Haruskah saya meminjam 1,5 miliar untuk membeli rumah di Kota Ho Chi Minh atau Can Tho?

[iklan_1]

Tergantung pada tujuan investasi atau penyelesaian, para ahli menyarankan pertimbangan yang cermat. Membeli rumah di Kota Ho Chi Minh akan memudahkan persetujuan pinjaman bank.

Halo, Pakar, keluarga saya saat ini bekerja di Kota Ho Chi Minh, tetapi sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah di Can Tho sebagai tempat tinggal di masa mendatang. Kenyataannya, di Kota Ho Chi Minh, sangat sulit untuk menabung agar bisa membeli rumah sesuai kebutuhan. Pendapatan keluarga sekitar 45-60 juta VND per bulan, dengan pengeluaran sekitar 25 juta untuk makan, transportasi, 5 juta untuk sewa rumah, dan biaya sekolah anak.

Menurut pakar, apakah saya harus membeli rumah seharga 2,5 miliar VND dan menggadaikan buku merah untuk meminjam 1,5 miliar dari bank? Saat ini, saya tidak memiliki utang yang harus dibayar, tidak ada investasi lain, dan memiliki surplus kas sebesar 700 juta VND. Terima kasih!

Trong Nhan

Real estate di Timur sepanjang Jalan Vo Nguyen Giap, Kota Thu Duc (HCMC), Februari 2024. Foto: Quynh Tran — Real estate di Timur sepanjang Jalan Vo Nguyen Giap, Kota Thu Duc (HCMC), Februari 2024. Foto: *Quynh Tran*

Konsultan:

Saya senang Anda telah memberikan informasi yang cukup lengkap mengenai situasi keuangan Anda dan pertimbangan yang Anda pertimbangkan saat ini. Memang, memiliki rumah, terutama rumah pertama, selalu menjadi rencana besar dan juga kekhawatiran bagi banyak keluarga muda. Oleh karena itu, sumber keuangan untuk membeli rumah ini juga merupakan masalah yang perlu dipertimbangkan. Namun, fakta bahwa keluarga Anda memiliki saldo kas sebesar 700 juta VND menunjukkan bahwa Anda telah mempersiapkan rencana pembelian rumah Anda. Dengan informasi yang Anda berikan, saya memiliki beberapa saran sebagai berikut.

Sebelum mempertimbangkan sumber pendanaan untuk membeli rumah, mari kita tinjau bagian pengelolaan pengeluaran dan cadangan bersama. Berdasarkan informasi, tingkat tabungan keluarga Anda saat ini terhadap pendapatan adalah 44-58%, yang dianggap sangat baik dibandingkan dengan banyak keluarga yang telah kami konsultasikan. Namun, saya belum melihat Anda menyebutkan langkah-langkah perlindungan finansial untuk keluarga Anda. Faktanya, dalam hidup, selalu ada risiko dan ketidakpastian, sehingga keluarga Anda membutuhkan asuransi jiwa untuk melindungi keuangan dan kesehatan, terutama bagi pencari nafkah.

Selain itu, Anda juga perlu memiliki dana cadangan untuk menghadapi situasi tak terduga yang mungkin terjadi. Menurut para ahli, jika keluarga Anda memiliki asuransi jiwa, dana cadangan yang dapat dipertahankan adalah sebesar 75 juta VND (setara dengan 3 bulan pengeluaran). Sebaliknya, Anda perlu memiliki dana cadangan sebesar 150 juta VND (setara dengan 6 bulan pengeluaran). Dana cadangan dapat diambil dari saldo kas keluarga saat ini dan disimpan di bank untuk menghasilkan bunga dan dapat digunakan dengan cepat saat dibutuhkan. Namun, dana cadangan juga perlu disesuaikan ketika terjadi perubahan pengeluaran bulanan keluarga Anda.

Setelah menyiapkan dana cadangan, sekarang kita akan membahas apakah akan membeli rumah seharga 2,5 miliar VND dan menggadaikan buku merah untuk meminjam 1,5 miliar atau tidak . Dalam konteks saat ini dan yang diperkirakan pada akhir kuartal kedua, menurut para ahli FIDT, pasar properti belum banyak membaik, yang berarti harga belum dapat pulih dan tumbuh. Oleh karena itu, membeli rumah untuk ditinggali saat ini juga merupakan pilihan yang tepat. Anda membutuhkan rumah seharga 2,5 miliar VND, yang Anda pinjam 1,5 miliar dan saldo kas yang tersedia adalah 700 juta, sisanya 300 juta, tidak jelas apakah Anda memiliki sumber pendanaan lain atau tidak. Dengan pilihan untuk membeli rumah, Anda perlu memperhatikan hal-hal berikut.

Jika Anda membeli rumah di Kota Ho Chi Minh, dengan harga 2,5 miliar VND, Anda harus memilih daerah pinggiran kota seperti Nha Be, Thu Duc, Hoc Mon atau Anda dapat mempertimbangkan apartemen dengan harga rata-rata. Ketika membeli rumah bandar, selain lokasi, Anda perlu memperhatikan legalitas dan perencanaan rumah sehingga pinjaman dan hipotek di bank lebih nyaman. Jika Anda membeli apartemen, Anda perlu melihat apakah apartemen yang Anda beli memiliki buku merah muda atau tidak. Beberapa apartemen saat ini tidak memiliki buku merah muda, yang mengarah ke beberapa ketidaknyamanan dalam proses pinjaman, atau Anda hanya dapat meminjam dari bank yang terkait dengan investor. Pada saat yang sama, ketika membeli apartemen, Anda juga perlu memperhatikan karakteristik segmen ini, yang biasanya hanya meningkatkan nilainya dalam 5-6 tahun pertama, setelah 6 tahun pertumbuhan harga lambat.

Jika Anda membeli properti di Can Tho, Anda perlu menentukan tujuan masa depan Anda dengan lebih jelas, apakah akan kembali tinggal atau berinvestasi. Jika Anda berinvestasi saat ini, tingkat pengembalian yang Anda dapatkan dari investasi properti hampir sangat rendah dibandingkan dengan saluran investasi lain seperti saham atau sertifikat reksa dana. Oleh karena itu, saya menyarankan Anda untuk tidak membeli properti di Can Tho saat ini. Anda dapat memilih untuk berinvestasi di saham (jika Anda memiliki pemahaman yang baik tentang pasar keuangan) atau berinvestasi di sertifikat reksa dana untuk mengoptimalkan efisiensi. Karena saat ini, saham dan sertifikat reksa dana memiliki potensi pertumbuhan yang baik.

Jika Anda membeli rumah untuk tempat tinggal di masa mendatang, perlu diketahui bahwa beberapa bank, terutama bank dengan suku bunga rendah, seringkali tidak menerima pinjaman hipotek tanah provinsi. Oleh karena itu, menurut rekomendasi kami, jika Anda perlu membeli rumah untuk ditinggali, pertimbangkan untuk membeli di Kota Ho Chi Minh agar sesuai dengan kebutuhan pekerjaan Anda sekaligus mengajukan pinjaman di bank dengan mudah.

Berdasarkan hal ini, jika Anda meminjam untuk membeli rumah di Kota Ho Chi Minh, bank biasanya memberikan pinjaman hingga 70-80% dari nilai rumah (artinya jumlah maksimum yang dapat Anda pinjam adalah antara 1,75-2 miliar VND), sehingga Anda dapat meminjam hingga 1,5 miliar VND. Saat ini, suku bunga bank cukup rendah dibandingkan beberapa tahun terakhir. Banyak bank di pasaran menawarkan paket pinjaman dengan suku bunga tetap preferensial selama 1 tahun, 3 tahun, atau 5 tahun. Namun, saya akan memberikan suku bunga rata-rata yang biasanya diterapkan bank adalah 8-11% per tahun agar Anda memiliki gambaran yang lebih komprehensif.

Jika suku bunga rata-rata 8% per tahun, Anda meminjam 1,5 miliar VND, selama 25 tahun, jumlah yang harus Anda bayar setiap bulan sekitar 15 juta VND, yang merupakan 45-75% dari surplus (pendapatan dikurangi pengeluaran) keluarga saat ini. Jika suku bunga 11% per tahun, Anda harus membayar rata-rata 19 juta VND setiap bulan, yang merupakan 55-95% dari surplus. Dengan angka pembayaran utang bulanan dalam pilihan suku bunga di atas, saya yakin Anda dapat melunasi utang tersebut. Namun, Anda perlu mempertimbangkan bahwa setelah mempertahankan dana cadangan, saldo kas Anda yang tersisa hanya 550-625 juta VND, yang berarti jika Anda membeli rumah seharga 2,5 miliar VND, meminjam 1,5 miliar dari bank, akan ada kekurangan 375-450 juta VND.

Saya juga ingin membahas kasus di mana Anda tidak memiliki sumber pendanaan lain, dan Anda perlu meminjam hingga 1,9 miliar untuk memiliki rumah. Rekomendasi saya adalah Anda sebaiknya memperpanjang jangka waktu pinjaman hingga 30 tahun. Dengan suku bunga 8% per tahun, jumlah yang Anda bayarkan setiap bulan sekitar 18 juta, yang merupakan 52-90% dari surplus saat ini. Dengan suku bunga 11% per tahun, jumlah yang Anda bayarkan setiap bulan hampir 23 juta. Namun, ketika Anda membeli rumah, Anda tidak perlu mengeluarkan 5 juta untuk sewa, jadi saya yakin Anda masih bisa melunasi utang ini.

Terakhir, seperti yang telah disebutkan, setelah Anda membeli rumah, pengeluaran bulanan keluarga Anda akan berkurang sebesar 5 juta VND, tetapi biaya pelunasan pinjaman bank akan meningkat, sehingga Anda perlu menyesuaikan dana cadangan dengan kebutuhan keluarga. Saat ini, Anda perlu menggunakan sisa surplus untuk membentuk dana cadangan hingga mencapai tingkat yang saya rekomendasikan di atas. Setelah dana cadangan Anda mencukupi, sisa surplus setelah pelunasan pinjaman bank bulanan dapat Anda investasikan di instrumen lain seperti tabungan, investasi saham, dan sertifikat reksa dana untuk mendiversifikasi kelas aset yang dimiliki.

Di atas adalah saran saya tentang pilihan yang bisa Anda pertimbangkan untuk membeli rumah bagi keluarga Anda. Semoga Anda memilih pilihan yang tepat!

Dr. Nguyen Thi Nhu Quynh
Dosen di Universitas Perbankan Kota Ho Chi Minh
Pakar Perencanaan Keuangan Pribadi di FIDT