Harga perumahan per pendapatan di Vietnam lebih dari 1,6 kali rata-rata dunia.

Menurut Dr. Can Van Luc, pada tahun 2024, rasio harga rumah terhadap pendapatan rumah tangga rata-rata di Vietnam akan mencapai 23,7 - lebih dari 1,6 kali rata-rata dunia .

Informasi ini dibagikan oleh Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV , Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional pada Forum Real Estat Musim Semi tahunan yang diadakan pada tanggal 19 Februari.

Dr. Can Van Luc di acara tersebut pada tanggal 19 Februari. Foto: Reatimes

Harga rumah yang tinggi dan alasan di balik situasi ini merupakan topik yang banyak dibahas oleh Bapak Luc dalam pidatonya di acara tersebut. Menurut pakar ini, pasar properti tahun lalu menunjukkan perkembangan yang lebih positif, dengan pasokan proyek baru meningkat sebesar 18% dan jumlah apartemen meningkat lebih dari 50%.

Bapak Can Van Luc mengutip penelitian Numbeo (platform data biaya hidup yang berbasis di Serbia) yang menunjukkan bahwa rasio harga rumah terhadap pendapatan rumah tangga rata-rata (HPR) pada tahun 2024 adalah 23,7 kali, meningkat 0,2 kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya. Sementara itu, rata-rata dunia untuk indeks ini menurun 0,5 kali lipat, menjadi 14,6 kali lipat tahun lalu. Dengan demikian, rasio harga rumah terhadap pendapatan di Vietnam sekitar 1,62 kali lipat lebih tinggi daripada rata-rata dunia.

HPR dihitung dengan membagi harga rumah median dengan pendapatan rumah tangga tahunan median. Menurut Kementerian Konstruksi , HPR adalah metode yang paling populer dan banyak digunakan di dunia untuk menilai tingkat harga rumah yang "wajar". Indeks ini juga dianjurkan untuk digunakan oleh Bank Dunia dan Perserikatan Bangsa-Bangsa.

Menurut pakar ini, harga jangkar yang tinggi juga membuat masyarakat enggan meminjam untuk membeli rumah. Buktinya, pertumbuhan kredit untuk investasi dan bisnis properti pada tahun 2024 akan mencapai sekitar 18%, lebih dari dua kali lipat pertumbuhan kredit pribadi untuk konsumsi properti (sekitar 6,5%).

Pak Luc berpendapat bahwa ada enam alasan utama kenaikan harga perumahan di Vietnam. Pertama, masalah hukum dan rasa takut akan tanggung jawab menyebabkan kekurangan pasokan. Selanjutnya, biaya input seperti sewa lahan, penggunaan lahan, kompensasi pembebasan lahan, biaya keuangan, dan material bangunan juga meningkat, yang berkontribusi pada kenaikan harga perumahan. Pakar ini juga menekankan perlunya solusi untuk lebih mengurangi biaya "tidak resmi" bagi bisnis.

Terkait masalah biaya penggunaan lahan, Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Dewan Direksi GP.Invest, juga menilai hal ini masih menjadi kendala penting ketika terdapat proyek yang membutuhkan waktu 1-2 tahun untuk menghitung harga lahan. Menurut Bapak Hiep, hingga awal tahun ini, 25 provinsi dan kota telah menerbitkan daftar harga lahan yang telah disesuaikan. Namun, karena faktor input yang tidak lengkap, pemerintah daerah cenderung saling berkompromi untuk menaikkan harga lahan. Pada tahap penilaian lahan, beberapa pemerintah daerah masih kurang inisiatif dalam memutuskan untuk menaikkan atau menurunkan harga karena takut akan tanggung jawab dan bergantung pada unit konsultasi.

Beliau juga mengatakan bahwa biaya input lain seperti investasi infrastruktur dan suku bunga yang tidak realistis menyebabkan banyak masalah dan harga tanah yang tidak akurat. Oleh karena itu, Bapak Hiep berharap kendala dalam penilaian tanah dapat segera teratasi sehingga para pelaku usaha dapat lebih cepat merealisasikan proyek properti.

Bapak Nguyen Quoc Hiep di acara tersebut pada tanggal 19 Februari. Foto: Reatimes

Di sisi manajemen, Bapak Le Van Binh, Wakil Direktur Departemen Pertanahan, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, mengatakan bahwa sejak memberikan saran kepada Majelis Nasional untuk mengesahkan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (sebelumnya dikenal sebagai Kementerian Pertanian dan Pembangunan Pedesaan yang digabung) telah menetapkan harga tanah sebagai prioritas utama. Undang-undang yang direvisi ini telah memperluas penerapan tabel harga tanah dan metode penilaian secara lebih transparan.

Namun, Bapak Binh juga mengakui masih banyak kekurangan dalam implementasinya, terutama di tingkat daerah. Menurutnya, masih terdapat perbedaan pandangan antara konsultan penilaian tanah, dewan penilaian tanah, dan otoritas yang berwenang dalam menentukan harga tanah. Sementara itu, di beberapa negara lain, tanggung jawab penilaian tanah berada di tangan unit konsultan dan mereka harus bertanggung jawab secara hukum atas segala kesalahan. Hal ini perlu dipertimbangkan untuk meningkatkan tanggung jawab dan efisiensi penilaian tanah di Vietnam.

Perwakilan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup menegaskan akan terus mendampingi pemerintah daerah dan pelaku usaha, mendengarkan masukan guna mencari solusi guna menghilangkan kendala dalam praktik.

Dalam konteks ketidakseimbangan pasokan dan permintaan ketika jumlah proyek baru berlisensi rendah, menurut Bapak Can Van Luc, pelaku usaha terutama berinvestasi dalam pengembangan proyek-proyek kelas atas untuk mencapai margin keuntungan yang menarik. "Investor tidak dapat melanjutkan pembangunan perumahan sosial karena jumlah proyeknya terlalu sedikit," ujarnya.

Selain itu, "inflasi harga", "mengikuti arus", atau spekulasi masih marak, yang menyebabkan harga properti meningkat secara virtual dibandingkan nilai riilnya. Bapak Luc juga mempertanyakan apakah hal ini disebabkan oleh Vietnam yang belum mengenakan pajak properti, sementara pajak, biaya transfer, sewa, dan warisan masih sangat rendah dibandingkan dengan negara lain, sehingga turut berkontribusi pada situasi ini.

Sumber