih 349 miliar VND dari harga awal, atau sekitar delapan kali lebih tinggi dari harga awal.
Di distrik Hoai Duc, pendapatan dari lelang diperkirakan akan melebihi 186 miliar VND, lebih dari 11 kali lipat harga awal.
Sebelum lelang tanah, pasar tanah di daerah pinggiran kota mencatat harga berkisar antara 20-30 juta VND/m2.
Menurut survei pasar yang dilakukan oleh Nguoi Dua Tin dan laporan ringkasan dari beberapa platform real estat online seperti Batdongsan.com.vn, harga jual lahan di komune Thanh Cao (distrik Thanh Oai, Hanoi) sebenarnya cenderung meningkat dalam beberapa tahun terakhir.
Namun, harga rata-rata yang diminta untuk tanah di daerah ini hanya meningkat sekitar 80% dalam empat tahun terakhir – dari harga umum 15 juta VND/m2 pada tahun 2020 menjadi 27 juta VND/m2 pada tahun 2024 – dan tidak ada lonjakan mendadak hingga beberapa puluh kali lipat seperti harga pada lelang yang disebutkan sebelumnya.
Harga tanah di lelang di Hoai Duc 2 hingga 3 kali lebih tinggi dari harga pasar yang berlaku (Foto: Huu Thang).
Dengan demikian, dibandingkan dengan harga penawaran umum sebesar 27 juta VND/m2 pada kuartal kedua tahun 2024, harga penawaran tertinggi sebesar 63-100 juta VND/m2 untuk lahan di komune Thanh Cao dalam lelang pada tanggal 10 Agustus 2024, adalah 2,3 hingga 3,7 kali lebih tinggi.
Di daerah-daerah tetangga distrik Thanh Oai, harga juga berfluktuasi dalam kisaran 20-30 juta VND/m2.
Di kawasan Tien Yen, distrik Hoai Duc, Hanoi, harga jual tanah yang paling umum pada kuartal kedua tahun 2024 hanya 43 juta VND/m2, dengan tingkat pertumbuhan lebih dari 48% dalam setahun terakhir.
Namun, harga tanah pada lelang baru-baru ini masih dua hingga tiga kali lebih tinggi daripada harga pasar yang berlaku.
Untuk wilayah sekitarnya di distrik Hoai Duc, harga juga berkisar antara 22 hingga 62 juta VND/m2 pada kuartal kedua tahun 2024.
Kenaikan harga tanah yang pesat merupakan tanda adanya permintaan pasar.
Mengomentari situasi tersebut, Bapak Nguyen Quoc Anh - Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn - mengatakan bahwa mulai kuartal kedua tahun 2025 dan seterusnya, harga tanah akan mulai memasuki tren pemulihan utama. Lonjakan harga saat ini hanya terjadi di area-area tertentu.
Data dari Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahwa permintaan lahan di seluruh negeri meningkat sebesar 33% pada kuartal kedua tahun 2024 dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2024.
Namun, pakar tersebut menilai hal ini hanya sebagai peningkatan lokal di daerah-daerah tertentu, khususnya di provinsi-provinsi utara. Hanoi menyaksikan peningkatan minat terhadap lahan sebesar 75%.
"Secara khusus, peningkatan minat dan kenaikan harga di daerah sekitar Hanoi disebabkan oleh faktor perencanaan dan kegiatan lelang," kata Bapak Quoc Anh.
Tuan Nguyen Quoc Anh - Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn.
Secara spesifik, pada paruh pertama tahun 2024, volume pencarian lahan di distrik Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That, dan Quoc Oai mencatat peningkatan sebesar 48% - 104%, yang menyebabkan peningkatan harga jual lahan sebesar 4% - 24% di distrik-distrik pinggiran kota tersebut dibandingkan dengan paruh kedua tahun 2023.
Menurut Bapak Nguyen Quoc Anh, ada tiga faktor utama yang secara signifikan memengaruhi pasar tanah: ekonomi regional, dan bahkan ekonomi nasional pada tingkat makro; perencanaan infrastruktur; dan pertumbuhan penduduk beserta konektivitas ke daerah lain.
"Selain pasar tradisional, di banyak pasar baru tempat informasi perencanaan infrastruktur telah diumumkan, harga umumnya meningkat sebesar 10-30%, dan di beberapa tempat harga tanah telah berlipat ganda atau tiga kali lipat dalam waktu singkat."
"Saat ini, informasi perencanaan dirilis secara luas dan berskala besar di seluruh negeri, seperti satu proyek berskala besar yang sedang diimplementasikan dengan perencanaan yang terkoordinasi. Informasi positif ini meningkatkan likuiditas dan harga di segmen lahan," analisis pakar tersebut.
Namun, dalam menganalisis risiko, Bapak Quoc Anh juga menekankan bahwa, meskipun harga tanah meningkat berdasarkan informasi infrastruktur, beberapa daerah mengalami kenaikan harga yang didorong oleh permintaan dan potensi, sementara daerah lain mengalami kenaikan harga yang dipicu oleh rumor, yang berpotensi berdampak negatif pada pasar.
Bapak Nguyen Van Dinh percaya bahwa harga tanah yang tinggi mencerminkan kebutuhan pasar properti.
Dari perspektif lain, Dr. Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS) - percaya bahwa lelang tanah yang menarik minat luas dan lonjakan harga yang tiba-tiba jelas mencerminkan "dahaga" masyarakat akan tanah.
Dalam beberapa tahun terakhir, jumlah proyek, lahan, dan produk real estat dengan dokumentasi hukum yang bersih sangat langka, memasuki pasar dalam jumlah yang sangat kecil, dan bisa dibilang hampir tidak ada.
Oleh karena itu, peluncuran proyek yang sesuai dengan hukum dan dikelola oleh negara akan menarik minat yang signifikan dari para investor, yang bersedia membayar sejumlah besar uang untuk memperoleh lahan tersebut.
Risiko tersembunyi dari "penimbunan" lahan.
Meskipun mengakui bahwa lonjakan harga tanah sebagian disebabkan oleh permintaan pasar, Bapak Dinh juga mengingatkan investor untuk berhati-hati karena, meskipun menjadi titik fokus, transaksi tanah belum menjadi segmen dengan likuiditas yang kuat. Sementara beberapa daerah mengalami booming, ada juga daerah di mana manipulasi harga terjadi dengan tujuan memanipulasi pasar.
"Sangat mungkin bahwa para investor berkolusi dalam lelang tersebut, sehingga mendorong harga tanah di daerah sekitarnya hingga mendekati tingkat harga baru untuk mendapatkan keuntungan. Belum lagi Hanoi adalah daerah perkotaan utama dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan lahan yang terbatas, di mana pasokan properti selalu kurang dari permintaan, sehingga sangat mungkin bahwa investor dapat memanfaatkan situasi ini untuk mendapatkan keuntungan."
"Apakah harga tanah benar-benar telah mencapai tingkat setinggi itu bergantung pada apakah para investor yang memenangkan lelang tersebut benar-benar akan melakukan pembayaran di masa mendatang. Kisah tentang penawaran yang dibatalkan pada lelang Thu Thiem masih tetap ada, memberikan kita pandangan yang lebih realistis tentang lonjakan harga tanah ini," kata Bapak Dinh.
Para ahli menyuarakan kekhawatiran tentang potensi risiko penimbunan lahan (Foto: Huu Thang).
Mencatat bahwa harga lelang tanah yang tinggi akan membuat biaya pembebasan lahan untuk proyek-proyek baru menjadi lebih mahal, Bapak Nguyen Quoc Anh juga menyatakan kekhawatiran bahwa dengan penawaran tertinggi 2 hingga 3 kali lebih tinggi dari harga pasar rata-rata, orang-orang yang memiliki tanah di daerah sekitarnya mungkin cenderung menaikkan harga jual tanah mereka.
Lonjakan harga tanah yang tiba-tiba juga dapat menciptakan tren spekulasi tanah, karena banyak orang bergegas membeli tanah dengan harapan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga yang berkelanjutan.
Namun, hal ini dapat menyebabkan situasi di mana uang terikat pada tanah, alih-alih diedarkan dalam kegiatan ekonomi lainnya.
Menurut pakar tersebut, setelah periode kesulitan pasar, sentimen umum di kalangan pembeli dan investor properti akan lebih berhati-hati daripada sebelumnya.
Oleh karena itu, ia menyarankan agar pembeli dan investor melakukan riset pasar secara menyeluruh dan memahami fluktuasi harga melalui sumber informasi yang objektif sebelum memutuskan untuk berinvestasi dalam produk apa pun.
Lelang tanah di Thanh Oai sepenuhnya transparan dan mengikuti prosedur yang benar.
Menyusul laporan yang saling bertentangan yang menuduh bahwa pelaksanaan proyek, penentuan harga awal, dan penyelenggaraan lelang hak guna lahan untuk 68 bidang tanah di daerah Ngo Ba, desa Thanh Than, komune Thanh Cao, distrik Thanh Oai, yang berlangsung pada tanggal 10 Agustus, kurang transparan, Komite Rakyat distrik Thanh Oai telah menyampaikan laporan kepada Komite Rakyat Kota Hanoi mengenai masalah tersebut.
Laporan tersebut menyatakan bahwa lelang dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024; Undang-Undang Lelang tahun 2016; dan keputusan Komite Rakyat Hanoi mengenai penerbitan peraturan tentang pelelangan hak guna lahan untuk alokasi lahan dengan biaya penggunaan lahan atau sewa lahan di Hanoi.
Tinjauan tersebut mengungkapkan bahwa total 1.550 pelanggan mengajukan permohonan untuk berpartisipasi dalam lelang, yang sesuai dengan 4.201 permohonan. Dari jumlah tersebut, 1.439 pelanggan, yang sesuai dengan 3.923 permohonan, dianggap memenuhi syarat untuk berpartisipasi.
Setelah meninjau catatan dan pedoman yang berlaku, Komite Rakyat Distrik Thanh Oai menemukan bahwa semua tahapan proses pelaksanaan telah dilakukan sesuai dengan pedoman, memastikan objektivitas, transparansi, dan kepatuhan terhadap hukum. Tidak ada bukti penimbunan tanah, manipulasi harga, atau pengambilan keuntungan melalui lelang baru-baru ini di komune Thanh Cao.
Komite Rakyat Distrik Thanh Oai menegaskan bahwa pengorganisasian dan pelaksanaan proyek, pengadaan lahan, pembersihan lahan, pembangunan infrastruktur, penentuan harga awal dan pemilihan penyelenggara lelang; pemasangan dokumen dan pengorganisasian lelang hak guna lahan sesuai dengan hukum; lelang dilakukan secara jujur, terbuka, transparan, adil, dan objektif.
Para pelanggan mengajukan penawaran sesuai dengan kebutuhan mereka dan kondisi pasar; lelang dilakukan sesuai dengan prosedur yang berlaku, di bawah pengawasan lembaga penegak hukum dan masyarakat.
Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm
Komentar (0)