Apa yang harus dilakukan agar terhindar dari penipuan saat berdagang properti?

Transaksi melalui kantor notaris

Menurut para ahli, pembeli rumah, terutama yang akan membeli rumah masa depan, saat ini menghadapi banyak risiko dan mudah tertipu. Pertama, kualitas rumah mungkin tidak sebaik yang diiklankan. Risiko lainnya adalah pembeli rumah tidak menerima buku merah muda tepat waktu. Menurut hukum, setelah 3 bulan serah terima rumah, investor harus menerbitkan buku merah muda kepada pembeli. Kenyataannya, jika beruntung, buku merah muda akan tersedia setelah 3 tahun, tetapi banyak proyek yang belum memilikinya selama beberapa dekade. Risiko lainnya adalah investor membangun desain yang salah, bahkan menggadaikan buku merah muda milik pembeli ke bank. Ketika mereka tidak dapat membayar utang, bank menyita rumah tersebut, dan pembeli baru mengetahuinya. Oleh karena itu, perlu ada peraturan untuk melindungi pembeli rumah di masa mendatang.

Saat ini terdapat peraturan yang mewajibkan bank menjamin pembeli rumah di masa mendatang. Dengan demikian, jika investor tidak menyerahkan rumah, bank akan memberikan kompensasi kepada nasabah. Namun, sebagian besar investor mengabaikan hal ini. Oleh karena itu, jaminan bank perlu dipertimbangkan kembali. Negara-negara di seluruh dunia tidak mewajibkannya, tetapi memperbolehkan pilihan jaminan atau asuransi kewajiban bagi investor dari perusahaan asuransi. Selain itu, ketika investor menjual rumah, mereka diwajibkan mentransfer uang muka nasabah ke rekening yang diblokir. Investor baru dapat menarik uang tersebut setelah rumah diserahkan. Hal ini perlu mengubah kapasitas keuangan investor yang saat ini sangat rendah dan tidak memadai. Hal ini menyebabkan bisnis tidak memiliki kapasitas untuk memobilisasi modal dari berbagai sumber.

Masyarakat melakukan prosedur transaksi properti di Kantor Notaris No. 3

Profesor Madya - Dr. Nguyen Ngoc Dien, Universitas Ekonomi dan Hukum (Universitas Nasional Kota Ho Chi Minh), mengatakan bahwa properti merupakan aset berharga dan selalu menarik perhatian masyarakat. Transaksi properti selalu menghadapi risiko ketidakamanan, pemalsuan dokumen, banyaknya sengketa, dan kerugian antar pihak, sehingga diperlukan rezim hukum yang tegas.

Untuk menjamin keamanan, di negara-negara maju, transaksi dilakukan oleh jasa notaris dengan cara memahami status hukum properti, menjamin transaksi aman, terhindar dari kerugian, asuransi untuk jasa notaris, berhubungan erat dengan sistem hukum, mengikuti rantai pasok audit yang dilakukan oleh notaris.

Di Vietnam, menurut Associate Professor Dr. Nguyen Ngoc Dien, penerapan model layanan notaris saat ini merupakan solusi yang paling optimal dan masuk akal. Ke depannya, perlu difokuskan untuk menyempurnakan model ini lebih lanjut, membangun koridor hukum yang menghubungkan berbagai tahapan, meningkatkan keaslian, verifikasi, serta memastikan keamanan tertinggi bagi semua pihak, seperti model yang diterapkan oleh negara-negara maju.

Hapus peraturan perdagangan wajib

Dr. Luu Quoc Thai, Dosen di Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa untuk memastikan keamanan, transparansi, dan kontrol atas penggunaan uang muka, pembayaran dalam pembelian dan penjualan perumahan masa depan harus dilakukan melalui bank. Langkah ini dapat menggantikan jaminan bank jika investor diharuskan mentransfer seluruh uang muka ke rekening escrow. Uang tersebut hanya akan dicairkan sesuai dengan perkembangan proyek investor. Solusi ini juga akan membantu mengurangi biaya akibat jaminan bank dan meminimalkan transaksi "tidak jelas" untuk tujuan pencucian uang dalam transaksi bisnis properti.

Sementara itu, menurut Profesor Dr. Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , saat ini untuk penjualan perumahan masa depan (tanpa buku merah muda), investor menjual melalui bursa saham. Untuk properti dengan buku merah muda, semua transaksi harus melalui notaris.

Notaris diberi wewenang oleh Negara untuk memberikan layanan publik, merupakan jabatan yudisial, dan berperan sebagai "penjaga gerbang", membimbing para pihak dalam bertransaksi sesuai peraturan, memastikan legalitas dan keamanan. Sedangkan untuk lantai perdagangan, yang merupakan layanan swasta, sulit untuk memiliki perangkat administratif dan manajemen negara untuk memastikan legalitas, yang menyebabkan perselisihan dan risiko bagi pembeli dan penjual. "Kita harus melegalkan bagaimana hukum berlaku, bukan hanya menerapkan transaksi secara mekanis melalui lantai perdagangan. Oleh karena itu, peraturan tentang transaksi properti melalui lantai perdagangan perlu dihapus dari Rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diamandemen)," ujar Profesor Dang Hung Vo.

Transaksi real estat tidak harus melalui lantai.

Menurut notaris Hoang Manh Thang, Kepala Kantor Notaris No. 7 (HCMC), sistem kenotariatan dan bursa efek properti saat ini berbeda dalam hal sifat, skala, produk layanan, dan prosedur... Notaris adalah layanan publik yang diselenggarakan oleh negara, alat manajemen dan regulasi negara, mekanisme pertahanan, yang memiliki nilai hukum, nilai pembuktian, dan nilai sirkulasi. Sementara itu, bursa efek properti swasta melayani transaksi properti, berskala tunggal, bergantung pada bisnis properti, dan sebagian besar berupa perjanjian lisan atau dokumen transaksi yang dapat dengan mudah menimbulkan konsekuensi ekonomi dan hukum yang serius, seperti perselisihan, penipuan...

Yang paling mengkhawatirkan adalah broker di lantai bursa mungkin menyembunyikan informasi terkait masalah hukum yang tidak menguntungkan atau beriklan secara tidak memihak. Ketika terjadi perselisihan, produk cacat, atau keterlambatan, siapa yang bertanggung jawab? Transaksi melalui lantai bursa tidak memiliki mekanisme untuk menjamin keamanan hukum dan keamanan transaksi. Oleh karena itu, hal ini tidak dapat dimasukkan dalam Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (amandemen) yang akan diajukan dalam waktu dekat.

Kebanyakan orang tidak setuju dengan peraturan yang mewajibkan transaksi properti melalui lantai bursa karena saat ini lantai bursa tidak memiliki kapasitas untuk mengonfirmasi legalitas transaksi. Peraturan ini tidak efektif dan harus dihapuskan.

Sekilas pukul 12 siang tanggal 16 Juni: Buletin berita panorama

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm