Para ahli membuat komentar mengejutkan tentang segmen lahan tahun ini

(Dan Tri) - Para ahli meyakini, untuk segmen daratan, tahun ini fenomena "demam tanah" tidak terjadi secara luas melainkan hanya lokal.

Pakar: Pasar tanah sedang melambat

Menurut laporan Kementerian Konstruksi , pada kuartal keempat tahun 2024, jumlah transaksi apartemen dan rumah individu mencapai lebih dari 25.400 unit, turun 33,8% dibandingkan kuartal sebelumnya. Jumlah transaksi tanah yang berhasil mencapai 86.796 kavling, turun 15,7% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Pada tahun 2024, jumlah transaksi apartemen dan rumah individu yang berhasil mencapai lebih dari 125.500 unit, turun 11,2% dibandingkan periode yang sama. Jumlah transaksi tanah pada tahun 2024 akan mencapai lebih dari 412.400 kavling/plot, naik 33,6% dibandingkan tahun 2023.

Tahun lalu, selain apartemen, segmen tanah di pinggiran kota Hanoi dan beberapa daerah sekitarnya dinilai memiliki sinyal positif. Namun, di banyak tempat, segmen tanah masih menghadapi kesulitan atau telah sedikit pulih.

Menilai segmen properti belakangan ini, Bapak Le Dinh Chung, pakar real estat, mengatakan bahwa properti telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan sejak April 2024. Volume transaksi meningkat pesat di bulan Mei, tetapi menurun di bulan September. Hal ini disebabkan oleh dampak umum pasar Hanoi ketika likuiditas melambat, harga menurun, dan provinsi-provinsi juga terdampak.

Setelah harga tanah di Hanoi melonjak di akhir tahun 2024, banyak investor kini telah menurunkan harga jual mereka. Pasar tanah di Hanoi stagnan. Di provinsi-provinsi yang berbatasan dengan Hanoi seperti Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong, dll., fenomena menjual tanah dengan kerugian sudah tidak ada lagi, harga tanah kembali meningkat sejak tahun 2024.

Khususnya, harga tanah di Hung Yen mencatat pertumbuhan terkuat, sementara harga di Bac Giang juga pulih dibandingkan puncaknya pada tahun 2022. Untuk wilayah Thanh Hoa di selatan, pasar masih lemah, dengan harga lebih rendah dari puncak sebelumnya.

Sebidang tanah di pinggiran kota Hanoi (Foto: Duong Tam).

Berbicara mengenai potensi investasi di segmen ini di waktu mendatang, Tn. Chung mengatakan masih banyak peluang, namun bukan hanya membeli tanah di Hanoi saja yang akan menguntungkan investor, tetapi perlu cermat memilih area yang memiliki keterhubungan infrastruktur lalu lintas dan kepadatan penduduk.

Saat ini banyak investor yang memilih kawasan yang orientasi pembangunannya sudah jelas atau sudah menjadi kota kecil atau kota besar, sehingga harga dasarnya berfluktuasi antara 3-5 miliar VND.

Banyak orang tidak mampu membeli produk apa pun dengan harga ini, sehingga mereka memilih untuk berinvestasi di provinsi-provinsi di pinggiran kota. Beberapa area di poros ekonomi yang terkait dengan kawasan industri seperti Bac Ninh, Bac Giang atau Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh... menarik banyak investor.

Namun, ketika membeli tanah, investor perlu memperhatikan proyek yang memenuhi persyaratan hukum, setidaknya menandatangani kontrak penjualan atau memiliki buku merah, dan pada saat yang sama perlu mempertimbangkan kapasitas investor; pilih lokasi yang memenuhi kebutuhan dan menarik orang untuk tinggal di sana di masa depan.

Pakar real estat, Bapak Nguyen Anh Que, mengatakan bahwa harga semua segmen real estat di Hanoi telah mencapai puncaknya pada Oktober 2024. Harga apartemen dan tanah di Hanoi telah melambat dan likuiditas menurun. Selain itu, beberapa investor tanah di pinggiran kota sedang mencari cara untuk "menjual aset mereka".

"Demam tanah" tidak akan terjadi secara luas tahun ini?

Menilai segmen lahan tahun ini, Bapak Le Dinh Chung menyatakan bahwa fenomena "demam lahan" tidak akan terjadi secara luas, melainkan hanya di tingkat lokal. Untuk provinsi-provinsi di atas, dari Thanh Hoa hingga selatan, pasar belum positif tahun ini. Sedangkan untuk provinsi-provinsi di kawasan wisata seperti Da Nang dan Nha Trang, tahun ini terdapat tanda-tanda yang lebih positif karena pemulihan ekonomi yang mendorong pertumbuhan pariwisata.

Investor juga mulai mencari daerah dengan perkembangan pariwisata yang kuat, terutama Nha Trang dan Da Nang, yang telah mengalami pemulihan yang lebih nyata pada tahun 2024.

Selain itu, dengan perubahan undang-undang pertanahan, proyek-proyek lama dengan inventaris yang masih tersisa akan sangat diminati pembeli. Produk dengan harga di bawah 3-4 miliar VND akan menarik lebih banyak pembeli. Alasan mengapa proyek-proyek lama lebih menarik adalah karena proyek-proyek tersebut dilaksanakan sebelum daftar harga tanah yang baru berlaku, sehingga harga tanahnya lebih rendah. Sementara itu, proyek-proyek yang dilaksanakan sesuai daftar harga tanah yang baru akan mengalami "peningkatan harga".

"Meskipun lahan akan kembali ramai, tidak semua pemilik lahan akan diuntungkan. Psikologi pelanggan telah berubah karena mereka memilih dengan sangat hati-hati, mulai dari reputasi investor, legalitas proyek, hingga kualitas produk. Dulu, investor bisa langsung menjual setelah infrastruktur selesai, tetapi sekarang mereka harus menambahkan lanskap dan fasilitas untuk menarik pelanggan," tambahnya.

Tanah yang dilelang di distrik Hoai Duc, Hanoi (Foto: Duong Tam).

Terkait produk tanah lelang, Bapak Chung memperkirakan bahwa kawasan suburban Hanoi masih akan menjadi pusat perhatian investor tahun ini. Hal ini dikarenakan pasokan perumahan di pasar Hanoi dalam jangka pendek belum menunjukkan tanda-tanda perbaikan dibandingkan dengan kebutuhan aktual masyarakat.

Terlebih lagi, dengan harga yang tinggi saat ini di distrik-distrik dalam kota, investor cenderung mencari properti di pinggiran kota. Selera investor masih "berburu" tanah yang dibagi-bagi untuk dijual, terutama tanah lelang yang diselenggarakan oleh pemerintah daerah, karena keamanan hukumnya.

Namun, di masa mendatang, harga tanah lelang di Hanoi atau provinsi sekitarnya tidak akan melonjak secepat periode sebelumnya, melainkan kenaikan harga akan lebih tepat. Investor akan lebih waspada, belajar dengan saksama sebelum menetapkan harga yang wajar, tidak mengikuti psikologi massa atau terdorong oleh pengaruh spekulan.

Pakar real estat, Bapak Nguyen Quoc Anh, mengatakan bahwa setelah periode pembalikan dan konsolidasi, pasar akan bergerak menuju periode pemulihan, yang diperkirakan akan dimulai pada kuartal kedua hingga kuartal keempat tahun ini. Saat ini, investor tidak akan lagi terlalu menekankan harga jual dan faktor hukum seperti saat pasar sedang lesu.

Sebaliknya, potensi kenaikan harga menjadi kunci dalam memutuskan investasi. Segmen yang menguntungkan seperti tanah dan proyek vila menjadi perhatian khusus investor.

"Pada siklus sebelumnya, ketika pasar memasuki tahap pengembangan, untuk setiap 100 dong yang diinvestasikan, apartemen hanya menghasilkan 136 dong. Namun, tanah bisa menghasilkan hingga 300 dong," ujar pakar tersebut.

Menurutnya, dengan berlakunya Undang-Undang Pertanahan 2024, pasar pertanahan mengalami banyak perubahan besar, mulai dari pasokan hingga aktivitas transaksi. Segmen pertanahan telah berkembang ke arah yang lebih positif, mengurangi situasi "demam tanah", harga virtual, dan menciptakan gelombang pasar. Sebaliknya, terdapat siklus baru dengan segmen pertanahan yang berkembang lebih stabil, transparan, dan berkelanjutan.

Akhirnya, dari Q1/2026 hingga Q4/2026, inilah saatnya pasar memasuki orbit yang stabil. Harga dan likuiditas akan meningkat dalam berbagai bentuk. Ini dapat dianggap sebagai prospek terbaik pasar, setelah periode stagnasi yang panjang.

Senada dengan pendapat di atas, Bapak Nguyen Anh Que menyatakan bahwa tanah akan menjadi titik terang pada tahun 2025 hingga 2027, namun tidak lagi menduduki posisi “raja” seperti pada periode sebelumnya.

"Ada dua alasan mengapa lahan tidak lagi sepopuler tahun 2022. Pertama, di kawasan perkotaan tipe 3 ke atas, konstruksi harus diselesaikan sebelum dijual, sehingga biaya investasi meningkat. Kedua, prosedur pembagian lahan menjadi lebih rumit. Namun, lahan kavling akan tetap lebih menarik dibandingkan segmen lainnya," tegasnya.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm