Hanoi hampir "punah" apartemen dengan harga di bawah 60 juta VND/m2

VTV.vn - 95% pasokan apartemen saat ini di Hanoi dihargai di atas 60 juta VND/m2, segmen di bawah 60 juta menguasai kurang dari 5% pasar.

Foto: Ngoc Hien

Saat pengumuman Sorotan Pasar Properti untuk kuartal ketiga tahun 2025, Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE Vietnam, berkomentar: "Pasar apartemen Hanoi memasuki periode pertumbuhan yang kuat, baik dari segi skala maupun harga, yang mencerminkan pergeseran yang jelas dalam struktur produk dan perilaku pembelian rumah."

Menurut CBRE, pada kuartal ketiga tahun 2025, total pasokan apartemen baru di Hanoi mencapai lebih dari 10.300 unit, menandai kuartal kedua dalam 5 tahun terakhir dengan pasokan baru yang melampaui angka 10.000 unit. Dalam 9 bulan pertama tahun ini, total pasokan mencapai hampir 21.100 unit, meningkat 10% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024. Tercatat, terdapat hingga 2.000 apartemen dengan harga jual lebih dari 120 juta VND/m2 (belum termasuk PPN & biaya perawatan, diskon), rekor tertinggi sejak CBRE mulai memantau pasar.

Harga jual apartemen baru melebihi 90 juta VND/m2

Laporan tersebut menunjukkan bahwa harga jual rata-rata apartemen baru di Hanoi telah melampaui 90 juta VND/m2, lebih tinggi daripada harga rata-rata di Kota Ho Chi Minh pada periode yang sama. Ini merupakan harga tertinggi yang pernah ada di pasar apartemen ibu kota. Dibandingkan dengan kuartal kedua, harga ini sekitar 14% lebih tinggi dari kuartal sebelumnya, dan dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, peningkatannya mencapai 40%.

Perwakilan CBRE mengatakan bahwa kenaikan harga jual jelas mencerminkan pergeseran struktur pasar, ketika sebagian besar pasokan baru terkonsentrasi di area dengan lokasi yang menguntungkan, infrastruktur yang baik, dan dikembangkan oleh investor dengan potensi yang kuat.

Tidak hanya wilayah pusat seperti Tây Ho, Cau Giay, dan Long Bien, tetapi juga wilayah pinggiran kota seperti Dan Phuong (Hanoi) dan Van Giang ( Hung Yen ) juga mencatat harga umum antara 70-110 juta VND/m2; wilayah yang jauh dari pusat kota juga telah mendekati ambang batas 70-80 juta VND/m2. Kesenjangan harga antara wilayah pusat dan pinggiran kota semakin menyempit, menunjukkan bahwa tingkat harga umum pasar telah memasuki fase baru.

Meskipun terjadi kenaikan harga yang tinggi, aktivitas perdagangan dan pembelian masih tetap ramai. Total volume transaksi mencapai lebih dari 11.100 apartemen pada kuartal ketiga, tertinggi sejak 2018. Tingkat penyerapan rata-rata mencapai 70-80%, menunjukkan bahwa permintaan investasi dan akumulasi aset tetap stabil, tanpa tanda-tanda melambat.

Menurut CBRE, banyak investor telah memanfaatkan sentimen pasar yang positif untuk secara agresif meluncurkan portofolio produk yang ada, terutama di proyek-proyek dekat pusat kota dan di sepanjang rute lalu lintas baru. Hal ini menyebabkan harga terus naik, terutama di area yang sebelumnya dianggap "terjangkau".

Potensi risiko keberlanjutan

Di pasar sekunder, harga transfer rata-rata mencapai sekitar 58 juta VND/m2, naik 19% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Meskipun peningkatan ini lebih lambat dibandingkan "tahun panas" 2024, harga rumah masih cenderung meningkat dalam dua kuartal terakhir, menunjukkan bahwa permintaan tetap stabil – terutama dari pembeli dengan tujuan investasi jangka panjang.

Para ahli mengatakan bahwa tren kenaikan harga ini disebabkan oleh tiga alasan utama. Pertama, minimnya pasokan baru di segmen menengah dan bawah telah memaksa banyak pembeli beralih ke pasar sekunder—yang sudah memiliki apartemen serah terima, lokasi yang baik, dan status hukum yang jelas. Kedua, mentalitas "menahan" investor setelah periode kenaikan harga telah menyebabkan volume transaksi aktual menurun tetapi harga tercatat meningkat. Dan ketiga, permintaan investasi jangka panjang tetap stabil berkat suku bunga rendah, sehingga banyak investor memilih properti sebagai aset yang aman.

Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE Cabang Hanoi. Foto: Ngoc Hien

Namun, jika harga sekunder terus meningkat pesat sementara permintaan riil tertekan, pasar mungkin menghadapi risiko ketidakseimbangan. Penting untuk mendiversifikasi pasokan dan memperluas segmen harga yang wajar guna menjaga keberlanjutan.

CBRE memperkirakan bahwa pada kuartal keempat tahun 2025, Hanoi akan memiliki sekitar 11.000 apartemen baru, sehingga total pasokan tahunan mencapai lebih dari 32.000 unit. Pasokan ini akan muncul di kawasan suburban, dengan harga 50-60 juta VND/m2, yang berkontribusi pada "pendinginan" pasar tahun depan.

“Kesenjangan” perumahan terjangkau semakin melebar

"Jika tahun 2023-2024 merupakan periode kekurangan pasokan dan kehausan produk, maka tahun 2025 akan menyaksikan pembalikan, ketika pasokan melimpah tetapi harga didorong terlalu tinggi dibandingkan dengan daya beli rata-rata. Inilah 'siklus perombakan' pasar, ketika segmen kelas atas dan mewah mendominasi, sementara segmen kelas menengah dan terjangkau hampir menghilang," komentar Ibu Hoai An.

Lebih spesifik lagi, 95% dari pasokan saat ini dihargai di atas 60 juta VND/m2, sementara segmen di bawah 60 juta hanya mencakup kurang dari 5% pangsa pasar. Oleh karena itu, kesenjangan ini menciptakan tekanan besar pada permintaan perumahan riil, terutama bagi kaum muda dan rumah tangga berpenghasilan menengah.

Secara keseluruhan, pasar properti Hanoi tetap sehat berkat suku bunga rendah, peningkatan kredit, dan ekonomi makro yang stabil. Namun, kenaikan harga yang cepat dan ketidakseimbangan antarsegmen menimbulkan tantangan besar bagi agensi manajemen dan bisnis.

Menuju periode 2026-2027, jika kebijakan kredit, perencanaan, dan pajak diatur dengan benar, Hanoi dapat memasuki siklus pembangunan yang sehat di mana kualitas produk dan keberlanjutan menjadi prioritas utama.

Sumber: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm