Selesaikan masalah denah lantai.

Pada tahun 2022, banyak daerah baru saja pulih dari pandemi selama dua tahun, yang menyebabkan lonjakan permintaan konsumen dan harga sewa yang rendah, sehingga mendorong banyak individu dan bisnis untuk memperluas operasi mereka. Namun, pada tahun 2023, ekonomi global dan domestik menghadapi kesulitan, masyarakat memperketat pengeluaran, sementara pemilik properti mulai menaikkan harga lagi, menyebabkan aktivitas bisnis menjadi lesu. Gelombang pengembalian properti sewaan menyebar dari jalan-jalan mahal di pusat Kota Ho Chi Minh ke banyak jalan ramai lainnya.

Ditutup karena tidak mampu membayar sewa.

Menurut survei yang dilakukan oleh seorang reporter dari surat kabar Nguoi Lao Dong pada tanggal 23 November, toko-toko ritel dan warung makan di banyak jalan yang ramai di Kota Ho Chi Minh tampak sangat sepi. Banyak toko di lokasi strategis di Le Lai, Le Loi, Le Thanh Ton (Distrik 1), Cach Mang Thang Tam (Distrik 3)... tutup, bagian luarnya berantakan dan dipenuhi dengan tanda "disewa".

Sejumlah properti sewaan yang kosong terletak di Jalan Le Thanh Ton, Distrik 1, Kota Ho Chi Minh. Foto: LE TINH

Ibu Tra My, seorang pramuniaga di toko suvenir di Jalan Le Loi (Distrik 1), mengatakan bahwa sejak awal tahun, meskipun jumlah wisatawan asing yang mengunjungi Kota Ho Chi Minh meningkat, persentase pembelian sangat rendah.

"Wisatawan tidak lagi menghabiskan banyak uang untuk suvenir seperti dulu. Kebanyakan hanya membeli barang-barang bernilai kecil, sekitar 5-10 USD atau kurang. Mereka kurang tertarik pada produk-produk mahal, bahkan dengan promosi sekalipun. Pemilik toko telah mempertimbangkan bisnis online, tetapi belum efektif karena sifat produk yang spesifik," kata Ibu Tra My.

Di Jalan Le Thanh Ton (Distrik 1), Ibu Xuan Huong, pemilik warung mie, mengeluh bahwa warungnya hanya ramai pengunjung pada jam 7:30 pagi hingga 9:00 pagi dan dari jam 6:00 sore hingga 7:00 malam, dengan hanya sedikit pelanggan di waktu lainnya.

Karena bisnisnya lesu, ia memutuskan untuk mendaftar berjualan online di aplikasi seperti Grab dan Baemin. Meskipun margin keuntungannya kecil, hal itu membantu meningkatkan pendapatan tokonya. "Banyak pemilik usaha tidak mampu membayar sewa, sehingga mereka harus menutup usaha setelah hanya beberapa bulan beroperasi," kata Ibu Huong.

Sejak awal tahun, jumlah ruang sewa kosong di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh terus meningkat, seiring dengan banyaknya merek besar dan kecil di sektor makanan dan minuman (F&B), fesyen , alas kaki, dan kecantikan yang diam-diam menarik diri dari pasar.

Kedai kopi seperti Mellower Coffee di dekat Katedral Notre Dame, Cafe Saigon La Poste di sebelah Kantor Pos Kota, dan PhinDeli, Saigon Case, serta Gió Bắc di sekitar bundaran Danau Kura-kura telah tutup selama berbulan-bulan. Jaringan Chuk Tea & Coffee juga telah menutup beberapa gerai yang tidak menguntungkan, dan fokus pada gerai-gerai yang memiliki pendapatan bagus dan penjualan online.

Menurut survei bisnis makanan dan minuman yang dilakukan oleh Vietnam Report pada September 2023, dari tahun 2022 hingga 2023, 33,3% bisnis di sektor ini mengalami penurunan pendapatan, dan 41,7% mengalami penurunan laba. Lebih lanjut, menurut data dari perusahaan riset pasar Nielsen IQ, sekitar 84% perusahaan barang konsumsi cepat laku (FMCG) menaikkan harga dalam delapan bulan pertama tahun ini, yang menyebabkan penurunan pendapatan yang berkelanjutan.

Menurut Dzũng Nguyễn, Direktur Senior Pengukuran Pasar Ritel di Nielsen IQ, sebagian besar kategori produk mengalami penurunan volume penjualan selama delapan bulan pertama tahun ini. Dari 26.214 merek di Vietnam yang dipantau oleh perusahaan riset pasar ini, 60% berada dalam tren penurunan karena kenaikan harga dan hilangnya volume penjualan.

Pakar merek Vo Van Quang meyakini bahwa penurunan tajam daya beli, perkembangan pesat e-commerce yang menyebabkan sebagian besar konsumen memilih belanja online daripada pergi ke toko fisik, dan krisis kelebihan pasokan di beberapa sektor telah membuat banyak toko menjadi tidak efektif, sehingga memaksa mereka untuk tutup.

Kita perlu menurunkan harga lebih lanjut.

Ibu Le Thi Ngoc Thuy, Ketua Dewan Direksi Vina International JSC (pemilik jaringan Viva Star Coffee dan Viva Reserve), menyatakan bahwa biaya sewa merupakan sebagian besar dari total biaya operasional bisnis makanan dan minuman. Untuk model kedai kopi, sewa mencapai sekitar 20%-25% dari total biaya.

Saat ini, banyak ruang ritel telah menurunkan harga sekitar 20% - 30% dibandingkan tahun 2022, tetapi perekonomian masih sulit, dan konsumsi pasar secara keseluruhan melambat. Oleh karena itu, bisnis berfokus pada pengurangan biaya, memastikan profitabilitas di setiap titik penjualan, dan sangat berhati-hati dalam menyewa ruang dan memperluas operasi.

Menurut para analis, karena situasi ekonomi yang sulit, pendapatan toko telah menurun sementara bisnis harus mengeluarkan lebih banyak biaya untuk promosi, diskon, dan insentif lainnya, menyebabkan margin keuntungan di toko-toko turun dibandingkan sebelumnya.

"Alih-alih berinvestasi di lokasi utama dan menghabiskan sebagian besar keuntungan untuk sewa, bisnis memilih untuk menarik diri, mengalihkan fokus mereka ke area yang lebih jauh dari pusat kota, atau berinvestasi dalam penjualan online," kata Bapak Tran Le Nguyen, CEO Kido Group Joint Stock Company.

Dr. Ho Minh Son, Direktur Institut Riset Pasar Media Internasional, menunjukkan bahwa properti sewa di Kota Ho Chi Minh sering berpindah tangan berkali-kali, sehingga mengakibatkan harga sewa yang sangat tinggi bagi penyewa terakhir. Biaya sewa merupakan sebagian besar dari total pengeluaran bisnis, sehingga properti dengan harga lebih rendah selalu lebih disukai. Menurut pakar ini, gelombang orang yang meninggalkan kawasan pusat kota akan terus meningkat di masa mendatang.

Bapak Nguyen Tat Thinh, pendiri Housezy JSC, mengatakan bahwa masih banyak properti sewa di distrik pusat Kota Ho Chi Minh dengan harga yang sangat tinggi karena penyewa menghitung harga sewa berdasarkan margin keuntungan dari nilai properti atau harga di daerah tersebut.

"Mereka lebih memilih membiarkan ruangan kosong daripada menurunkan harga karena penurunan lebih lanjut akan berdampak negatif pada pasar secara keseluruhan dan tarif sewa di masa mendatang. Namun, beberapa pemilik properti bersedia menurunkan harga jika penyewa kooperatif dan berniat untuk berbisnis dalam jangka panjang," kata Bapak Thinh.

Menurut Bapak Ta Trung Kien, Wakil Direktur Jenderal Wowhome Investment and Development Joint Stock Company, faktor terpenting dalam menentukan apakah suatu ruang dapat disewa atau tidak adalah harga. "Cukup dengan mengurangi sewa sebesar 50% selama enam bulan sejak tanggal penandatanganan kontrak, tidak termasuk renovasi, dekorasi, dan kebijakan lainnya, akan meyakinkan penyewa dan mendorong mereka untuk segera menyewa," saran Bapak Kien.

(Bersambung)

(*) Lihat surat kabar Nguoi Lao Dong, edisi tanggal 23 November.

Tuan Son, yang memiliki beberapa properti sewaan di Kota Thu Duc, mengatakan bahwa sebagian besar properti kosong di daerah tersebut terutama disebabkan oleh penyewa yang menawar harga terlalu rendah sambil menuntut kontrak jangka panjang.

"Saya juga ingin menyewakannya, jadi saya menurunkan harga sebesar 10%-15% dibandingkan awal tahun lalu, tetapi penyewa masih meminta pengurangan 10% lagi. Saya telah bermitra dengan beberapa agen properti untuk membantu proses penyewaan. Selama ada penyewa serius yang memahami harga pasar dan berniat untuk berbisnis jangka panjang, saya akan menerima pengurangan harga dan segera menyewakannya," kata Bapak Son.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm