Menghapus biaya penggunaan lahan untuk proyek

Kota Ho Chi Minh memiliki sekitar 100 proyek real estat komersial yang "menunggu" pemberitahuan kewajiban keuangan.

Pada rapat kerja dengan Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh Nguyen Van Duoc beserta instansi terkait akhir pekan lalu, Bapak Jun Sung Ho, Direktur Jenderal Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) - investor proyek Thu Thiem Eco Smart City (kelurahan An Khanh), menyampaikan keinginannya untuk melanjutkan pelaksanaan proyek tersebut jika Kota Ho Chi Minh menghilangkan hambatan investasi, khususnya pembebasan biaya tambahan penggunaan lahan proyek sebesar 5,4%/tahun.

100 proyek dengan kewajiban keuangan

Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, telah mengapresiasi rekomendasi dari berbagai perusahaan dan menyatakan akan melaporkannya kepada Pemerintah Pusat untuk dipertimbangkan solusi yang tepat. Para pemimpin kota menyambut baik dukungan Lotte, berbagi kesulitan, dan melaksanakan proyek sesuai jadwal.

Sebenarnya, masalah yang diangkat Lotte bukanlah kasus yang terisolasi. Sebelumnya, investor proyek Empire City—perusahaan patungan Empire City—juga telah mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk meminta peninjauan atas kewajiban keuangan yang timbul. Menurut unit ini, sejak 2017, perusahaan telah menyelesaikan kewajiban keuangannya sebesar hampir VND 3.600 miliar, dan keputusan alokasi lahan kota juga dengan jelas menyatakan bahwa perusahaan "tidak perlu membayar lebih" ketika beralih dari sewa lahan sekali pakai menjadi alokasi lahan dengan biaya penggunaan lahan. Atas dasar itu, proyek telah menyelesaikan dan menyerahkan tiga klaster pekerjaan, setara dengan sekitar 1.200 unit apartemen, kepada warga. Namun, kewajiban membayar biaya penggunaan lahan tambahan dianggap sebagai "beban berat", yang secara serius memengaruhi arus modal dan rencana bisnis.

Salah satu sudut proyek Empire City menghadapi kesulitan prosedural. Foto: HOANG TRIEU

Demikian pula, otoritas pajak Kota Ho Chi Minh baru-baru ini menerbitkan dokumen yang meminta Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Hung Loc Phat untuk membayar tambahan VND400 miliar untuk proyek Green Star Sky Garden. Menurut Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), kota tersebut saat ini memiliki sekitar 100 proyek real estat komersial yang "menunggu" pemberitahuan kewajiban keuangan, termasuk banyak proyek skala besar dari perusahaan-perusahaan seperti Novaland , Hung Thinh Land, dan TTC Land.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengatakan bahwa asosiasi tersebut telah berulang kali mengusulkan penghapusan total aturan pemungutan tambahan 5,4% untuk kasus-kasus di mana perusahaan tidak bersalah. Menurutnya, "keterlambatan dalam menentukan kewajiban keuangan terutama disebabkan oleh prosedur administratif, bukan kesalahan investor". Menurut Bapak Chau, mekanisme ini tidak hanya merugikan perusahaan tetapi juga mengakibatkan hilangnya pendapatan anggaran, karena biaya penggunaan lahan "ditangguhkan" dan tidak dapat dibayarkan tepat waktu, sementara serangkaian proyek terpaksa menghentikan sementara pembangunannya, yang menyebabkan pemborosan dana lahan.

Ia yakin jika Pemerintah dapat menyelesaikan masalah ini, proyek-proyek yang "ditangguhkan" akan segera menyelesaikan kewajiban keuangannya, sehingga aliran modal puluhan ribu miliar dong ke pasar properti dapat terbebas. "Biaya penggunaan lahan adalah kunci untuk memulihkan pasokan perumahan dan mendorong pertumbuhan ekonomi . Ketika masalah ini terselesaikan sepenuhnya, hal ini juga akan menjadi jaminan penting bagi lingkungan investasi Vietnam," tegasnya.

Simpul terbesar

Bapak Dang Hong Anh, Ketua Asosiasi Pengusaha Muda Vietnam (VYEA) dan Ketua Dewan Pendiri Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Saigon Thuong Tin (TTC Land), mengatakan bahwa masalah kewajiban keuangan lahan merupakan "hambatan terbesar" yang menghambat perkembangan pasar real estat di Kota Ho Chi Minh. "Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Keputusan 103/2024/ND-CP, biaya penggunaan lahan ditentukan berdasarkan waktu penerbitan keputusan alokasi lahan oleh Negara. Namun pada kenyataannya, banyak proyek besar dilaksanakan secara bertahap, setiap kali lahan dialokasikan, nilai baru harus ditentukan, sehingga menimbulkan ketidaknyamanan," ujarnya.

Ia mencontohkan banyak proyek yang pada tahap pertama telah diberikan lahan sementara oleh pemerintah kota agar investor dapat memulai konstruksi, sementara sisanya menunggu penyelesaian ganti rugi dan pembebasan lahan. Ketika keputusan untuk memberikan lahan pada tahap pertama dibuat, perusahaan membayar biaya penggunaan lahan untuk seluruh proyek berdasarkan perencanaan terperinci. Namun, ketika lahan yang tersisa diberikan, pihak berwenang menetapkan kewajiban keuangan tambahan sesuai dengan harga lahan yang baru, yang memaksa perusahaan membayar ratusan miliar dong lebih banyak, meskipun area tersebut telah dimasukkan dalam pembayaran sebelumnya.

Situasi ini, menurut Bapak Hong Anh, tidak hanya meningkatkan biaya investasi dan menunda kemajuan implementasi, tetapi juga memengaruhi seluruh rantai nilai pasar perumahan. "Proyek yang tertunda tidak hanya merugikan bisnis tetapi juga menimbulkan serangkaian konsekuensi: pembeli rumah menunggu, bank harus merestrukturisasi pinjaman, pasokan terhambat, dan pasar kehilangan likuiditas," ujarnya.

Menurut Bapak Dang Hong Anh, permasalahan kewajiban keuangan terkait biaya penggunaan lahan untuk proyek-proyek yang mendapatkan alokasi lahan sementara telah lama menjadi perhatian dunia usaha. Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh juga telah mengirimkan banyak dokumen kepada Kementerian Keuangan dan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup untuk mengusulkan solusi, tetapi sejauh ini belum ada arahan yang spesifik. Akibatnya, banyak pelaku usaha yang telah membayar biaya penggunaan lahan untuk keseluruhan proyek sejak puluhan tahun lalu, kini harus terus membayar untuk area tambahan yang dialokasikan, dengan harga lahan saat ini yang jauh lebih tinggi. Hal ini menjadi beban keuangan yang sangat besar, merugikan pelaku usaha, berdampak serius pada rencana bisnis, menyebabkan banyak proyek mandek, dan secara tidak langsung mengurangi pasokan perumahan di Kota Ho Chi Minh.

Bapak Dang Hong Anh menyarankan adanya mekanisme khusus untuk menangani masalah ini secara adil dan wajar. "Kami merekomendasikan agar Kementerian Keuangan dan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup segera mengajukan kepada Pemerintah mekanisme yang memungkinkan pengurangan dan penggantian kewajiban keuangan yang sebelumnya telah dilakukan oleh perusahaan berdasarkan luas wilayah, untuk proyek yang telah membayar penuh biaya penggunaan lahan sesuai dengan perencanaan rinci 1/500 tetapi belum menyelesaikan alokasi lahan. Hal ini akan menjamin keadilan dan transparansi, sekaligus melindungi hak-hak sah Negara dan perusahaan. Hanya dengan demikian, kita dapat mengelola pendapatan anggaran secara ketat sambil tetap mendorong perusahaan untuk berinvestasi dengan percaya diri, berkontribusi dalam memajukan sosial-ekonomi dan memenuhi kebutuhan perumahan warga Kota Ho Chi Minh," tegasnya.

Usulan penghapusan regulasi 5,4% secara menyeluruh

Dalam konferensi pers sosial-ekonomi baru-baru ini, seorang perwakilan dari Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa Komite Rakyat Kota telah resmi mengusulkan agar Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Kementerian Keuangan mempertimbangkan penghapusan peraturan mengenai pemungutan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan tambahan sebesar 5,4% selama periode ketika kewajiban keuangan belum ditetapkan. Menurut penjelasan pemerintah kota, peraturan ini ditetapkan dengan tujuan "membagi tanggung jawab keuangan antara negara dan rakyat", tetapi pada kenyataannya, keterlambatan tersebut terutama berasal dari badan pengelola. Oleh karena itu, mustahil untuk memaksa pelaku usaha dan masyarakat menanggung biaya tambahan ini.

Pemerintah kota juga menekankan bahwa dalam konteks pemulihan sosial-ekonomi pascapandemi COVID-19, penghapusan peraturan tersebut akan membantu mengurangi tekanan biaya, merangsang investasi, dan mendorong pertumbuhan. Saat ini, undang-undang menetapkan tarif tambahan sebesar 5,4%, tetapi dalam rancangan amandemen Peraturan Pemerintah Nomor 103 tentang Retribusi Penggunaan Tanah dan Sewa Tanah, Kementerian Keuangan mengusulkan dua opsi: menurunkannya menjadi 3,6% atau menghapusnya sepenuhnya. Namun, penghapusan sepenuhnya hanya dapat dilaksanakan jika diatur secara langsung dalam Undang-Undang Pertanahan, sehingga Kementerian Keuangan juga telah mengusulkan kepada Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup untuk mengkaji dan melengkapinya dalam proses amandemen undang-undang yang akan datang.

Menurut banyak pakar dan pelaku bisnis, pada kenyataannya, keterlambatan dalam menentukan kewajiban keuangan seringkali disebabkan oleh prosedur administratif yang rumit, sementara pelaku bisnis telah menyelesaikan kewajibannya untuk membayar retribusi penggunaan lahan. Pemungutan tambahan ini menyebabkan biaya investasi meningkat, mendorong harga produk properti, yang secara langsung memengaruhi pembeli rumah dan mengurangi aksesibilitas perumahan.

Beberapa pakar juga berpendapat bahwa jika ada biaya tambahan yang diterapkan, biaya tersebut seharusnya hanya diterapkan pada proyek yang telah beroperasi dan menghasilkan keuntungan, untuk menghindari situasi di mana perusahaan "menahan lahan dan menunggu waktu yang tepat". Namun, jika tidak ada kesalahan di pihak investor, melanjutkan pemungutan biaya tambahan tidaklah adil. Solusi paling mendasar, menurut para pakar, adalah menghapus sepenuhnya peraturan 5,4%, dan sekaligus menetapkan mekanisme yang jelas mengenai waktu penghitungan biaya penggunaan lahan untuk menciptakan transparansi dan konsistensi, sehingga dapat mengatasi serangkaian proyek yang terbengkalai dan memulihkan kepercayaan di pasar properti.

Butuh klarifikasi lebih lanjut

Ketua HoREA, Le Hoang Chau, juga menekankan bahwa Rancangan Resolusi yang menetapkan sejumlah mekanisme kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam penyelenggaraan implementasi Undang-Undang Pertanahan perlu memiliki regulasi yang lebih jelas terkait penanganan biaya penggunaan lahan tambahan. "Pemerintah perlu secara khusus mengatur pemotongan jumlah yang telah dibayarkan perusahaan selama periode di mana biaya penggunaan lahan atau sewa lahan belum dihitung, dalam kasus di mana hal tersebut bukan kesalahan pengguna lahan. Hal ini merupakan dasar hukum yang diperlukan untuk menangani proyek-proyek seperti Lotte's Eco Smart City atau Empire City, sehingga menghindari situasi di mana perusahaan dirugikan," analisis Bapak Chau.

Sumber: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm