Disarankan agar orang tidak meminjam lebih dari 50% nilai rumah untuk menghindari risiko.

mua nhà - Ảnh 1. — Di tengah kekhawatiran kenaikan suku bunga dalam waktu dekat, VARS merekomendasikan agar pembeli rumah tidak meminjam lebih dari 50% dari nilai rumah untuk menghindari risiko - Foto: HONG QUANG

Alasannya, menurut VARS, adalah untuk menghindari risiko saat suku bunga berbalik dalam waktu dekat.

Apakah suku bunga rendah hanya "sementara"?

Selain itu, VARS menyarankan agar calon pembeli rumah mengutamakan memilih proyek yang dikerjakan oleh investor terpercaya dengan kapasitas finansial kuat, memastikan legalitas dan kemajuan konstruksi, terutama pada produk perumahan yang dibentuk di masa mendatang.

Menurut analisis VARS, dengan karakteristik penggunaan leverage utang yang besar, real estat merupakan saluran investasi yang paling langsung dan paling dalam dipengaruhi oleh fluktuasi suku bunga.

Pasar properti di masa lalu mengalami penurunan tajam pada tahun 2011-2013, ketika suku bunga kredit mencapai 18-20% per tahun. Banyak pelaku bisnis dan investor terpaksa menjual aset mereka untuk mengurangi kerugian. Hal ini menyebabkan pasar "membeku" dalam waktu yang lama. Harga properti di banyak daerah, termasuk di kawasan pusat, turun hingga 30-40%.

Sebagian penyebabnya berasal dari mentalitas investasi yang mengandalkan pinjaman jangka pendek, sementara proyek dan aset real estat memiliki siklus investasi yang panjang. Ketika biaya modal tiba-tiba meningkat, arus kas terganggu, dan risiko kekurangan likuiditas hampir tak terelakkan, demikian menurut VARS.

Menurut VARS, dalam beberapa tahun terakhir, untuk merangsang pasar, banyak investor dan bank komersial telah meluncurkan paket pinjaman rumah dengan suku bunga preferensial mulai dari 5,5% per tahun, bahkan tanpa bunga, dengan masa tenggang pokok hingga 5 tahun. Kebijakan ini membantu banyak orang dan investor mengakses modal murah untuk memiliki properti.

Namun, periode preferensial ini hanya sementara. Ketika periode suku bunga mengambang tiba, jika suku bunga umum meningkat, tekanan untuk membayar utang akan meningkat tajam. Banyak nasabah yang terjebak dalam situasi di mana mereka belum membayar pokok utang, tetapi bunganya justru berlipat ganda.

Ketika likuiditas pasar rendah, menjual kembali produk untuk mengurangi kerugian menjadi sulit, dan risiko utang macet dapat kembali ke sistem kredit, VARS menekankan.

Di sektor properti, VARS yakin akan menghadapi risiko ganda ketika suku bunga naik. Di satu sisi, mereka harus menanggung biaya keuangan yang lebih tinggi untuk pinjaman guna melaksanakan proyek.

Di sisi lain, daya beli di pasar menurun karena masyarakat kesulitan mengakses pinjaman untuk membeli rumah. Sementara itu, jalur mobilisasi modal melalui obligasi korporasi belum sepenuhnya pulih.

	apartemen	rumah keluarga tunggal
Proyek perumahan komersial sedang dibangun	174.047	444.324
Proyek perumahan komersial selesai dibangun	3.239	6.257
Proyek perumahan komersial yang memenuhi syarat untuk penjualan rumah di masa mendatang	15.649	16.800
Proyek perumahan sosial mulai dibangun	19.644
Proyek perumahan sosial selesai	13.955
Proyek perumahan sosial yang memenuhi syarat untuk penjualan rumah di masa mendatang	5.561

Dapat dibalik

Menurut survei VARS, saat ini dipertahankan pada tingkat yang cukup rendah, tetapi hanya dipertahankan selama maksimal 36 bulan, kemudian mengambang.

Di mana, Agribank memberikan pinjaman dengan suku bunga tetap 6,5% dalam 2 tahun pertama, dan mengambang di tahun-tahun berikutnya.

BIDV memberikan pinjaman sebesar 5 - 5,5%/tahun dalam 6-12 bulan pertama; Vietcombank memberikan pinjaman sebesar 5,5 - 5,7%/tahun, dipertahankan selama 6-36 bulan pertama, kemudian mengambang sesuai dengan pasar.

Batasan pinjaman rumah pada ketiga bank umum milik negara ini adalah 100% dari nilai kontrak pembelian rumah.

Demikian pula, VietinBank meminjamkan 70-100% dari nilai kontrak, dengan suku bunga jangka menengah dan panjang mulai dari 5,6%/tahun; ABBANK meminjamkan 100% dari nilai kontrak, dengan suku bunga 9,65%/tahun; BAC A BANK meminjamkan 100% dari permintaan modal, dengan suku bunga mulai dari 6,6%/tahun.

Sebagian besar paket pinjaman rumah bank memiliki jangka waktu pinjaman maksimum hingga 35 tahun, tetapi suku bunga rendah hanya dipertahankan selama maksimal 3 tahun, menyebabkan VARS khawatir bahwa pembeli rumah akan berada di bawah tekanan untuk membayar angsuran bunga yang besar ketika suku bunga berbalik dan meningkat tajam dalam waktu dekat.

Berdasarkan data terakhir yang diterbitkan oleh Bank Negara, utang real estat yang beredar hingga akhir Agustus tahun ini adalah sekitar 4,1 juta miliar VND, yang mana utang investasi real estat dan bisnis yang beredar adalah sekitar 1,82 juta miliar VND.

Utang investasi real estat yang beredar meliputi utang investasi untuk proyek pembangunan kawasan perkotaan dan pengembangan perumahan sekitar VND614.000 miliar, utang untuk proyek sewa kantor sekitar VND61.000 miliar, utang untuk proyek pembangunan kawasan industri dan zona pemrosesan ekspor sekitar VND114.000 miliar, serta utang untuk proyek ekowisata dan resor sekitar VND62.000 miliar.

Utang nasabah pembangunan, perbaikan, pembelian rumah untuk dijual atau disewakan sekitar 130.000 miliar VND, utang nasabah pembelian hak guna tanah sekitar 190.000 miliar VND, utang investasi real estate dan bisnis lainnya sekitar 584.000 miliar VND.

Terkait obligasi real estat yang beredar, Kementerian Konstruksi mengatakan bahwa dalam 9 bulan pertama tahun ini, total nilai obligasi korporasi real estat sekitar 70.000 miliar VND.

PAB NGOC

Source: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm