Dataran banjir adalah lahan yang diperuntukkan bagi perairan, bukan untuk pembangunan perumahan.

Arsitek Tran Huy Anh menekankan poin ini ketika ia mencatat bahwa dengan Sungai Merah yang ditempatkan di pusat Perencanaan Kota Ibu Kota, banyak orang keliru mengira bahwa yang dimaksud adalah jalur tanah di sepanjang tepi sungai.

Sungai Merah ditempatkan di pusat perencanaan kota Hanoi yang memasuki usia seabad. Diharapkan menjadi poros ruang hijau, fitur lanskap, dan kekuatan pendorong baru untuk pembangunan, area di sepanjang kedua tepi Sungai Merah dianggap sebagai "proyek mega" yang berpotensi mengubah penampilan Hanoi di masa depan.

Namun, begitu informasi pertama tentang perencanaan tersebut muncul, pasar tanah di tepi sungai mulai memanas. Spekulasi tanah yang gila-gilaan dan perebutan lahan aluvial serta lahan pertanian di sepanjang sungai terus bermunculan, bersamaan dengan iklan tentang peluang untuk "mendapatkan keuntungan dari perencanaan tersebut," menyebabkan banyak investor individu bergegas membeli tanah dengan harapan dapat mengubah hidup mereka.

Banyak orang terjebak dalam "ilusi sewa tanah".

Dalam wawancara dengan wartawan dari Surat Kabar Pertanian dan Lingkungan Hidup, arsitek Tran Huy Anh, anggota Komite Tetap Asosiasi Arsitek Hanoi, menekankan bahwa dataran banjir adalah "lahan untuk air," bukan lahan untuk perumahan atau pengembangan real estat. Transaksi tanah ilegal di daerah tepi sungai menimbulkan risiko signifikan karena ketika Negara mengambil alih tanah, kompensasi hanya didasarkan pada kepemilikan sah, bukan pada harga pasar.

Arsitek Tran Huy Anh (kanan) menekankan bahwa ruang drainase banjir adalah "lahan untuk air," bukan lahan untuk perumahan atau pengembangan real estat. Foto: Doan Phong.

Menurut arsitek Tran Huy Anh, "ruang drainase banjir ditentukan oleh dua tanggul yang ada. Ruang ini untuk air dan, pada prinsipnya, tidak boleh dibeton atau dibangun secara sembarangan." Salah satu masalah yang mengkhawatirkan saat ini adalah banyak orang salah memahami sifat perencanaan Sungai Merah.

Banyak investor percaya bahwa begitu rencana tata ruang diberlakukan, lahan aluvial di sepanjang tepi sungai akan dilegalkan sebagai lahan perumahan atau komersial untuk mendapatkan keuntungan dari perbedaan nilai lahan. Namun, ia menekankan bahwa koridor drainase banjir Sungai Merah telah didefinisikan dengan jelas dalam Undang-Undang tentang Tanggul dan rencana pengendalian banjir saat ini.

Menurutnya, area di antara kedua tanggul tersebut memainkan peran yang sangat penting dalam keamanan hidrologi Hanoi dan seluruh wilayah Delta Utara.

Ruang-ruang ini tidak hanya berfungsi untuk mengalirkan air banjir tetapi juga menampung air selama musim kering, menjaga ekosistem alami dan memastikan sumber daya air bagi puluhan juta orang.

Desa-desa kuno di sepanjang sungai, seperti Bat Trang, Tam Xa, dan Hai Boi, adalah komunitas yang telah beradaptasi dengan lingkungan alam selama beberapa generasi. Namun, sebagian besar area tepi sungai saat ini merupakan lahan publik, lahan dataran banjir, dan tidak cocok untuk pengembangan real estat.

Ia menegaskan, "Tidak ada insentif sama sekali untuk mengubah dataran banjir menjadi lahan real estat. 'Demam lahan' saat ini di sepanjang tepi sungai lebih didorong oleh spekulasi daripada investasi dalam nilai pengembangan riil. Rencana 100 tahun yang layak harus 'cerdas,' tidak hanya dalam bentuknya tetapi juga dalam kemampuannya untuk memecahkan masalah yang berkaitan dengan ruang, energi, transportasi, dan kualitas hidup."

Pemandangan dari bagian proyek jalan raya indah Sungai Merah yang melewati kawasan pusat kota. Foto: Komite Rakyat Hanoi.

Menurut pakar ini, banyak orang terjebak dalam "ilusi sewa tanah," percaya bahwa hanya dengan memiliki informasi perencanaan akan menyebabkan nilai tanah meroket di masa depan. Namun, transaksi tanah ilegal dapat membawa risiko yang signifikan. Ketika negara mengambil alih tanah untuk infrastruktur publik, kompensasi didasarkan pada asal usul tanah yang sah, bukan pada harga pasar. Tanah publik atau tanah di luar kerangka hukum mungkin tidak menerima kompensasi yang diharapkan oleh para spekulan.

Harga tanah yang terlalu tinggi juga memiliki konsekuensi jangka panjang bagi pembangunan perkotaan itu sendiri, karena biaya pengadaan lahan untuk proyek pekerjaan umum akan meningkat secara signifikan di masa mendatang. Sementara itu, proyek perencanaan Sungai Merah merupakan proyek investasi berskala sangat besar yang perlu diimplementasikan dalam jangka waktu panjang dan bergantung pada banyak sumber daya yang berbeda. Oleh karena itu, risiko "modal terikat" bagi investor yang mengikuti mentalitas massa sangat mungkin terjadi.

Memastikan keamanan air terhadap banjir dan kekeringan adalah hal yang sangat penting.

Dataran aluvial Sungai Merah bukan hanya lahan pertanian tetapi juga ekosistem penahan air yang mengisi kembali sumber air permukaan dan berkontribusi dalam menjaga ketahanan pangan bagi ibu kota.

Para arsitek merekomendasikan agar pertanian di tepi sungai dipertahankan secara organik, menggunakan tanaman jangka pendek dan meminimalkan penggunaan bahan kimia untuk melindungi kualitas air. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, laju urbanisasi di Hanoi terlalu cepat. Area pertanian yang luas telah berkurang untuk memberi jalan bagi pembangunan real estat, sementara kualitas hidup penduduk tidak meningkat secara proporsional. Jika lahan terus ditutupi dengan beton, Hanoi akan menghadapi banyak risiko signifikan.

Bapak Tran Huy Anh percaya bahwa perencanaan Sungai Merah merupakan peluang besar bagi Hanoi untuk membentuk kembali model pembangunan di abad baru.

"Visi 100 tahun untuk perencanaan kota Hanoi harus memprioritaskan kepatuhan terhadap Undang-Undang tentang Tanggul, perencanaan pengendalian banjir, dan perencanaan tanggul untuk sistem Sungai Merah dan Sungai Thai Binh. Memastikan keamanan air terhadap banjir dan kekeringan harus menjadi prioritas utama, bukan keuntungan jangka pendek. Perencanaan masa depan untuk Hanoi secara umum, dan Sungai Merah secara khusus, harus memprioritaskan kesejahteraan manusia, menempatkan manusia di atas kepentingan jangka pendek!" - tegas seorang anggota Komite Tetap Asosiasi Arsitek Hanoi.

Sumber: https://nongnghiepmoitruong.vn/khong-gian-thoat-lu-la-dat-danh-cho-nuoc-khong-phai-de-phan-lo-d813928.html