Giới chức Trung Quốc đã làm gì để cứu bất động sản?

Setelah lebih dari dua tahun krisis real estat, Tiongkok telah menerapkan banyak langkah, mulai dari menurunkan suku bunga, melonggarkan regulasi pembelian rumah, hingga mendorong investasi.

Pada 8 November, Reuters melaporkan bahwa otoritas Tiongkok telah meminta raksasa asuransi Ping An Insurance Group untuk membeli saham pengendali di Country Garden, perusahaan real estat swasta terbesar di Tiongkok, yang sedang terlilit masalah. Menurut sumber tersebut, pemerintah Tiongkok telah menginstruksikan pemerintah provinsi Guangdong, tempat kedua perusahaan berkantor pusat, untuk bertindak sebagai perantara guna membantu Ping An menyelamatkan Country Garden.

Ping An dipilih karena merupakan pemegang saham utama Country Garden. Pihak berwenang Tiongkok ingin masalah likuiditas Country Garden diselesaikan di provinsi tersebut.

Country Garden memiliki utang sebesar 1,4 triliun yuan ($190 miliar) per akhir Juni. Saat ini, perusahaan tersebut memiliki sekitar 3.000 proyek yang sedang dibangun di Tiongkok. Country Garden telah berjuang selama beberapa bulan terakhir, terus-menerus di ambang gagal bayar.

Bukan hal yang baru bagi pihak berwenang untuk mengarahkan satu perusahaan mengambil alih perusahaan lain. Namun, jika hal itu terjadi, ini akan menjadi salah satu intervensi paling agresif yang dilakukan Tiongkok untuk menyelamatkan sektor properti yang terlilit utang dan tidak likuid.

Meskipun pengembang Tiongkok lainnya, termasuk China Evergrande, telah gagal bayar, kebijakan negara tersebut sejauh ini berfokus pada penurunan suku bunga pinjaman dan pelonggaran aturan pembelian rumah. Berita Ping An menandakan kesediaan pemerintah Tiongkok untuk memainkan peran yang lebih besar dalam proses tersebut.

Awal minggu ini, pemegang saham utama China Vanke, Shenzhen Metro milik negara, juga mengumumkan telah menyiapkan sekitar 10 miliar yuan ($1,4 miliar) untuk mendukung pengembang real estat terbesar kedua di China.

Proyek Taman Negara di Tianjin (Tiongkok) pada bulan Agustus 2023. Foto: Reuters

Pasar properti Tiongkok telah mengalami krisis sejak pertengahan 2021. Saat itu, berbagai bisnis, mulai dari perusahaan swasta besar seperti China Evergrande Group hingga perusahaan yang didukung pemerintah seperti CIFI Holdings, menghadapi kesulitan arus kas dan pembayaran utang.

Penyebabnya diyakini adalah kebijakan "tiga garis merah" Beijing, yang diluncurkan untuk mengurangi risiko sistemik dengan membatasi kemampuan perusahaan properti untuk meminjam dana baru. Hal ini dianggap sebagai alasan utama mengapa banyak perusahaan properti di negara ini gagal bayar. Dalam dua tahun terakhir, sekitar 50 perusahaan telah gagal bayar obligasi asing, dengan skala $100 miliar, menurut JPMorgan. Perusahaan yang lolos dari kebangkrutan selalu berada dalam situasi genting dan kesulitan meminjam modal baru.

Pada pertengahan tahun lalu, situasinya semakin memburuk. Harga rumah di Tiongkok terus merosot. Banyak proyek terhenti karena kekurangan dana. Gelombang gagal bayar hipotek melanda seluruh negeri. Kampanye anti-Covid-19 yang gencar di Tiongkok semakin memperburuk kepercayaan pasar.

Sektor real estate kini menyumbang 25% PDB China, dan berbagai masalah di sektor ini memicu kekhawatiran akan terjadinya krisis finansial yang lebih luas.

Oleh karena itu, Beijing harus mengubah kebijakannya dan mencari cara untuk menghidupkan kembali industri ini. Pada Maret 2022, pemerintah Tiongkok menghentikan program percontohan pengenaan pajak properti. Mereka juga telah berulang kali mendesak lembaga keuangan untuk mendukung industri ini.

Pada November tahun lalu, Beijing meluncurkan rencana 16 poin untuk menyelamatkan pasar properti, yang dirilis oleh Bank Rakyat Tiongkok (PBOC) dan Komisi Regulasi Perbankan dan Asuransi Tiongkok (CBIRC) pada pertengahan bulan. Rencana ini memberikan panduan kepada otoritas keuangan di seluruh negeri, dengan fokus pada penanganan krisis likuiditas perusahaan dan akan melonggarkan sementara pembatasan pinjaman bank.

Ini menandai upaya habis-habisan Tiongkok untuk menyelamatkan pasar, yang diharapkan oleh mantan Gubernur Yi Gang akan menjadi "pendaratan lunak". Beberapa minggu kemudian, sejumlah bank Tiongkok mengumumkan bahwa mereka akan menggelontorkan ratusan miliar dolar ke sektor properti, yang dianggap sebagai keberhasilan awal rencana tersebut.

Secara spesifik, enam bank BUMN utama Tiongkok berencana menyuntikkan dana sebesar $140 miliar ke pasar. Modal tersebut terutama akan digunakan untuk pengembangan properti, hipotek konsumen, merger dan akuisisi, pembiayaan rantai pasok, dan investasi obligasi.

PBOC mulai memangkas suku bunga kredit secara menyeluruh pada pertengahan tahun ini. PBOC juga memperpanjang beberapa kebijakan dalam paket penyelamatan 16 poinnya hingga tahun 2024.

Pemerintah Tiongkok juga telah menyetujui rencana pembangunan perumahan terjangkau dan renovasi kawasan tertinggal di kota-kota besar guna mendorong investasi di sektor properti. Pemerintah juga telah melonggarkan beberapa peraturan, seperti penurunan suku bunga kredit bagi pembeli rumah pertama dan penurunan uang muka pembelian rumah di beberapa kota.

Bank-bank juga telah menemukan cara-cara yang belum pernah ada sebelumnya untuk mendorong kredit pemilikan rumah (KPR). Awal tahun ini, beberapa bank di Nanning, Hangzhou, Ningbo, dan Beijing menaikkan batas usia KPR menjadi 80-95 tahun. Ini berarti bahkan mereka yang berusia 70 tahun pun dapat meminjam selama 10-25 tahun. Ini merupakan alat stimulus karena dapat mengurangi beban cicilan bulanan.

Pemerintah daerah juga turut serta dalam upaya penyelamatan. Pada Juni 2022, Meishan, sebuah kota di Sichuan, menyatakan akan mensubsidi pembelian rumah baru tahun ini. Wenzhou, sebuah kota di Zhejiang, akan mengizinkan pembeli rumah pertama kali membayar bunga saja selama tiga tahun pertama. Huainan, sebuah kota di Anhui, telah meminta bank untuk meningkatkan penyaluran kredit dan mengurangi waktu persetujuan pinjaman bagi pembeli rumah pertama kali.

Perusahaan-perusahaan real estat sendiri juga telah menawarkan insentif untuk menarik pembeli. Pada Juni 2022, Central China Real Estate menerima pembayaran dalam bentuk gandum, memberikan hibah kepada para petani hingga 160.000 yuan ($24.000) untuk menutup uang muka rumah di proyek apartemen River Mansion di Shangqiu, Henan . Beberapa minggu sebelumnya, perusahaan juga menawarkan pembayaran dalam bentuk bawang putih dari pembeli yang ingin membeli rumah di proyek lain di kota Kaifeng.

Di Wuhu, Anhui, alih-alih berpegang pada harga dasar yang ditetapkan pemerintah, Golden Scale House, sebuah proyek apartemen di pinggiran kota, menawarkan subsidi perbaikan hingga 230.000 yuan dalam waktu satu bulan setelah penutupan kesepakatan.

Namun, pasar properti Tiongkok dianggap belum banyak membaik. Data yang dirilis bulan lalu menunjukkan bahwa harga rumah baru di Tiongkok telah turun selama tiga bulan berturut-turut hingga September.

Penjualan properti (berdasarkan luas lantai) pada bulan September juga turun hampir 20% secara tahunan. Investasi di sektor properti turun 9,1% dalam sembilan bulan pertama tahun ini.

Para pembeli rumah menunda pembelian karena mereka ingin harga terus turun. Hal ini memperburuk situasi, karena perusahaan real estat perlu menjual lebih banyak rumah untuk mendapatkan dana tunai dan menghindari kebangkrutan.

Awal pekan ini, Dana Moneter Internasional (IMF) menaikkan proyeksi pertumbuhan Tiongkok menjadi 5,4% tahun ini. Namun, lembaga tersebut memperingatkan bahwa ekonomi Tiongkok masih menghadapi banyak risiko di sektor keuangan dan properti. Mereka mengatakan sektor properti Tiongkok "masih cukup lemah".

IMF telah menghimbau Tiongkok untuk membiarkan perusahaan properti yang tidak layak keluar dari pasar, dengan mengatakan bahwa membiarkan perusahaan yang lemah untuk terus beroperasi telah menghambat pemulihan sektor tersebut.

Pada forum keuangan di Hong Kong awal minggu ini, Wakil Gubernur PBOC Zhang Qingsong juga mengakui bahwa sektor real estat sedang menurun.

"Kita perlu mengendalikan laju ini lebih ketat, untuk menghindari penurunan tajam dan konsekuensi yang tidak terduga. Kita telah menerapkan banyak kebijakan untuk menstabilkan pasar properti." Ia juga meminta otoritas untuk menemukan cara-cara baru guna mempertahankan pertumbuhan ekonomi, karena "model lama yang berbasis investasi dan properti sudah tidak berkelanjutan lagi."

Ha Thu (menurut Reuters, NYT)

Tautan sumber: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html