Gelombang aliran modal real estat “ke Selatan”

Wilayah Selatan, khususnya Kota Ho Chi Minh, merupakan destinasi menarik di tengah gelombang arus modal real estat "ke Selatan", terutama dari investor di Utara. Namun, investor perlu memilih segmen dengan cermat, mengevaluasi kapasitas keuangan, dan memprioritaskan strategi jangka panjang alih-alih mengharapkan keuntungan cepat, untuk memastikan keamanan dan efisiensi dalam konteks restrukturisasi pasar.

Harga rumah tetap "tinggi", arus kas mencari arah pergerakan

Data riset dari Institut Riset dan Evaluasi Pasar Properti Vietnam (VARS IRE) menunjukkan bahwa dalam 9 bulan pertama tahun 2025, pasar Hanoi mencatat sekitar 22.000 apartemen baru yang dibuka, setara dengan 64% dari total pasokan pada tahun 2024 dan merupakan level tertinggi dalam periode yang sama tahun 2019-2025. Apartemen, khususnya, masih memegang peranan penting, menyumbang 76% dari total pasokan baru.

Saat ini, arus modal properti sedang bergeser kuat ke wilayah Selatan. Foto: VARS

Namun, harga jual belum mendingin, bahkan "lebih panas" ketika proyek-proyek baru dengan harga di atas 100 juta VND/ ^m2 semakin diminati. Indeks harga apartemen (indeks harga mencerminkan fluktuasi harga jual rata-rata periode (saat ini) dibandingkan dengan periode dasar (kuartal pertama tahun 2019) dari proyek-proyek dalam sampel proyek yang dipilih dan diamati oleh VARS) di Hanoi pada kuartal ketiga tahun 2025 meningkat sebesar 5% dibandingkan kuartal sebelumnya dan meningkat sebesar 96,2% dibandingkan kuartal dasar (kuartal pertama tahun 2019) - 1,7 kali lipat peningkatan harga apartemen di Kota Ho Chi Minh pada periode yang sama.

Tingkat harga utama apartemen (apartemen untuk dijual pertama kalinya) di Hanoi juga menetapkan "tanda" baru, rata-rata 95 juta VND/ ^m2 , lebih tinggi dari Kota Ho Chi Minh, dengan lebih dari 43% pasokan baru pada kuartal ketiga dihargai di atas 120 juta VND/ ^m2 .

Harga perumahan "jangkar" yang tinggi telah mempersempit margin kenaikan harga, sehingga mengurangi daya tarik modal investasi. Di saat yang sama, nilai kapital juga berada di luar kemampuan finansial banyak investor, menyebabkan arus kas mulai keluar dari Hanoi untuk mencari peluang baru di pasar dengan harga wajar dan potensi pertumbuhan yang lebih tinggi.

Selain terkonsentrasi di provinsi-provinsi sekitar Hanoi dengan koneksi infrastruktur lengkap, arus kas beralih kuat ke wilayah Selatan.

Wakil Sekretaris Jenderal Asosiasi Realtor Vietnam (VARS) Nguyen Thai Binh menginformasikan bahwa pada akhir kuartal kedua, statistik awal dari sejumlah investor menunjukkan bahwa pelanggan dari Korea Utara menyumbang sekitar 20% dari total transaksi di Korea Selatan pada paruh pertama tahun ini, dua kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Pada akhir kuartal ketiga, angka ini telah mencapai 30%, hampir sama dengan periode ramai tahun 2016-2020.

Oleh karena itu, wilayah Selatan menarik modal berkat tingkat harga yang dipertahankan pada tingkat akumulasi selama 3 tahun terakhir, menciptakan ruang untuk pertumbuhan dan margin keuntungan yang menarik bagi investor. Beberapa daerah di pinggiran Kota Ho Chi Minh lama, termasuk wilayah yang digabung, memiliki tingkat harga 30-40% lebih rendah daripada Hanoi, sementara koneksi infrastruktur dan laju urbanisasi meningkat tajam.

Misalnya, di Hanoi, dengan 2-4 miliar VND, Anda hanya bisa membeli apartemen 1 kamar tidur atau 1+1, sementara di Kota Ho Chi Minh, investor dapat memilih lebih beragam, mulai dari apartemen hingga rumah individu. Khususnya, harga beberapa proyek yang baru dibuka di kawasan pinggiran kota Kota Ho Chi Minh saat ini hanya 2/3 dibandingkan dengan kawasan pinggiran kota Hanoi, sehingga margin kenaikan harga dalam jangka menengah dan panjang menjadi lebih menarik.

Arus modal yang mengalir dari Hanoi ke Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya tidak hanya untuk “mencari harga murah” tetapi juga untuk mendiversifikasi portofolio dan mengoptimalkan efisiensi modal. Dibandingkan dengan Hanoi, pasar Kota Ho Chi Minh memiliki diferensiasi yang jelas, terutama di segmen apartemen kelas atas, dengan dokumen hukum yang lengkap dan lokasi utama, memenuhi kebutuhan akumulasi aset jangka panjang para investor potensial.

Ini adalah lini produk yang memberikan nilai keuntungan ganda, baik potensi kenaikan harga maupun penyewaan yang efektif berkat keunggulan pusat ekonomi yang dinamis, sangat menarik FDI dan para ahli asing dengan kebutuhan perumahan kelas atas.

Infrastruktur sedang berkembang pesat, membuka peluang, namun kehati-hatian tetap diperlukan

Tren "Ekspansi ke Selatan" juga didorong oleh kembalinya sejumlah investor besar ke Selatan setelah masalah hukum terselesaikan, serta kampanye komunikasi yang kuat. Khususnya, banyak investor individu dari Hanoi cenderung memilih investor yang sudah dikenal ketika mereka memperluas proyek ke Selatan, memanfaatkan pemahaman mereka tentang merek dan kapasitas implementasi.

Beberapa proyek berskala besar, seperti kompleks perkotaan di Can Gio, telah menarik perhatian besar dari investor Hanoi sejak peluncurannya berkat lokasi strategis dan potensi pengembangan jangka panjangnya. Perusahaan pialang dari Utara juga telah dengan cepat memperluas cabang mereka di Selatan, membawa serta ekosistem dan layanan pelanggan mereka.

Bukan hanya itu saja, beberapa proyek dari investor besar harganya murah, sementara proyek serupa di Utara harganya naik dua kali lipat, dan sudah "diambil alih" oleh banyak investor, bahkan harganya naik 5% dalam 1 minggu.

Salah satu faktor penting yang memperkuat daya tarik investasi adalah kebijakan pembangunan infrastruktur dan motivasi perencanaan regional pascapenggabungan administratif Kota Ho Chi Minh yang baru. Banyak proyek baru saat ini mengikuti perkembangan jalur metro, jalan lingkar, dan poros lalu lintas utama, sehingga meningkatkan konektivitas antarwilayah dan meningkatkan nilai aset di masa mendatang, yang khususnya menarik bagi investor Hanoi.

VARS IRE meyakini bahwa, secara umum, gelombang arus kas investasi real estat "ke Selatan" semakin menguat. Wilayah Selatan, khususnya Kota Ho Chi Minh, secara bertahap menjadi tujuan baru berkat harga yang wajar, percepatan infrastruktur, dan kerangka hukum yang lebih baik.

Namun, investor perlu memilih segmen dengan cermat, mengevaluasi kapasitas keuangan, dan memprioritaskan strategi jangka panjang alih-alih mengharapkan keuntungan cepat, untuk memastikan keamanan dan efisiensi dalam konteks restrukturisasi pasar. Dalam konteks di mana sebagian besar transaksi masih bergantung pada permintaan investasi, sementara pasokan meningkat pesat, jika investor menggunakan terlalu banyak modal pinjaman untuk berinvestasi secara luas, mereka dapat jatuh ke posisi pasif ketika suku bunga naik atau likuiditas turun. Skenario terburuknya adalah gangguan arus kas dapat menyebabkan stagnasi proyek, yang memengaruhi sentimen pasar dan kepercayaan investor.

Sumber: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html