Memecahkan masalah rencana dasar

Pada tahun 2022, banyak daerah baru saja pulih dari pandemi selama dua tahun, yang menyebabkan lonjakan permintaan konsumen dan harga sewa yang rendah, sehingga mendorong banyak individu dan bisnis untuk memperluas operasi mereka. Namun, pada tahun 2023, ekonomi global dan domestik menghadapi kesulitan, masyarakat memperketat pengeluaran, sementara pemilik properti mulai menaikkan harga lagi, menyebabkan aktivitas bisnis menjadi lesu. Gelombang pengembalian properti sewaan menyebar dari jalan-jalan mahal di pusat Kota Ho Chi Minh ke banyak jalan ramai lainnya.

Ditutup karena tidak mampu membayar sewa.

Menurut survei yang dilakukan oleh seorang reporter dari surat kabar Nguoi Lao Dong pada tanggal 23 November, toko-toko ritel dan warung makan di banyak jalan yang ramai di Kota Ho Chi Minh tampak sangat sepi. Banyak toko di lokasi strategis di Le Lai, Le Loi, Le Thanh Ton (Distrik 1), Cach Mang Thang Tam (Distrik 3)... tutup, bagian luarnya berantakan dan dipenuhi dengan tanda "disewa".

Sejumlah unit hunian kosong di Jalan Le Thanh Ton, Distrik 1, Kota Ho Chi Minh. Foto: LE TINH

Ibu Tra My, seorang pramuniaga di toko suvenir di Jalan Le Loi (Distrik 1), mengatakan bahwa sejak awal tahun, meskipun jumlah wisatawan asing yang mengunjungi Kota Ho Chi Minh meningkat, tingkat pembelian sangat rendah.

"Wisatawan tidak lagi menghabiskan banyak uang untuk suvenir seperti dulu. Kebanyakan hanya membeli barang-barang bernilai kecil, sekitar 5-10 USD atau kurang. Mereka kurang tertarik pada produk-produk mahal, bahkan dengan promosi sekalipun. Pemilik toko telah mempertimbangkan bisnis online, tetapi belum efektif karena sifat produk yang spesifik," kata Ibu Tra My.

Di Jalan Le Thanh Ton (Distrik 1), Ibu Xuan Huong, pemilik warung mie, mengeluh bahwa ia hanya bisa berjualan dari pukul 7:30 hingga 9:00 dan dari pukul 6:00 hingga 7:00 sepanjang hari, dan hanya sedikit pelanggan yang tersisa.

Karena situasi yang lesu, ia memutuskan untuk mendaftar berjualan online di aplikasi seperti Grab, Baemin, dan lain-lain. Meskipun keuntungannya kecil, hal itu tetap membantu meningkatkan pendapatan restorannya. "Banyak pelaku usaha tidak memiliki cukup uang untuk membayar biaya sewa tempat usaha, sehingga mereka harus tutup setelah hanya beberapa bulan beroperasi," kata Ibu Huong.

Telah diketahui bahwa sejak awal tahun, jumlah ruang sewa kosong di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh meningkat, seiring dengan banyaknya merek besar dan kecil di bidang makanan dan minuman (F&B), fesyen , alas kaki, kecantikan... yang diam-diam menarik diri dari pasar.

Kedai kopi Mellower di area Katedral Notre Dame, Saigon La Poste Cafe di sebelah Kantor Pos Kota, PhinDeli, Saigon Case, dan Gio Bac di sekitar bundaran Danau Kura-kura telah tutup selama beberapa bulan terakhir. Jaringan Chuk Tea & Coffee juga telah menutup beberapa toko yang tidak efektif, dan fokus pada toko-toko dengan pendapatan yang baik dan penjualan online.

Menurut hasil survei perusahaan makanan dan minuman pada September 2023 oleh Vietnam Report, dari tahun 2022 hingga 2023, sebanyak 33,3% perusahaan di industri ini akan mengalami penurunan pendapatan, dan 41,7% perusahaan akan mengalami penurunan keuntungan. Menurut data dari perusahaan riset pasar Nielsen IQ, sekitar 84% industri barang konsumsi cepat laku (FMCG) telah menaikkan harga dalam 8 bulan pertama tahun ini, menyebabkan pendapatan industri terus menurun.

Menurut Dzũng Nguyễn, Direktur Senior Pengukuran Pasar Ritel di Nielsen IQ, sebagian besar kategori produk mengalami penurunan volume penjualan selama delapan bulan pertama tahun ini. Dari 26.214 merek di Vietnam yang dipantau oleh perusahaan riset pasar ini, 60% berada dalam tren penurunan karena kenaikan harga dan hilangnya volume penjualan.

Pakar merek Vo Van Quang mengatakan bahwa penurunan tajam daya beli, perkembangan pesat e-commerce telah menyebabkan sebagian besar konsumen memilih berbelanja online daripada langsung pergi ke toko, dan krisis kelebihan pasokan di beberapa bidang telah menyebabkan banyak toko tidak lagi efektif dan terpaksa tutup.

Kita perlu menurunkan harga lebih lanjut.

Ibu Le Thi Ngoc Thuy, Ketua Dewan Direksi Vina International JSC (pemilik jaringan Viva Star Coffee dan Viva Reserve), menyatakan bahwa biaya sewa merupakan sebagian besar dari total biaya operasional bisnis makanan dan minuman. Untuk model kedai kopi, sewa mencapai sekitar 20%-25% dari total biaya.

Saat ini, banyak tempat usaha telah menurunkan harga sekitar 20% - 30% dibandingkan tahun 2022, tetapi perekonomian masih sulit, konsumsi keseluruhan pasar melambat, sehingga bisnis bertujuan untuk memangkas biaya, memastikan keuntungan di setiap titik penjualan, dan mempertimbangkan dengan cermat saat menyewa tempat usaha dan memperluas operasi.

Menurut para analis, akibat kesulitan ekonomi, pendapatan di toko-toko telah menurun sementara bisnis harus mengeluarkan lebih banyak biaya untuk promosi, diskon, dan insentif lainnya, menyebabkan margin keuntungan di toko-toko menurun dibandingkan sebelumnya.

"Alih-alih berinvestasi di lokasi utama dan menghabiskan sebagian besar keuntungan untuk membayar sewa tempat usaha, bisnis-bisnis memilih untuk menarik diri, pindah ke daerah yang jauh dari pusat kota, atau berinvestasi dalam penjualan online," kata Bapak Tran Le Nguyen, CEO Kido Group Corporation.

Dr. Ho Minh Son, Direktur Institut Riset Pasar Media Internasional, menunjukkan bahwa properti sewa di Kota Ho Chi Minh sering berpindah tangan berkali-kali, sehingga mengakibatkan harga sewa yang sangat tinggi bagi penyewa terakhir. Biaya sewa merupakan sebagian besar dari total pengeluaran bisnis, sehingga properti dengan harga lebih rendah selalu lebih disukai. Menurut pakar ini, gelombang orang yang meninggalkan kawasan pusat kota akan terus meningkat di masa mendatang.

Bapak Nguyen Tat Thinh, pendiri Housezy Joint Stock Company, mengatakan bahwa masih banyak properti sewa di distrik pusat Kota Ho Chi Minh yang memiliki harga sangat tinggi karena penyewa menghitung harga sewa berdasarkan rasio keuntungan dari nilai properti atau harga area tersebut.

"Mereka lebih memilih membiarkan ruangan kosong daripada menurunkan harga karena penurunan lebih lanjut akan berdampak negatif pada pasar secara keseluruhan dan tarif sewa di masa mendatang. Namun, beberapa pemilik properti bersedia menurunkan harga jika penyewa kooperatif dan berniat untuk berbisnis dalam jangka panjang," kata Bapak Thinh.

Menurut Bapak Ta Trung Kien, Wakil Direktur Jenderal Wowhome Investment and Development Joint Stock Company, faktor terpenting dalam menentukan apakah suatu ruang dapat disewa atau tidak adalah harga. "Cukup dengan mengurangi sewa sebesar 50% selama enam bulan sejak tanggal penandatanganan kontrak, tidak termasuk renovasi, dekorasi, dan kebijakan lainnya, akan meyakinkan penyewa dan mendorong mereka untuk segera menyewa," saran Bapak Kien.

(Bersambung)

(*) Lihat Surat Kabar Lao Dong edisi 23 November

Tuan Son, yang memiliki beberapa properti sewaan di Kota Thu Duc, mengatakan bahwa sebagian besar properti kosong di daerah tersebut terutama disebabkan oleh penyewa yang menawar harga terlalu rendah sambil menuntut kontrak jangka panjang.

"Saya juga ingin menyewakannya, jadi saya menurunkan harga sebesar 10%-15% dibandingkan awal tahun lalu, tetapi penyewa masih meminta pengurangan 10% lagi. Saya telah bermitra dengan beberapa agen properti untuk membantu proses penyewaan. Selama ada penyewa serius yang memahami harga pasar dan berniat untuk berbisnis jangka panjang, saya akan menerima pengurangan harga dan segera menyewakannya," kata Bapak Son.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm