Pertumbuhan kredit real estat yang "panas": Optimisme di tengah kecemasan?

VTV.vn - Kredit real estat meningkat tajam dalam 10 bulan pertama tahun 2025, menciptakan aliran modal yang melimpah tetapi likuiditas rendah, banyak ahli memperingatkan tentang keberlanjutan pasar.

Meskipun kredit real estat meningkat, realitasnya tidak menciptakan pergerakan seperti yang diharapkan.

Kredit properti meningkat tajam dalam 10 bulan pertama tahun 2025, menciptakan modal yang melimpah tetapi likuiditas yang rendah. Banyak pakar memperingatkan bahwa kenyataan ini tidak hanya memengaruhi perekonomian tetapi juga menimbulkan banyak pertanyaan tentang keberlanjutan pasar.

Pertumbuhan kredit di tengah kecemasan

Dalam 10 bulan pertama tahun 2025, kredit properti tumbuh pesat, menjadi salah satu faktor pendorong utama perkembangan ekonomi. Menurut Bapak Pham Chi Quang, Direktur Departemen Kebijakan Moneter Bank Negara Vietnam (SBV), kredit di seluruh sistem perbankan telah mencapai tingkat pertumbuhan sebesar 13,4%, di mana kredit properti menyumbang proporsi yang signifikan. Hal ini mencerminkan tren yang sangat jelas: properti masih menjadi tujuan yang menarik bagi aliran kredit. Namun, peningkatan ini menimbulkan konsekuensi serius, yaitu ketidakseimbangan di pasar.

Membeli dan menjual, "berselancar" tanpa nilai riil dalam hal arus kas atau pendapatan sewa telah mendorong nilai real estat terlalu tinggi, membuat likuiditasnya buruk.

Laporan keuangan kuartal ketiga tahun 2025 dari bank-bank besar menunjukkan bahwa meskipun kredit properti mengalami percepatan, kenyataannya tidak sesuai dengan yang diharapkan. Di VPBank , aktivitas bisnis properti menyumbang 22,97% dari total pinjaman yang beredar, sementara di MB, persentasenya mencapai 10,42%. Hal ini jelas menunjukkan bahwa aliran modal kredit ke properti mendominasi perekonomian secara keseluruhan. Namun, di beberapa wilayah seperti Kota Ho Chi Minh, meskipun pasar ramai dengan jumlah apartemen baru yang dibuka, jumlah transaksi tidak sebanding dengan peningkatan pasokan.

Dalam Forum Investasi 2026 yang baru-baru ini diselenggarakan di Kota Ho Chi Minh , pakar ekonomi Dinh The Hien mengatakan bahwa penyebab utama ketidakseimbangan ini adalah pasar properti yang telah berada dalam kondisi "beli tinggi, jual tinggi" sejak awal tahun. Jika tren ini berlanjut, pasar berisiko mengalami gelembung. Ini merupakan peringatan yang tidak dapat diabaikan ketika pasar properti semakin bergantung pada spekulasi jangka pendek. Jual beli, "berselancar" tanpa nilai riil dalam hal arus kas atau pendapatan sewa telah mendorong nilai properti melambung tinggi, menyebabkan likuiditas yang buruk.

Meskipun pertumbuhan kredit properti yang kuat, pasar belum mampu menciptakan siklus berkelanjutan seperti yang diharapkan. Menurut Property Guru, harga properti di kawasan-kawasan utama seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah meningkat tajam, dengan kenaikan yang mengesankan sebesar 112% di Hanoi dalam 5 tahun. Namun, kenaikan harga ini tidak sebanding dengan pendapatan masyarakat dan daya serap pasar. Likuiditas pasar pun melemah, dan inilah salah satu alasan utama yang menyebabkan "kekosongan" di banyak proyek properti.

Peringatan bahwa pasar tidak seimbang

Spekulasi properti yang melampaui batas menjadi ancaman besar bagi pasar dan perekonomian. Ketika harga rumah didorong terlalu tinggi, banyak orang, terutama kelas menengah dan bawah, tidak dapat mengakses perumahan. Hal ini tidak hanya mengurangi likuiditas tetapi juga membuat perekonomian tidak seimbang, ketika arus kas yang melimpah tidak digunakan untuk tujuan pembangunan berkelanjutan, melainkan hanya untuk tujuan spekulasi.

Saat ini, inventaris bisnis real estat telah melampaui 570.000 miliar VND, menunjukkan adanya ketidakseimbangan antara pengembangan proyek dan kapasitas konsumsi riil di pasar.

Meskipun menarik aliran modal besar dari sistem perbankan, sektor properti belum menciptakan transisi yang jelas antara kredit dan transaksi aktual. Hingga saat ini, inventaris perusahaan yang terdaftar telah melampaui 570.000 miliar VND, menunjukkan ketidakseimbangan antara perkembangan proyek dan kapasitas konsumsi aktual di pasar. Inilah kelemahan pasar properti saat ini, ketika arus kas tidak dapat dikonversi menjadi likuiditas.

Salah satu solusi yang diusulkan para ahli adalah mengendalikan aliran kredit ke sektor properti, terutama pinjaman untuk tujuan spekulatif. Pakar Dinh The Hien memperingatkan: "Mentalitas 'beli tinggi, jual tinggi' membantu sekelompok investor mendapatkan keuntungan dalam jangka pendek, tetapi menciptakan siklus kepanasan, yang berisiko menyebabkan kejatuhan pasar." Inilah inti permasalahan ketidakberlanjutan pasar properti. Mempertahankan harga properti yang terlalu tinggi tanpa diimbangi dengan pendapatan dan profitabilitas riil hanya akan menyebabkan ketidakstabilan dan kesulitan dalam pembangunan berkelanjutan.

Solusi lain yang layak diusulkan oleh Bapak Vu Thanh Le, anggota Dewan Direksi Phat Dat Company, adalah menerapkan instrumen perpajakan seperti mengenakan pajak atas rumah kedua, tanah terlantar, dan pengurangan bunga atas pinjaman rumah pertama. Strategi ini telah berhasil diterapkan di banyak negara ketika kredit properti sedang booming. Pengendalian arus kas spekulatif yang ketat akan membantu menstabilkan pasar dan menciptakan produk properti yang memenuhi kebutuhan riil masyarakat.

Arus modal mengalir “kuat” ke sektor properti

Indeks	Skala	Pertumbuhan
Total utang real estat yang belum dibayar (31 Agustus 2025)	> 4 juta miliar VND	+19% tahun ke tahun
Memperhitungkan total utang perekonomian yang beredar	23,68%	(tertinggi dalam sejarah terkini)
Pinjaman bisnis real estat	1,79 juta miliar VND	+24% (terpanas)
Pinjaman konsumen/penggunaan sendiri	2,28 juta miliar VND	+12%

Sumber: Bank Negara

Para ahli juga meyakini bahwa agar pasar properti dapat berkembang secara berkelanjutan, proyek-proyek harus transparan secara hukum, memenuhi kebutuhan perumahan yang nyata, dan memiliki visi jangka panjang. Saat ini, pasar properti tidak akan lagi didominasi oleh siklus naik-turun yang tidak menentu, melainkan akan berkembang secara stabil, menciptakan nilai riil bagi perekonomian dan masyarakat.

Meskipun aliran kredit yang kuat ke sektor properti dapat membantu pertumbuhan ekonomi dalam jangka pendek, jika tidak dikontrol secara ketat, hal ini akan berdampak serius pada likuiditas dan keberlanjutan pasar. Lembaga pengelola perlu mengambil langkah-langkah drastis untuk mengekang spekulasi, sehingga mendorong perkembangan pasar properti Vietnam yang substansial dan berkelanjutan di masa mendatang.

Sumber: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm