Transparansi dalam harga tanah dan lelang tanah.

Di Hanoi , tidak hanya harga apartemen dan tanah di pusat kota yang terus meningkat, tetapi transaksi tanah di pinggiran kota juga mengalami peningkatan pesat. Foto: Quang Vinh.

Secara khusus, wewenang yang diberikan oleh Komite Rakyat Hanoi kepada Komite Rakyat tingkat distrik mencakup keputusan tentang harga awal untuk pelelangan hak guna lahan untuk alokasi lahan dengan biaya penggunaan lahan atau sewa lahan kepada rumah tangga dan individu; dan keputusan tentang harga awal untuk pelelangan hak guna lahan ketika Negara mengalokasikan atau menyewakan lahan dalam kasus di mana bidang tanah atau area tersebut telah memiliki infrastruktur teknis yang diinvestasikan sesuai dengan rencana pembangunan terperinci.

Aktivitas perdagangan cukup tinggi, tetapi tidak hiruk-pikuk.

Menurut Komite Rakyat Hanoi, Komite Rakyat tingkat distrik bertanggung jawab untuk mengkonsolidasikan Dewan Penilaian Tanah dan hal-hal terkait lainnya (jika ada), dan mengarahkan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan (TNMT), Keuangan dan Perencanaan, serta departemen dan lembaga terkait lainnya untuk mengorganisir pelaksanaannya. Sebelum tanggal 10 Desember 2024, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan, bersama dengan departemen, lembaga, dan Komite Rakyat tingkat distrik lainnya, akan melakukan penilaian awal terhadap hasilnya dan melaporkan kepada Komite Rakyat Hanoi untuk dipertimbangkan sebagai dasar pendelegasian wewenang lebih lanjut untuk pelaksanaan pada periode berikutnya.

Di Hanoi, tanah selalu menjadi topik hangat. Tidak hanya harga apartemen dan harga tanah di pusat kota yang terus meningkat, tetapi transaksi tanah di pinggiran kota juga sangat aktif. Sejak awal April 2024, lelang tanah untuk rumah tangga dan individu di distrik-distrik seperti Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... dan bahkan di daerah terpencil seperti Ba Vi cukup ramai.

Di distrik Hoai Duc, Pusat Pengembangan Lahan Distrik berhasil melelang 23 bidang tanah seluas 2.441,8 meter persegi (dilaksanakan pada 18 Maret), menghasilkan pendapatan sebesar 179,2 miliar VND untuk anggaran negara. Pada bulan April, Pusat tersebut melanjutkan pengumuman pelelangan hak guna lahan untuk 34 bidang tanah seluas 3.366,7 meter persegi, dengan perkiraan pendapatan sebesar 200 miliar VND untuk anggaran negara.

Demikian pula, di distrik Dong Anh, pada bulan Februari dan Maret, lelang hak penggunaan lahan yang sukses telah diadakan untuk total area seluas 2.872,2 meter persegi, menghasilkan lebih dari 143 miliar VND untuk anggaran, melebihi jumlah yang diproyeksikan hampir 69 miliar VND.

Ba Vi, sebuah distrik terpencil di Hanoi, juga berhasil melelang 37 bidang tanah (di desa Dong Bang, komune Dong Thai), menghasilkan lebih dari 99 miliar VND untuk anggaran negara.

Menurut Bapak Nguyen Huy Hoang, Direktur Pusat Dana Tanah Distrik Hoai Duc, alasan peningkatan pesat transaksi dan harga tanah adalah karena pemerintah kota dan pemerintah daerah mempercepat pelaksanaan banyak proyek infrastruktur transportasi utama, termasuk Jalan Lingkar 4 - Wilayah Ibu Kota dan Jalan Lingkar 3.5. Hal ini telah menyebabkan koneksi yang lebih nyaman dengan pusat kota.

Namun, hingga Mei 2025, lelang tanah di distrik pinggiran kota tidak mengalami lonjakan harga yang tiba-tiba. Misalnya, di distrik Hoai Duc, dibandingkan dengan beberapa distrik pusat kota, harga awal lebih dari 60 juta VND/m2, dibandingkan dengan harga umum lebih dari 100 juta VND/m2 di pusat kota. Beberapa bidang tanah memiliki harga awal 42,8 juta VND/m2, tetapi penawar yang menang hanya menawar satu kenaikan, mencapai 42,9 juta VND/m2. Ini menunjukkan bahwa meskipun lelang tanah berjalan lancar, lelang tersebut tidak "menggila"; tidak ada kenaikan harga yang tidak biasa, spekulasi, atau manipulasi harga, tidak seperti lonjakan harga tanah sebelumnya di mana harga meningkat 2-3 kali lipat dari harga awal.

Setelah lelang, tingkat uang muka yang hangus dan gagal bayar sangat tinggi. Secara khusus, pada tahun 2022 dan 2023, hingga 70% lelang tanah di daerah pinggiran kota tidak memiliki peserta atau jumlah peserta tidak memenuhi persyaratan kelayakan untuk lelang tersebut.

Mengenai lelang tanah, tidak banyak orang yang sepenuhnya memahami prosesnya. Misalnya, di distrik Me Linh, selama lelang pada sore hari tanggal 30 Desember 2023, seseorang menawar 4,28 miliar VND/m2 untuk sebidang tanah seluas 102m2, padahal harga awalnya adalah 30 juta VND/m2, dan menjadi penawar yang menang. Namun, atas permintaan penawar yang menang, distrik Me Linh setuju untuk membatalkan hasil lelang dan mengembalikan uang deposit lebih dari 600 juta VND.

Orang ini menyatakan bahwa ini adalah kali pertama mereka berpartisipasi dalam lelang hak penggunaan lahan, sehingga mereka merasa gugup dan bingung, yang menyebabkan kesalahan dalam perhitungan. "Saya menghitung lebih dari 4,28 miliar VND untuk seluruh bidang tanah, tanpa menyadari bahwa peraturan lelang menetapkan perhitungan per meter persegi, jadi saya melakukan kesalahan," jelas mereka.

Kasus yang disebutkan di atas juga harus menjadi pelajaran dalam berpartisipasi dalam lelang hak penggunaan lahan, terutama karena Komite Rakyat Hanoi telah mendelegasikan wewenang kepada Komite Rakyat tingkat distrik untuk menentukan harga awal lelang hak penggunaan lahan.

Penghitungan suara dari unit-unit yang berpartisipasi dalam lelang tanah di distrik Thanh Oai (Hanoi), Desember 2023. Sumber: HNM.

Hanoi akan mengadakan beberapa putaran lelang hak penggunaan lahan.

Banyak yang percaya bahwa pendelegasian wewenang Komite Rakyat Hanoi kepada Komite Rakyat tingkat distrik untuk menentukan harga awal lelang hak guna lahan akan merevitalisasi dan meningkatkan kesehatan pasar properti. Hal ini dapat dimulai pada bulan Juni, terutama karena lahan yang dilelang telah direncanakan dan dikembangkan dengan infrastruktur teknis dan sosial yang terintegrasi, terhubung dengan jalur transportasi utama dan memfasilitasi pembentukan kawasan perumahan baru yang modern.

Menurut Komite Rakyat Hanoi, tahun ini kota tersebut telah dialokasikan pendapatan anggaran negara sebesar 408.547 miliar VND; di mana pendapatan domestik mencapai 378.530 miliar VND. Menyadari bahwa pendapatan dari tanah merupakan sumber investasi utama bagi distrik, kabupaten, dan kota, Komite Rakyat Hanoi telah meminta Departemen Keuangan dan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan untuk memimpin dan berkoordinasi dengan unit lain untuk mengumpulkan data terkait kelayakan penawaran dan pelelangan pendapatan tanah di 30 distrik, kabupaten, dan kota.

Dengan perkembangan positif ini, tanah hasil lelang dianggap sebagai produk unggulan di pasar tanah Hanoi pada tahun 2024.

Lokasi lelang penggunaan lahan cukup jelas. Hampir 180 bidang tanah di distrik Chuong My, Dong Anh, Me Linh, dan kota Son Tay dilelang dengan harga awal 33 juta VND/m2. Dalam lelang yang diadakan pada Maret 2024, penawaran tertinggi yang menang adalah 56,1 juta VND/m2.

Di distrik Me Linh, terdapat 30 bidang tanah: di daerah Quan Cho (dusun Bong Mac, komune Lien Mac), harga mulai dari 19-22,5 juta VND/m2. Di kota Quang Minh, harga mulai dari 26-27 juta VND/m2.

Di distrik Dong Anh, 72 bidang tanah juga dilelang untuk hak penggunaan lahan, dengan harga awal berkisar antara 23,5-24,5 juta VND/m2. Di beberapa tempat, harga awalnya bahkan mencapai 28-33 juta VND/m2.

Sementara itu, di distrik Phuc Tho, 14 bidang tanah dilelang untuk hak penggunaan lahan, dengan harga awal 17,2 juta VND/m2 dan 18,5 juta VND/m2...

Terapkan kebijakan baru tersebut dengan segera.

Harga tanah telah lama menjadi masalah yang sangat diperhatikan oleh masyarakat secara keseluruhan. Pemerintah dan Majelis Nasional juga sangat memperhatikan masalah ini.

Pada tanggal 24 Mei 2024, dalam rapat daring nasional untuk mendengarkan laporan dan memberikan masukan mengenai rancangan Keputusan yang mengatur harga tanah, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha meminta Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan untuk serius mempertimbangkan masukan yang diterima selama proses penyusunan, segera menyelesaikan rancangan Keputusan tersebut, dan segera menerapkan kebijakan dan pedoman baru dan inovatif dalam Undang-Undang Pertanahan 2024.

Sebelumnya, pada tanggal 8 Mei, dalam konferensi gabungan tatap muka dan daring dengan 63 daerah untuk mengumpulkan pendapat tentang rancangan Keputusan yang mengatur kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali ketika Negara mengambil alih tanah; dan rancangan Keputusan yang mengatur harga tanah; Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha menyatakan bahwa Perdana Menteri telah mengeluarkan arahan kepada kementerian dan lembaga untuk segera mengembangkan dokumen panduan terperinci, memastikan bahwa kondisi terpenuhi agar Majelis Nasional dapat mempertimbangkan dan mengizinkan Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku pada tanggal 1 Juli 2024 (5 bulan lebih awal dari tanggal sebelumnya, 1 Januari 2025).

Undang-Undang Pertanahan 2024, dengan banyak kebijakan baru dan inovatifnya, bermanfaat bagi masyarakat selama proses pembangunan dan menyelaraskan kepentingan semua pihak yang terlibat dalam pelaksanaan proyek. Regulasi tentang harga tanah memastikan objektivitas dan transparansi, menyeimbangkan pendapatan dari tanah untuk Negara, masyarakat, dan bisnis, mencegah fluktuasi harga tanah, dan menyeimbangkan biaya input untuk proyek pembangunan sosial ekonomi. Metodologi penilaian tanah yang baru harus jelas, sederhana, dan ringkas untuk melindungi pihak-pihak yang terlibat dalam proses penilaian.

Kembali ke masalah wewenang Komite Rakyat Hanoi yang memberi wewenang kepada Komite Rakyat tingkat distrik untuk menentukan harga tanah dan harga awal lelang hak guna lahan, hal ini semakin menunjukkan bahwa proses ini perlu transparan tetapi juga diawasi secara ketat. Pada kenyataannya, selama bertahun-tahun, korupsi dan kejahatan ekonomi terkait tanah telah merajalela. Pengaduan di bidang ini juga mencakup persentase tertinggi dari semua pengaduan, sementara penanganan dan penyelesaiannya sangat memakan waktu. Karena kompleksitas masalahnya, banyak kasus sulit untuk diselesaikan sepenuhnya.

Pada tanggal 13 September 2022, laporan Komite Petisi Warga Negara pada pengawasan tematik Komite Tetap Majelis Nasional tentang "Pelaksanaan undang-undang tentang penerimaan warga negara dan penyelesaian pengaduan dan kecaman dari tanggal 1 Juli 2016 hingga 1 Juli 2021" menunjukkan bahwa pengaduan, kecaman, petisi, dan umpan balik terutama muncul terkait dengan pengelolaan lahan dan pelaksanaan pengadaan lahan, kompensasi, dukungan, relokasi, dan pembersihan lahan ketika melaksanakan proyek (mencakup lebih dari 69,5%).

Menurut Bapak Le Bao Long, seorang ahli real estat, peraturan pemerintah yang mewajibkan Komite Rakyat provinsi untuk menerapkan daftar harga tanah berbeda dari sistem sebelumnya karena harus mengacu pada kerangka harga tanah dan diperbarui setiap tahun. Hal ini memberdayakan pemerintah daerah, memungkinkan harga tanah lebih selaras dengan situasi aktual di setiap daerah daripada sebelumnya. Peraturan khusus akan memastikan penilaian tanah yang transparan, jelas, dan realistis. Bapak Long memperkirakan bahwa harga real estat akan meningkat setelah undang-undang baru diberlakukan, dengan lahan kosong menjadi yang paling terdampak. Namun, meskipun terjadi peningkatan, tidak akan ada lonjakan harga yang tidak wajar.

Sumber: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html