Apa yang telah dilakukan otoritas China untuk menyelamatkan real estate?

Setelah lebih dari dua tahun krisis real estat, Tiongkok telah menerapkan banyak langkah, mulai dari menurunkan suku bunga, melonggarkan peraturan pembelian rumah hingga mendorong investasi.

Pada 8 November, Reuters mengutip sumber yang dekat dengan masalah tersebut yang mengatakan bahwa otoritas Tiongkok telah meminta raksasa asuransi Ping An Insurance Group untuk membeli saham pengendali di Country Garden, perusahaan real estat swasta terbesar di Tiongkok, yang sedang terlilit masalah. Menurut sumber ini, pemerintah Tiongkok telah menginstruksikan pemerintah provinsi Guangdong—lokasi kantor pusat kedua perusahaan—untuk bertindak sebagai perantara guna membantu Ping An menyelamatkan Country Garden.

Ping An dipilih karena merupakan pemegang saham utama Country Garden. Pihak berwenang Tiongkok ingin masalah likuiditas Country Garden diselesaikan di provinsi tersebut.

Country Garden memiliki utang sebesar 1,4 triliun yuan ($190 miliar) per akhir Juni. Saat ini, perusahaan tersebut memiliki sekitar 3.000 proyek yang sedang dibangun di Tiongkok. Country Garden telah mengalami kesulitan selama beberapa bulan terakhir, terus-menerus di ambang gagal bayar.

Bukan hal yang baru bagi pihak berwenang untuk mengarahkan satu perusahaan mengambil alih perusahaan lain. Namun, jika hal itu terjadi, ini akan menjadi salah satu intervensi paling agresif yang dilakukan Tiongkok untuk menyelamatkan sektor propertinya yang terlilit utang dan tidak likuid.

Meskipun pengembang Tiongkok lainnya, termasuk China Evergrande, telah gagal bayar, kebijakan negara tersebut sejauh ini sebagian besar berfokus pada penurunan suku bunga pinjaman dan pelonggaran aturan pembelian rumah. Berita Ping An menandakan kesediaan pemerintah Tiongkok untuk memainkan peran yang lebih besar dalam proses tersebut.

Awal minggu ini, pemegang saham utama China Vanke, perusahaan milik negara Shenzhen Metro, juga mengumumkan telah menyiapkan sekitar 10 miliar yuan ($1,4 miliar) untuk mendukung perusahaan real estat terbesar kedua di China.

Proyek Taman Negara di Tianjin (Tiongkok) pada bulan Agustus 2023. Foto: Reuters

Pasar properti Tiongkok telah mengalami krisis sejak pertengahan 2021. Saat itu, berbagai bisnis, mulai dari perusahaan swasta besar seperti China Evergrande Group hingga perusahaan yang didukung pemerintah seperti CIFI Holdings, menghadapi kesulitan arus kas dan pembayaran utang.

Penyebabnya diyakini adalah kebijakan "tiga garis merah" Beijing, yang diluncurkan untuk mengurangi risiko sistemik dengan membatasi kemampuan perusahaan properti untuk meminjam uang baru. Kebijakan ini dianggap sebagai alasan utama mengapa banyak perusahaan properti di negara ini gagal bayar utang. Dalam dua tahun terakhir, sekitar 50 perusahaan telah gagal bayar obligasi asing, dengan skala 100 miliar dolar AS, menurut JPMorgan. Perusahaan yang lolos dari kebangkrutan selalu berada dalam situasi genting dan kesulitan meminjam modal baru.

Pada pertengahan tahun lalu, situasinya semakin memburuk. Harga rumah di Tiongkok terus merosot. Banyak proyek terhenti karena kekurangan dana. Gelombang gagal bayar hipotek melanda di mana-mana. Kampanye anti-Covid-19 yang gencar di Tiongkok semakin memperburuk kepercayaan pasar.

Sektor properti kini menyumbang 25% PDB Tiongkok. Permasalahan di sektor ini memicu kekhawatiran akan krisis keuangan yang lebih luas.

Oleh karena itu, Beijing harus mengubah kebijakannya dan mencari cara untuk menghidupkan kembali industri ini. Pada Maret 2022, pemerintah Tiongkok menghentikan program percontohan pengenaan pajak properti. Mereka juga telah berulang kali mendesak lembaga keuangan untuk mendukung industri ini.

Pada November tahun lalu, Beijing meluncurkan rencana 16 poin untuk menyelamatkan pasar properti, yang dirilis oleh Bank Rakyat Tiongkok (PBOC) dan Komisi Regulasi Perbankan dan Asuransi Tiongkok (CBIRC) pada pertengahan bulan. Rencana ini memberikan panduan kepada otoritas keuangan di seluruh negeri, dengan fokus pada penanganan krisis likuiditas perusahaan dan akan melonggarkan sementara pembatasan pinjaman bank.

Ini menandai upaya komprehensif Tiongkok untuk menyelamatkan pasar, yang diharapkan oleh mantan Gubernur Yi Gang akan menjadi "pendaratan lunak". Beberapa minggu kemudian, sejumlah bank Tiongkok mengumumkan bahwa mereka akan menggelontorkan ratusan miliar dolar ke sektor properti, yang dianggap sebagai keberhasilan awal rencana tersebut.

Secara spesifik, enam bank BUMN besar Tiongkok berencana menyuntikkan dana sebesar $140 miliar ke pasar. Modal tersebut terutama akan digunakan untuk pengembangan properti, kredit pemilikan rumah (KPR), merger dan akuisisi, pembiayaan rantai pasok, dan investasi obligasi.

PBOC mulai memangkas suku bunga kredit secara menyeluruh pada pertengahan tahun. PBOC juga memperpanjang beberapa dari 16 poin kebijakan paket penyelamatan hingga akhir tahun 2024.

Pemerintah Tiongkok juga telah menyetujui rencana pembangunan perumahan terjangkau dan renovasi kawasan tertinggal di kota-kota besar guna mendorong investasi di sektor properti. Pemerintah juga telah melonggarkan beberapa peraturan, seperti penurunan suku bunga kredit bagi pembeli rumah pertama dan penurunan uang muka pembelian rumah di beberapa kota.

Bank-bank juga telah menemukan cara-cara yang belum pernah ada sebelumnya untuk mendorong kredit pemilikan rumah (KPR). Awal tahun ini, beberapa bank di Nanning, Hangzhou, Ningbo, dan Beijing menaikkan batas usia KPR menjadi 80-95 tahun. Ini berarti mereka yang berusia 70 tahun dapat meminjam selama 10-25 tahun. Ini merupakan instrumen stimulus karena dapat mengurangi beban cicilan bulanan.

Pemerintah daerah juga telah bergabung dalam upaya penyelamatan. Pada Juni 2022, Meishan, sebuah kota di Sichuan, menyatakan akan mensubsidi pembelian rumah baru tahun ini. Wenzhou, sebuah kota di Zhejiang, akan mengizinkan pembeli rumah pertama kali hanya membayar bunga selama tiga tahun pertama. Huainan, sebuah kota di Anhui, telah meminta bank untuk meningkatkan penyaluran kredit dan mengurangi waktu persetujuan pinjaman bagi pembeli rumah pertama kali.

Perusahaan-perusahaan real estat sendiri juga telah menawarkan insentif untuk menarik pelanggan. Pada Juni 2022, Central China Real Estate menerima pembayaran dalam bentuk gandum, memberikan subsidi kepada para petani hingga 160.000 yuan ($24.000) untuk menutup uang muka rumah di proyek apartemen River Mansion di Shangqiu, Henan . Beberapa minggu sebelumnya, perusahaan juga menawarkan pembayaran dalam bentuk bawang putih dari pembeli yang ingin membeli rumah di proyek lain di kota Kaifeng.

Di Wuhu, Anhui, alih-alih berpegang pada harga dasar yang ditetapkan pemerintah, Golden Scale House, sebuah proyek apartemen di pinggiran kota, menawarkan subsidi perbaikan hingga 230.000 yuan dalam waktu satu bulan setelah transaksi selesai.

Namun, pasar properti Tiongkok dianggap belum banyak membaik. Data yang dirilis bulan lalu menunjukkan bahwa harga rumah baru di Tiongkok telah turun selama tiga bulan berturut-turut, hingga akhir September.

Penjualan properti (berdasarkan luas lantai) pada bulan September juga turun hampir 20% secara tahunan. Investasi properti turun 9,1% dalam sembilan bulan pertama tahun ini.

Para pembeli rumah menunda pembelian karena mereka ingin harga terus turun. Hal ini memperburuk situasi, karena perusahaan real estat perlu menjual lebih banyak rumah untuk mendapatkan dana tunai dan menghindari kebangkrutan.

Awal pekan ini, Dana Moneter Internasional (IMF) menaikkan proyeksi pertumbuhan Tiongkok menjadi 5,4% tahun ini. Namun, lembaga tersebut memperingatkan bahwa ekonomi Tiongkok masih menghadapi banyak risiko di sektor keuangan dan properti. Mereka menyatakan bahwa sektor properti Tiongkok saat ini "cukup lemah".

IMF telah meminta Tiongkok untuk membiarkan perusahaan properti yang tidak layak keluar dari pasar, dengan mengatakan bahwa tindakan Tiongkok yang membiarkan perusahaan yang lemah untuk terus beroperasi telah menghambat pemulihan sektor tersebut.

Pada forum keuangan di Hong Kong awal minggu ini, Wakil Gubernur PBOC Zhang Qingsong juga mengakui bahwa sektor real estat sedang menurun.

"Kita perlu mengendalikan laju ini lebih ketat, untuk menghindari penurunan tajam dan konsekuensi yang tidak terduga. Kita telah menerapkan banyak kebijakan untuk menstabilkan pasar properti." Ia juga meminta otoritas untuk menemukan cara-cara baru guna mempertahankan pertumbuhan ekonomi, karena "model lama yang berbasis investasi dan properti tidak lagi berkelanjutan."

Ha Thu (menurut Reuters, NYT)

Tautan sumber: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html