Paradoks: Bisnis harus menyewa tanah dari diri mereka sendiri

Untuk memiliki tanah guna membangun pabrik, bengkel... sebelumnya, banyak bisnis harus "menyerahkan" tanahnya kepada negara, lalu harus menyewakan kembali tanahnya sendiri.

Kesulitan dalam mendapatkan kembali tanahnya

Pada awal tahun 2000-an, sesuai kebijakan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, fasilitas produksi harus dipindahkan ke pinggiran kota untuk menghindari pencemaran lingkungan. Sementara itu, lahan pabrik di pusat kota akan direncanakan untuk keperluan perkotaan dan layanan.

Saat ini, kawasan industri sangat sedikit, dan terkadang area tersebut tidak sesuai. Meskipun banyak lahan suburban memiliki perencanaan tata guna lahan perumahan, tidak ada perencanaan subdivisi 1/2.000, yang tidak sesuai untuk membangun pabrik. Solusi yang diusulkan adalah individu atau bisnis yang memiliki lahan akan menyerahkannya kepada negara. Dari sini, negara akan menyewakan lahan mereka sendiri kepada pengguna lahan untuk membangun pabrik (lahan non- pertanian ) dengan pembayaran tahunan, kontrak sewa jangka pendek, 5 tahun atau 10 tahun.

Namun, ketika masa sewa menyewa berakhir atau perusahaan ingin melikuidasi sewa menyewa tanah dan menerbitkan kembali buku merah muda dalam kondisi saat ini atau sebelumnya, maka akan menghadapi banyak kendala.

Contoh kasus yang umum adalah kasus Bapak Cao Cuong di Distrik Binh Chanh, Kota Ho Chi Minh lama, yang menerapkan kebijakan pemindahan fasilitas produksinya ke pinggiran kota pada tahun 1990. Dengan persetujuan Komite Rakyat Distrik Binh Chanh, Bapak Cao Cuong membeli sebidang tanah pertanian bertanda buku merah muda seluas ^{5.930 m²} . Pada tahun 2006, beliau mengalihkan tanah tersebut kepada perusahaan tempatnya berbisnis untuk meminta pengalihan fungsi menjadi lahan produksi dan bisnis.

Tuan Cao Cuong harus menyewa tanahnya sendiri.

Akan tetapi, karena lahan tersebut termasuk dalam rencana renovasi perumahan yang ada, tidak ada perencanaan konstruksi terperinci yang disetujui pada skala 1/2.000, sehingga Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menyetujui kebijakan baginya untuk menyerahkan lahan tersebut kepada Komite Rakyat Distrik Binh Chanh lama untuk disewakan kepada perusahaannya selama 10 tahun (2010 - 2020) di atas lahan seluas ^5.150m2 untuk pembangunan pabrik, dengan membayar sewa tahunan, sisanya seluas ^780m2 (termasuk ^380m2 di belakang dan ^400m2 di depan lahan) termasuk koridor perlindungan kanal, sehingga tetap menjadi lahan pertanian.

Menjelang akhir masa sewa pada tahun 2017, perusahaan Bapak Cao Cuong mengajukan permohonan tertulis untuk memperpanjang masa sewa, tetapi tidak disetujui karena lahan tersebut diperuntukkan untuk perumahan, sementara pabriknya untuk keperluan produksi dan bisnis. Oleh karena itu, pada tahun 2018, perusahaan menyelesaikan prosedur pengembalian lahan kepada Bapak Cao Cuong secara langsung. Selama masa tersebut, beliau juga mengajukan banyak permohonan perpanjangan sewa lahan, perubahan peruntukan lahan, atau penerbitan ulang buku merah muda sesuai status saat ini atau sebelumnya agar dapat terus digunakan setelah masa sewa berakhir.

Namun, proses penyelesaiannya memakan waktu bertahun-tahun, hingga pada tahun 2024, ia berhasil mengubah ^{4.800 m² lahan} menjadi lahan perumahan, tetapi harus membayar 100% biaya penggunaan lahan tanpa mengurangi harga lahan pertanian. Sisa lahan produksi dan bisnis seluas ^{350 m²} tidak diizinkan untuk diubah menjadi lahan perumahan, tetapi ia tidak mendapatkan buku merah muda dan terpaksa memperbarui sewa lahan dan membayar sewa tahunan.

Mirip dengan kasus Ibu Phuong, untuk membangun pabrik, pada tahun 2010 ia harus "menyerahkan" 4.890 ^{meter persegi} tanahnya kepada Komite Rakyat Distrik Binh Chanh, kemudian perusahaannya harus menandatangani kontrak sewa dengan negara. Pada tahun 2018, perusahaan menyerahkan tanah tersebut kepada Ibu Phuong. Namun, menurut peraturan, ia hanya dapat terus menyewa tanahnya hingga tahun 2020. Selama bertahun-tahun, Ibu Phuong telah mengajukan permohonan penerbitan kembali buku merah muda untuk tanah tersebut dengan tujuan yang sama, tetapi belum berhasil. Sementara itu, jika ia mengubah peruntukan tanah tersebut menjadi lahan perumahan, dengan luas tersebut, menurut perhitungan, ia harus membayar pajak lebih dari 160 miliar VND, jumlah yang begitu besar sehingga ia terjerumus dalam situasi yang sangat sulit dan dilematis.

Usulan penerbitan ulang buku merah muda

Bapak Cao Cuong mengatakan bahwa terdapat banyak masalah serupa di seluruh negeri. Individu yang memiliki lahan sendiri tetapi ingin membangun pabrik harus menyerahkannya kepada negara dan kemudian harus menyewa lahan tersebut. Namun, karena kontrak sewa telah berakhir, pemilik lahan tidak akan mendapatkan buku merah muda dalam kondisi aslinya. Jika mereka tidak dapat melanjutkan penyewaan lahan, negara juga "berada dalam dilema" karena undang-undang yang berlaku saat ini tidak mengatur hal ini secara jelas. Jika peruntukannya diubah menjadi lahan perumahan, nilai lahan dihitung sebagai 0 VND saat menghitung pajak. Perhitungan ini serupa dengan perhitungan biaya penggunaan lahan untuk lahan publik yang disewa oleh bisnis. Peraturan semacam itu menimbulkan banyak konsekuensi terkait aset, investasi, hipotek, transaksi, dan sebagainya.

Pengacara Tran Minh Cuong, Ikatan Pengacara Kota Ho Chi Minh, juga mengatakan bahwa Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Keputusan 103/2024 saat ini telah menciptakan kesulitan, hambatan, dan kekurangan yang dihadapi banyak orang dan bisnis saat menjalankan prosedur untuk mengubah tujuan penggunaan lahan dan melikuidasi kontrak sewa tanah untuk tanah non-pertanian yang disewa dengan pembayaran sewa tahunan yang berasal dari tanah yang didirikan sendiri, bukan tanah publik yang disewa.

Hingga saat ini, tanah milik Ibu Phuong belum dialihfungsikan menjadi lahan pemukiman.

Keputusan 103/2024 tidak membedakan secara jelas antara lahan pribadi dengan pembayaran sewa tahunan dan lahan publik yang disewa negara. Karena tidak adanya perbedaan ini, ketika dikonversi menjadi lahan perumahan, kedua jenis lahan tersebut harus membayar 100% biaya penggunaan lahan perumahan sesuai dengan harga lahan pada saat konversi (nilai lahan adalah 0). Akibatnya, pengguna lahan harus membayar biaya penggunaan lahan yang jauh lebih tinggi daripada lahan pertanian lainnya karena nilai lahan sebenarnya yang dikeluarkan pengguna lahan untuk membeli lahan tersebut tidak dihitung.

Meskipun undang-undang saat ini belum memiliki mekanisme yang memungkinkan masyarakat untuk mendapatkan kembali buku merah muda dalam kondisi saat ini atau seperti sebelum penyewaan tanah ketika kontrak sewa tanah berakhir, undang-undang tersebut juga tidak memiliki peraturan tentang pemulihan tanah dalam kasus ini, sehingga menimbulkan banyak masalah dalam penerbitan buku merah muda ketika kontrak sewa tanah berakhir bagi masyarakat dan pelaku usaha. Hal ini menyebabkan munculnya lahan-lahan yang tersebar, sempit, terlantar, sulit dikelola, dan tidak dapat diperdagangkan.

Oleh karena itu, Pengacara Tran Minh Cuong mengusulkan untuk mengubah dan melengkapi Keputusan 103/2024 tentang biaya alih fungsi lahan untuk lahan yang disewa dengan pembayaran sewa tahunan yang berasal dari rumah tangga dan individu, warisan atau ciptaan sendiri, bukan lahan publik yang disewa oleh Negara. Ketika dikonversi menjadi lahan perumahan, biaya alih fungsi lahan dihitung seperti halnya lahan produksi dan bisnis non-pertanian atau lahan pertanian pada saat konversi lahan, tidak menerapkan 100% dari harga lahan perumahan. Selain itu, kasus-kasus ini memiliki hak untuk mengakhiri kontrak sewa sebelum masa berlakunya jika tidak lagi diperlukan dan diterbitkan kembali buku merah muda sesuai dengan status atau jenis lahan saat ini sebelum disewakan.

Sumber: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm