Momentum positif untuk pemulihan pasar properti.

Meskipun menghadapi berbagai risiko dan tantangan, pasar properti Vietnam masih memiliki fondasi dan dasar untuk pemulihan. Mulai akhir tahun ini dan sepanjang tahun 2024, pasar akan terus membutuhkan dukungan dari mekanisme dan kebijakan pemerintah , serta dari kementerian dan lembaga terkait, dalam menyempurnakan kerangka kerja, menghilangkan hambatan hukum, dan menciptakan momentum positif bagi proses pemulihan.

Di seluruh negeri, saat ini terdapat 1.200 proyek yang menunggu penyelesaian, tetapi hanya sekitar 500 yang sedang ditinjau. (Foto: MP)

Selama bertahun-tahun, pasar properti telah berkembang dengan sangat pesat, sebagian karena tingginya permintaan investasi. Namun, saat ini, pasar ini "mendingin" karena harga yang terlalu tinggi dan hambatan hukum, menyebabkan kepercayaan investor stagnan. Contoh nyatanya adalah di seluruh negeri, terdapat 1.200 proyek yang menunggu penyelesaian, tetapi hanya sekitar 500 yang sedang ditinjau, artinya lebih dari 800 proyek masih terhenti!

Menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua GP Invest, pada kenyataannya, 70-80% hambatan bisnis berkaitan dengan masalah hukum dan prosedur administrasi. Oleh karena itu, pelaku bisnis sangat menantikan aspek hukum yang sedang dipertimbangkan dan disetujui oleh Majelis Nasional . Misalnya, pembebasan lahan, prosedur, dan mekanisme pengadaan lahan memakan waktu lama… beberapa proyek telah berlangsung selama 15 tahun tanpa penyelesaian. Mengenai prosedur investasi, saat ini, satu proyek membutuhkan lebih dari 30 stempel resmi. Hal ini menguras sumber daya bisnis.

Senada dengan pandangan ini, Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, mencatat bahwa kesulitan yang terjadi saat ini di pasar properti juga berasal dari pasar itu sendiri dan berbagai masalah yang ada di dalam bisnis properti. Statistik dari unit fungsional Bank Negara Vietnam dan Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa apartemen dengan harga di bawah 25 juta VND/m2 sangat langka, hampir tidak ada. Saat ini, pasar mengalami ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang signifikan, dengan pasokan terutama di segmen kelas atas dan menengah. Segmen kelas bawah yang melayani masyarakat berpenghasilan rendah masih terbatas.

Pada konferensi daring baru-baru ini untuk mengimplementasikan Arahan Perdana Menteri 993/CĐ-Ttg, Bapak Dao Minh Tu, Wakil Gubernur Bank Negara Vietnam, menyatakan bahwa harga rumah telah menurun sangat lambat, atau bahkan meningkat, sementara suku bunga pinjaman telah turun. Bisnis properti perlu bersatu dalam "permainan" terkait harga rumah. Saat ini, harga rumah sangat tinggi, dan bisnis harus mempertimbangkan dengan cermat bagaimana mengatasi daya beli pasar.

Mengutip data dari Kota Ho Chi Minh, dari tahun 2020 hingga saat ini, perumahan kelas atas secara konsisten mendominasi pasar, mencakup 70-80% dari total produk, sedangkan sisanya adalah perumahan kelas menengah. Dalam tiga tahun terakhir, kota ini telah menyaksikan hilangnya perumahan terjangkau dengan harga di bawah 25 juta VND per meter persegi, padahal segmen ini pernah mencapai lebih dari 44% pada tahun 2017. Sementara itu, harga perumahan terus meningkat sejak tahun 2017, melebihi kemampuan finansial masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), memperkirakan bahwa masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah membutuhkan waktu sekitar 25 tahun untuk menabung 100 juta VND per tahun guna membeli apartemen terjangkau seharga 2-3 miliar VND. Dengan perumahan sosial, jika kebijakan tidak berubah, bahkan mereka yang membayar pajak penghasilan pribadi di kelompok pertama (berpenghasilan kurang dari 60 juta VND per tahun) pun tidak akan mampu membelinya, sementara perumahan komersial yang terjangkau berada di luar jangkauan mereka.

Gubernur Bank Negara Vietnam, Nguyen Thi Hong, meyakini bahwa transparansi proyek dan penetapan harga merupakan isu penting untuk mendorong kebangkitan kembali permintaan investasi properti. Bisnis dan perusahaan sendiri perlu mematuhi arahan pemerintah dalam Resolusi No. 33, yang menekankan tata kelola perusahaan yang baik, menyeimbangkan tujuan keuntungan dan struktur produk, serta mempertimbangkan pengurangan harga. Hal ini, dikombinasikan dengan solusi dari kementerian, sektor, dan daerah, akan mendorong investasi di pasar ini.

Dengan serangkaian sinyal positif yang tercatat baru-baru ini, banyak ahli percaya bahwa pasar properti telah melewati titik terendahnya dan memulai siklus baru, yang menyebabkan peningkatan permintaan tenaga kerja dari perusahaan dan agen properti. Pasar properti mulai kembali bersemangat dengan peningkatan tajam dalam transaksi sejak kuartal ketiga tahun 2023, dengan pelanggan aktif kembali ke pasar selama acara penjualan berbagai proyek. Menurut laporan terbaru dari Asosiasi Broker Properti Vietnam (VARS), tanda pertama bahwa pasar memasuki fase baru adalah peningkatan likuiditas. Secara khusus, pada kuartal kedua tahun 2023, pasar mencatat 3.700 transaksi, peningkatan 37% dibandingkan dengan 2.700 pada kuartal pertama. Pada kuartal ketiga, pasar telah mencatat hampir 6.000 transaksi, 1,5 kali lebih banyak daripada kuartal kedua tahun 2023.

Menurut VARS, proyek-proyek baru yang diluncurkan di seluruh negeri baru-baru ini telah menarik minat investor yang signifikan. Beberapa proyek di daerah yang menjanjikan bahkan mencatat lonjakan pemesanan. Rumah-rumah kota, vila, dan properti komersial dengan harga di atas 5 miliar VND juga mengalami permintaan yang cukup besar.

Pada kenyataannya, pasar properti pada kuartal keempat tahun 2023 diperkirakan akan pulih dengan hasil transaksi yang jauh lebih baik dibandingkan tiga kuartal sebelumnya, berkat meningkatnya kepercayaan investor, suku bunga yang lebih rendah, dan pasokan properti yang sesuai yang lebih melimpah. Karena pemulihan pasar properti yang jelas dalam beberapa bulan terakhir, pasar kerja yang terkait dengan sektor ini juga menjadi lebih dinamis. Tren kenaikan di pasar properti juga didorong oleh suku bunga. Saat ini, suku bunga tabungan di bank turun tajam, di beberapa tempat bahkan serendah 3-5% per tahun. Ini menjadi insentif bagi orang-orang dengan tabungan yang terkumpul untuk beralih ke saluran investasi yang lebih menarik seperti properti, karena rata-rata suku bunga pinjaman preferensial untuk pembelian properti di tahun pertama saat ini berfluktuasi sekitar 7-9% per tahun.

Banyak ahli memprediksi bahwa pasar properti akan mengalami peningkatan yang lebih signifikan setelah kuartal kedua tahun 2024. Suku bunga bank yang lebih rendah akan berdampak nyata pada pasar. Saat ini, penurunan suku bunga kebijakan akan sulit dilakukan hingga awal tahun 2024. Alasannya bukan inflasi, tetapi masalah mendasar adalah tekanan nilai tukar. Jika nilai tukar naik terlalu tinggi, hal itu tidak hanya akan memengaruhi arus kas tetapi juga bisnis itu sendiri. Depresiasi VND dalam batas tertentu harus diterima, tetapi tidak boleh terlalu tinggi.

Dalam menilai potensi pertumbuhan pasar, HoREA menyatakan bahwa tanda-tanda pemulihan akan semakin jelas mulai paruh kedua tahun 2024 dan seterusnya. Hal ini karena hambatan hukum terbesar sedang diatasi oleh lembaga negara melalui rancangan amandemen undang-undang termasuk Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Properti. Ratusan proyek juga menghadapi kesulitan, dan seiring dengan pengembang yang merestrukturisasi produk mereka dan menurunkan harga perumahan, pasar memiliki prospek pemulihan yang menjanjikan. Meskipun pasar properti tetap menantang, ada banyak alasan untuk dengan percaya diri menegaskan prospek pemulihan dan pertumbuhan berkelanjutannya secara aman, sehat, dan berkelanjutan, yang didorong oleh beberapa faktor: Majelis Nasional sedang mempertimbangkan rancangan amandemen Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Bisnis Properti, Undang-Undang Lembaga Kredit, dan Undang-Undang Lelang Aset, antara lain. Jika disahkan, undang-undang ini akan memastikan konsistensi, keseragaman, kelayakan, dan relevansi dengan realitas. Lebih lanjut, permintaan riil akan perumahan tetap sangat tinggi, terutama untuk perumahan terjangkau dan perumahan sosial.

Saya percaya siklus pasar baru akan memiliki elemen yang sangat berbeda karena tren saat ini adalah fokus pada pengembangan nilai riil, memenuhi kebutuhan aktual pelanggan, dan memberikan kontribusi signifikan terhadap pemulihan pasar.

Namun, seperti yang dikemukakan dengan tepat oleh ekonom Vo Tri Thanh, pemerintah sedang menerapkan solusi, termasuk Kementerian Konstruksi yang mengubah beberapa ketentuan dalam peraturan dan surat edaran. Kerangka hukum harus jelas sebelum bank dapat berinvestasi. Pasar properti memiliki banyak landasan untuk pemulihan tetapi juga menghadapi banyak risiko dan tantangan. Mulai akhir tahun ini dan bulan-bulan berikutnya di tahun 2024, pasar akan terus membutuhkan dukungan lebih lanjut dari mekanisme dan kebijakan pemerintah, serta kementerian dan lembaga terkait, untuk menciptakan momentum positif bagi proses pemulihan.

Komentar (0)