Apa yang telah dilakukan para pejabat Tiongkok untuk menyelamatkan pasar properti?

VnExpress•09/11/2023

Setelah lebih dari dua tahun krisis properti, China telah menerapkan berbagai langkah, mulai dari menurunkan suku bunga dan melonggarkan peraturan pembelian rumah hingga mendorong investasi.

Pada tanggal 8 November, Reuters , mengutip sumber yang dekat dengan masalah tersebut, melaporkan bahwa otoritas Tiongkok telah menawarkan saham pengendali kepada raksasa asuransi Ping An Insurance Group di Country Garden, perusahaan real estat swasta terbesar di Tiongkok yang saat ini sedang menghadapi masalah. Menurut sumber-sumber tersebut, pemerintah Tiongkok menginstruksikan pemerintah provinsi Guangdong – tempat kedua perusahaan tersebut bermarkas – untuk bertindak sebagai perantara guna membantu Ping An menyelamatkan Country Garden.

Ping An dipilih karena merupakan pemegang saham utama Country Garden. Pejabat Tiongkok menginginkan agar masalah likuiditas Country Garden diselesaikan di dalam provinsi tersebut.

Country Garden memiliki utang sebesar 1,4 triliun yuan (US$190 miliar) per akhir Juni. Saat ini mereka memiliki sekitar 3.000 proyek konstruksi yang sedang berjalan di Tiongkok. Country Garden telah mengalami kesulitan selama beberapa bulan terakhir, terus-menerus berada di ambang gagal bayar.

Praktik pemerintah mengarahkan satu perusahaan untuk mengambil alih perusahaan lain bukanlah hal yang belum pernah terjadi sebelumnya di Tiongkok. Namun, jika itu terjadi, ini akan menjadi salah satu intervensi paling drastis yang pernah dilakukan Tiongkok untuk menyelamatkan sektor properti yang terlilit utang dan kekurangan likuiditas.

Meskipun banyak perusahaan properti Tiongkok lainnya, termasuk China Evergrande, telah gagal bayar, kebijakan negara sejauh ini sebagian besar berfokus pada penurunan suku bunga pinjaman dan pelonggaran peraturan pembelian rumah. Berita tentang Ping An menandakan bahwa pemerintah Tiongkok siap memainkan peran yang lebih besar dalam proses ini.

Awal pekan ini, pemegang saham utama China Vanke, Shenzhen Metro milik negara, juga mengumumkan telah menyiapkan sekitar 10 miliar yuan ($1,4 miliar) untuk mendukung pengembang properti terbesar kedua di China.

Proyek Taman Pedesaan di Tianjin, Tiongkok, pada Agustus 2023. Foto: Reuters — Proyek Taman Pedesaan di Tianjin, Tiongkok, pada Agustus 2023. Foto: *Reuters*

Pasar properti Tiongkok mengalami krisis sejak pertengahan tahun 2021. Pada saat itu, sejumlah bisnis, mulai dari perusahaan swasta besar seperti China Evergrande Group hingga perusahaan yang didukung pemerintah seperti CIFI Holdings, semuanya menghadapi kesulitan dalam hal arus kas dan pembayaran utang.

Penyebabnya diyakini adalah kebijakan "tiga garis merah" Beijing, yang diterapkan untuk mengurangi risiko sistemik dengan membatasi kemampuan perusahaan properti untuk meminjam dana baru. Ini dianggap sebagai alasan utama mengapa banyak perusahaan properti di negara tersebut mengalami gagal bayar. Dalam dua tahun terakhir, sekitar 50 perusahaan telah gagal bayar obligasi luar negeri, dengan total nilai $100 miliar, menurut JPMorgan. Perusahaan yang berhasil menghindari gagal bayar selalu berada dalam situasi genting dan kesulitan mendapatkan pinjaman baru.

Pada pertengahan tahun lalu, situasinya memburuk. Harga rumah di Tiongkok anjlok. Banyak proyek terhenti karena kekurangan dana. Gelombang gagal bayar hipotek terjadi di mana-mana. Tindakan keras Tiongkok terhadap Covid-19 semakin merusak kepercayaan pasar.

Sektor properti saat ini menyumbang hingga 25% dari PDB Tiongkok. Oleh karena itu, masalah di sektor ini memicu kekhawatiran tentang potensi krisis keuangan yang meluas.

Oleh karena itu, Beijing harus mengubah kebijakannya dan mencari cara untuk menghidupkan kembali industri tersebut. Pada Maret 2022, pemerintah Tiongkok menghentikan program percontohan pengenaan pajak properti. Mereka juga berulang kali mendesak lembaga keuangan untuk mendukung industri tersebut.

Pada November tahun lalu, Beijing meluncurkan rencana 16 poin untuk menyelamatkan pasar properti, yang telah dikeluarkan oleh Bank Rakyat China (PBOC) dan Komisi Pengawasan Perbankan dan Asuransi China (CBIRC) pada pertengahan November. Rencana ini memberikan panduan bagi para pejabat keuangan di seluruh negeri, dengan fokus pada penanganan krisis likuiditas bisnis dan pelonggaran sementara pembatasan pinjaman bank.

Ini menandai upaya komprehensif China untuk menyelamatkan pasar yang diharapkan oleh mantan Gubernur Yi Gang akan mengalami "pendaratan lunak." Beberapa minggu kemudian, sejumlah bank China mengumumkan bahwa mereka akan menyuntikkan ratusan miliar dolar ke sektor properti. Hal ini dipandang sebagai keberhasilan awal dari rencana tersebut.

Secara spesifik, enam bank milik negara besar di Tiongkok berencana untuk menyuntikkan dana sebesar 140 miliar dolar AS ke pasar. Modal ini terutama akan digunakan untuk pengembangan properti, hipotek bagi nasabah, merger dan akuisisi, pembiayaan rantai pasokan, dan investasi obligasi.

Di pertengahan tahun ini, PBOC mulai memangkas berbagai suku bunga pinjaman. Mereka juga memperpanjang beberapa kebijakan dalam paket penyelamatan 16 poin hingga akhir tahun 2024.

Pemerintah Tiongkok juga telah menyetujui rencana untuk membangun perumahan terjangkau dan merenovasi daerah-daerah yang kurang berkembang di kota-kota besar, dengan tujuan untuk meningkatkan investasi di sektor properti. Mereka juga telah melonggarkan beberapa peraturan, seperti menurunkan suku bunga untuk pembeli rumah pertama kali dan menurunkan uang muka di kota-kota tertentu.

Bank-bank juga telah menemukan cara-cara yang belum pernah terjadi sebelumnya untuk mendorong pinjaman rumah. Awal tahun ini, beberapa bank di Nanning, Hangzhou, Ningbo, dan Beijing menaikkan batas usia untuk pemohon pinjaman rumah menjadi 80-95 tahun. Ini berarti bahwa bahkan orang berusia 70 tahun pun dapat meminjam dengan jangka waktu 10-25 tahun. Ini adalah alat untuk merangsang permintaan, karena dapat mengurangi beban pembayaran cicilan pinjaman bulanan.

Pemerintah daerah juga ikut serta dalam upaya penyelamatan. Pada Juni 2022, Meishan, sebuah kota di Sichuan, mengumumkan subsidi untuk pembelian rumah baru tahun itu. Wenzhou, sebuah kota di Zhejiang, mengizinkan pembeli rumah pertama kali hanya membayar bunga selama tiga tahun pertama. Huainan, sebuah kota di Anhui, mendesak bank untuk meningkatkan pinjaman dan mengurangi waktu persetujuan pinjaman bagi pembeli rumah pertama kali.

Perusahaan real estat sendiri menawarkan berbagai insentif untuk menarik pelanggan. Pada Juni 2022, Central China Real Estate menerima pembayaran gandum, memberikan petani hingga 160.000 yuan (US$24.000) untuk mengurangi uang muka rumah di proyek apartemen River Mansion milik perusahaan di Shangqiu ( Henan ). Beberapa minggu sebelumnya, mereka juga menawarkan pembayaran bawang putih kepada calon pembeli rumah di proyek lain di Kaifeng.

Di Wuhu (Anhui), alih-alih mematuhi harga minimum yang ditetapkan pemerintah, Golden Scale House – sebuah proyek apartemen di pinggiran kota – menawarkan subsidi perbaikan hingga 230.000 yuan dalam waktu satu bulan setelah transaksi selesai.

Namun, pasar properti Tiongkok dianggap belum banyak membaik. Data yang dirilis bulan lalu menunjukkan bahwa harga rumah baru di Tiongkok telah turun selama tiga bulan berturut-turut, hingga akhir September.

Penjualan properti (diukur berdasarkan luas lantai) pada bulan September juga menurun hampir 20% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Investasi di bidang properti menurun sebesar 9,1% dalam sembilan bulan pertama tahun ini.

Para pembeli rumah ragu-ragu karena ingin menunggu penurunan harga lebih lanjut. Sentimen ini memperburuk situasi, karena perusahaan real estat perlu menjual lebih banyak rumah untuk menghasilkan uang tunai dan menghindari kebangkrutan.

Awal pekan ini, Dana Moneter Internasional (IMF) menaikkan perkiraan pertumbuhan ekonomi China menjadi 5,4% tahun ini. Namun, lembaga tersebut memperingatkan bahwa ekonomi China masih menghadapi banyak risiko di sektor keuangan dan properti. Mereka menyatakan bahwa sektor properti negara itu saat ini "cukup lemah".

IMF mendesak China untuk mengizinkan perusahaan properti yang tidak dapat diselamatkan untuk meninggalkan pasar. Mereka berpendapat bahwa keputusan China untuk membiarkan bisnis yang lemah terus beroperasi telah menghambat pemulihan sektor tersebut.

Pada forum keuangan di Hong Kong awal pekan ini, Wakil Gubernur PBOC Zhang Qingsong juga mengakui bahwa sektor properti sedang mengalami penurunan.

"Kita perlu mengendalikan laju ini dengan lebih ketat untuk menghindari penurunan tajam dan konsekuensi yang tak terduga. Kami telah memperkenalkan banyak kebijakan untuk menstabilkan pasar properti." Ia juga mendesak para pejabat untuk menemukan cara-cara baru untuk mempertahankan pertumbuhan ekonomi, karena "model lama yang berbasis pada investasi dan properti tidak lagi berkelanjutan."

Ha Thu (menurut Reuters, NYT)

Tautan sumber