Kenaikan suku bunga, ujian bagi pasar properti

Asosiasi Pialang Properti Vietnam menyatakan bahwa tingkat suku bunga saat ini berada di bawah tekanan yang besar. Dalam konteks tersebut, pasar properti, sektor yang sangat bergantung pada kredit, menghadapi ujian berat bagi proses pemulihan dan pembangunan.

Kembalinya tekanan inflasi dan tren manajemen yang hati-hati dari bank-bank sentral utama di seluruh dunia telah mempersempit ruang untuk mempertahankan suku bunga rendah. (Foto: PV)

Sektor properti seringkali menjadi sektor yang paling diuntungkan ketika arus kas berfluktuasi. Setelah lama berada di level rendah, suku bunga tabungan di banyak bank diam-diam meningkat dalam jangka pendek, yang menyebabkan tren kenaikan suku bunga kredit. Meskipun Bank Negara telah mempertahankan kebijakan dukungan likuiditasnya dan belum mengisyaratkan pengetatan moneter ketika belum membuka kembali jalur penarikan uang melalui surat berharga negara sejak Juni, tingkat suku bunga saat ini berada di bawah tekanan yang besar.

Faktanya, ketika suku bunga naik tajam, dampak pertama dan paling nyata adalah penurunan likuiditas di pasar. Para pembeli rumah, terutama yang menggunakan pinjaman, akan mempertimbangkan kembali rencana keuangan mereka. Sementara itu, investor real estat lebih berhati-hati dengan rencana ekspansi portofolio mereka, karena profitabilitas yang diharapkan tidak mungkin mengimbangi peningkatan biaya modal.

Di saat yang sama, perusahaan pengembangan proyek menghadapi risiko ganda: biaya keuangan meningkat sementara permintaan menurun, yang menyebabkan arus kas melambat dan pasokan baru menyusut. Ketika pasokan menurun, transaksi stagnan, dan harga pun sulit mempertahankan momentum kenaikan yang sama seperti pada periode sebelumnya.

Pasar properti merupakan sektor yang sangat bergantung pada kebijakan kredit. (Foto: PV)

Dengan karakteristik penggunaan leverage utang yang besar, real estat merupakan saluran investasi yang paling langsung dan mendalam terpengaruh oleh fluktuasi suku bunga. Sebelumnya, pasar Vietnam mengalami penurunan tajam pada periode 2011-2013, ketika suku bunga kredit melampaui ambang batas 18%-20% per tahun. Banyak bisnis dan investor terpaksa menjual aset untuk mengurangi kerugian, yang menyebabkan pasar "membeku" untuk waktu yang lama. Harga real estat di banyak daerah turun 30-40%, bahkan di wilayah pusat.

Sebagian penyebabnya berasal dari mentalitas investasi yang mengandalkan pinjaman jangka pendek, sementara proyek dan aset real estat memiliki siklus investasi yang panjang. Ketika biaya modal meningkat tiba-tiba, arus kas terganggu, dan risiko kekurangan likuiditas hampir tak terelakkan.

Tekanan juga datang dari kredit perumahan preferensial. Namun, periode preferensial ini hanya sementara. Ketika memasuki periode suku bunga mengambang, jika suku bunga umum meningkat, tekanan untuk membayar utang akan meningkat tajam. Banyak nasabah terjebak dalam situasi "tidak membayar pokok tetapi bunganya berlipat ganda". Ketika likuiditas pasar rendah, menjual kembali produk untuk mengurangi kerugian menjadi sulit dan risiko kredit macet dapat kembali ke sistem kredit.

Bisnis properti menghadapi risiko ganda ketika suku bunga naik. Di satu sisi, mereka harus menanggung biaya keuangan yang lebih tinggi untuk pinjaman guna melaksanakan proyek. Di sisi lain, daya beli di pasar menurun ketika masyarakat kesulitan mengakses pinjaman untuk membeli rumah.

Sementara itu, jalur mobilisasi obligasi korporasi belum sepenuhnya pulih. Penerbitan obligasi baru masih dilakukan secara hati-hati, sementara jumlah obligasi yang jatuh tempo tetap tinggi, sehingga banyak perusahaan terpaksa mengelola arus kas dengan menjual dana lahan, menunda pembangunan konstruksi, atau bernegosiasi dengan kontraktor dan bank untuk memperpanjang jangka waktu pembayaran.

Tidak hanya memengaruhi proyek yang sedang berjalan, suku bunga tinggi yang berkepanjangan juga melemahkan kemampuan untuk memperluas pendanaan lahan dan memulai proyek baru. Akibatnya, pasokan perumahan berisiko mengalami penurunan yang signifikan dalam jangka menengah.

Konsekuensi lainnya adalah dampak tidak langsung terhadap investasi publik dan biaya infrastruktur. Ketika harga bahan baku, biaya tenaga kerja, dan pembersihan lahan meningkat, kemajuan banyak proyek transportasi utama terhambat. Hal ini secara langsung memengaruhi ekspektasi kenaikan harga di wilayah-wilayah yang diprediksi akan "mendapat manfaat dari infrastruktur", sehingga menempatkan banyak investor sekunder dalam posisi yang sulit.

Meskipun menghadapi banyak tantangan, prospek jangka panjang pasar properti Vietnam tetap positif, berkat permintaan perumahan riil yang kuat dan urbanisasi. Seiring pertumbuhan ekonomi , segmen-segmen seperti perumahan, properti industri, perkantoran sewa, dan ritel akan mempertahankan permintaan yang stabil.

Asosiasi Pialang Properti Vietnam berpendapat bahwa, saat ini, pembeli rumah sebaiknya memanfaatkan peluang ketika suku bunga masih rendah dan pasokan mulai pulih. Oleh karena itu, penggunaan pinjaman harus dikontrol pada tingkat yang aman, tidak melebihi 50% dari nilai properti, untuk menghindari risiko ketika suku bunga dapat berbalik. Pembeli juga sebaiknya memprioritaskan pemilihan proyek oleh investor bereputasi baik dengan kapasitas keuangan yang kuat, jaminan hukum, dan kemajuan konstruksi, terutama dengan produk perumahan yang akan segera dibentuk.

Sumber: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html