Bisnis-bisnis menderita akibat pusaran prosedur birokrasi.

Dunia usaha menderita di tengah pusaran prosedur birokrasi - Bagian 5: Jangan biarkan bisnis dan investor "jatuh sakit"

Di tengah berbagai masalah mendesak yang dihadapi banyak proyek, seperti penundaan penilaian lahan, penyesuaian perencanaan, dan menunggu pihak berwenang untuk memperbaiki kesalahan masa lalu, yang mengikis kesehatan dan kepercayaan bisnis serta investor, beberapa pengacara dan ahli telah berbagi perspektif dan mengusulkan solusi.

Sejumlah proyek di Vietnam Tengah terhenti karena berbagai alasan, yang paling umum disebabkan oleh hambatan terkait penyesuaian perencanaan, struktur dan bentuk penggunaan lahan, serta penilaian lahan. Waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan prosedur ini rumit dan panjang, tidak hanya menguras keuangan bisnis tetapi juga mengikis kepercayaan terhadap pemerintah daerah.

Investor berhak mengajukan pengaduan atau gugatan untuk menuntut hak-hak mereka.

- Pengacara Le Ngoc Doan, Asosiasi Pengacara Kota Da Nang

Penyesuaian jangka waktu sewa tanah dari 70 tahun menjadi 50 tahun harus sesuai dengan ketentuan Pasal 106 Ayat 3 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013.

Dalam kasus di mana jangka waktu sewa tanah disesuaikan tetapi tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 3, Ayat 106 Undang-Undang Pertanahan 2013 dan menyebabkan kerugian bagi penyewa tanah, tanggung jawab terletak pada instansi negara yang berwenang untuk pengelolaan tanah, yang dalam hal ini adalah Komite Rakyat Provinsi.

Mengenai sewa tanah yang tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 126 Ayat 3 Undang-Undang Pertanahan 2013, dan penyesuaian yang tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 106 Ayat 3 Undang-Undang Pertanahan 2013, tanggung jawab berada pada instansi negara yang berwenang.

Investor yang hak dan kepentingannya telah dilanggar dan yang telah menderita kerugian dapat mengajukan pengaduan atau gugatan ke pengadilan rakyat yang berwenang untuk menuntut hak mereka.

Investor perlu memberikan bukti spesifik untuk membuktikan kerugian tersebut.

- Bapak Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Direktur An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Sesuai dengan Pasal 126 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, hanya proyek dengan modal investasi besar tetapi pemulihan modal yang lambat, proyek investasi di daerah dengan kondisi sosial -ekonomi yang sulit, atau daerah dengan kondisi sosial-ekonomi yang sangat sulit yang membutuhkan jangka waktu lebih lama, yang dapat memiliki alokasi lahan atau jangka waktu sewa melebihi 50 tahun, tetapi tidak melebihi 70 tahun.

Oleh karena itu, untuk proyek pariwisata pantai yang diberikan izin sewa lahan selama 70 tahun oleh pemerintah, yang kemudian disesuaikan menjadi 50 tahun, investor perlu memberikan bukti konkret untuk membuktikan kerugian akibat perpanjangan masa tunggu penyesuaian, hilangnya peluang investasi, dan lain sebagainya, agar memiliki dasar untuk meminta kompensasi dari lembaga pengelola negara.

Mengenai harga tanah, Pemerintah baru-baru ini mengeluarkan Keputusan No. 71/2024/ND-CP, yang berlaku sejak tanggal berlakunya Undang-Undang Pertanahan No. 31/2024/QH15. Namun, keputusan ini masih memiliki beberapa masalah yang belum diatur secara jelas. Misalnya, mengenai biaya infrastruktur teknis dalam penilaian surplus, sangat sulit untuk memperkirakan nilainya sebelum penilaian dilakukan.

Pemerintah terus-menerus membuat kesalahan dan kemudian "memperbaikinya", tetapi siapa yang bertanggung jawab ketika investor menderita kerugian?

- Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, Wakil Ketua Asosiasi Properti Vietnam

Pada tahun-tahun sebelumnya, banyak proyek pariwisata pantai, meskipun menggunakan lahan yang diperuntukkan untuk tujuan komersial dan jasa, diberikan hak sewa lahan hingga 70 tahun oleh pemerintah beberapa provinsi dan kota di Vietnam Tengah, yang kemudian disesuaikan menjadi 50 tahun. Proses penyesuaian ini memakan waktu lama, menyebabkan kesulitan yang signifikan bagi bisnis.

Tentu saja, masalah ini sudah ada dalam hukum sebelumnya, tetapi upaya untuk mencegahnya belum cukup tegas. Selain itu, beberapa peraturan hukum memiliki celah, kontradiksi, dan tumpang tindih, yang menyebabkan interpretasi dan penegakan yang tidak konsisten, dengan setiap daerah mengadopsi pendekatan yang berbeda.

Di beberapa tempat, inspektur melakukan peninjauan, mengungkap pelanggaran, diikuti oleh proses penjelasan dan penanganan, yang menciptakan stagnasi dalam pengembangan dan implementasi rencana dan strategi pembangunan ekonomi lokal.

Menurut statistik kami, saat ini terdapat lebih dari 1.000 proyek di seluruh negeri yang telah dihentikan untuk ditinjau, menunggu penyelesaian, atau menunggu peraturan baru untuk menyelesaikan masalah tersebut. Banyak dari proyek-proyek ini menunjukkan tanda-tanda kelalaian manajemen negara.

Pihak berwenang yang melakukan kesalahan harus dimintai pertanggungjawaban, dan bahkan dapat menghadapi tuntutan pidana. Namun, hingga saat ini, belum ada kasus yang diajukan untuk "ditinjau" guna menganalisis secara jelas bagaimana kesalahan-kesalahan pihak berwenang tersebut telah merugikan bisnis dan warga negara.

Sebagai contoh, baru-baru ini, beberapa daerah mengeluarkan sertifikat penggunaan lahan untuk proyek pariwisata dan resor. Pelanggan menggunakan sertifikat ini sebagai dasar untuk memutuskan membeli produk. Ketika inspektur menyelidiki dan menyimpulkan bahwa penerbitan sertifikat tersebut bertentangan dengan peraturan, pihak berwenang "memperbaiki" situasi tersebut dengan mencabut atau menyesuaikan sertifikat yang telah diterbitkan.

Pihak berwenang terus melakukan kesalahan dan kemudian "memperbaikinya", tetapi siapa yang bertanggung jawab ketika investor dan pelanggan menderita kerugian? Jika masalah ini tidak diselesaikan, akan menyebabkan orang mengajukan pengaduan dan tuntutan hukum terhadap pengembang di berbagai tingkatan, menyebabkan ketidakstabilan sosial, dan terutama mengikis kepercayaan investor dan masyarakat terhadap sistem hukum dan lembaga pemerintah.

Menurut saya, regulasi memang diperlukan. Selain menghukum pelaku pelanggaran, pemerintah harus selalu siap berdialog dan mencari solusi, bahkan memberikan kompensasi atas kesalahan keputusan. Dan untuk mencegah pelanggaran lebih lanjut, salah satu hal terpenting adalah mempertimbangkan dan menunjuk pejabat dengan cermat, serta melakukan evaluasi dan penyaringan yang menyeluruh.

Peraturan terkait lahan yang baru diterbitkan lebih unggul, lebih konsisten, dan lebih seragam. Kami percaya bahwa peraturan yang jelas akan membatasi kesalahan dan menciptakan hambatan yang mencegah pejabat melakukan kesalahan.

Regulasi hukum harus konsisten.

- Pengacara Le Cao, Firma Hukum FDVN

Dari keempat metode penentuan nilai tanah, metode surplus diterapkan dengan mengurangi total estimasi biaya pengembangan bidang tanah atau area dari total estimasi pendapatan pengembangan, berdasarkan penggunaan lahan yang paling efisien sesuai dengan rencana tata guna lahan dan rencana konstruksi terperinci.

Sesuai dengan Pasal 158 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 dan sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Peraturan Pemerintah No. 71/2024/ND-CP, keuntungan pada dasarnya dihitung dengan mengurangi perkiraan biaya pengembangan dari perkiraan total pendapatan pengembangan.

Namun, pada kenyataannya, biaya bukan hanya biaya pengembangan proyek real estat, atau nilai aset real estat itu sendiri. Banyak yang khawatir bahwa jika keuntungan disamakan dengan total pendapatan pengembangan dikurangi total biaya pengembangan, maka nilai asli hak penggunaan lahan tidak akan disertakan. Hanya biaya yang dikeluarkan dari investasi awal dan fase pengembangan yang akan dipertimbangkan, bukan modal yang diinvestasikan dalam pembelian lahan atau biaya penggunaan lahan yang harus dibayar. Hal ini akan menyebabkan keuntungan semu yang sangat besar. Keuntungan semu yang besar kemudian akan menyebabkan pajak dan biaya yang besar, sehingga menghasilkan keuntungan aktual yang rendah, atau bahkan kerugian. Akibatnya, untuk memastikan profitabilitas, bisnis akan menaikkan harga real estat. Ini merugikan pembeli rumah dan sekaligus mendorong pasar ke dalam spiral ketidakstabilan karena harga tidak mencerminkan kenyataan.

Menurut saya, kekhawatiran tersebut sangat penting. Dengan metode perhitungan surplus yang diatur dalam Pasal 6 Peraturan Pemerintah No. 71/2024/ND-CP yang baru diterbitkan, meskipun ada peraturan rinci untuk menggantikan ketentuan dalam Pasal 8, Ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 12/2024/ND-CP (yang melengkapi Pasal 5d Peraturan Pemerintah No. 44/2014/ND-CP), hal itu tetap tidak dapat menyelesaikan tuntutan untuk mendekatkan harga tanah dengan nilai sebenarnya, karena nilai keuntungan dinaikkan secara artifisial, seperti yang baru saja saya analisis.

Meskipun terdapat peraturan yang cukup spesifik mengenai penilaian tanah, masalah ini tetap sangat rumit dalam praktiknya. Banyak organisasi penilai ragu-ragu untuk menilai aset publik dan tanah yang terkait dengan proyek yang menggunakan dana publik, karena takut bertanggung jawab atas kesalahan apa pun.

Oleh karena itu, penilaian tanah bukan hanya tentang menentukan harga, tetapi juga tentang memfasilitasi alur hukum untuk pasar properti. Setelah sertifikat hak penggunaan lahan diterbitkan, kompensasi untuk pembebasan lahan dibayarkan, dan kewajiban keuangan terkait tanah dipenuhi, maka masalah hukum selanjutnya dapat berjalan maju.

Mengingat kekurangan yang ada saat ini, saya percaya solusi spesifik berikut ini diperlukan:

Pertama, selain Keputusan No. 71/2024/ND-CP, dalam penyusunan peraturan perundang-undangan lain yang mengatur Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Usaha Properti 2023, Undang-Undang Perumahan 2023, dan lain-lain, perlu dimasukkan peraturan khusus dan rinci dengan pendekatan terpadu untuk mengendalikan nilai sebenarnya di pasar properti. Ini termasuk menyelaraskan solusi untuk mensistematiskan data dan informasi yang akurat tentang properti secara umum dan nilai properti secara khusus, termasuk nilai hak guna lahan. Penilaian lahan yang akurat membutuhkan konsistensi dalam peraturan perundang-undangan properti yang relevan.

Kedua, Pasal 8 Peraturan Pemerintah No. 71/2024/ND-CP mengatur faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah, yang merupakan isi baru yang penting dan mengharuskan proses penilaian tanah untuk mengidentifikasi isu-isu spesifik. Isu ini bersifat diskresioner dalam pelaksanaannya; oleh karena itu, peraturan khusus dan kegiatan penilaian tanah di daerah harus konsisten dalam mempertimbangkan kondisi dan data standar untuk menggunakan metode penilaian tanah dalam praktik secara ilmiah dan akurat, yang mencerminkan nilai pasar sebenarnya dari hak penggunaan tanah.

Ketiga, implementasi peraturan hukum baru tentang tanah, properti, dan perumahan secara komprehensif, sistematis, konsisten, dan tegas diperlukan untuk memastikan penegakannya yang efektif dalam praktik. Harga tanah harus ditetapkan dan dipertahankan secara tepat, mencerminkan nilai pasar yang sebenarnya, dan tidak dipengaruhi oleh peraturan terkait investasi, perencanaan, kondisi bisnis, kondisi transaksi, dan ketentuan lain dari berbagai dokumen hukum. Ketika peraturan ini diimplementasikan secara efektif, dan pasar properti beroperasi sesuai dengan prinsip pasar, maka harga properti akan mencerminkan nilai sebenarnya.

INVESTOR MENGANCAM AKAN MENUNTUT KOMITE RAKYAT KOTA DA NANG

Pada tanggal 28 Juni 2024, Hoa Binh Company Limited mengirimkan pemberitahuan kepada pemilik apartemen di Proyek Da Nang Golden Bay (juga dikenal sebagai Proyek Kompleks Hijau Da Nang Hoa Binh) yang menyatakan bahwa pada tanggal 5 Juni 2024, perusahaan telah mengirimkan Surat Resmi No. 212-2024/CV-HB kepada Ketua Komite Rakyat Kota Da Nang untuk meminta tanggapan terkait penerbitan sertifikat kepemilikan apartemen di Proyek Da Nang Golden Bay. Jika Komite Rakyat Kota Da Nang tidak memberikan tanggapan hingga tanggal 30 Juni 2024, perusahaan akan mengajukan gugatan.
Dilaporkan, hingga 3 Juli 2024, Komite Rakyat Kota Da Nang belum memberikan tanggapan resmi, dan Hoa Binh Company Limited menyatakan bahwa mereka akan mengajukan gugatan seperti yang telah disebutkan.

Sumber: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html